Mặc dù các chính sách phát triển cũng như công tác quản lý nhà chung cư tồn tại từ khá lâu, (ngay từ thời bao cấp đã tồn tại mô hình khu tập thể mà đa phần do cư dân tự quản), nhưng xét về chính sách quản lý một cách bài bản thì vẫn còn khá mới (chỉ trong vòng 10 năm trở lại đây). Những năm qua, các dự án nhà chung cư ở nước ta đã phát triển nhanh chóng, góp phần cải thiện đáng kể bộ mặt đô thị và giải quyết chỗ ở cho người dân, tuy nhiên, cũng còn tồn tại không ít vấn đề vướng mắc, tranh chấp, kiện cáo nảy sinh trong quá trình sử dụng giữa chủ đầu tư, cư dân và đơn vị quản lý, vận hành. Điều này làm ảnh hưởng tới chất lượng và môi trường sống của cư dân và vô hình chung đã tạo rào cản tâm lý cho những người có ý định mua chung cư, ảnh hưởng tới định hướng phát triển nhà chung cư của Nhà nước.

Để việc quản lý chung cư được hiệu quả, yêu cầu xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật quản lý nhà chung cư đang trở nên cấp bách, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến quyền sở hữu, bởi đây chính là nguồn gốc và cơ sở để cho các chế định pháp luật cụ thể xoay quanh việc quản lý nhà chung cư.

1. Đối với quyền sở hữu chung cư

Đối với một dự án nhà chung cư thông thường sau khi đưa vào quản lý, vận hành sẽ tồn tại mối quan hệ giữa 03 chủ thể chính gồm: Chủ đầu tư - Cư dân (đại diện thông qua Ban quản trị) - Đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý nhà chung cư. Tuy nhiên, trong một số trường hợp thì chủ đầu tư cũng có thể đồng thời đóng vai trò giống như cư dân, khi mà chủ đầu tư cũng sở hữu chính những căn hộ hoặc phần diện tích thuộc khu thương mại, dịch vụ (đối với những dự án nhà hỗn hợp có cả nhà ở và khu thương mại, dịch vụ). Bên cạnh đó, cũng không thể không kể đến một chủ thể nữa là người sử dụng nhưng không phải chủ sở hữu. Đó là những người sử dụng căn hộ trên cơ sở giao dịch mượn, thuê, thuê mua căn hộ của chủ sở hữu khác hoặc của chủ đầu tư.

Dưới góc độ quan hệ giao dịch thoả thuận, mối quan hệ giữa các chủ thể trên có thể được thiết lập trên cơ sở:

- Quan hệ giữa bên cung cấp dịch vụ và bên sử dụng dịch vụ theo hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư (giữa đơn vị quản lý vận hành và Ban quản trị). Trong mối quan hệ này, một vấn đề thường xảy ra là trước khi thành lập Ban quản trị, chủ đầu tư (có thể thông qua công ty con của chủ đầu tư) thường sẽ đảm nhiệm việc quản lý vận hành nhà chung cư. Trong nhiều trường hợp, chủ đầu tư đưa ra các quy định mang tính ràng buộc theo hướng có lợi cho chủ đầu tư ngay trong hợp đồng mua bán căn hộ.

- Quan hệ bên mua và bên bán theo hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ. Thông thường thì ngay cả trong các hợp đồng mua bán căn hộ, chủ đầu tư có thể đưa ra các quy định nhằm hạn chế quyền sử dụng hay chiếm hữu đối với các phần diện tích sử dụng chung hoặc thiết bị sử dụng chung.

Nếu nhìn biểu hiện bên ngoài thì mối quan hệ này chỉ đơn thuần là mối quan hệ của bên thuê dịch vụ (cư dân) thông đại diện là Ban quản trị và bên cung cấp dịch vụ là các đơn vị quản lý vận hành. Tuy nhiên, về nguồn gốc lý luận và bản chất của các quyền phát sinh đều có liên quan đến chế định về sở hữu, trong đó liên quan trực tiếp tới quy định về sở hữu chung và sở hữu riêng.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở năm 2014, phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

(a) Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;

(b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư;

(c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.

Theo quy định của khoản 2 Điều này, thì phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:

(a) Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;

(b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

(c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;

(d) Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.

Xác định được tính chất quan trọng của quan hệ sở hữu chung trong nhà chung cư, Bộ luật Dân sự năm 2015 (sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2017) đã dành riêng một điều (Điều 214) để quy định về sở hữu chung trong nhà chung cư, theo đó:

(1) Phần diện tích, trang thiết bị và các tài sản khác dùng chung trong nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không phân chia, trừ trường hợp luật có quy định khác hoặc tất cả các chủ sở hữu có thỏa thuận khác.

(2) Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền, nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng tài sản quy định tại khoản 1 Điều này, trừ trường hợp luật có quy định khác hoặc có thỏa thuận khác.

(3) Trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện theo quy định của luật.

Như vậy, nếu xét theo pháp luật chung về dân sự, cư dân/người sử dụng với tư cách là các đồng sở hữu có quyền quyết định các tài sản chung này. Vấn đề đặt ra là những phần diện tích chung và thiết bị thuộc sở hữu chung có thuộc toàn quyền quyết định của các đồng sở hữu. Chẳng hạn, sân thượng được Luật Nhà ở xác định là thuộc sở hữu chung, nhưng liệu cư dân/người sử dụng có thể quyết định sử dụng sân thượng cho mục đích thương mại (giả sử trong trường hợp 100% cư dân nhất trí). Không chỉ sân thượng mà các phần diện tích và tài sản chung khác cũng có thể áp dụng tương tự. Trong thực tế cũng đã và đang tồn tại nhiều khu chung cư sử dụng khu sinh hoạt cộng đồng, sân thượng, khu vườn hoa... để khai thác kinh doanh như cho thuê, thậm chí chuyển nhượng để tăng thêm nguồn thu cho khu chung cư. Nếu nhìn nhận ở khía cạnh bản chất quy định trong Luật Nhà ở, thì mục đích sử dụng của các phần diện tích chung này là cố định và là một phần trong dự án xây dựng nhà ở. Ngay cả khi phần diện tích và các tài sản này thuộc phần sở hữu chung, nhưng không có nghĩa các cư dân có thể quyết định điều chỉnh mục đích, chức năng của các phần diện tích hay thiết bị này, bởi như vậy là đã điều chỉnh thiết kế cơ sở cũng một phần nội dung của dự án. Sự điều chỉnh và thay đổi này liên quan đến vấn đề về kỹ thuật như công năng, thiết kế của toàn nhà, ảnh hưởng tới tính năng và độ an toàn của toà nhà.

Có thể nói, quyền sở hữu chung của các cư dân trong nhà chung cư cần được xem xét và quy định có những đặc thù so với chế định chung về sở hữu chung trong Bộ luật Dân sự. Nói cách khác, các cư dân chỉ có thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu chung phù hợp với mục đích của dự án (bao gồm thiết kế, mục đích sử dụng …) trên cơ sở có sự đồng thuận theo một tỷ lệ thông qua nhất định theo hội nghị nhà chung cư hoặc trên cơ sở uỷ quyền/phân quyền cho Ban quản trị.

2. Đối với việc thực thi quyền của chủ sở hữu thông qua Hội nghị nhà chung cư và Ban quản trị

Do đặc thù khu chung cư là tập hợp của rất nhiều chủ sở hữu nên việc thực hiện quyền của chủ sở hữu này không phải được thực hiện một cách đơn lẻ, mà thông qua cơ chế tập thể quyết định, cụ thể là Hội nghị nhà chung cư và Ban quản trị.

Tại các khu chung cư, tỷ lệ sở hữu tư nhân trong một nhà chung cư có thể lên đến 80% - 90%, nhưng sau khi bàn giao căn hộ, chủ đầu tư vẫn nắm quyền quản lý tòa nhà hoặc chỉ định đơn vị thuộc chủ đầu tư quản lý. Nếu chủ đầu tư không phân bổ giá thành phần diện tích để xe ôtô trong tầng hầm, thì phần diện tích này thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư. Trong trường hợp này, chủ đầu tư có thể lại đóng vai trò là chủ sở hữu phần diện tích lớn nhất trong các chủ sở hữu tại khu chung cư. Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, thì vai trò của chủ đầu sau khi bàn giao căn hộ là không còn nhiều, bao gồm trách nhiệm hoàn tất các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và thủ tục thành lập Ban quản trị, bàn giao quỹ bảo trì và hoàn thành các thủ tục quyết toán công trình dự án với cơ quan chức năng.

Trước thời điểm Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực, để người dân lập ra Ban quản trị nhà chung cư đã khó, nhưng để vận hành nó còn khó hơn nhiều, thậm chí, nhiều người cho rằng, Ban quản trị nhà chung cư là hữu danh vô thực. Luật Nhà ở năm 2014 đã thay đổi cơ bản cơ chế pháp lý của Ban quản trị nhà chung cư. Theo đó, Ban quản trị có tư cách pháp nhân, có con dấu và tài khoản riêng. Luật Nhà ở năm 2014 cũng thiết kế hoạt động của Ban quản trị giống như một công ty. Như vậy, Ban quản trị có thẩm quyền nhân danh chính mình thực hiện các giao dịch với các đơn vị quản lý vận hành hay các nhà cung cấp dịch vụ, thiết bị. Đây có thể nói là một bước tiến lớn nhằm trao quyền cao hơn cho các chủ sở hữu và cũng là bảo vệ lợi ích cho các chủ thể khác khi tham gia giao dịch với Ban quản trị.

Tuy nhiên, Ban quản trị giống như Hội đồng quản trị của công ty thực hiện các trách nhiệm và ra các quyết định nhân danh và vì lợi ích của các cư dân. Trong trường hợp này, các cư dân rất cần có Ban kiểm soát tồn tại độc lập với Ban quản trị để có thể kiểm tra, giám sát để đảm bảo hoạt động của Ban quản trị là phù hợp với quy định pháp luật, quy chế và vì lợi ích của các cư dân. Bên cạnh đó, tương tự như mô hình công ty, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành cần quy định chi tiết hơn về thẩm quyền quyết định của Hội nghị nhà chung cư và Ban quản trị để bảo đảm các vấn đề quan trọng nhất sẽ do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Trong đó, đặc biệt phải có các quy định liên quan đến việc trình tự thủ tục tổ chức Hội nghị nhà chung cư, hạn mức quyết định của Ban quản trị, tiêu chuẩn, quyền và nghĩa vụ của Trưởng ban quản trị giống như điều lệ của một doanh nghiệp. Nếu nhìn nhận các cư dân giống như cổ đông trong các công ty, thì việc áp dụng một mô hình tương tự như quản trị doanh nghiệp là hoàn toàn phù hợp và tân tiến cho mô hình tổ chức hoạt động của Hội nghị nhà chung cư - Ban quản trị - Ban kiểm soát.

Từ các nghiên cứu, phân tích ở trên, chúng tôi mạnh dạn đặt ra một số kiến nghị, đề xuất như sau:

Một là, Bộ Xây dựng cần ban hành các văn bản hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2014 để làm rõ phạm vi quyết định đối với các phần diện tích chung và thiết bị thuộc sở hữu chung là thực sự cần thiết để bảo đảm dự án nhà chung cư được vận hành theo đúng chủ trương, thiết kế phê duyệt.

Hai là, tiếp tục hoàn thiện quy định chi tiết về cơ chế hoạt động, phân định về thẩm quyền quyết định của Hội nghị nhà chung cư và Ban quản trị dựa theo mô hình quản trị của công ty cổ phần.

Ba là, cần bổ sung mô hình Ban kiểm soát để kiểm tra, giám sát quá trình hoạt động, thực thi của Ban quản trị.

Hy vọng rằng, các giải pháp ở trên sẽ nâng cao hiệu quả quản lý nhà chung cư trong bối cảnh hiện nay, điều hòa được lợi ích của các bên, đặc biệt là bảo vệ tốt quyền và lợi ích hợp pháp của các cư dân và người sử dụng trong các chung cư.

Luật sư, ThS. Phạm Minh Đức
Công ty Luật TNHH Galaxy