1. Quy định về các hình thức giao dịch
Điều 117 Luật Nhà ở quy định hình thức giao dịch về nhà ở bao gồm “mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở”[1]. Quy định trên có sự bất cập giữa Bộ luật Dân sự và Luật Nhà ở về vấn đề này. Theo quy định của Bộ luật Dân sự thì: “Hình thức của giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể”. Hình thức của giao dịch dân sự chính là cách thức thể hiện ra bên ngoài ý chí của các chủ thể tham gia xác lập giao dịch. Như vậy, hình thức là cái bên ngoài, phản ánh nội dung quyền và nghĩa vụ của các bên. Để thuận tiện trong giao dịch các bên có quyền tự do lựa chọn hình thức của giao dịch trừ trường hợp luật có quy định khác. Trong khi đó, Điều 117 Luật Nhà ở “là các hình thức giao dịch về nhà ở” nhưng nội dung không phải là quyền và nghĩa vụ của các bên. Điều luật liệt kê các loại giao dịch về nhà ở, nhưng không phản ảnh đầy đủ các giao dịch về nhà ở diễn ra đa dạng trong đời sống dân sự như giao dịch về cầm cố nhà ở; ủy quyền bán nhà; giữ chỗ hay đặt cọc giữ chỗ mua nhà... Theo quy định của Bộ luật Dân sự: “Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng”[2]. Vậy các giao dịch trên có hiệu lực không? Giải quyết như thế nào khi có tranh chấp?
Quy định tại Điều 117 Luật Nhà ở không chỉ bỏ sót nhiều giao dịch diễn ra trong đời sống xã hội mà còn có quy định chưa chính xác. Cụ thể trong điều luật này, các nhà làm luật còn liệt kê giao dịch “thừa kế”. Thừa kế không phải là một giao dịch, khi nói đến thừa kế là nói đến sự chuyển dịch tài sản của người chết cho những người còn sống[3]. Thừa kế có hai hình thức là thừa kế theo di chúc và thừa kế theo pháp luật, trong đó, “thừa kế theo di chúc là việc chuyển dịch tài sản của người đã chết cho người khác còn sống theo quyết định của người đó trước khi chết”[4]. Như vậy, hành vi lập di chúc để định đoạt tài sản của mình cho chủ thể khác sau khi mình chết mới là một loại giao dịch dân sự “hành vi pháp lý đơn phương”[5]. Vì vậy, sự liệt kê thừa kế trong điều luật nói trên là chưa chính xác. Để khắc phục tình trạng nói trên và để thống nhất giữa Bộ luật Dân sự với Luật Nhà ở, tác giả kiến nghị sửa đổi cả tiêu đề và nội dung của Điều 117 Luật Nhà ở như sau: “Giao dịch dân sự về nhà ở là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự liên quan đến nhà ở”.
2. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân[6]. Nhà ở là một tài sản lớn của cá nhân, của hộ gia đình nhằm thỏa mãn các nhu cầu về sinh hoạt, nghỉ ngơi, thờ cúng... Theo quy định của pháp luật, để tham gia vào giao dịch thì nhà ở phải đáp ứng một số điều kiện nhất định, tùy thuộc vào tính chất của các giao dịch và nhà ở có sẵn hay nhà ở hình thành trong tương lai? Có chuyển quyền sở hữu nhà ở hay không?
Luật Nhà ở chia ra các trường hợp: Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải phải có đủ điều kiện sau: (a) Phải có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật trừ trường hợp Luật có quy định khác; (b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu, đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà trong thời hạn; (c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; (d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền[7].
Việc pháp luật quy định các điều kiện như trên là hợp lý bởi lẽ các giao dịch về nhà ở nói trên có liên quan đến chuyển quyền sở hữu, đây là một loại tài sản có giá trị lớn đối với cá nhân, hộ gia đình, đồng thời nhà ở còn gắn liền với đất đai, do đó, để đảm bảo an toàn pháp lý trong giao dịch, là chứng cứ hữu hiệu để giải quyết tranh chấp, thì giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở là một chứng thư pháp lý quan trọng và cần thiết, thông qua giấy chứng nhận này, Nhà nước có cơ sở để hoạch định chính sách về nhà ở và quản lý xã hội. Nhà ở tham gia giao dịch cũng phải không có tranh chấp hay bị kê biên, giải tỏa, thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, việc quy định này nhằm bảo đảm quyền lợi chính đáng của các bên đang tranh chấp và bảo vệ quyền lợi của bên mua, nhận tặng cho, nhận thế chấp… Tuy nhiên, điểm b, c nói trên không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bởi vì, để được huy động vốn trong trường hợp này, thì dự án nhà ở đó trải qua các thủ tục pháp lý cần thiết và có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nên khả năng tranh chấp hay thu hồi là không có.
Ngoài các giao dịch đòi hỏi phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thì các giao dịch sau đây không bắt buộc phải có giấy chứng nhận là: (a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; (b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; (c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư, bên mua, thuê mua nhà ở xã hội bán lại nhà ở xã hội trong thời gian 5 năm kể từ khi trả hết tiền theo quy định của pháp luật; (d) Cho thuê, cho mượn cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; (đ), Nhận thừa kế nhà ở; (e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại...[8]. Quy định này tạo sự thông thoáng và phù hợp với tính chất của từng giao dịch nhà thuộc sở hữu nhà nước…, thực tiễn xã hội đòi hỏi tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương đã góp phần thúc đẩy giao lưu dân sự phát triển.
Tại khoản 3 Điều 118 quy định: Trường hợp nhà ở cho thuê còn phải đảm bảo chất lượng, an toàn bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường. Việc quy định nhà ở cho thuê phải đảm bảo chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà là quy định cần thiết, vì nhà ở có chức năng che nắng, che mưa và chống chịu được với các thiên tai khác như gió, bão, lũ… trong điều kiện khoa học - kỹ thuật dự tính được, nhằm đảm bảo an toàn tính mạng, sức khỏe cho người thuê nhà. Tuy nhiên, luật quy định thêm điều kiện phải có hệ thống điện, cấp, thoát nước, vệ sinh môi trường là chưa rõ nghĩa và không cần thiết, can thiệt quá sâu vào quan hệ tự do hợp đồng. Tác giả cho rằng, trong khoản này, chỉ cần quy định điều kiện về chất lượng nhà ở cho thuê theo quy định của pháp luật xây dựng, còn các vấn đề khác do các bên thỏa thuận và do luật khác điều chỉnh[9]. Việc quy định như vậy nhằm đảm bảo nguyên tắc tự do hợp đồng[10] và phù hợp với thức tiễn xã hội, tương thích với các luật liên quan, qua đó, tạo điều kiện cho các bên giao kết hợp đồng thuê nhà ở, thúc đẩy giao lưu dân sự phát triển.
3. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở
Theo Luật Nhà ở[11], thì chủ thể của các giao dịch được quy định làm hai vế với các điều kiện khác nhau tương thích với vị thế của các bên trong giao dịch. Cụ thể:
Đối với bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để lại thừa kế, thế chấp góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ phải có điều kiện là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật. Việc quy định này phù hợp với pháp luật về sở hữu “quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu”[12] phù hợp với nguyên tắc xác lập, thực hiện quyền sở hữu, theo đó “chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình nhưng không được trái với quy định của luật, gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác”[13]. So với Luật Nhà ở năm 2005, Luật Nhà ở năm 2014 đã mở rộng chủ thể khi bán, cho thuê, thế chấp... là “người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền”. Việc quy định này tương thích với nguyên tắc của pháp luật dân sự và phù hợp với thực tiễn xã hội, qua đó, góp phần giải phóng sức sản xuất, thúc đẩy giao lưu dân sự phát triển, đáp ứng nhu cầu vật chất ngày càng cao của nhân dân. Đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì đòi hỏi phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. Đây cũng là một quy định mới của Luật Nhà ở năm 2014, việc quy định này cũng phù hợp với sự đô thị hóa, sự phát triển các khu công nghiệp, kèm theo đó là các dự án nhà ở “căn hộ, nhà trong dự án nhà ở thương mại” ra đời đáp ứng nhu cầu về nhà ở của nhân dân và vì thế các giao dịch về nhà ở của các chủ thể đối với nhà ở trong các dự án thương mại cũng sôi động, đa dạng.
Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định cụ thể về năng lực của chủ thể khi tham gia những giao dịch này: “Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức phải có tư cách pháp nhân trừ trường hợp tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương”[14]. Việc quy định cá nhân phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự khi bán, tặng cho, thế chấp... là một sự thay đổi hợp lý so với Luật Nhà ở năm 2005 chỉ quy định cá nhân tham gia có năng lực hành vi dân sự[15]. Theo quy định của Bộ luật Dân sự, thì người từ đủ sáu tuổi đã có năng lực hành vi dân sự[16]. Tuy nhiên, nhà ở là một tài sản có giá trị lớn của cá nhân, do đó, khi tham gia những giao dịch có tính chất chuyển quyền sở hữu hoặc liên quan đến chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng đòi hỏi cá nhân phải có khả năng nhận thức đầy đủ về quyết định của mình, căn cứ vào độ tuổi, vào thể chất, sự phát triển sinh lý học, tư duy… các nhà làm luật quy định người đủ mười tám tuổi, không mắc bệnh tâm thần hay mắc các bệnh khác không có khả năng nhận thức, không bị hạn chế hay khó khăn trong nhận thức làm chủ hành vi là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự[17]; lúc này, họ mới lý chí và ý chí trong các giao dịch dân sự quan trọng, có giá trị lớn. Tuy nhiên, việc quy định những người này phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự như Luật Nhà ở năm 2014 lại chưa tương thích với Bộ luật Dân sự năm 2015, bởi Bộ luật này quy định người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo quy định của pháp luật đồng ý[18]. Như vậy, người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi vẫn có thể tham gia các giao dịch dân sự trên nếu được người đại diện đồng ý, bên cạnh đó, pháp luật về thừa kế cũng quy định “người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi được lập di chúc, nếu được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý về việc lập di chúc”[19]. Vì vậy, theo tác giả nên đề nghị quy định bổ sung vào điểm b, khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 cụm từ “trừ trường hợp luật có quy định khác”. Cụ thể: “Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự. Trừ trường hợp luật có quy định khác…”. Đồng thời, luật cũng quy định nếu bên bán, cho thuê, tặng cho… là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân trừ trường hợp tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương. Việc quy định như vậy là phù hợp với Bộ luật Dân sự năm 2015, bởi lẽ, Bộ luật này chỉ quy định còn có hai loại chủ thể trong quan hệ dân sự là cá nhân, pháp nhân mà không có chủ thể khác như các Bộ luật Dân sự trước đó[20]. Cho nên, nếu là tổ chức phải là pháp nhân theo quy định của pháp luật[21]. Tuy nhiên, để khuyến khích các giao dịch tặng cho nhà đối với các gia đình chính sách, những người nghèo khó, thì luật không đòi hỏi các tổ chức phải là pháp nhân, qua đó, huy động mọi nguồn lực cùng Nhà nước chăm lo tốt hơn cho những gia đình chính sách, cho người nghèo, trong đó có việc tặng nhà tình nghĩa, tặng nhà tình thương.
Đối với bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân phải có điều kiện sau đây: “Nếu là cá nhân trong nước phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch”[22]. Như vậy, đối với cá nhân trong những giao dịch này, luật không đòi phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự mà quy định có đủ năng lực hành vi để tham gia vào giao dịch, tùy từng giao dịch khác nhau mà xác định thế nào là đủ. Đối với trường hợp bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại; bên nhận đổi, nhận góp vốn hay nhận thế chấp thì có đủ năng lực hành vi dân sự là người đủ 18 tuổi trở lên không bị mất, bị hạn chế hay khó khăn trong nhận thức làm chủ hành vi. Vì đây là những giao dịch liên quan đến chuyển quyền sở hữu nhà ở và làm phát sinh cả quyền và nghĩa vụ liên quan đến nhà ở, do đó, đòi hỏi cá nhân phải có lý chí và ý chí nhận thức đầy đủ về hành vi của mình. Đồng thời, luật cũng không quy định bắt buộc phải có dăng ký thường trú, điều này phù hợp với Hiến pháp “mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp, hoặc trong các tổ chức kinh tế khác”[23]. Như vậy, cá nhân trong nước có quyền tham gia vào các giao dịch trên mà không bị hạn chế bởi việc đăng ký thường trú. Điều này là phù hợp bởi việc xác định các giao dịch trên là quyền dân sự của cá nhân được pháp luật bảo hộ, còn việc đăng ký thường trú là một thủ tục hành chính phục vụ cho việc quản lý nhà nước. Việc quy định như vậy không những tạo cơ hội cho cá nhân thỏa mãn nhu cầu giao dịch dân sự nói chung, về nhà ở nói riêng mà qua đó còn thúc đẩy giao lưu dân sự phát triển, thúc đẩy thị trường bất động sản…
Đối với người nước ngoài thì lại có quy chế khác. Nhà nước hoan nghênh và khuyến khích các cá nhân, tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, đồng thời, Nhà nước bảo đảm quyền sở hữu đối với vốn và các lợi ích khác[24]. Khi thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà ở, người nước ngoài, người Việt Nam định cư tại nước ngoài phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch theo quy định của pháp luật Việt Nam[25], cụ thể, phải đáp ứng quy định về năng lực hành vi dân sự như người Việt Nam ở trong nước[26], đồng thời, những người này phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam[27]. Cụ thể họ phải được nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật. So với pháp luật trước đây[28] thì quy định trong Luật Nhà ở năm 2014 đã thông thoáng hơn rất nhiều, không còn các yêu cầu về chức danh quản lý, người có công đóng góp cho Việt Nam hay tiêu chuẩn về bằng cấp, kỹ năng đặc biệt…. chỉ cần họ được nhập cảnh vào Việt Nam là được giao dịch về nhà ở. Quy định này phù hợp với xu thế hội nhập và thực tiễn của Việt Nam khi chúng ta đang có hàng vạn người nước ngoài vào làm ăn, sinh sống do đó nhu cầu về nhà ở là một nhu cầu chính đáng và cấp thiết. Qua các giao dịch về nhà ở sẽ góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tạo sự yên tâm cho các nhà đầu tư nước ngoài và thúc đẩy sự phát triển của kinh tế nước nhà. Tuy nhiên, để quản lý kinh tế vĩ mô, đảm bảo trật tự an ninh, xã hội thì người nước ngoài sẽ bị hạn chế nhất định các quyền liên quan đến nhà ở như: Không gian, thời gian, số lượng sở hữu nhà ở[29]... Các hạn chế giao dịch, quyền của người nước ngoài là cần thiết, tuy nhiên, theo tác giả, một số hạn chế của luật cần được sửa đổi cho phù hợp với xu thế hội nhập quốc tế, tạo ra sự công bằng xã hội và khuyến khích đầu tư nước ngoài. Đó là mở rộng thêm số lượng căn hộ, căn nhà của người nước ngoài trong một tòa nhà chung cư hay một khu vực có số dân cư tương đương một đơn vị hành chính cấp phường, thay vì quy định không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư và hai trăm năm mươi căn trong một đơn vị dân cư hành chính cấp phường như hiện nay. Đồng thời, cũng nên kéo thời gian sở hữu từ 50 năm lên 70 năm thì cá nhân nước ngoài sẽ yên tâm hơn trong quá trình đầu tư sinh sống tại Việt Nam. Đối với tổ chức nước ngoài khi thực hiện các giao dịch này phải có tư cách pháp nhân và phải thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật.

TS. Nguyễn Xuân Quang
Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh
Trần Ngọc Tuấn
Đại học Sài Gòn