1. Tính đồng bộ, thống nhất trong các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2013

1.1. Trong nội dung các quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

Nghiên cứu nội dung các quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2013[2] tiếp cận từ khía cạnh tính đồng bộ, tính thống nhất có thể rút ra một số nhận xét, đánh giá sau đây:

Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức đất có các quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế; bao gồm quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, quyền cho thuê, quyền thế chấp, quyền thừa kế, quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đây là điểm khác biệt về quyền và nghĩa vụ của nhóm chủ thể sử dụng đất này và là một ưu tiên của pháp luật dành cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Theo khoản 1 Điều 54 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này theo hình thức không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối. Các chủ thể sử dụng đất khác được Nhà nước giao đất không thu tiền không được hưởng những quyền năng cụ thể này.

Thứ hai, về chuyển đổi quyền sử dụng đất: Chỉ có hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác.

Thứ ba, về phạm vi góp vốn: Phạm vi góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân hẹp hơn so với tổ chức sử dụng đất; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (ĐTNN), cụ thể: (i) Tổ chức sử dụng đất; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ĐTNN sử dụng đất có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình để hợp tác sản xuất, kinh doanh; trong khi đó, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chỉ được góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh; (ii) Đối tượng nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất hạn chế hơn so với đối tượng nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của tổ chức; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ĐTNN sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh. Trong khi đó, tổ chức sử dụng đất được góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ĐTNN. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ĐTNN được góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn sử dụng đất. Tuy nhiên, có điểm đáng lưu ý là Luật Đất đai năm 2013 không quy định chi tiết về đối tượng nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ĐTNN.

Thứ tư, về tặng cho quyền sử dụng đất: (i) Tặng cho quyền sử dụng đất áp dụng đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ĐTNN sử dụng đất không được hưởng quyền năng này. (ii) Đối tượng nhận và mục đích tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân rộng hơn so với đối tượng nhận và mục đích tặng cho quyền sử dụng đất của tổ chức sử dụng đất; cụ thể: Tổ chức sử dụng đất chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Trong khi đó, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ngoài việc tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Họ còn được tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Thứ năm, về quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất: Tổ chức sử dụng đất; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ĐTNN sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình; thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Trong khi đó, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.

Thứ sáu, về quyền thừa kế: Luật Đất đai năm 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được để thừa kế quyền sử dụng đất. Các chủ thể sử dụng đất khác lại không được hưởng quyền năng cụ thể này.

1.2. Trong nội dung các quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất

Tìm hiểu nội dung các quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ĐTNN sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2013[3] có thể rút ra một số nhận xét cụ thể sau đây:

Thứ nhất, Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu chế xuất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm có những điểm khác nhau như sau:

(i) Tổ chức sử dụng đất được Nhà nước giao đất theo hình thức không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Trong khi đó, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật Đất đai năm 2013; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ĐTNN sử dụng đất được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước cho thuê đất theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại; bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 Luật Đất đai năm 2013.

(ii) Việc cho thuê lại quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ĐTNN sử dụng đất được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm rất hạn chế, cụ thể: Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm chỉ được cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ĐTNN sử dụng đất được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm chỉ được cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở mà không được cho thuê quyền sử dụng đất.

So với quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ĐTNN sử dụng đất được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có một số điểm đặc thù sau đây: Được để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; được cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự.

2. Một số kiến nghị sửa đổi, bổ sung các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2013 nhằm đảm bảo tính đồng bộ, tính thống nhất

Trên cơ sở phân tích, đánh giá, nhận diện một số điểm mâu thuẫn, không tương thích tại các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2013, theo tác giả, để khắc phục hạn chế này cần sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 theo hướng sau đây:

Một là, sửa đổi, bổ sung quy định cho phép hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình để hợp tác sản xuất, kinh doanh đảm bảo sự tương thích với quyền của tổ chức sử dụng đất; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ĐTNN sử dụng đất tại Việt Nam.

Hai là, sửa đổi, bổ sung quy định cho phép hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh đảm bảo sự tương thích với quyền của tổ chức sử dụng đất; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ĐTNN sử dụng đất tại Việt Nam.

Ba là, bổ sung quy định xác định rõ đối tượng nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ĐTNN sử dụng đất tại Việt Nam.

Bốn là, nghiên cứu, bổ sung quy định cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ĐTNN sử dụng đất tại Việt Nam được tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư; tặng cho nhà tình nghĩa đảm bảo sự tương thích với quyền của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.

Năm là, sửa đổi, bổ sung quy định cho phép tổ chức sử dụng đất được tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở đảm bảo sự tương thích với quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.

Sáu là, sửa đổi, bổ sung quy định cho phép hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình; cho thuê quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình; thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật đảm bảo sự tương thích với quyền của tổ chức sử dụng đất; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ĐTNN sử dụng đất tại Việt Nam...

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến
Đại học Luật Hà Nội
ThS. Hoàng Thế Cường
Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh