Quá trình hội nhập quốc tế của Việt Nam ngày càng mở rộng và sâu sắc hơn đã làm gia tăng đáng kể lượng cá nhân, tổ chức nước ngoài (TCNN) vào Việt Nam sinh sống, học tập, làm việc và hoạt động. Điều này kéo theo tác động là ngày càng gia tăng nhu cầu về nhà ở của các đối tượng này. Xuất phát từ đó, trong những năm qua, Nhà nước ta cũng đã ngày càng quan tâm nhiều hơn về chính sách đất đai, nhà ở cho TCNN bằng các văn bản pháp luật được ban hành, sửa đổi qua từng thời kỳ mà mới đây nhất là Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Tuy nhiên, việc áp dụng chính sách, pháp luật về sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho các TCNN vẫn chưa đạt được hiệu quả và còn nhiều bất cập, mâu thuẫn. Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho các TCNN cũng như góp phần thu hút được các nguồn lực đầu tư vào nền kinh tế Việt Nam thì đòi hỏi cần phải tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện các chính sách, pháp luật và xây dựng được một hành lang pháp lý hoàn chỉnh để bảo vệ kịp thời, hiệu quả quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho các TCNN.

1. Về quy trình, thủ tục xác lập quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của các tổ chức nước ngoài

Trên thực tế, các thủ tục hành chính để xác lập quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho các TCNN còn khá phức tạp, điều này đã gây ra nhiều khó khăn cho các TCNN khi chuẩn bị thủ tục để mua nhà hoặc căn hộ, đặc biệt là các thủ tục liên quan đến việc chứng minh đáp ứng đủ các tiêu chí đề ra. Hơn nữa, TCNN muốn mua nhà hoặc căn hộ phải nộp hồ sơ và chờ được thẩm định tại các cơ quan có liên quan hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường. Trong khi đó, phần lớn những người bán nhà lại không sẵn lòng chờ đợi một quá trình thẩm định kéo dài, điều này làm nản lòng các đối tượng là TCNN khi muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam để phục vụ cho các hoạt động công việc. Vấn đề này phần nào đã ảnh hưởng lớn đến chính sách thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, bởi thực tế, để hút được các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam thì đòi hỏi cần phải đáp ứng được nguyện vọng về chỗ ở lâu dài, ổn định cho họ với những thủ tục đơn giản, nhanh gọn nhất có thể. Vì vậy, để khắc phục vấn đề trên, đòi hỏi pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản cần phải đơn giản hóa các thủ tục xác minh, quy trình và điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho các đối tượng là TCNN, cũng như cần ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể quy trình, thủ tục xác lập quyền sở hữu nhà của TCNN để các chủ thể này dễ dàng hơn trong việc thực hiện các thủ tục xác lập quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

2. Về chính sách đầu tư kinh doanh nhà ở tại Việt Nam cho tổ chức nước ngoài

Việc tạo bình đẳng về quyền tiếp cận đất đai, nhà ở giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài sẽ là một bước quan trọng để tăng vốn đầu tư nước ngoài trong thời gian tới. Vì vậy, Chính phủ cần xây dựng các nghị định hướng dẫn để tạo sự bình đẳng về quyền và nghĩa vụ giữa tổ chức, cá nhân nước ngoài trong việc tham gia đầu tư kinh doanh nhà ở trên thị trường bất động sản Việt Nam giống như các tổ chức, cá nhân trong nước. Theo đó, Nhà nước quản lý vĩ mô thị trường bất động sản, đưa ra những chính sách khung, định hướng để thị trường phát triển, đảm bảo tính minh bạch như xây dựng một hệ thống pháp luật về đất đai trên nguyên tắc bảo đảm sự công bằng về quyền và nghĩa vụ giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Đồng thời phải xây dựng được các tiêu chí cụ thể về khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực nhà ở để phục vụ công tác đánh giá, thẩm định và lựa chọn nhà đầu tư, dự án đầu tư nước ngoài nhằm sàng lọc các nhà đầu tư và các dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, đặt biệt là những lĩnh vực, dự án có hàm lượng công nghệ cao, sử dụng hiệu quả tài nguyên đất đai, giảm thiểu tác động tiêu cực tới môi trường và xã hội, đảm bảo hiệu quả đóng góp phát triển kinh tế - xã hội, hỗ trợ hình thành phát triển nguồn nhân lực chất lượng cao. Ngoài ra, cần phải xây dựng trung tâm dữ liệu quốc gia về tình hình sở hữu nhà ở của cá nhân, TCNN ở Việt Nam để làm cơ sở cho việc phân tích, đánh giá xu hướng phát triển của loại thị trường này, đồng thời tạo cơ sở thực tiễn cho việc điều chỉnh chính sách nhà ở cho TCNN phù hợp với việc mở rộng quan hệ kinh tế, chính trị, văn hóa xã hội của Việt Nam với các nước.

3. Về chính sách ưu đãi, hỗ trợ tổ chức nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Chính phủ cần có những chính sách để tạo điều kiện cho các TCNN sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Theo đó, Chính phủ cần tăng cường khuyến khích các ngân hàng đưa ra những chính sách ưu đãi về đầu tư, tín dụng cũng như tạo điều kiện cho các TCNN được vay tiền để sử dụng vào mục đích mua nhà ở tại Việt Nam. Nhìn chung, khi mua nhà ở tại Việt Nam, vấn đề vốn lưu động luôn là vấn đề lớn đối với các TCNN vì ngoài việc mua nhà ở họ còn phải tập trung nguồn vốn để đầu tư, sản xuất, kinh doanh. Do đó, để thi hành chính sách về người lao động cho tổ chức của mình thì họ thường lựa chọn giải pháp thuê nhà ở để tập trung vốn đầu tư sản xuất, kinh doanh hơn là bỏ tiền ra mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Hơn nữa, Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản pháp luật liên quan đã có quy định cho phép thế chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai để vay tiền. Vì vậy, các ngân hàng có thể yên tâm và tránh các rủi ro khi cho TCNN vay tiền mua nhà ở tại Việt Nam bằng cách sử dụng chính nhà ở đó để làm tài sản bảo đảm. Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước cần phải thống nhất hướng dẫn TCNN về việc chuyển khoản tiền mua nhà ở từ tổ chức tín dụng nước ngoài vào Việt Nam để mua nhà ở hoặc thủ tục vay của những chi nhánh ngân hàng, tổ chức tín dụng nước ngoài đang hoạt động ở Việt Nam để mua nhà ở. Đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh nhà ở đòi hỏi phải huy động một lượng vốn rất lớn và ổn định trong thời gian dài (không thể sử dụng vốn ngắn hạn) thì cần phải có các giải pháp để thúc đẩy mối quan hệ liên thông giữa thị trường tài chính với kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản để huy động vốn dài hạn cho kinh doanh. Bên cạnh đó, cần phải xây dựng, hoàn thiện các chính sách pháp luật tài chính cho đầu tư bất động sản dài hạn như xây dựng, kiện toàn các cơ quan quản lý nhà nước về tài chính; phát triển các tổ chức tài chính, đẩy mạnh sự phát triển của các trung gian tài chính, khuyến khích đa dạng hóa sản phẩm tài chính bất động sản; phát triển các quỹ tín thác bất động sản, quỹ đầu tư bất động sản, quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà…

4. Về công tác quản lý quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức nước ngoài

Cần nghiên cứu xây dựng các chính sách để nâng cao công tác quản lý quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi TCNN mua nhà tại Việt Nam, bao gồm các biện pháp cụ thể như sau:

Một là, cần xác minh, chứng thực các điều kiện sở hữu nhà ở, các loại giấy phép một cách chặt chẽ. Các cơ quan có thẩm quyền cần coi trọng đến khả năng phát sinh các vấn đề lớn khi vốn nước ngoài đầu tư vào thị trường bất động sản. Đồng thời, tăng cường các kênh thông tin về giao dịch nhà ở cho các cá nhân, TCNN, xây dựng các biện pháp ngăn ngừa có hiệu quả tình trạng lừa đảo trong các giao dịch nhà ở của TCNN.

Hai là, cần tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm khắc đối với những trường hợp vi phạm pháp luật về nhà ở như giao dịch bất động sản trái quy định của pháp luật, giả mạo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, các hành vi gây cản trở hoặc có nguy cơ gây cản trở quyền có nhà ở, quyền sở hữu nhà ở của TCNN. Ngoài ra, cần tăng cường trật tự kỷ luật thị trường bất động sản, kiểm soát có hiệu quả tình trạng “đứng tên” hộ trong các giao dịch nhà ở của TCNN. Chế tài pháp luật bên cạnh tính trừng phạt, khắc phục hậu quả còn mang phải tính ngăn chặn, phòng ngừa hành vi vi phạm pháp luật. Vì vậy, các chế tài xử lý các hành vi vi phạm trong lĩnh vực sở hữu nhà ở của TCNN trong tương lai phải thực sự đủ mạnh, phải nghiêm khắc hơn nữa thì mới có tác dụng ngăn chặn, răn đe, phòng ngừa các hành vi trái pháp luật. Để có thể đặt ra được mức phạt hợp lý đối với hành vi vi phạm cần xét đến hậu quả mà hành vi gây ra; phải quy định mức phạt theo tỷ lệ giá trị của nhà ở là đối tượng của hợp đồng bị vi phạm.

Ba là, cần xây dựng một bộ phận chuyên trách làm nhiệm vụ giải đáp, tư vấn và hỗ trợ cho TCNN về các vấn đề liên quan đến sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Bộ phận chuyên trách này có thể là một phòng, ban hoặc một bộ phận của Bộ Tư pháp nhằm thực hiện vai trò cầu nối và giúp đối tượng TCNN hiểu rõ các quy định của pháp luật về vấn đề sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Bốn là, cần tăng cường hợp tác quốc tế trong lĩnh vực quyền sở hữu nhà ở của TCNN theo hướng xây dựng các chính sách khuyến khích, hỗ trợ các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam, các TCNN khác đang hoạt động tại Việt Nam, đặc biệt là đối với các quốc gia có các chính sách tương tự đối với doanh nghiệp Việt Nam tại các quốc gia đó.

Bên cạnh đó, cần nghiên cứu phát triển khu nhà ở dành riêng cho cá nhân, TCNN phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát triển của các địa phương. Giải pháp này sẽ giúp cho cơ quan quản lý nhà nước dễ dàng kiểm soát được các giao dịch nhà ở của các đối tượng này, thuận tiện cho việc quản lý. Trên cơ sở quy định này, Nhà nước sẽ ban hành quy chế tổ chức và quản lý dự án nhà ở cho TCNN thống nhất trong phạm vi cả nước, bảo đảm hài hòa giữa lợi ích của các đối tượng trên sở hữu nhà ở, chính quyền địa phương các cấp và sự quản lý thống nhất của chính quyền trung ương.

Ngoài ra, cần có chính sách cho phép TCNN sở hữu nhà ở theo mô hình nhà ở kết hợp vừa làm nhà ở, vừa làm văn phòng (office-tel), đồng thời, cần có những chính sách khuyến khích các chủ đầu tư nhà ở xây dựng và phát triển mô hình nhà ở kết hợp vừa làm nhà ở, vừa làm văn phòng nhằm đáp ứng được những yêu cầu của TCNN hoạt động tại Việt Nam với quy mô vừa và nhỏ.

Tóm lại, vấn đề đảm bảo quyền kinh doanh, sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho các TCNN dưới khía cạnh chính sách, pháp luật là điều rất quan trọng và cấp thiết. Bởi khi chính sách và pháp luật về quyền kinh doanh, sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho TCNN được đảm bảo hoàn thiện, đồng bộ và thực hiện hiệu quả thì sẽ không chỉ bảo vệ được quyền lợi chính đáng cho các chủ thể là TCNN mà điều này còn góp phần thực hiện hiệu quả các chính sách phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc thu hút các TCNN tham gia đầu tư vào Việt Nam.

ThS. Trần Linh Huân

Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh