Dự án Luật Đất đai (sửa đổi): Khơi thông nguồn lực đất đai phục vụ mục tiêu tăng trưởng “hai con số”

Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI, sáng ngày 22/10, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ trình bày Tờ trình về dự án Luật Đất đai (sửa đổi); Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi trình bày Báo cáo thẩm tra dự án Luật này.

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình bày Tờ trình về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). (Ảnh: quochoi.vn)

Ban hành trước ngày 01/3/2027 để không tạo khoảng trống pháp lý

Thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ trình bày Tờ trình về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, việc sửa đổi Luật nhằm thể chế hóa đầy đủ, kịp thời Nghị quyết số 21-NQ/TW[1] và các nghị quyết, kết luận quan trọng của Bộ Chính trị.

Bên cạnh đó, theo Nghị quyết số 190/2025/QH15[2] và Nghị quyết số 206/2025/QH15[3], các quy định về phân cấp, phân quyền và tháo gỡ vướng mắc trong lĩnh vực đất đai đang thực hiện theo các nghị định, nghị quyết của Chính phủ chỉ có hiệu lực đến hết ngày 28/02/2027. Điều này đòi hỏi phải ban hành Luật trước ngày 01/3/2027 để không tạo khoảng trống pháp lý.

Về cơ sở thực tiễn, qua 02 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2024 đã có nhiều đổi mới quan trọng, song thực tiễn còn bộc lộ một số vướng mắc, bất cập. Trong bối cảnh đất nước phấn đấu tăng trưởng “hai con số”, việc sửa đổi Luật để khơi thông nguồn lực đất đai là yêu cầu cấp thiết.

Về bố cục, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) (dự thảo Luật) gồm 13 chương và 112 điều, giảm 03 chương và 148 điều so với Luật Đất đai năm 2024 (260 điều). Dự thảo tập trung quy định trong Luật các nội dung liên quan trực tiếp đến quyền của người sử dụng đất đang còn phù hợp, còn các nội dung quy định chi tiết liên quan đến trình tự, thủ tục thì giao Chính phủ quy định.

Không quy định quy hoạch sử dụng đất; bổ sung cơ chế bàn giao mặt bằng mà không giao đất

Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng đã khái quát nhóm chính sách trọng tâm trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo đó, về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự thảo Luật không quy định quy hoạch sử dụng đất mà chỉ quy định về nội dung sử dụng đất trong quy hoạch tỉnh. Đối với cấp xã, kế hoạch sử dụng đất được lập theo hướng đơn giản, số hóa, tích hợp các nội dung của quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch chi tiết ngành, làm cơ sở thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai.

Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, dự thảo Luật đã kế thừa các căn cứ quy định tại Luật Đất đai năm 2024, đồng thời bổ sung căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên cơ sở đánh giá tiến độ sử dụng đất, tiến độ đầu tư của các dự án sử dụng đất trước đó.

Các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất cơ bản kế thừa quy định hiện hành. Đấu thầu dự án có sử dụng đất được áp dụng đối với dự án có yêu cầu cao về năng lực tài chính, kinh nghiệm, công nghệ, tiến độ, chất lượng công trình, hiệu quả sử dụng đất hoặc phát triển đồng bộ hạ tầng theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực. Đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng đối với quỹ đất do Nhà nước thu hồi hoặc do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý, kể cả đấu giá đất thuê trả tiền hằng năm; các trường hợp còn lại được thực hiện dự án thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Người được Nhà nước cho thuê đất được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc trả tiền hằng năm. Phân định rõ các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép và các trường hợp không phải xin phép; cho phép giải quyết yêu cầu không tiếp tục thực hiện đối với trường hợp đã được chuyển mục đích, chuyển hình thức sử dụng đất nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Một điểm mới nổi bật trong dự thảo Luật, đó là bổ sung cơ chế bàn giao mặt bằng mà không giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư, nhà thầu chỉ sử dụng mặt bằng trong thời gian thi công; hoàn thiện quy định quản lý, sử dụng đất sau cổ phần hóa theo hướng được tiếp tục sử dụng đất và được thực hiện quyền tương ứng với hình thức sử dụng đất mà không phải xem xét lại nguồn gốc đất đã được xác định tại thời điểm cổ phần hóa.

Không quy định giá đất cụ thể; bảo đảm hài hòa lợi ích trong quyết định giá đất

Về tài chính đất đai, giá đất, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng nhấn mạnh, so với quy định của Luật Đất đai năm 2024, dự thảo Luật không còn quy định về giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá đất; đồng thời, kế thừa và hoàn thiện quy định về nguyên tắc, căn cứ định giá đất của Nhà nước, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, cách thức định giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất tại Luật Đất đai năm 2024, Nghị quyết số 254/2025/QH15[4] theo hướng thể chế quan điểm, chỉ đạo về chính sách tài chính đất đai, giá đất tại Nghị quyết số 21-NQ/TW.

Đồng thời, dự thảo Luật bổ sung quy định tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi; cách xác định chi phí xây dựng hạ tầng...

Dự thảo Luật quy định Nhà nước quyết định giá đất bảo đảm các nguyên tắc: trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, phù hợp mục tiêu phát triển từng thời kỳ; tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất; dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan; hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Mỗi thửa đất được gắn mã định danh duy nhất trên phạm vi cả nước

Về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất và chế độ sử dụng đất, dự thảo Luật bảo đảm quyền tiếp cận đất đai công bằng, công khai, tiết kiệm, hiệu quả; tiếp tục hoàn thiện chính sách cho đồng bào dân tộc thiểu số. Cho phép người thuộc hộ nghèo, cận nghèo, cá nhân dân tộc thiểu số được hưởng chính sách hỗ trợ đất đai được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng phải hoàn thành khi đăng ký biến động.

Bổ sung quy định tách thửa, hợp thửa đất; giao Chính phủ quy định loại hợp đồng phải công chứng, chứng thực phù hợp lộ trình chuyển đổi số.

Về phân loại đất, dự thảo Luật chia thành nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất dự trữ phát triển.

Đáng chú ý, về cải cách hành chính, chuyển đổi số, phân cấp phân quyền, dự thảo Luật quy định mỗi thửa đất được gắn mã định danh duy nhất trên phạm vi cả nước. Đăng ký đất đai và Giấy chứng nhận bằng giấy hoặc điện tử có giá trị pháp lý như nhau. Cơ quan giải quyết thủ tục không yêu cầu cung cấp lại thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu. Về phân cấp, cấp xã thực hiện thẩm quyền đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; cấp tỉnh thực hiện đối với tổ chức, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và dự án liên xã. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được phân cấp, ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp xã tùy theo tình hình thực tế và năng lực.

Về thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, dự thảo Luật quy định bắt buộc hòa giải trước khi cơ quan nhà nước giải quyết tranh chấp. Đối với trường hợp thuộc thẩm quyền Chủ tịch Ủy ban nhân dân, cấp xã giải quyết lần đầu; nếu không đồng ý thì khởi kiện tại Tòa án hoặc gửi Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (quyết định của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có hiệu lực thi hành). Đối với khiếu nại, người dân có quyền khởi kiện Tòa án nếu không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp.

Các đại biểu tham dự phiên họp. (Ảnh: quochoi.vn)

Tiếp tục nghiên cứu, rà soát và hoàn thiện nhiều nội dung quan trọng

Trình bày Báo cáo tóm tắt thẩm tra dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi cho biết, Ủy ban Kinh tế và Tài chính tán thành với sự cần thiết ban hành Luật nhằm thể chế hóa Nghị quyết số 21-NQ/TW. Hồ sơ dự án Luật được chuẩn bị công phu, nghiêm túc, đủ điều kiện trình Quốc hội xem xét.

Tuy nhiên, để bảo đảm chất lượng dự thảo Luật, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị tiếp tục nghiên cứu, rà soát và hoàn thiện nhiều nội dung quan trọng. Cụ thể:

Về phân loại đất, đề nghị chỉ phân loại đất thành các loại hợp lý, thực sự cần thiết cho công tác quản lý theo chỉ tiêu sử dụng đất tại quy hoạch. Đặc biệt, ngoại trừ các loại đất phải kiểm soát chặt chẽ về diện tích theo Quy hoạch sử dụng đất quốc gia (đất rừng, đất lúa, đất quốc phòng, đất an ninh), các loại đất còn lại không quản lý theo chỉ tiêu cứng mà quản lý theo định hướng phát triển kinh tế - xã hội đúng tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW.

Về thẩm quyền thực hiện nội dung quản lý nhà nước về đất đai, đề nghị quy định rõ tại Luật một số nội dung quan trọng tác động lớn đến quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân, cộng đồng như: Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư... bảo đảm ổn định, rõ ràng và áp dụng thống nhất trên cả nước; bảo đảm đồng bộ, thống nhất, không làm thay đổi nguyên tắc phân quyền theo Luật Tổ chức chính quyền địa phương. Quá trình tổ chức thực hiện, đề nghị Chính phủ chỉ đạo hướng dẫn đầy đủ, kiểm tra, giám sát kịp thời để phát hiện và khắc phục những vướng mắc, bất cập.

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đề nghị rà soát quy định tại nghị định hướng dẫn Luật Quy hoạch và thống nhất trong quá trình ban hành văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Đồng thời thống nhất trong quá trình tổ chức thi hành, bảo đảm đúng yêu cầu tại Nghị quyết số 21-NQ/TW, bảo đảm nguyên tắc: Ngoại trừ các loại đất phải kiểm soát chặt chẽ về diện tích theo quy hoạch sử dụng đất quốc gia, các loại đất còn lại thì không quản lý theo chỉ tiêu “cứng” về sử dụng đất mà quản lý theo định hướng phát triển kinh tế - xã hội.

Đặc biệt, đối với kế hoạch sử dụng đất cấp xã, Ủy ban Kinh tế và Tài chính nhấn mạnh yêu cầu bảo đảm tinh giản thực chất hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW, rõ ràng về mục đích, ý nghĩa, vai trò của kế hoạch sử dụng đất cấp xã. Bảo đảm đúng tính chất của một loại kế hoạch, không biến thành một hình thức khác của quy hoạch. Kế hoạch cấp xã chỉ mang tính chất tổng hợp nhu cầu để theo dõi tiến độ công việc, không có giá trị pháp lý bắt buộc và không phải căn cứ pháp lý để cho phép triển khai dự án đầu tư.

Về công chứng, chứng thực hợp đồng, đề nghị thực hiện đúng Kết luận số 290/KL-UBTVQH16, rà soát xác định rõ các trường hợp bắt buộc công chứng để quy định cụ thể tại Luật hoặc Nghị định, bảo đảm đồng bộ với các dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Công chứng.

Về tháo gỡ các vướng mắc khác về đất đai, khơi thông nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội, đề nghị Chính phủ chỉ đạo tiếp tục rà soát các vấn đề cần phải tháo gỡ như quy định giá đất tại các khu, cụm công nghiệp được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách (tức là đầu tư công); hay là vấn đề định giá các tài sản công là trụ sở làm việc để cho thuê, để đưa đất vào khai thác hiệu quả.

Về quản lý đất sau cổ phần hóa, chuyển đổi đơn vị sự nghiệp công lập, đề nghị rà soát kỹ các Nghị định liên quan, phân biệt rõ bản chất nguồn gốc đất giữa doanh nghiệp nhà nước (đất thuê) và đơn vị sự nghiệp công lập (đất giao) để có cơ chế quản lý phù hợp.

Về điều khoản thi hành, đề nghị Chính phủ làm rõ tính khả thi của thời điểm có hiệu lực, bảo đảm đồng bộ với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

[1] Nghị quyết ngày 28/7/2026 của Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.

[2] Nghị quyết ngày 19/02/2025 của Quốc hội quy định về xử lý một số vấn đề liên quan đến sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước.

[3] Nghị quyết ngày 24/6/2025 của Quốc hội về cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật.

[4] Nghị quyết ngày 11/12/2025 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.