Xây dựng môi trường kinh doanh bất động sản minh bạch, an toàn

Toàn cảnh phiên họp. (Ảnh: quochoi.vn)

Xác định mã định danh điện tử tạo lập cho từng tổ chức, cá nhân, bất động sản

Thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình bày Tờ trình dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (dự thảo Luật) cơ bản kế thừa phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, nhưng không áp dụng đối với giao dịch nhà ở xã hội, nhà ở chính sách.

Về kinh doanh quyền sử dụng đất, Bộ trưởng Bộ Tư pháp cho biết, dự thảo Luật sửa đổi các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản theo hướng bảo đảm đồng bộ với pháp luật đất đai, đầu tư và pháp luật có liên quan.

Đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản, dự thảo Luật làm rõ nguyên tắc, cơ quan quản lý, điều kiện và trình tự áp dụng hợp đồng, thống nhất việc áp dụng hợp đồng theo Luật Kinh doanh bất động sản, khắc phục tình trạng chồng lấn với pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, nhất là quy định về đăng ký hợp đồng theo mẫu đối với mua bán căn hộ chung cư, mở rộng các loại hợp đồng chuyển nhượng trong kinh doanh bất động sản.

Liên quan đến nội dung thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản, dự thảo Luật bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 05% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản bằng việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên.

Dự thảo Luật cũng sửa đổi, bổ sung quy định về xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng bảo đảm dữ liệu được tạo lập, cập nhật, đúng, đủ, sạch, sống, thống nhất, dùng chung; bổ sung quy định giao dịch bất động sản, trong đó quy định nguyên tắc thực hiện giao dịch và khung quy trình giao dịch bất động sản; bổ sung quy định có tính nguyên tắc về chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), đáp ứng điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án bất động sản được đưa bất động sản vào kinh doanh hoặc thực hiện biện pháp bảo đảm bằng bảo lãnh và giao Chính phủ quy định chi tiết về việc thực hiện biện pháp bảo đảm, tránh khoảng trống pháp lý, đồng bộ với quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư và pháp luật về đất đai; bổ sung quy định về mã định danh điện tử tạo lập cho từng tổ chức, cá nhân, bất động sản, các đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Ngoài ra, phân quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản tại địa phương, thay vì thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ như quy định hiện hành.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi trình bày Báo cáo thẩm tra dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). (Ảnh: quochoi.vn)

Đánh giá các phương án khả năng thu hồi tiền, thời gian xử lý, chi phí và nghĩa vụ khác và nghĩa vụ với khách hàng

Trình bày Báo cáo thẩm tra dự án Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi cho biết, về điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh đối với các dự án bất động sản trên quỹ đất thanh toán dự án BT, cơ quan thẩm tra đề nghị không nhắc lại quy định của pháp luật PPP về phạm vi dự án BT thuộc diện thanh toán bằng hình thức giao đất, mà quy định theo hướng dẫn chiếu chung đến pháp luật PPP, nhằm tránh cách hiểu khác nhau.

Về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị quy định tại dự thảo Luật các nguyên tắc quản lý khoản tiền còn lại tương đương 05% giá trị hợp đồng trong tài khoản và xử lý rủi ro phát sinh; làm rõ yếu tố tự nguyện khi bên mua, thuê mua tự làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận.

Bên cạnh đó, Chính phủ cần nghiên cứu trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng triển khai, chưa có khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính, không mong muốn tiếp tục triển khai toàn bộ dự án nhưng có bên mong muốn nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án, đủ năng lực tiếp tục thực hiện, cam kết hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đai khi tiếp nhận dự án, tránh dẫn đến dự án bị đình trệ kéo dài, gây lãng phí, không bảo đảm nguồn thu ngân sách nhà nước; đồng thời, bổ sung đánh giá các phương án khả năng thu hồi tiền, thời gian xử lý, chi phí và nghĩa vụ khác và nghĩa vụ với khách hàng.

Về hợp đồng kinh doanh bất động sản, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị tiếp tục nghiên cứu kỹ lưỡng việc chỉnh sửa khái niệm kinh doanh bất động sản và mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng.

Đáng chú ý, cơ quan chủ trì soạn thảo cần làm rõ một số trường hợp liên quan đến hai dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi), cụ thể: Rà soát kỹ lưỡng, xác định rõ những trường hợp thực sự cần thiết, bắt buộc phải công chứng để quy định cụ thể tại luật hoặc nghị định; quy định thống nhất Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi). Đối với phương án đề xuất giao quy định tại nghị định, đề nghị bổ sung nội dung cụ thể tại dự thảo nghị định, đồng thời có phương án sửa đổi, bổ sung Luật Công chứng.