Hoàn thiện pháp luật về đăng ký đất đai ở Việt Nam - Từ kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới

Từ khóa: đăng ký đất đai; đăng ký lần đầu; đăng ký biến động; đăng ký chứng thư; đăng ký xác lập quyền; công chứng; Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

Nhận bài: 06/9/2026 Hoàn thành biên tập: 29/9/2026 Duyệt đăng: 05/10/2026

Đặt vấn đề

Đăng ký đất đai là hoạt động kê khai và ghi nhận thông tin vào Sổ địa chính (yếu tố pháp lý) gắn với Bản đồ địa chính, Sổ mục kê (yếu tố kỹ thuật, địa lý) để tạo thành Hồ sơ địa chính thuộc cơ sở địa chính là thành phần của Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai (CSDLĐĐ) sử dụng cho nhiều mục đích (Multi-Purpose Land Information System, MPLIS)[1]. Hướng dẫn của Ngân hàng Thế giới cho Việt Nam trong dự án “Tăng cường quản lý đất đai và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai” nhấn mạnh tầm quan trọng đặc biệt của tính chính xác và độ tin cậy của thông tin về người sử dụng đất (NSDĐ) gắn với từng thửa đất trong CSDLĐĐ đối với công tác quản trị nhà nước; đồng thời, Việt Nam nên “từng bước nâng cấp hệ thống đăng ký đất đai để đạt tới một hệ thống có chức năng tương đương với các hệ thống đăng ký đất đai ở những quốc gia khác”[2].

Điều 54 Hiến pháp năm 2013[3] quy định: “NSDĐ được chuyển QSDĐ, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật”. Tuy nhiên, một số nội dung quan trọng về đăng ký đất đai trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) (dự thảo Luật) chưa được quy định rõ, cụ thể: (i) mối quan hệ giữa thủ tục đăng ký đất đai và thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN); việc đăng ký đất đai có đương nhiên làm phát sinh quyền được cấp GCN QSDĐ hay không (Điều 62); (ii) trường hợp nào dữ liệu trong CSDLĐĐ được sử dụng làm căn cứ pháp lý chính thức, dữ liệu này có thể thay thế GCN QSDĐ khi NSDĐ thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng… hay không (khoản 6 Điều 79); (iii) khoản 4 Điều 21 dự thảo Luật giao Chính phủ quy định “loại hợp đồng thực hiện quyền của NSDĐ phải công chứng, chứng thực phù hợp với lộ trình chuyển đổi số và kết nối liên thông dữ liệu về quản lý đất đai”. Quy định này đặt ra vấn đề về phạm vi thẩm quyền của Chính phủ trong việc quy định các loại hợp đồng, giao dịch về đất đai phải công chứng, chứng thực, cũng như căn cứ xác định việc thay đổi yêu cầu này theo lộ trình chuyển đổi số và mức độ kết nối, liên thông dữ liệu. Nếu những quy định trên không được làm rõ ngay trong dự thảo Luật có thể dẫn đến khó khăn trong việc thực hiện mục tiêu mà Nghị quyết số 21-NQ/TW[4] đề ra về định hướng sửa đổi Luật Đất đai: “có cơ chế bảo đảm thị trường bất động sản (BĐS) phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững; kết nối dữ liệu đất đai với quy hoạch, công chứng, thuế, ngân hàng, đăng ký bảo đảm và kinh doanh BĐS”.

Trong bối cảnh đó, nghiên cứu làm rõ một số vấn đề về đăng ký đất đai và các mô hình đăng ký đất đai, có tham khảo kinh nghiệm pháp luật của một số quốc gia; đồng thời, phân tích vai trò của hoạt động công chứng trong giao dịch về quyền sử dụng đất; từ đó, đề xuất một số kiến nghị hoàn thiện dự thảo Luật.

1. Một số vấn đề về đăng ký đất đai và các mô hình đăng ký đất đai

Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao QSDĐ cho NSDĐ thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận QSDĐ. Khái niệm QSDĐ của NSDĐ tại Việt Nam “tương đồng với quyền sở hữu ở các nước khác”^[5]. NSDĐ được thực hiện các quyền đối với QSDĐ theo quy định của pháp luật; tuy nhiên, cần phân biệt QSDĐ với quyền sở hữu đất đai. Xét về mặt khoa học, “sở hữu trong luật dân sự là sở hữu vật quyền, nhóm các quan hệ pháp luật về tài sản, khía cạnh ý chí của các quan hệ sở hữu gồm nhóm các quan hệ pháp luật về tài sản ở dạng tĩnh, quyền chủ thể gắn với tài sản là nhóm quan hệ vật quyền”^[6].

Đặc điểm quan trọng của vật quyền là khả năng có hiệu lực đối kháng với người thứ ba; việc đăng ký là một trong những cơ chế pháp lý để công khai quyền và bảo đảm hiệu lực đối kháng đó, tùy thuộc vào quy định của pháp luật đối với từng loại quyền. “Khi vật quyền có hiệu lực thì mọi người khác trong xã hội đều phải có nghĩa vụ tôn trọng người có vật quyền, không được xâm phạm đến quyền của người có vật quyền”[7]. “Mặc dù pháp luật thực định không ghi nhận về khái niệm vật quyền nhưng bản chất của quyền trong Bộ luật Dân sự năm 2015 ghi nhận đều chính là vật quyền”[8]. Do đó, khi Nhà nước trao QSDĐ cho NSDĐ, quyền của NSDĐ được xác lập và thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai.

Ủy ban Kinh tế về châu Âu của Liên hợp quốc (UNECE)^[9] và Liên đoàn Trắc địa quốc tế (FIG)^[10] đưa ra các tài liệu, hướng dẫn về hệ thống đăng ký đất đai và quản lý địa chính. Theo cách phân loại được sử dụng trong các nghiên cứu về đăng ký đất đai, mô hình đăng ký chứng thư (registration of deeds) ghi nhận các văn bản, chứng thư liên quan đến quyền đối với đất; trong khi mô hình đăng ký xác lập quyền (registration of title) tập trung vào việc ghi nhận quyền đối với đất trong sổ đăng ký. Đăng ký đất đai vì vậy gắn với hai vấn đề cơ bản: ai là người có quyền đối với đất và quyền đó được xác lập hoặc thực hiện như thế nào^[11].

Tại Trung Quốc, Quy định tạm thời về đăng ký bất động sản năm 2014[12] quy định: đăng ký BĐS là hoạt động mà cơ quan đăng ký BĐS ghi nhận việc xác lập quyền đối với BĐS và các vấn đề khác do pháp luật quy định vào Sổ đăng ký BĐS, là căn cứ để xác định sự quy thuộc và nội dung của vật quyền[13]. Sau khi hoàn thành việc đăng ký, cơ quan đăng ký BĐS phải cấp cho người nộp đơn GCN BĐS hoặc GCN đăng ký theo quy định của pháp luật. “GCN BĐS là bằng chứng của người có quyền hưởng vật quyền BĐS đó. Nội dung các mục ghi trong giấy chứng nhận quyền BĐS phải tương đồng với nội dung các mục ghi trong sổ đăng ký BĐS; nếu nội dung các mục giữa hai bên không giống nhau thì xác định theo sổ đăng ký BĐS, trừ trường hợp có chứng cứ chứng minh rằng sổ đăng ký BĐS quả thực có sai sót”[14].

Đối với Pháp, pháp luật về công khai thông tin BĐS quy định việc công khai một số quyền đối với BĐS nhằm bảo đảm hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Theo quy định tại Điều 38 Luật ngày 01/6/1924[15], các quyền như quyền sở hữu BĐS, quyền xây dựng trên đất, quyền ưu tiên, quyền thế chấp và quyền của người thuê… được đăng ký vào Sổ địa bạ.

Nội dung của đăng ký đất đai có thể được phân tích theo bốn nguyên tắc[16] như sau:

(i) Nguyên tắc ghi nhận (booking principle) hàm ý việc thay đổi quyền đối với BĐS thông qua giao dịch chuyển quyền có thể chỉ phát sinh hiệu lực hoặc hiệu lực đối kháng với người thứ ba sau khi quyền hoặc giao dịch được ghi nhận trong sổ đăng ký đất đai, tùy thuộc vào mô hình đăng ký và quy định pháp luật áp dụng.

(ii) Nguyên tắc đồng ý (consent principle) hàm ý người có quyền đối vật được ghi nhận trong sổ đăng ký phải đưa ra sự đồng ý của mình đối với việc thay đổi nội dung đăng ký trong sổ đăng ký đất đai.

(iii) Nguyên tắc công khai (principle of publicity) hàm ý các sổ đăng ký được công khai để công chúng tra cứu; đồng thời, thông tin đã được công khai có thể được người thứ ba ngay tình dựa vào trong những điều kiện do pháp luật quy định.

(iv) Nguyên tắc đặc định (principle of specialty) hàm ý thông tin trong sổ đăng ký đất đai, kể cả các tài liệu được nộp để đăng ký, thông tin về NSDĐ, các chủ thể có liên quan, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, phải được xác định một cách rõ ràng, chính xác và không gây nhầm lẫn.

Để làm rõ những vấn đề trên, cần xem xét các mô hình đăng ký đất đai được áp dụng tại Việt Nam và một số quốc gia. Cụ thể:

1.1. Mô hình đăng ký chứng thư

Mô hình đăng ký chứng thư được sử dụng từ thế kỷ XIX tại phần lớn Hoa Kỳ, một số khu vực của Canada, Pháp và các quốc gia có truyền thống pháp luật chịu ảnh hưởng của Pháp[17]. Tại Pháp, việc xây dựng địa chính (bản đồ địa chính ghi nhận về mặt địa lý) cho mục đích thu thuế theo hệ thống địa chính Napoléon được thiết lập theo Luật ngày 15/9/1807. Đến năm 1955, thông tin về người sở hữu tài sản và nội dung về quyền đối với BĐS thể hiện trong các chứng thư, thông thường là các văn bản công chứng được gắn vào bản đồ địa chính nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho các quyền đối với BĐS được đăng ký trên sổ đăng ký BĐS[18].

Các nghiên cứu về mô hình đăng ký chứng thư tại Pháp chỉ ra rằng, chứng thư, tài liệu là căn cứ xác lập quyền, còn đăng ký là cách thức Nhà nước công bố quyền cho mục đích quản lý và thu thuế. Việc đăng ký chứng thư ghi nhận các chứng thư có liên quan và xác định thứ tự ưu tiên của các chứng thư, cả trong quan hệ với các chứng thư đã đăng ký và các chứng thư chưa đăng ký[19]. Mô hình đăng ký chứng thư được áp dụng tại một số quốc gia và vùng lãnh thổ có hệ thống địa chính được hình thành từ sớm. Trong mô hình này, việc đăng ký chứng thư góp phần công khai các văn bản liên quan đến BĐS và xác định thứ tự ưu tiên giữa các quyền hoặc giao dịch theo quy định của pháp luật.

Phòng ngừa tranh chấp đối với các chứng thư, văn bản công chứng thể hiện qua việc chứng nhận tính xác thực, hợp pháp và kiểm soát lịch sử giao dịch của công chứng viên và tính thiện chí, trung thực trong tuyên bố quyền được thực hiện giao dịch của chủ sở hữu tài sản đúng theo quy định của pháp luật trước sự chứng kiến của công chứng viên, người được Nhà nước trao quyền chứng nhận tính xác thực về nội dung của tuyên bố của các bên với những điều khoản đã được thỏa thuận và công bố bằng thủ tục do pháp luật quy định, không phải thông qua việc lập chứng thư hay việc đăng ký chứng thư đó[20]. Một giao dịch chuyển quyền về BĐS đã được công chứng thì bên bán/chuyển nhượng cho người thứ nhất sẽ không được tiếp tục chuyển quyền cho người thứ hai. Vì hành vi pháp lý chuyển quyền sở hữu vật quyền đã được xác lập theo ý chí giữa người bán/chuyển nhượng và người mua thứ nhất, hợp đồng có hiệu lực giữa hai bên và là chứng cứ xác thực để bảo vệ quyền lợi cho người mua thứ nhất. Việc đăng ký của người mua thứ hai chỉ làm thay đổi cách thức mà Toà án giải quyết vụ án.

Trong một số hệ thống pháp luật, tồn tại suy đoán, Sổ đăng ký đất đai được công khai là chính xác, theo đó, người được đăng ký là chủ sở hữu được suy đoán là có quyền hợp pháp đối với BĐS[21]. Pháp luật Pháp đặt ra yêu cầu về hình thức của văn bản để thực hiện thủ tục công khai thông tin bất động sản. Theo Điều 710-1 Bộ luật Dân sự Pháp, “mọi văn bản hay quyền, để thực hiện các thủ tục đăng ký đất đai, đều phải được thể hiện dưới hình thức văn bản công chứng do một công chứng viên hành nghề tại Pháp lập…”. Hiện nay, “hơn 90% văn bản công chứng tại Pháp được ký điện tử. Pháp không thu hẹp yêu cầu công chứng mà đặt công chứng viên vào vị trí cổng vào của dữ liệu giao dịch về BĐS”[22].

Việc chuyển quyền sử dụng đất thông qua văn bản công chứng là một hình thức xác lập, ghi nhận giao dịch trong những trường hợp pháp luật quy định phải công chứng. Theo công chứng truyền thống thì các dữ liệu về sự vật, hiện tượng, sự kiện, hình ảnh, chữ viết được công chứng viên thực hiện, thu thập khi thực hiện thủ tục công chứng và được lưu giữ bằng hồ sơ giấy và đưa vào hệ thống CSDL công chứng của địa phương. Việc chuyển đổi số hoạt động công chứng không làm mất đi bản chất của hoạt động công chứng. Hiện, các tổ chức hành nghề công chứng đang số hóa hồ sơ công chứng giấy thành dữ liệu số nhằm phục vụ chuyển đổi số trong hoạt động công chứng. Tương tự, việc kết nối, liên thông dữ liệu quản lý đất đai không tự thay thế vai trò của công chứng viên trong việc kiểm tra, chứng nhận tính xác thực và tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch thuộc trường hợp phải công chứng. Vai trò này cần được xem xét trong mối liên hệ với yêu cầu “bảo đảm chất lượng dữ liệu là bảo đảm tính chính xác, hợp lệ, toàn vẹn, đầy đủ, cập nhật kịp thời và thống nhất của dữ liệu” theo Điều 12 Luật Dữ liệu năm 2024.

Các quy định của Luật Đất đai năm 2024 và Luật Công chứng năm 2024 là cơ sở để phân tích mô hình đăng ký đất đai tại Việt Nam, đồng thời, làm rõ mối quan hệ giữa đăng ký quyền, công chứng giao dịch và bảo đảm an toàn pháp lý cho NSDĐ.

1.2. Mô hình đăng ký xác lập quyền

Mô hình đăng ký xác lập quyền (registration of title)[23] có nguồn gốc từ hệ thống đăng ký đất đai của Đức tại Hamburg, còn được gọi là mô hình đăng ký kiểu Đức (German registration mode)[24], sau đó được phát triển tại Úc bởi Robert Richard Torren và được biết đến với tên gọi hệ thống Torrens[25]. Mục tiêu của mô hình này là cung cấp cơ sở pháp lý an toàn, chắc chắn cho việc xác lập, thực hiện và chuyển dịch quyền đối với đất đai. Nội dung đăng ký bao gồm thông tin về NSDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, nội dung các quyền, nghĩa vụ và hạn chế đối với QSDĐ, cũng như những thay đổi liên quan đến quyền của NSDĐ, chẳng hạn như thay đổi do chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thay đổi quy hoạch sử dụng đất. Các thông tin này được gắn với từng thửa đất cụ thể trên bản đồ địa chính. Mô hình đăng ký xác lập quyền được chia thành hai giai đoạn là đăng ký lần đầu (first registration) và đăng ký biến động (subsequent registration).

Đăng ký lần đầu (first registration) được thực hiện đối với thửa đất chưa được đăng ký trước đó. Dự thảo Luật quy định, khi NSDĐ đáp ứng đủ điều kiện, NSDĐ thực hiện thủ tục đăng ký đất đai và cấp GCN; việc thực hiện các giao dịch liên quan đến QSDĐ được đặt trong mối liên hệ với việc được cấp GCN, không phải thời điểm hoàn tất đăng ký lần đầu. Điều này đặt ra vấn đề cần làm rõ về giá trị pháp lý của quy định tại Điều 79 dự thảo Luật, theo đó, dữ liệu trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai có giá trị sử dụng chính thức, đặc biệt, mối quan hệ giữa dữ liệu đăng ký đất đai và GCN.

Đăng ký biến động (subsequent registration) được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp GCN. Việc đăng ký biến động được thực hiện khi có sự thay đổi thuộc trường hợp phải đăng ký theo quy định của pháp luật, trong đó, có sự thay đổi về NSDĐ hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Như vậy, nếu đăng ký chứng thư giao dịch là đăng ký sự kiện pháp lý (các giao dịch) thì đăng ký xác lập quyền chính là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện đó[26].

Đức là đại diện cho mô hình đăng ký xác lập quyền. Quyển 3 Bộ luật Dân sự Đức quy định về vật quyền, có các quy định liên quan đến việc chuyển quyền đối với bất động sản và đăng ký quyền vào Sổ đăng ký đất đai. Điều 311b quy định: “Nếu trong hợp đồng có một bên cam kết sẽ mua hoặc bán một mảnh đất thì hợp đồng đó cần phải công chứng. Một hợp đồng ký kết không quan tâm đến hình thức trên sẽ có hiệu lực toàn bộ nếu Thỏa thuận chuyển giao vật quyền đã được ghi vào Sổ đăng ký bất động sản”[27]. Điều 873 quy định: “Trước khi đăng ký vào sổ các bên tham gia hợp đồng chỉ bị ràng buộc với thỏa thuận nếu thỏa thuận đã được công chứng hoặc đã nộp yêu cầu tại cơ quan đăng ký BĐS hoặc bên có quyền thể hiện bằng hình thức phù hợp với quy định về đăng ký BĐS để bên kia đăng ký vào sổ đăng ký”. Theo mô hình này, công chứng viên có vai trò trung gian giữa người dân và Nhà nước, góp phần bảo đảm tính hợp pháp của giao dịch và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên. Do đó, việc chuyển quyền đối với BĐS theo cơ chế này về nguyên tắc đòi hỏi sự tuân thủ các yêu cầu pháp lý về giao dịch và đăng ký quyền[28]. UN-ECE đưa ra khuyến nghị, việc chuyển nhượng đất chỉ dựa trên hợp đồng tư giữa các bên không được công chứng, chứng thực (private land transfer) [29] có thể thiếu hiệu quả và tiềm ẩn nhiều rủi ro, gian lận. Đồng thời, phương thức này không trực tiếp hỗ trợ công tác quản lý đất đai.

Về cơ bản, cấu trúc pháp lý của QSDĐ là một quá trình pháp lý bắt đầu từ khi Nhà nước trao QSDĐ cho NSDĐ, sau đó, QSDĐ tiếp tục được chuyển quyền thông qua các giao dịch dân sự. Quá trình này bao gồm hai giai đoạn có tính chất khác nhau: giai đoạn Nhà nước xác lập QSDĐ và giai đoạn QSDĐ được chuyển dịch thông qua các giao dịch trên thị trường. Nhà nước không nên can thiệp bằng thủ tục hành chính vào quan hệ tài sản trên thị trường thứ cấp thông qua việc xem xét, chấp thuận hợp đồng dân sự, khi việc chuyển đổi số và kết nối liên thông dữ liệu về quản lý đất đai đã được hoàn thiện.

Hoạt động đăng ký đất đai là quá trình Nhà nước duy trì và cập nhật thông tin phục vụ quản lý đất đai thông qua CSDLĐĐ. Việt Nam hiện đã kết hợp những yếu tố của hai mô hình đăng ký đất đai phổ biến, tiêu biểu là mô hình đăng ký chứng thư giao dịch ở Pháp và mô hình đăng ký xác lập quyền ở Đức, đồng thời, duy trì chế định công chứng đối với giao dịch về QSDĐ. Nghiên cứu cho thấy, mô hình kết hợp này cần được tiếp tục duy trì trong quá trình hoàn thiện pháp luật đất đai.

2. Định chế công chứng và thủ tục đăng ký đất đai

Như vậy, cả mô hình đăng ký chứng thư và mô hình đăng ký xác lập quyền đều cho thấy, hoạt động chuyển giao quyền đối với đất đai, dù được thực hiện theo phương thức truyền thống hay điện tử, có thể bao gồm hai thủ tục riêng biệt: thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và thủ tục đăng ký đất đai. Tương ứng, trong môi trường điện tử, cần phân biệt hai hệ thống tin học: (i) đăng ký điện tử (electronic registration hoặc electronic lodgement); (ii) chuyển QSDĐ điện tử (electronic conveyancing hoặc electronic land transfer), được đề cập tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2024 dưới tên gọi “giao dịch điện tử về đất đai”.

Ở giai đoạn chuyển quyền sử dụng đất, các quốc gia thuộc hệ thống pháp luật dân sự (Civil law system), quyền và nghĩa vụ của NSDĐ được xác định theo pháp luật thành văn do Nhà nước ban hành. Theo đó, các bên không thể tự do tạo lập những loại quyền đối với đất đai nằm ngoài khuôn khổ pháp luật quy định. Một trong những cơ chế được sử dụng để kiểm soát tính hợp pháp của giao dịch và nội dung quyền được xác lập là hoạt động công chứng. Ở một số quốc gia, công chứng viên chứng nhận hợp đồng và có thể thực hiện hoặc hỗ trợ thủ tục đăng ký đất đai theo thẩm quyền được pháp luật quy định. Việc đăng ký ghi nhận các quyền và thay đổi về quyền theo quy định pháp luật, qua đó, bảo đảm tính công khai và xác định hiệu lực pháp lý của việc đăng ký.

Tại Tây Ban Nha, việc đăng ký chuyển giao QSDĐ không được thực hiện một cách tự động, bởi cán bộ đăng ký phải kiểm tra để bảo đảm văn bản và quyền được chuyển giao đáp ứng các yêu cầu pháp lý, phù hợp với những hệ quả pháp lý phát sinh từ việc đăng ký. Cách tiếp cận này cũng được áp dụng tại Áo, Thụy Sĩ và một số khu vực ở miền Bắc Italia[30].

Định chế công chứng tại Việt Nam và các quốc gia trên thế giới được tổ chức tương đối độc lập với cơ quan đăng ký và cơ quan cấp GCN, thuộc phạm vi các hoạt động giải quyết việc dân sự không có tranh chấp (non-contentious matters)[31]. Công chứng viên là người thực hiện chức vụ công (public office)[32], thực hiện chức năng bảo đảm an toàn pháp lý và phòng ngừa tranh chấp trong các giao dịch về bất động sản. Chức năng này khác với hoạt động quản lý hành chính công (public administration), vốn gắn với việc thực hiện nhiệm vụ của Nhà nước (state task) theo trình tự, thủ tục hành chính và sử dụng quyền lực công để thực hiện chức năng quản lý nhà nước[33].

Tính độc lập của công chứng viên thể hiện ở việc công chứng viên thực hiện hoạt động hành nghề theo khuôn khổ pháp luật quy định, chịu trách nhiệm về hoạt động công chứng do mình thực hiện và không đồng nhất với cơ quan quản lý hành chính nhà nước. Công chứng viên chịu trách nhiệm trước pháp luật và trước người yêu cầu công chứng về văn bản công chứng mà mình thực hiện. Đồng thời, công chứng viên chịu sự kiểm tra, giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật về công chứng. Định chế công chứng là hình thức Nhà nước tổ chức thực hiện chức năng công thông qua hoạt động công chứng; ở một số quốc gia, hoạt động này được tổ chức theo mô hình hợp tác công - tư (public-private partnerships)[34] thông qua các cơ chế pháp lý phù hợp.

Việt Nam đã xây dựng cơ sở dữ liệu công chứng do Bộ Tư pháp quản lý, gắn với định hướng phát triển Chính phủ điện tử. Việc quản lý, cập nhật, khai thác, sử dụng và chia sẻ dữ liệu công chứng cần được thực hiện theo quy định pháp luật có liên quan. Nền tảng công chứng điện tử đã được triển khai tại một số địa phương, như Thành phố Hồ Chí Minh, Huế, Hải Phòng... Đặc biệt, đã có thông tin về việc cơ quan đăng ký tiếp nhận, xử lý văn bản công chứng điện tử trong một số thủ tục[35]. Theo số liệu được công bố, “chỉ 0,01% các vụ án tranh chấp liên quan đến hợp đồng, giao dịch đã được công chứng”[36]. Những kết quả này cho thấy vai trò của công chứng trong bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch. Tuy nhiên, để đánh giá đầy đủ hiệu quả của mô hình chuyển quyền bất động sản thông qua hai thủ tục công chứng và đăng ký, cần xem xét thêm căn cứ thống kê, phạm vi số liệu và mối quan hệ giữa hoạt động công chứng với hoạt động đăng ký đất đai. Việc so sánh với mô hình tại Pháp và Đức cũng cần dựa trên các đặc điểm pháp lý cụ thể của từng quốc gia, thay vì chỉ căn cứ vào sự tồn tại của hai thủ tục này.

Điều 21 dự thảo Luật quy định: “Chính phủ quy định loại hợp đồng thực hiện quyền của người sử dụng đất phải công chứng, chứng thực phù hợp với lộ trình chuyển đổi số và kết nối liên thông dữ liệu về quản lý đất đai”. Quy định này đặt ra vấn đề về phạm vi thẩm quyền của Chính phủ trong việc xác định những loại hợp đồng thực hiện quyền của NSDĐ phải công chứng, chứng thực, cũng như căn cứ điều chỉnh yêu cầu này theo lộ trình chuyển đổi số và mức độ kết nối, liên thông dữ liệu. Nếu phạm vi các hợp đồng phải công chứng, chứng thực được thu hẹp, một số giao dịch có thể chỉ còn phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai mà không phải thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực, tùy thuộc vào quy định cụ thể được ban hành. Vì vậy, cần nghiên cứu kinh nghiệm của Trung Quốc về thủ tục đăng ký đất đai và mối quan hệ giữa đăng ký với việc xác lập, chuyển giao quyền, qua đó có thêm cơ sở đánh giá phương án hoàn thiện pháp luật đất đai ở Việt Nam.

3. Kinh nghiệm của Trung Quốc về đăng ký bất động sản

Đăng ký BĐS tại Trung Quốc được quy định từ Điều 209 đến Điều 223 Bộ luật Dân sự Trung Quốc năm 2020[37], thuộc Quyển II: vật quyền. Đăng ký đất đai cũng được quy định tại Luật Quản lý bất động sản đô thị Trung Quốc năm 1994, được sửa đổi, bổ sung năm 2009. Bên cạnh đó, Quy định tạm thời về đăng ký bất động sản 2014 đều quy định về thủ tục đăng ký BĐS. Các quy định này cho thấy, mô hình đăng ký BĐS của Trung Quốc có những đặc điểm sau:

(i) Đăng ký BĐS là nguyên tắc bắt buộc để xác lập, thay đổi, chuyển nhượng hoặc chấm dứt vật quyền đối với BĐS, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác[38]. Đặc điểm này có điểm tương đồng với pháp luật Việt Nam về đăng ký đất đai.

(ii) Hoạt động đăng ký BĐS do cơ quan đăng ký thực hiện. Một số nhiệm vụ của cơ quan này có điểm tương đồng với hoạt động kiểm tra của công chứng viên tại Việt Nam. Ví dụ, Điều 212 Bộ luật Dân sự Trung Quốc năm 2020 quy định, cơ quan đăng ký phải thực hiện các nhiệm vụ như kiểm tra giấy tờ chứng minh quyền và các tài liệu cần thiết do người nộp đơn cung cấp; hỏi người nộp đơn về những vấn đề liên quan đến việc đăng ký; đăng ký trung thực, kịp thời các nội dung liên quan.

(iii) Pháp luật Trung Quốc phân biệt hiệu lực của hợp đồng với hiệu lực của việc đăng ký vật quyền đối với BĐS. Theo Điều 215 Bộ luật Dân sự Trung Quốc năm 2020, hợp đồng được giao kết giữa các bên về việc xác lập, thay đổi, chuyển nhượng hoặc chấm dứt vật quyền đối với BĐS có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác; việc chưa đăng ký vật quyền không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng. Tuy nhiên, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về QSDĐ tại Việt Nam phải được xác định theo quy định pháp luật áp dụng đối với từng loại giao dịch, bao gồm quy định về công chứng, chứng thực và đăng ký khi pháp luật có yêu cầu.

(iv) Pháp luật Trung Quốc quy định về địa điểm thực hiện thủ tục đăng ký BĐS. Theo Điều 15 Quy định tạm thời về đăng ký bất động sản năm 2014, người có yêu cầu hoặc người đại diện phải nộp hồ sơ tại trụ sở của cơ quan đăng ký BĐS. Tại Việt Nam, địa điểm thực hiện công chứng và địa điểm thực hiện đăng ký đất đai được xác định theo các quy định pháp luật tương ứng[39].

Những đặc điểm trên cho thấy, mô hình đăng ký BĐS của Trung Quốc giao cho cơ quan đăng ký thuộc hệ thống hành chính nhà nước thực hiện việc tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và ghi nhận thông tin đăng ký. Tuy nhiên, để đánh giá mô hình này, cần xem xét thêm trách nhiệm pháp lý của cơ quan đăng ký, mối quan hệ giữa tính hợp pháp của việc đăng ký với tính hợp pháp của quyền được đăng ký, cũng như cơ chế bảo vệ người có quyền và người thứ ba ngay tình.

Thứ nhất, trách nhiệm pháp lý đối với sai sót trong đăng ký và việc bảo đảm tính chính xác, tin cậy của hệ thống đăng ký BĐS. Những sai sót, đặc biệt, các sai sót phát sinh từ hành vi gian lận hoặc giả mạo, có thể ảnh hưởng đến tính toàn vẹn và độ tin cậy của hệ thống đăng ký BĐS[40]. Có ý kiến cho rằng, do pháp luật Trung Quốc chỉ suy đoán tính chính xác của sổ đăng ký mà chưa thực sự bảo đảm tuyệt đối tính chính xác của các thông tin được ghi nhận, có thể thấy phạm vi kiểm tra, xác minh của cơ quan đăng ký Trung Quốc hẹp hơn so với cơ quan đăng ký của Đức trong trường hợp hồ sơ đã được công chứng. Nghiên cứu cho rằng, hệ thống đăng ký BĐS của Trung Quốc dường như tiếp thu mô hình đăng ký xác lập quyền của Đức, tuy nhiên, cơ quan đăng ký của Trung Quốc là cơ quan hành chính thuộc bộ máy nhà nước, không phải cơ quan thuộc hệ thống tư pháp. Do đó, công chức thực hiện đăng ký BĐS không được trao và không thực hiện thẩm quyền cùng mức độ quyền quyết định rộng như các chức danh tư pháp[41].

Thứ hai, pháp luật về đăng ký BĐS của Trung Quốc chưa làm rõ vấn đề có ý nghĩa nền tảng, đó là liệu tính hợp pháp của nội dung đăng ký có phụ thuộc vào việc hợp đồng, giao dịch hoặc sự kiện pháp lý làm phát sinh quyền đã đáp ứng các điều kiện có hiệu lực theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2020 hay không. Vấn đề đặt ra là, xử lý như thế nào đối với trường hợp nội dung đăng ký không đáp ứng các nguyên tắc của Bộ luật Dân sự năm 2020. Đăng ký không chỉ là vấn đề mang tính kỹ thuật mà còn là vấn đề cốt lõi của pháp luật tài sản, bởi nó liên quan trực tiếp đến mối quan hệ giữa hiệu lực của việc đăng ký và hiệu lực của quyền tài sản, cũng như cơ chế bảo vệ chủ sở hữu thực sự, người thứ ba ngay tình và sự an toàn pháp lý của các giao dịch BĐS. Đây là khoảng trống cần được nghiên cứu, xem xét[42].

Thứ ba, Điều 6 Quy định tạm thời về đăng ký bất động sản năm 2014 của Trung Quốc quy định, cơ quan chủ quản về tài nguyên đất đai thuộc Quốc vụ viện chịu trách nhiệm hướng dẫn, giám sát công tác đăng ký BĐS trên phạm vi toàn quốc. Chính quyền địa phương từ cấp huyện trở lên có trách nhiệm xác định một cơ quan làm cơ quan đăng ký BĐS của địa phương mình. Quy định này là cơ sở để xác định cơ quan đăng ký BĐS và đầu mối quản lý công tác đăng ký tại địa phương, có ý nghĩa đối với việc xác định cơ quan chịu trách nhiệm khi xảy ra sai sót trong đăng ký, cũng như việc xác định đương sự trong các vụ kiện hành chính và trách nhiệm bồi thường thiệt hại của Nhà nước khi phát sinh căn cứ bồi thường[43].

Như vậy, việc cơ quan đăng ký BĐS tại Trung Quốc thực hiện một số hoạt động tương đồng với hoạt động của công chứng viên tại Việt Nam theo thủ tục hành chính cho thấy, mô hình đăng ký BĐS của Trung Quốc còn đặt ra vấn đề về hậu quả pháp lý của việc đăng ký sai, bởi việc đăng ký không tự tạo ra hoặc hợp thức hóa một quyền nếu quyền đó không được xác lập hợp pháp theo quy định của Bộ luật Dân sự Trung Quốc[44]. Vấn đề này có liên quan đến bản chất, vai trò và chức năng của hoạt động công chứng trong việc bảo đảm an toàn pháp lý, phòng ngừa tranh chấp trong các giao dịch BĐS.

4. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về đăng ký đất đai ở Việt Nam

Nghị quyết số 21-NQ/TW đặt mục tiêu “quản lý đất đai chặt chẽ, minh bạch, công bằng, hiệu quả, bền vững, đưa đất đai thực sự trở thành nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển đất nước trong giai đoạn mới, góp phần nâng cao đời sống của Nhân dân, tăng cường niềm tin của Nhân dân đối với Đảng và Nhà nước”. Để thực hiện mục tiêu này, có thể nghiên cứu đề xuất của UN-ECE. Theo đó, UN-ECE đưa ra 03 bài học quan trọng trong việc xây dựng hệ thống quản lý đất đai tốt (land administration system)[45]. Cụ thể:

(i) Bài học thứ nhất: tính bền vững phải được bảo đảm ngay từ giai đoạn thiết kế hệ thống quản lý đất đai. Các thiết bị, đặc biệt là thiết bị điện tử, phải được nâng cấp định kỳ theo kế hoạch và dữ liệu số phải được thường xuyên cập nhật.

(ii) Bài học thứ hai: thành công hay thất bại của các cuộc cải cách quản lý đất đai đều có thể được lý giải thông qua chất lượng quản lý và trình độ của những người có trách nhiệm trong hệ thống. Ngay cả trong thời đại công nghệ số, con người là yếu tố quan trọng, then chốt quyết định sự thành công của các cuộc cải cách. Cần có nhiều nỗ lực và đầu tư để xây dựng và duy trì năng lực của những người điều hành hệ thống quản lý đất đai.

(iii) Bài học thứ ba: không quốc gia nào có điều kiện hoàn toàn giống quốc gia nào và địa chính không gắn với một chế độ pháp luật cụ thể nào. Một quốc gia có thể nghiên cứu, tiếp thu có chọn lọc nhiều kinh nghiệm từ các quốc gia khác nhưng cuối cùng, mỗi quốc gia phải tự quyết định hệ thống nào phù hợp nhất với điều kiện cụ thể của mình. Tuy nhiên, cần ghi nhận các xu hướng chung của thế giới, chuẩn bị cho việc mở rộng hợp tác quốc tế và phù hợp với thông lệ quốc tế.

Từ những phân tích trên, nghiên cứu đề xuất một số kiến nghị trong việc hoàn thiện pháp luật về đăng ký đất đai ở Việt Nam như sau:

Thứ nhất, hoạt động đăng ký đất đai nên hợp nhất hai thủ tục đăng ký lần đầu và cấp GCN lần đầu vào một thủ tục theo hướng, việc cấp GCN lần đầu là hệ quả của thủ tục đăng ký đất đai lần đầu. Có thể xem xét tách chức năng công bố thông tin đăng ký khỏi thẩm quyền xác lập QSDĐ của Nhà nước, theo đó, hoạt động công bố và cung cấp thông tin có thể được thực hiện thông qua tổ chức cung cấp dịch vụ công.

Thứ hai, tiếp tục giữ nguyên hình thức công chứng, chứng thực giao dịch về đất đai và tài sản gắn liền với đất trong dự thảo Luật như quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024. Đồng thời, xem xét mở rộng phạm vi bảo đảm an toàn pháp lý và phòng ngừa tranh chấp đối với toàn bộ giao dịch mà một bên là tổ chức (kể cả các tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS), nhằm bảo đảm thông tin giao dịch được cập nhật vào sổ địa chính, gắn với bản đồ địa chính trong CSDLĐĐ, đáp ứng yêu cầu “đúng, đủ, sạch, sống, thống nhất, dùng chung”.

Thứ ba, quy định về công chứng giao dịch bất động sản cần được thể hiện trong luật, bởi nội dung này liên quan trực tiếp đến việc thực hiện và bảo hộ quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, được quy định tại Điều 54 Hiến pháp năm 2013: “Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật”.

Kết luận

Trên cơ sở phân tích một số vấn đề lý luận, mô hình đăng ký đất đai và tham khảo kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới, nghiên cứu làm rõ mối quan hệ giữa thủ tục đăng ký đất đai và hoạt động công chứng, đồng thời, khẳng định chuyển đổi số không làm thay đổi bản chất của hoạt động công chứng và vai trò của công chứng viên. Qua đó, nghiên cứu đề xuất các kiến nghị hoàn thiện pháp luật về đăng ký đất đai, trong đó có việc hoàn thiện nội dung liên quan đến CSDLĐĐ nhằm chuẩn hóa chất lượng, chức năng của cơ sở dữ liệu, phù hợp với thông lệ quốc tế và đáp ứng yêu cầu hiện đại hóa công tác quản lý đất đai của Nhà nước; từ đó, góp phần hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý và sử dụng đất đồng bộ với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đáp ứng yêu cầu sửa đổi Luật Đất đai phù hợp với quan điểm, định hướng tại Nghị quyết số 21-NQ/TW.

TS. CCV. Ninh Thị Hiền

Giảng viên thỉnh giảng Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Cục Quản lý đất đai) (2016), Đánh giá xã hội đối với Dự án Tăng cường quản lý đất đai và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại Việt Nam, https://documents1.worldbank.org/curated/en/256071468309536743/pdf/SFG1693-REVISED-SA-P154387-Box396266B-PUBLIC-Disclosed-6-11-2016.pdf, truy cập ngày 10/9/2026.
2. Corine Namont Dauchez (2020), La coproduction de la publicité foncière en ligne par l’État et le notariat, Revue française d’administration publique, 173.
3. Đại sứ quán Pháp tại Việt Nam (2018), Bộ luật Dân sự Pháp, Nxb. Việt Pháp.
4. Đặng Anh Quân (2011), Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thuỵ Điển, Luận án Tiến sĩ, Khoa Luật Đại học Lund Thuỵ Điển và Trường Đại học luật Thành phố Hồ Chí Minh.
5. Đặng Hùng Võ, Nguyễn Văn Thắng (2013), Cải thiện quản trị đất đai tại Việt Nam, triển khai khung đánh giá Quản trị đất đai (LGAF), The World Bank (12/2013).
6. Đình Sơn, Thành phố Hồ Chí Minh cho công chứng điện tử hợp đồng thế chấp, https://thanhnien.vn/tphcm-cho-cong-chung-dien-tu-hop-dong-the-chap-185261009105417534.htm, truy cập ngày 10/9/2026.
7. Economic commission for Europe (2005), Land administration in the unece region - Development trends and main principles, United Nations New York and Geneva, https://unece.org/sites/default/files/2022-01/landadmin.devt_.trends_e.pdf, truy cập ngày 10/9/2026.
8. Hà Thị Mai Hiên (2013), Hoàn thiện pháp luật về sở hữu, https://lapphap.vn/Pages/TinTuc/211376/Hoan-thien-phap-luat-ve-so-huu.html, truy cập ngày 10/9/2026.
9. Jiang Guishan (2003), Japan’s Land Registration Agency System, [J]. Land & Resources, 2003(01):55-57.
10. Jo Henssen (1995), Basic principles of the Main cadastral systems in the World, FIG Commission 7 Working Group “Cadastre 2014”, Seminar Delft, 16 May 1995 Modern Cadastres and Cadastral Innovations SES. https://www.fig.net/organisation/comm/7/library/reports/events/Delft_seminar_95/paper2.html, truy cập ngày 10/9/2026.
11. Lê Phương Thảo, Lê Trần Quốc Công, Hoàn thiện pháp luật về dữ liệu đất đai và vấn đề về tính hợp pháp, xác thực của giao dịch quyền sử dụng đất, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 17 (524) kỳ 1, tháng 9/2026.
12. Lê Sơn (2023), Bộ trưởng Bộ Tư pháp giải trình về hoạt động công chứng, https://baochinhphu.vn/bo-truong-bo-tu-phap-giai-trinh-ve-hoat-dong-cong-chung-102230807171014712.htm, truy cập ngày 10/9/2026.
13. Lei Chen (2013), Property Registration System in China: Theory, Practice and Future Challenges, https://www.cityu.edu.hk/slw/lib/doc/RCCL/Property_Registration_System_in_China.pdf, truy cập ngày 10/9/2026.
14. Lu xu (2016), The New Real Property Registration Structure in China: Progress with Unanswered Questions, June 2016, Global Journal of Comparative 5(1):91-117.
15. Nguyễn Minh Oanh (2018), Vật quyền trong pháp luật Dân sự Việt Nam hiện đại, Nxb. Công an Nhân dân.
16. Nguyễn Thành Trân (chủ biên) (2025), Bộ luật Dân sự Cộng Hoà nhân dân Trung Hoa - Bản dịch, khảo cứu và đối chiếu thuật ngữ, Nxb. Thế giới.
17. Ninh Thị Hiền (2024), Hoạt động công chứng những vấn đề lý luận và thực tiễn, Nxb. Công an Nhân dân.
18. Phạm Duy Nghĩa (2025), Đại cương pháp luật và Quản trị rủi ro pháp lý, Nxb. Thế giới.
19. Phùng Văn Hải (2023), Vai trò của hoạt động công chứng đối với giao dịch bất động sản qua thực tiễn xét xử tại tòa án, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 13 (485), Kỳ 1 tháng 07/2023.
20. Quy định tạm thời về đăng ký bất động sản 2015 của nước Cộng Hoà nhân dân Trung Hoa, https://www.moj.gov.cn/pub/sfbgw/zcjd/201412/t20141222_390065.html, truy cập ngày 10/9/2026.
21. Ủy ban Kinh tế về châu Âu của Liên hợp Quốc (2004), Guideline on Real Property Units and Identitiers, New York và Geneva, 2004, ECE/HBP/135. https://unece.org/sites/default/files/2022-01/guidelines.real_.property.e.pdf, truy cập ngày 10/9/2026.
22. Vern, F. (2021), Land registration systems & discourses of property, European Review of Private Law, 29(6).

[1] Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Cục Quản lý đất đai) (2016), Đánh giá xã hội đối với Dự án Tăng cường quản lý đất đai và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại Việt Nam, (Social Assessment for Vietnam Improved Land Governance and Database Project), https://documents1.worldbank.org/curated/en/256071468309536743/pdf/SFG1693-REVISED-SA-P154387-Box396266B-PUBLIC-Disclosed-6-11-2016.pdf, truy cập ngày 10/9/2026.

[2] The Australian Government’s Overseas Aid Program, Vietnam Land administration, the Australian Agency for International Development (AusAID), Canberra, June 2001.

[3] Hiến pháp năm 2013 được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Nghị quyết số 203/2025/QH15 ngày 16/6/2025 của Quốc hội.

[4] Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2006 Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.

[5] Đặng Hùng Võ, Nguyễn Văn Thắng (2013), Cải thiện quản trị đất đai tại Việt Nam, triển khai khung đánh giá Quản trị đất đai (LGAF), The World Bank (12/2013).

[6] Hà Thị Mai Hiên (2013), Hoàn thiện pháp luật về sở hữu, https://lapphap.vn/Pages/TinTuc/211376/Hoan-thien-phap-luat-ve-so-huu.html, truy cập ngày 10/9/2026.

[7] Nguyễn Minh Oanh (2018), Vật quyền trong pháp luật Dân sự Việt Nam hiện đại, Nxb. Công an nhân dân, tr.17.

[8] Nguyễn Minh Oanh (2018), tlđd, tr.93.

[9] Ủy ban Kinh tế về châu Âu của Liên hợp quốc (2004), Guideline on Real Property Units and Identitiers, New York và Geneva, 2004, ECE/HBP/135, https://unece.org/sites/default/files/2022-01/guidelines.real_.property.e.pdf, truy cập ngày 10/9/2026.

[10] Jo Henssen (1995), Basic principles of the main cadastral systems in the World, FIG Commission 7 Working Group “Cadastre 2014”, Seminar Delft, 16 May 1995 Modern Cadastres and Cadastral InnovationsSES, https://www.fig.net/organisation/comm/7/library/reports/events/Delft_seminar_95/paper2.html, truy cập ngày 10/9/2026.

[11] Jo Henssen (1995), tlđd.

[12] Quy định tạm thời về đăng ký bất động sản 2015 của nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa, https://www.moj.gov.cn/pub/sfbgw/zcjd/201412/t20141222_390065.html, truy cập ngày 10/9/2026.

[13] Điều 216 Bộ luật Dân sự năm 2020 của Trung Quốc; Nguyễn Thành Trân (chủ biên) (2025), Bộ luật Dân sự Cộng hòa nhân dân Trung Hoa - Bản dịch, khảo cứu và đối chiếu thuật ngữ, Nxb. Thế giới, tr.62.

[14] Điều 217 Bộ luật Dân sự năm 2020 của Trung Quốc.

[15] Luật ngày 01/6/1924 về việc đưa pháp luật dân sự của Pháp, Titre II, Chapitre III: Các quyền đối với bất động sản; Sổ đăng ký bất động sản (Droits sur les immeubles; livre foncier) (Articles 36 à 65), https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGISCTA000006083859?utm_source=chatgpt.com, truy cập ngày 10/9/2026.

[16] Jo Henssen (1995), tlđd.

[17] Economic commission for Europe (2005), Land administration in the unece region - Development trends and main principles, United Nations New York and Geneva, https://unece.org/sites/default/files/2022-01/landadmin.devt_.trends_e.pdf, truy cập ngày 10/9/2026.

[18] Xem tại: https://www.livrefoncier.fr/fr/accueil.html, truy cập ngày 10/9/2026.

[19] Xem tại: https://iclg.com/practice-areas/real-estate-laws-and-regulations/ireland/, truy cập ngày 10/9/2026.

[20] Xem tại:https://www.livrefoncier.fr/fr/accueil.html, truy cập ngày 10/9/2026.

[21] Vern, F. (2021), Land registration systems & discourses of property, European Review of Private Law, 29 (6), pp.835-852.

[22] Lê Phương Thảo, Lê Trần Quốc Công (2026), Hoàn thiện pháp luật về dữ liệu đất đai và vấn đề về tính hợp pháp, xác thực của giao dịch quyền sử dụng đất, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 17 (524) kỳ 1, tháng 9/2026, tr.25-36.

[23] Economic commission for Europe (2005), tlđd, tr.32.

[24] Jiang Guishan (2003), Japan’s Land Registration Agency System [J]. Land & Resources, 2003(01):55-57.

[25] Jo Henssen (1995), tlđd.

[26] Đặng Anh Quân (2011), Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thuỵ Điển, Luận án tiến sĩ, Khoa Luật Đại học Lund Thuỵ Điển và Trường Đại học luật Thành phố Hồ Chí Minh.

[27] Điều 311b Bộ luật Dân sự Đức (Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)), https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__311b.html, truy cập ngày 10/9/2026.

[28] Lei Chen (2013), Property Registration System in China: Theory, Practice and Future Challenges, https://www.cityu.edu.hk/slw/lib/doc/RCCL/Property_Registration_System_in_China.pdf, truy cập ngày 10/9/2026.

[29] Economic commission for Europe (2005), tlđd, tr.32; Phùng Văn Hải (2023), Vai trò của hoạt động công chứng đối với giao dịch bất động sản qua thực tiễn xét xử tại tòa án, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 13 (485), Kỳ 1 tháng 07/2023, tr.17-22.

[30] Economic Commission For Europe (2005), tlđd, tr.27.

[31] Ninh Thị Hiền (2024), Hoạt động công chứng những vấn đề lý luận và thực tiễn, Nxb. Công an Nhân dân, tr.190.

[32] Corine Namont Dauchez (2020), La coproduction de la publicité foncière en ligne par l’État et le notariat, Revue française d’administration publique, 173, pp.181-194.

[33] Ene Andresen, State Tasks of the Public Office of Notary - Belonging to the Domain of National or European Union Law?, pp.157-167.

[34] Economic commission for Europe (2005), tlđd, tr.24.

[35] Đình Sơn, Thành phố Hồ Chí Minh cho công chứng điện tử hợp đồng thế chấp, https://thanhnien.vn/tphcm-cho-cong-chung-dien-tu-hop-dong-the-chap-185261009105417534.htm, truy cập ngày 10/9/2026.

[36] Lê Sơn (2023), Bộ trưởng Bộ Tư pháp giải trình về hoạt động công chứng,https://baochinhphu.vn/bo-truong-bo-tu-phap-giai-trinh-ve-hoat-dong-cong-chung-102230807171014712.htm, truy cập ngày 10/9/2026.

[37] Nguyễn Thành Trân (2025), tlđd, tr.60.

[38] Bộ luật Dân sự Trung Quốc quy định về sở hữu nhà nước tức là sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể đối với đất đai thành thị và vực nông thôn, rừng, đồi núi, thảo nguyên…

Điều 209 Bộ luật Dân sự Trung Quốc quy định: “Việc xác lập, thay đổi, chuyển nhượng hoặc chấm dứt vật quyền bất động sản phát sinh hiệu lực trên cơ sở đăng ký theo quy định pháp luật”.

[39] Điều 46 Luật Công chứng năm 2024; Điều 14 và Điều 15 “Quy định tạm thời về đăng ký bất động sản 2015” của nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa, tlđd.

[40] Lu xu (2016), The New Real Property Registration Structure in China: Progress with Unanswered Questions, June 2016, Global Journal of Comparative 5 (1):91-117.

[41] Lei Chen (2013), tlđd.

[42] Lu xu (2016), tlđd.

[43] Lu xu (2016), tlđd.

[44] Lu xu (2016), tlđd.

[45] Economic commission for Europe (2005), tlđd, tr.2.

(Nguồn: Tạp chí Dân chủ và Pháp luật Kỳ 1 (462) - tháng 10/2026)