Tóm tắt: Bài viết nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành và chỉ ra một số điểm bất cập của Luật Đất đai năm 2013 về vấn đề này.

Abstract: The paper examines a land use right transfer contract under current law and points out some shortcomings of the 2013 Land Law on this issue.

1. Một số bất cập của pháp luật Việt Nam về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thứ nhất, Luật Đất đai năm 2013 chưa quy định cụ thể về khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất được các nhà làm luật chính thức ghi nhận trong Bộ luật Dân sự năm 2005. Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định cụ thể khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà quy định chung cho tất cả các hợp đồng liên quan đến chuyển quyển sử dụng đất. Theo đó, hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất (Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015).

Bộ luật Dân sự năm 2015 đã bỏ quy định các hợp đồng cụ thể về quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, thế chấp... thay vào đó là quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất nói chung. Tuy nhiên, quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015 mới chỉ mang tính chất liệt kê các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai hiện hành, chưa nêu được những đặc trưng pháp lý của từng hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Về mặt thực tiễn, việc thiếu vắng khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể làm người áp dụng pháp luật bị nhầm lẫn. Ví dụ như, nhầm lẫn giữa hợp đồng chuyển nhượng với chuyển quyền sử dụng đất, hay như không phân biệt được sự khác nhau giữa hợp đồng chuyển nhượng với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất. Về mặt kỹ thuật xây dựng văn bản pháp luật, yêu cầu các khái niệm (thuật ngữ) phải được hiểu theo một nghĩa, nhằm tránh tình trạng mỗi người, mỗi nơi hiểu và vận dụng một cách khác nhau.

Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013 đề cập nhưng có thể được tìm thấy trong văn bản luật chuyên ngành khác là Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 mặc dù có đề cập đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng quy định này chỉ áp dụng với các hợp đồng thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản. Tương tự, quy định về hợp đồng mua bán nhà ở chỉ áp dụng riêng với các hợp đồng thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở năm 2014. Xét tính chất phức tạp của các hợp đồng về quyền sử dụng đất, tác giả cho rằng đây là điểm hạn chế cần khắc phục. Bởi hợp đồng là cơ sở để đảm bảo cho việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên, giải quyết tranh chấp, tránh xảy ra sai sót và hạn chế rủi ro. Đối với một loại tài sản chịu sự điều chỉnh của nhiều ngành luật như quyền sử dụng đất, việc xây dựng một khái niệm pháp lý hoàn chỉnh thống nhất chung trong hệ thống văn bản pháp luật là yếu tố cần thiết để hoạt động áp dụng và thực hiện pháp luật được thông suốt, hiệu quả.

Thứ hai, thuật ngữ “tranh chấp đất đai” chưa được quy định cụ thể, dẫn đến khó khăn khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi quyền sử dụng đất có tranh chấp, đồng nghĩa với việc tại thời điểm đó giá trị quyền sử dụng đất vẫn đang thuộc một đối tượng cụ thể, nhưng khả năng định đoạt chuyển nhượng quyền sử dụng đất của đối tượng này có thể bị ảnh hưởng bởi tình trạng kiện tụng tranh chấp. Bởi vì, để bảo đảm quyền, lợi ích chính đáng cho các chủ thể khác có liên quan, đồng thời, nhằm tránh tình trạng tranh chấp về sau này, pháp luật thường không cho phép các chủ thể chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất đang có tranh chấp. Tuy nhiên, cần phải xác định thế nào là đất có tranh chấp, bản chất của tranh chấp đó là để bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của người đang tranh chấp hay việc “tranh chấp” đó chỉ với mục đích làm cho người có quyền sử dụng đất không thể chuyển nhượng được quyền sử dụng đất đó cần phải được xem xét.

Khái niệm tranh chấp đất đai được ghi nhận tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Nội dung tranh chấp trong tranh chấp đất đai là quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, tuy nhiên, “quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” là khái niệm rất rộng và sự quy định thiếu cụ thể này đã dẫn đến tình trạng khó xác định thế nào là tranh chấp đất đai. Cho tới nay, đã có nhiều định nghĩa về tranh chấp đất đai, chẳng hạn như: “Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai”[1] hoặc “tranh chấp đất đai là sự bất đồng mâu thuẫn giữa các chủ thể (sử dụng đất) trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đối với một (hoặc những) thửa đất nhất định… Tranh chấp đất đai có thể bao hàm cả các tranh chấp về địa giới giữa các đơn vị hành chính”[2]. Tuy nhiên, các định nghĩa trên vẫn chưa chỉ ra nội hàm/bản chất của tranh chấp đất đai.

Pháp luật về đất đai hiện hành cũng quy định rằng, khi có tranh chấp đất đai thì khuyến khích các bên tự hòa giải, khi các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải (Điều 202 Luật Đất đai năm 2013). Trường hợp đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành, thì các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự. Khi các bên có sự bất đồng về quyền và nghĩa vụ đối với nhau nhưng sau đó tự hòa giải và không bên nào gửi đơn yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết thì có được gọi là tranh chấp không? Về mặt thực tiễn, tranh chấp đất đai chính là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ giữa các bên đương sự nên thủ tục giải quyết tranh chấp này phải thông qua con đường tố tụng. Do vậy, chúng ta vẫn hiểu rằng, chỉ khi nào một bên đã gửi đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp cơ sở giải quyết tranh chấp quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai mới bị coi là đất đang có tranh chấp. Mặt khác, người sử dụng đất chỉ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu tranh chấp đó đang được Tòa án có thẩm quyền thụ lý để giải quyết. Trong khi đó, về mặt lý luận, mặc dù đã được giải thích rằng tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai nhưng cần phải có sự xác định rõ ràng thế nào là quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Thứ ba, quy định về hình thức, thủ tục xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa hợp lý

Qua thực tiễn cho thấy, nhiều người dân đã gặp không ít rắc rối khi đến cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất vì mỗi nơi hiểu và áp dụng một cách khác nhau. Thông thường, sau khi bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện hoàn tất thủ tục công chứng, hoặc chứng thực hợp đồng thì tiếp tục thực hiện việc đăng ký trước bạ, sang tên quyền sử dụng đất đứng tên bên nhận chuyển quyền tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Vậy, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khi nào là câu hỏi không ít người thắc mắc trong quá trình thực thi pháp luật. Điều 502 và Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất và hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó, hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan (Điều 502). Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai (Điều 503).

Về hiệu lực của hợp đồng, Điều 401 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật”. Thêm vào đó, Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”.

Với các quy định trên, tác giả cho rằng, hoàn toàn không có sự mâu thuẫn hay chồng chéo trong các quy định của pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi pháp luật quy định phải công chứng, chứng thực. Theo Điều 385 Bộ luật Dân sự năm 2015, thì hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Sau khi các bên đã giao kết hợp đồng dưới một hình thức nhất định phù hợp với pháp luật và hợp đồng đó đáp ứng đầy đủ các điều kiện mà pháp luật yêu cầu thì hợp đồng có hiệu lực bắt buộc đối với các bên. Điều đó có nghĩa là, từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên trong hợp đồng bắt đầu có quyền và nghĩa vụ đối với nhau. Khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên bao gồm chuỗi các hành vi: Giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng (các bên thực hiện các quyền và nghĩa vụ được xác định trong hợp đồng), đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan có thẩm quyền ghi vào sổ địa chính. Như vậy, cần phải hiểu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính tức là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn thành chứ không phải có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký này.

Tuy nhiên, hiện nay, việc yêu cầu công chứng, chứng thực các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang là nguyên nhân của nhiều giao dịch bị tuyên bố vô hiệu mặc dù ý chí của các bên là hoàn toàn tự nguyện và rất rõ ràng. Theo điểm a, b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

“a. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.

b. Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”.

Tuy nhiên, tác giả cho rằng, công chứng, chứng thực bắt buộc hiện nay gây ra quá nhiều bất cập nên việc chuyển công chứng, chứng thực bắt buộc thành công chứng, chứng thực tự nguyện (quyền công chứng, chứng thực) nên được phát triển. Thực tiễn xét xử đã chứng minh, đôi khi Tòa án đã phải “bỏ qua” quy định yêu cầu phải công chứng, chứng thực giao dịch về quyền sử dụng đất. Ở đây, Tòa án xử lý giao dịch về quyền sử dụng đất như không tồn tại quy định yêu cầu công chứng, chứng thực bởi rất khó xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi phải công chứng. Xin đưa ra một giả thuyết để cho thấy điều vừa nêu: Trước khi chết, A chuyển nhượng 600m2 đất cho ông V và bà H với giá 36 cây vàng. Bên bán đã nhận 22 cây vàng và chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng. Đối chiếu với khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, “giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó”, thì trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực theo quy định của Luật Đất đai năm 2013. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực nhưng vẫn được công nhận để ổn định các quan hệ, tôn trọng ý chí của người đã khuất.

Thứ tư, Luật Đất đai năm 2013 chưa quy định cụ thể điều kiện đối với từng phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng thiếu cơ sở pháp lý trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng

Do đất đai và quyền sử dụng đất có những đặc tính hết sức riêng biệt nên có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đất đai luôn cố định, bất biến và chịu ảnh hưởng sâu sắc về tập quán sinh hoạt, điều kiện kinh tế - xã hội của mỗi vùng miền. Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a. Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b. Đất không có tranh chấp;

c. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d. Trong thời hạn sử dụng đất”.

Ngoài ra, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191,192, 193 và 194 Luật Đất đai năm 2013. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Chuyển quyền sử dụng đất nói chung là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất và giao đất từ chủ thể này sang chủ thể khác nhưng với hai hậu quả pháp lý khác nhau và tính chất đền bù khác nhau. Cho thuê quyền sử dụng đất thì sự chuyển dịch quyền sử dụng đất chỉ là tạm thời mặc dù giao dịch này là có tính chất đền bù (phải trả tiền thuê trong thời gian sử dụng đất). Tặng cho quyền sử dụng đất thì sự chuyển dịch quyền sử dụng đất là vĩnh viễn nhưng giao dịch này không có tính chất đền bù (người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền). Đặc biệt, chuyển đổi quyền sử dụng đất, nhất là đối với đất nông nghiệp thường là nhằm thuận tiện hơn trong việc sản xuất giữa hai bên chuyển đổi, nên việc chuyển đổi không nhất thiết phải có đủ các điều kiện như chuyển nhượng. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch mà trong đó, quyền sử dụng đất được chuyển dịch từ bên này sang bên kia một cách vĩnh viễn vì người nhận chuyển nhượng đã trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa là, tất cả các giao dịch nào mà trong đó có sự chuyển dịch quyền sử dụng đất vĩnh viễn và có thu tiền đều là phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trong thực tế, quyền sử dụng đất được chuyển giao vĩnh viễn có thu tiền được thực hiện thông qua nhiều phương thức khác nhau (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng mua bán nhà ở; hợp đồng mua bán công trình xây dựng trên đất; hợp đồng mua bán cây lâu năm trên đất; hợp đồng mua bán rừng sản xuất là rừng trồng) và trong mỗi phương thức đó, việc xác định diện tích đất được chuyển quyền sử dụng, thời điểm xác lập quyền sử dụng đất rất khác nhau. Trong khi đó, theo pháp luật hiện hành chỉ có duy nhất một điều luật quy định về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất cho tất cả các phương thức là chưa hợp lý.

2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thứ nhất, bổ sung quy định khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như đã phân tích ở trên, tác giả cho rằng cần nghiên cứu khôi phục lại quy định đối với từng loại hợp đồng về quyền sử dụng đất, trong đó có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời, để phù hợp với các quy định pháp luật về các loại hợp đồng chuyên ngành, hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên được quy định trong Luật Đất đai.

Thứ hai, Luật Đất đai cần xác định cụ thể quyền và nghĩa vụ của các bên trong tranh chấp đất đai là gì để tránh làm cản trở quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc quy định cụ thể này sẽ giúp giải quyết tình trạng khó khăn trong việc xác định như thế nào là đất không có tranh chấp và không ảnh hưởng rất lớn đến quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người có quyền sử dụng đất.

Thứ ba, cần hoàn thiện các quy định về hình thức, thủ tục xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Luật Đất đai nên quy định “việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo nhu cầu của các bên” nhằm khắc phục các hạn chế trên, đồng thời giảm chi phí cũng như thủ tục rườm rà cho người dân. Chúng ta không thể phủ nhận việc công chứng bắt buộc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cần thiết. Về mặt quy định của pháp luật thì các giao dịch về bất động sản được công chứng sẽ đảm bảo về hình thức theo quy định tạo điều kiện để các giao dịch đó tiếp tục được các cơ quan có thẩm quyền thực hiện các bước tiếp theo. Việc công chứng các giao dịch về bất động sản mang lại lợi ích cho các bên không chỉ về pháp lý mà còn về kinh tế, thương mại, hạn chế được những ảnh hưởng, thậm chí là phá sản do những hợp đồng, giao dịch dân sự, thương mại tiềm ẩn những rủi ro do không được công chứng. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ, những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu. Các hoạt động giao dịch được kiểm soát, hạn chế thất thu về thuế cho Nhà nước, các tranh chấp, khiếu kiện ít xảy ra hơn, giảm gánh nặng cho Tòa án và giúp thị trường bất động sản ổn định hơn rất nhiều.

Thực ra, không có giải pháp nào mang lại ưu điểm tuyệt đối, nhưng việc quy định công chứng, chứng thực bắt buộc như hiện nay có nhiều nhược điểm hơn việc chuyển sang công chứng, chứng thực tự nguyện. Khi người tham gia giao dịch có sự nghi ngờ đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà họ muốn xác lập, họ vẫn có thể yêu cầu sự trợ giúp của công chứng viên bằng cách yêu cầu công chứng giao dịch của họ. Bởi lẽ, Luật Công chứng đã quy định rõ “công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”. Hơn nữa, nếu có sự gian lận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hiện nay chúng ta đã có cơ chế để bảo vệ người ngay tình vì pháp luật dân sự đã có chế tài cho người gian lận thông qua quy định về giao dịch vô hiệu do nhầm lẫn, do lừa dối hay do giả tạo.

Thư tư, Luật Đất đai nên quy định cụ thể điều kiện đối với từng phương thức trong chuyển quyền sử dụng đất. Việc tách riêng các điều kiện đối với từng phương thức chuyển quyền sử dụng đất khỏi các quy định về quyền và nghĩa vụ chung sẽ đảm bảo người sử dụng đất có thể dễ dàng nắm được quy định mà tuân thủ thực hiện. Ngoài ra, trong các điều kiện để quyền sử dụng đất có thể được chuyển nhượng tại Luật Đất đai thì điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện gây ra những khó khăn cho sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất. Kể cả khi tất cả các thửa đất ở Việt Nam đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì điều kiện này vẫn gây ra những khó khăn nhất định. Đó là các trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất, hoặc đang trong quá trình chờ lấy giấy chứng nhận nhưng lại có nhu cầu chuyển nhượng ngay, các bên không thể công chứng để thực hiện các giao dịch. Do đó, về điều kiện chuyển nhượng trong Luật Đất đai cần tính đến cả những tiến bộ trong tương lai của ngành địa chính, đó là việc số hóa việc quản lý các thông tin địa chính trong đó có cả việc đăng ký quyền sử dụng đất. Khi đó, người sử dụng đất cũng không cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cơ quan đăng ký chỉ cần đối chiếu thông tin trong hợp đồng và đăng ký trên hệ thống điện tử. Do đó, theo tác giả, Luật Đất đai nên sửa đổi điều kiện chuyển nhượng này thành “có quyền sử dụng đất hợp pháp”.

ThS. Tạ Thị Thùy Trang

Đại học Thương mại