Trong những năm gần đây, các tranh chấp về nhà ở (tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở; về việc cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ; về trao đổi, tặng cho, thừa kế nhà ở…) không chỉ có xu hướng tăng về số lượng mà tính chất vụ việc cũng phức tạp hơn. Điều đó, khiến cho việc giải quyết các tranh chấp dạng này thường kéo dài nhiều năm, không chỉ gây tốn kém về thời gian, tiền bạc, mà còn gây bức xúc trong nhân dân. Nguyên nhân của tình trạng này một phần là do các quy định pháp luật chưa rõ ràng, thậm chí mâu thuẫn, chồng chéo, dẫn đến không chỉ khiến các vụ án bị tồn đọng nhiều, mà số lượng các bản án bị hủy, giao giải quyết lại cũng nhiều hơn. Từ thực trạng trên, thì việc nâng cao kỹ năng giải quyết các vụ án dân sự liên quan đến nhà, đất đối với các thẩm phán là vấn đề rất quan trọng.

Một trong những vấn đề mà các thẩm phán còn có nhiều ý kiến khác nhau, thậm chí là nhiều hội đồng xét xử (HĐXX) vẫn mắc sai lầm khi giải quyết là việc giải quyết hậu quả khi xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vô hiệu. Điển hình như vụ việc dưới đây, HĐXX xác định hợp đồng vô hiệu, nhưng lại không buộc các bên phải bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu, mà chỉ buộc trả cho nhau những gì đã nhận…

Ngày 25/6/2010 ông Nguyễn Văn A được UBND tỉnh K cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà, tọa lạc tại 34 phố Tạ Hiền, phường 7, thị xã B, tỉnh K. Ngày 18/9/2010 bà Trần Thị Biên (vợ ông A) làm thủ tục chuyển nhượng ngôi nhà trên cho vợ chồng ông H, với giá 500 triệu đồng. Bà Biên đã nhận 300 triệu đồng và ký giả chữ ký của chồng. Ngày 29/9/2010, Sở Xây dựng tỉnh K làm thủ tục sang tên căn nhà cho vợ chồng ông H. Nhưng đến ngày 28/12/2011 thì vợ chồng ông A, bà Biên khởi kiện ra tòa, yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng ngôi nhà trên. Còn vợ chồng ông H thì yêu cầu công nhận hợp đồng.

Khi xét xử sơ thẩm (ngày 01/3/2012), Tòa án nhân dân (TAND) thị xã B đã quyết định: “Hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà đất trên; buộc bà Biên trả cho vợ chồng ông H 300.000.000 đồng; ông A có quyền liên hệ để làm lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Do các đương sự không yêu cầu giải quyết phần hậu quả của hợp đồng vô hiệu nên Tòa án không tuyên về phần này”. Không đồng ý với phán quyết này, ngày 12/3/2012, vợ chồng ông H đã kháng cáo. Tuy nhiên, tại bản án dân sự phúc thẩm số 39/2012/DSPT (ngày 01/6/2012) TAND tỉnh K đã quyết định giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đến ngày 19/02/2013, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã có Quyết định số 12/2013/KN-DS kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm trên với nhận định: “Tòa án hai cấp không xác định lỗi và không giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu là không đảm bảo quyền lợi cho các đương sự”. Chấp nhận nội dung kháng nghị này, Tòa Dân sự, Tòa án nhân dân tối cao đã có Quyết định giám đốc thẩm số 20/DS-GĐT (ngày 22/4/2013) “hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 39/2012/DSPT ngày 01/6/2012 của TAND tỉnh K” và “hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 19/2012/DSST ngày 01/3/2012 TAND thị xã B”; “giao hồ sơ vụ án cho TAND thị xã B, tỉnh K, xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật”.

Từ vụ án trên thì có thể thấy, khi giải quyết loại án “xác định hợp đồng vô hiệu” thì Tòa án cần phải lưu ý áp dụng quy định của pháp luật và các văn bản hướng dẫn sau:

Thứ nhất, về việc xác định lỗi

Về nguyên tắc, khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất “vô hiệu” thì bên mua trả lại nhà ở cho bên bán, bên bán nhận lại nhà ở và trả lại những gì đã nhận cho bên mua. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005, bên có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vô hiệu mà gây thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia. Việc xác định lỗi được thực hiện như sau:

- Một bên bị coi là có lỗi nếu bên đó có hành vi làm cho bên kia nhầm tưởng là có đầy đủ điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là hợp pháp. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vô hiệu theo quy định tại các điều 130,132 và điều 133 của BLDS 2005, thì áp dụng quy định của điều luật tương ứng để xác định lỗi của bên bán hoặc lỗi của bên mua.

- Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vô hiệu do lỗi của hai bên (trừ trường hợp quy định tại Điều 128 BLDS 2005 - Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội): phải xác định mức độ lỗi của mỗi bên để quyết định trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mỗi bên.

Nếu các bên đều có lỗi tương đương nhau thì mỗi bên chịu 1/2 giá trị thiệt hại, nếu mức độ lỗi của họ không tương đương nhau, thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định theo mức độ lỗi của mỗi bên.

Nếu bên mua có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vô hiệu, thì bên bán chỉ phải trả cho bên mua số tiền đã nhận và bên mua phải giao lại nhà đất cho bên bán (nếu đã nhận); nếu bên mua có lỗi làm cho nhà ở bị hư hỏng hoặc tháo dỡ thì phải bồi thường khoản tiền do bên bán bỏ ra để sửa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu do bên mua làm hư hỏng hoặc tháo dỡ nhà. Trường hợp giá nhà giảm mà bên bán bị thiệt hại thì bên mua phải bồi thường cho bên bán khoản tiền chênh lệch giá được hướng dẫn tại điểm c tiểu mục 2.4 mục 2 phần I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP.

Nếu bên bán có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bị vô hiệu, thì bên bán phải trả cho bên mua số tiền đã nhận và bên mua phải giao lại nhà cho bên bán (nếu đã nhận). Trong trường hợp có sự chênh lệch giá nhà đất mà bên mua bị thiệt hại thì bên bán phải bồi thường khoản tiền chênh lệch giá được hướng dẫn tại điểm c tiểu mục 2.4 mục 2 phần I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP.

Nếu trong thời gian quản lý, bên mua đã cải tạo, sửa chữa nhà làm tăng giá trị nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất thì khi nhận lại nhà bên bán phải thanh toán cho bên mua phần giá trị tăng thêm đó, trừ trường hợp bên bán có phản đối hoặc cơ quan có thẩm quyền không cho phép mà bên mua vẫn cố tình cải tạo, sửa chữa.

Thứ hai, xác định thiệt hại

Thiệt hại là khoản tiền mà bên bán bỏ ra để sửa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu của nhà ở do bên mua đã tháo dỡ hoặc làm hư hỏng; khoản tiền mà bên mua đã đầu tư để cải tạo, sửa chữa nhà làm tăng giá trị nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất.

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không có đặt cọc và các bên không có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giữa giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác (nếu có).

Để xác định đúng thiệt hại phải tiến hành định giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất và xác định thiệt hại về nhà ở như sau:

- Nếu các đương sự không thoả thuận được về giá nhà, giá trị quyền sử dụng đất và giá trị thiệt hại, thì Toà án yêu cầu cơ quan chuyên môn định giá hoặc ra quyết định thành lập hội đồng định giá. Giá nhà và giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá thị trường chuyển nhượng tại địa phương nơi có nhà đất đang tranh chấp đối với từng loại nhà, đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm.

- Trong trường hợp UBND cấp tỉnh có quy định giá đất cụ thể phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại địa phương hoặc các Trung tâm giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp có niêm yết giá giao dịch chuyển nhượng đất tại địa phương thì Toà án có thể căn cứ vào giá do UBND quy định hoặc giá niêm yết của các Trung tâm giao dịch để xác định giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất, mà không nhất thiết phải thành lập Hội đồng định giá.

ThS. Nguyễn Văn Tầm

Toà Dân sự, Tòa án nhân dân tối cao