Bài viết bàn về một số vấn đề pháp lý mới của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, từ đó đưa ra một số giải pháp nhằm bảo đảm hiệu quả thi hành Luật này trong thời gian tới.
1. Một số vấn đề pháp lý mới của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023
1.1. Phần những quy định chung
Phần những quy định chung của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 được ghi nhận tại Chương I quy định những nội dung bao quát nhất, mang tính nền tảng cho khung pháp lý điều chỉnh đối với mọi hoạt động kinh doanh có trong thị trường bất động sản tại Việt Nam. Với 11 điều luật, những quy định chung của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã được cơ quan soạn thảo trình bày một cách hợp lý và logic hơn so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Các quy phạm trở thành quy định pháp lý chung thay vì được ghi nhận tại Chương II có trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bao gồm: Quy phạm về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản; hình thức, phạm vi kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài; yêu cầu đối với dự án bất động sản. Có thể đánh giá khái quát về những vấn đề pháp lý mới trong Chương I như sau:
Thứ nhất, phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã loại trừ đi những trường hợp không nhằm mục đích kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận, theo đó, 05 trường hợp được ghi nhận tại khoản 2 Điều 1 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã từng được đề cập tại Điều 5 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (Nghị định số 02/2022/NĐ-CP), song có sự thay đổi nội hàm so với trước đây. Những chủ thể bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản với quy mô nhỏ, không thường xuyên trước đây vẫn thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản nhưng không cần đáp ứng các điều kiện của chủ thể kinh doanh bất động sản. Còn Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã loại trừ nhóm chủ thể này ra ngoài phạm vi điều chỉnh của Luật. Điều này thực sự hợp lý bởi xét về bản chất, đây là những trường hợp hoạt động không mang tính chất kinh doanh để đạt được mục đích cuối cùng đó là tìm kiếm lợi nhuận.
Thứ hai, pháp luật đã thu hẹp lại thành 03 nguyên tắc kinh doanh bất động sản bằng việc lược bỏ nguyên tắc “kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch”. Nội dung này được ghi nhận trong phần trách nhiệm của chủ đầu tư về công khai bất động sản đưa vào kinh doanh. Đáng chú ý, việc thay đổi về thuật ngữ “không vi phạm điều cấm của luật” thay vì “không trái của quy định của pháp luật” đã cho thấy sự mở rộng hơn về phạm vi cũng như quyền của các chủ thể kinh doanh bất động sản.
Thứ ba, các loại bất động sản đưa vào kinh doanh được quy định hợp lý, chính xác và bao quát hơn khi tham gia vào thị trường. Điều này được thể hiện ở các khía cạnh: (i) Tách riêng hai đối tượng nhà và công trình xây dựng; (ii) Liệt kê các loại công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lại được phép đưa vào kinh doanh bao gồm: Giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp; (iii) Sử dụng chính xác thuật ngữ đối tượng kinh doanh là “quyền sử dụng đất” thay cho “các loại đất”; (iv) Quyền sử dụng đất đưa vào hoạt động kinh doanh là quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để phân định với các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại mang tính nhỏ lẻ và đặc biệt hơn; (v) Lần đầu tiên ghi nhận “dự án bất động sản” là đối tượng được phép kinh doanh trong thị trường bất động sản.
Thứ tư, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đặt ra yêu cầu cao hơn đối với chủ đầu tư kinh doanh bất động sản trong việc công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh. Nếu như trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, vấn đề công khai chỉ dừng lại ở việc liệt kê hình thức và nội dung công khai thì tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, các vấn đề mà chủ đầu tư cần công khai được bổ sung bao gồm: Thông tin về dự án bất động sản; thông tin về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; thông tin về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Ứng với mỗi loại bất động sản, các thông tin mà chủ đầu tư phải công khai là không giống nhau. Việc công khai thông tin này phải được chủ đầu tư thực hiện đầy đủ, trung thực và chính xác trước khi đưa vào kinh doanh trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản và trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (nếu có). Trong mọi trường hợp, các thông tin khi có sự thay đổi phải được cập nhật kịp thời.
Thứ năm, bổ sung một số chính sách của Nhà nước phát triển thị trường bất động sản được Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đưa ra tại Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao (Nghị quyết số 18-NQ/TW) là: “Hoàn thiện cơ sở pháp lý và tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản. Có cơ chế bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững; kiểm soát chặt chẽ, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai”. Nội dung này đã được tiếp thu và cụ thể hóa tại Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 bằng việc ghi nhận: (i) Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản; (ii) Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản. Với các chính sách được đưa ra như vậy, các cơ quan hành pháp cũng cần phải có sự nghiên cứu để có những hướng dẫn cụ thể về các trường hợp, trình tự thực hiện giao dịch bất động sản theo cách thức “không dùng tiền mặt” cũng như cần có cơ chế kiểm soát chặt chẽ đối với quá trình vận hành Sàn Giao dịch bất động sản trên thực tế để đây thực sự trở thành hai công cụ hiệu quả giúp nâng cao hoạt động quản lý nhà nước cũng như khuyến khích sự tham gia của các chủ thể vào loại thị trường đặc biệt này.
Thứ sáu, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 thể hiện thái độ “quyết liệt” hơn đối với các hành vi không được phép thực hiện trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Điều này thể hiện trong việc sử dụng thuật ngữ “nghiêm cấm” thay vì “cấm” trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Số lượng các hành vi bị nghiêm cấm có trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 là 08 hành vi giống với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Tuy nhiên, pháp luật đã loại bỏ đi trường hợp quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Việc bỏ đi trường hợp này theo quan điểm của cá nhân tác giả là phù hợp, bởi lẽ, đây là công việc mang tính chất “tiền kiểm” đối với một dự án bất động sản, thể hiện chức năng quản lý của cơ quan nhà nước. Các hành vi bị nghiêm cấm trong trường hợp này chỉ đơn giản áp đặt, điều chỉnh ý chí, hành vi của bản thân chủ đầu tư khi tham gia thị trường. Thay vào đó, Điều 8 đã bổ sung hành vi “giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh” bị pháp luật nghiêm cấm. Tuy nhiên, việc ghi nhận hành vi này dường như có sự trùng lặp giữa khoản 2 và khoản 4 của điều luật. Về bản chất, việc “giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin” tại khoản 2 là một phần thể hiện hành vi “gian lận, lừa dối, lừa đảo” trong khoản 4. Do vậy, có thể không cần thiết ghi nhận khoản 2 vì đã được bao hàm trong nội dung của khoản 4 về việc nghiêm cấm gian lận, lừa dối, lừa đảo ở tất cả các khía cạnh với hoạt động kinh doanh bất động sản.
Thứ bảy, điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đã ghi nhận là điều kiện chung của chủ đầu tư cho mọi loại hình kinh doanh bất động sản. Có thể nhận thấy, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản về cơ bản phải đáp ứng hai điều kiện chính: (i) Thành lập doanh nghiệp; (ii) Đáp ứng khả năng tài chính để thực hiện dự án. Mức vốn pháp định mà pháp luật đưa ra hoàn toàn phụ thuộc vào quy mô của dự án bất động sản mà chủ đầu tư triển khai. Điều này không chỉ hợp lý với thực tế khi quy mô của các dự án bất động sản ngày càng phát triển nhanh cả về số lượng và chất lượng, đồng thời cũng là quy định thống nhất với pháp luật đất đai về điều kiện giao đất, cho thuê đất đối với các chủ thể thực hiện dự án đầu tư nói chung.
Tuy nhiên, cần làm rõ hơn nội hàm các thuật ngữ về “quy mô nhỏ”, “dưới mức quy mô nhỏ” được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (khoản 3, 4 Điều 9) đối với chủ thể kinh doanh bất động sản và vấn đề kê khai nộp thuế trong trường hợp này được triển khai ra sao để có thể triển khai một cách hiệu quả trên thực tế.
Ngoài ra, trong quy phạm về hình thức, phạm vi kinh doanh bất động sản tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, pháp luật đã thay đổi thuật ngữ đối với chủ thể kinh doanh là “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” thay cho “doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài”. Đồng thời, phạm vi kinh doanh của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài cũng rộng hơn so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Với một dự án bất động sản đưa vào kinh doanh, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã đặt ra những yêu cầu chi tiết hơn. Với dự án nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản cũng đã có sự dẫn chiếu đến Luật Nhà ở do tính đặc thù của loại hình bất động sản này. Về cơ bản, có thể nhận thấy, nhiều nội dung được đề cập trong phần “Những quy định chung” của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có tính khoa học, toàn diện và chi tiết hơn so với tất cả các văn bản luật trước đó. Đây sẽ là nền tảng quan trọng ban đầu để pháp luật có thể đặt ra các khung pháp lý tiếp theo điều chỉnh các nội dung chi tiết ở các phần sau.
1.2. Phần quy định riêng
Có thể nhận thấy, trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, cấu trúc các chương đã được sắp xếp hợp lý hơn. Theo đó, mỗi chương sẽ tương ứng với một loại hình kinh doanh bất động sản; ứng với mỗi loại hình, pháp luật ghi nhận những nguyên tắc, điều kiện, quyền, nghĩa vụ của các bên chủ thể… mang tính cá biệt hóa cho từng hình thức kinh doanh. Tuy nhiên, về thứ tự sắp xếp các chương, theo quan điểm của tác giả, nên đặt Chương VII “Kinh doanh dịch vụ bất động sản và đào tạo, bồi dưỡng, cấp chứng chỉ hành nghề trong kinh doanh dịch vụ bất động sản” lên trước Chương VI “Hợp đồng kinh doanh bất động sản”, bởi lẽ, nên có sự diễn giải về luật nội dung đối với “Kinh doanh dịch vụ bất động sản”, sau đó quy định đến luật hình thức về “Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản” cùng với các loại hợp đồng khác, như vậy sẽ tạo được sự thống nhất hơn về tư duy pháp lý. Một số điểm mới đáng lưu ý trong phần quy định riêng của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 là:
Thứ nhất, về kinh doanh nhà và công trình xây dựng có sẵn được quy định tại Chương II Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, theo đó, có một số điểm khác biệt so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: (i) Cụ thể hơn về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh;
(ii) Quy định rõ các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở và công trình xây dựng có sẵn; (iii) Quá trình thực hiện giao dịch giữa các bên. Tuy nhiên, theo tác giả, một điểm chưa thực sự hợp lý của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đó là, quy định về kinh doanh nhà, công trình xây dựng có sẵn chưa có sự minh định thể hiện được tính đặc thù trong từng giao dịch mua - bán, thuê và thuê mua. Mỗi giao dịch có những tính chất cá biệt riêng nhưng các quy định tại Chương II lại bao quát chung cho cả 03 giao dịch về nhà, công trình xây dựng có sẵn, như vậy có thể là hơi “ôm đồm” trong trường hợp này.
Thứ hai, về kinh doanh nhà và công trình xây dựng hình thành trong tương lai quy định tại Chương III Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, ngoài những vấn đề được ghi nhận tương đối giống với nhà, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh thì trong Chương này, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định thêm những nội dung mới về giao dịch nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, cụ thể:
- Lần đầu tiên ghi nhận “đặt cọc” là một trong các biện pháp bảo đảm được thực hiện đối với giao dịch nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (khoản 5 Điều 23 quy định mức thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua công trình).
- Tiến độ thanh toán có sự khác nhau giữa mua, bán và thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai. Cụ thể, đối với thanh toán trong mua bán nhà, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng giống với quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Còn đối với thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai là nội dung mới so với các quy định trước đó. Đối với cả việc mua, bán hay thuê mua, nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo quy định cho bên mua, thuê mua.
- Ghi nhận chi tiết hơn các quy định về điều kiện, bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, các quy định về bảo lãnh được quy định cụ thể hơn với các nội dung mới như: (i) Thỏa thuận cấp bảo lãnh của ngân hàng thương mại cho chủ đầu tư; (ii) Quyền lựa chọn của bên mua, bên thuê mua trong việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình; (iii) Phát hành thư bảo lãnh và các vấn đề có liên quan như thời hạn, thanh toán…
Thứ ba, về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được quy định tại Chương IV, so với trước đây, pháp luật kinh doanh bất động sản đã có thay đổi tên gọi của hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất nhằm loại trừ đi những giao dịch mang tính chất nhỏ lẻ với quyền sử dụng đất. Hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được thực hiện dưới 03 hình thức: (i) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở là hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây nhà ở; (ii) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng; (iii) Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để tổ chức, cá nhân sử dụng theo đúng mục đích sử dụng đất và nội dung dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Ở mỗi hình thức, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cũng có quy định cụ thể về điều kiện, yêu cầu, trách nhiệm cho các bên chủ thể có liên quan nhằm kiểm soát chặt chẽ đối với loại thị trường này nhưng cũng đồng thời góp phần khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất theo đúng mục tiêu đã được đưa ra tại Nghị quyết số 18-NQ/TW.
Thứ tư, hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Chương VI được Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 liệt kê tất cả các hợp đồng có trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Một điểm được cho là mới nhất mà pháp luật ghi nhận đó chính là cách thức thanh toán trong giao dịch bất động sản. Cụ thể, theo quy định tại khoản 2 Điều 48, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản nói chung từ phía khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Sự ghi nhận này của pháp luật đã cụ thể hóa một trong các nội dung của Nghị quyết số 18-NQ/TW về việc thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong các giao dịch bất động sản. Về cơ bản, các vấn đề có liên quan đến hợp đồng kinh doanh bất động sản được pháp luật ghi nhận khá cụ thể. Tuy nhiên, theo quan điểm của tác giả, nội dung Điều 45 về “Sử dụng hợp đồng trong kinh doanh bất động sản” là không cần thiết, bởi lẽ, theo cách hiểu của tác giả thì nội dung của điều luật đang đề cập tới “hợp đồng mẫu” mà chủ đầu tư sử dụng trong hoạt động kinh doanh bất động sản của mình, như vậy thì tên gọi và nội dung điều luật dường như không có sự liên quan. Nội dung này có thể chỉ cần ghi nhận trong nghị định hướng dẫn của Chính phủ về một số mẫu hợp đồng mà chủ đầu tư có thể sử dụng trong hoạt động kinh doanh bất động sản mà không nhất thiết phải quy định thành một điều có trong Luật.
Thứ năm, kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại Chương VII Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 vẫn tiếp tục ghi nhận 04 hình thức kinh doanh dịch vụ bất động sản: (i) Sàn giao dịch bất động sản; (ii) Môi giới bất động sản; (iii) Tư vấn bất động sản; (iv) Quản lý bất động sản. Ngoài ra, trong nội dung Chương này, pháp luật cũng có quy định thêm điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải hoàn thành khóa học về đào tạo và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được cơ sở đào tạo cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản (điểm b khoản 1 Điều 55).
2. Một số giải pháp triển khai thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023
Thứ nhất, rà soát, đối chiếu, so sánh những nội dung pháp lý mang tính kế thừa cũng như những nội dung mới giữa Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 để kịp thời đưa ra những hướng xử lý phù hợp với các chủ thể chịu ảnh hưởng trực tiếp từ chính những quy định đó theo hướng bảo đảm hơn quyền lợi cho họ. Đây là các vấn đề có liên quan đến quy định chuyển tiếp tại Điều 83 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2024. Hiện tại, Luật Đất đai năm 2024 đã được Quốc hội thông qua ngày 18/01/2024. Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Luật Đất đai năm 2024 sẽ là cơ sở pháp lý nền tảng mới để vận hành thị trường bất động sản trong thời gian tới theo tinh thần, chủ trương, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước được ghi nhận tại Nghị quyết số 18-NQ/TW. Trước thời điểm hai văn bản có hiệu lực, công tác rà soát, đối chiếu này cần được hoàn thiện để tạo điều kiện thuận lợi cho công tác triển khai trên thực tế.
Thứ hai, Chính phủ cùng với các bộ chủ quản có liên quan kịp thời đưa ra các văn bản hướng dẫn chi tiết thi hành đối với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Các nội dung mới cần thiết phải có sự hướng dẫn cụ thể như: Nội dung khoản 3 Điều 9 về mô hình cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô “nhỏ” không phải thành lập doanh nghiệp cũng như “dưới mức quy mô nhỏ” tại khoản 4 của Điều luật; nội dung đặt cọc trong kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại Điều 23; nội dung về khóa học đào tạo và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản…
Thứ ba, nhằm bảo đảm các giao dịch có trong thị trường bất động sản diễn ra một cách hiệu quả, khách quan thì điều cần thiết hơn cả là hoàn thiện hệ thống thông tin dữ liệu điện tử về bất động sản nói chung. Tất cả các thông tin có trong hệ thống này cần thiết phải xây dựng bảo đảm được tính toàn diện, chính xác, kế thừa và kịp thời. Hiện nay, ở Việt Nam, mô hình này chưa thực sự hoàn thiện, về cơ bản vẫn theo những phương pháp thủ công khiến cho các chủ thể muốn có nhu cầu tìm kiếm thông tin liên quan đến một bất động sản là khá khó khăn trên thực tế. Việt Nam có thể tham khảo mô hình quản lý điện tử đối với bất động sản của Liên bang Nga. Theo đó, toàn bộ các dữ liệu, thông tin có liên quan đến bất động sản được quản lý thống nhất trên hệ thống “Единого государственного реестра недвижимости” - gọi là Sổ đăng ký Nhà nước thống nhất về bất động sản (EGRN). Đây là một tập hợp thông tin được hệ thống hóa về bất động sản đã đăng ký, quyền đã đăng ký đối với bất động sản đó. Việc duy trì hoạt động của EGRN được thực hiện theo quy định của Luật Liên bang Nga về đăng ký bất động sản của Nhà nước. Mỗi đối tượng bất động sản được nhập vào hệ thống EGRN có một số địa chính duy nhất, bất biến và không lặp đi lặp lại được chỉ định bởi cơ quan đăng ký quyền và tất cả các thông tin được nhập cả dưới dạng văn bản và hình ảnh. Các thông tin được lưu trữ bao gồm: Đăng ký bất động sản; đăng ký quyền, hạn chế và trở ngại; đăng ký thông tin về ranh giới của các khu vực với các điều kiện đặc biệt cho việc sử dụng các lãnh thổ; các trường hợp đăng ký; bản đồ địa chính; sổ kế toán tài liệu. Tất cả các thông tin này được lưu trữ vĩnh viễn, việc hủy bỏ và thu giữ là không được phép. Thông tin có trong EGRN được công khai, ngoại trừ thông tin thuộc danh mục truy cập bị hạn chế. Bất kỳ người nào cũng có thể yêu cầu thông tin từ EGRN. Trên cơ sở yêu cầu, người nộp đơn được cung cấp một tài liệu dưới dạng thông tin từ EGRN ở cả dạng giấy và dưới dạng tài liệu điện tử. Việc quản lý bất động sản tại Liên bang Nga được thực hiện rất hiệu quả nhờ mô hình này, bảo đảm được tính khách quan và toàn diện.
Thứ tư, thực hiện công tác tuyên truyền, phổ biến các nội dung của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 tới cán bộ, công chức, viên chức trực tiếp làm việc tại các cơ quan, tổ chức có liên quan đến bất động sản cũng như các chủ thể tham gia các giao dịch đó với nhiều hình thức khác nhau: Mở các khóa đào tạo, tập huấn ngắn hạn; phát tài liệu, tờ rơi tại các khu vực, địa điểm có nhiều các giao dịch về bất động sản cũng như Sàn giao dịch bất động sản…
Thứ năm, hoàn thiện pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Cần xem xét tăng mức xử phạt vi phạm hành chính, tăng thời hạn không được phép kinh doanh hoặc cấm kinh doanh đối với những chủ đầu tư có sai phạm nhiều lần, hoặc vi phạm nghiêm trọng.
ThS. Bùi Hồng Nhung
Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội
ThS. Nguyễn Mạnh Toàn
Học viện Quốc tế, Bộ Công an
(Nguồn: Tạp chí Dân chủ và Pháp luật Kỳ 2 (Số 399), tháng 2/2024)
