1. Thực trạng quy định pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản

Tổng kết thi hành quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 nói chung và quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản nói riêng cho thấy, các quy định này đã có nhiều điểm tiến bộ so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Tuy nhiên, với sự phát triển nhanh chóng và mạnh mẽ của thị trường bất động sản, các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản vẫn còn bộc lộ một số vướng mắc, bất cập, cụ thể:

Thứ nhất, các quy định chung về hợp đồng kinh doanh bất động sản vẫn có sự giao thoa về phạm vi điều chỉnh, áp dụng của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 với Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, đặc biệt là hợp đồng kinh doanh bất động sản theo pháp luật về kinh doanh bất động sản với hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai.

Bên cạnh đó, hợp đồng kinh doanh nhà ở thương mại vừa được điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, đồng thời, cũng được quy định, điều chỉnh bởi Luật Nhà ở năm 2014. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không quy định riêng về kinh doanh nhà ở mà quy định gộp chung kinh doanh nhà ở với kinh doanh công trình xây dựng. Điều này đã dẫn đến sự phân tán, chồng chéo về quy định giữa các văn bản luật và ngay cả trong cùng một luật cụ thể; gây khó khăn cho các chủ thể kinh doanh bất động sản nói chung và chủ thể thực hiện hợp đồng kinh doanh bất động sản nói riêng trong việc nghiên cứu và lựa chọn áp dụng quy định của pháp luật.

Thứ hai, đối tượng tham gia vào các giao dịch trong các hợp đồng kinh doanh bất động sản chính là nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, các quy định về điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được quy định chung cho các loại bất động sản gồm nhà ở và công trình xây dựng. Về cơ bản, bất động sản được đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chỉ có 02 loại: Công trình xây dựng (gồm các loại nhà) và quyền sử dụng đất. Các loại bất động sản khác chưa có quy định cụ thể về việc kinh doanh như cây lâu năm, rừng sản xuất... Xét về các loại bất động sản theo quy định hiện nay thì các tài sản gắn liền với đất đai, công trình xây dựng cũng chưa có những quy định cụ thể để đưa vào kinh doanh.

Ngoài ra, một trong những điều kiện để bất động sản có thể lưu thông trên thị trường bất động sản đó là bất động sản phải có giấy chứng nhận. Tuy nhiên, thực tế, có nhiều trường hợp đất không có các giấy tờ hợp pháp vẫn được đưa vào giao dịch.

Thứ ba, quy định pháp luật về công trình xây dựng và đất đai đưa vào kinh doanh tuy đã khá đầy đủ nhưng vẫn còn có nhiều loại nhà mà hiện nay pháp luật đang còn vướng mắc trong việc hoàn thiện quy định để đưa vào kinh doanh. Ngoài các loại hình bất động sản nêu trên thì hiện nay còn xuất hiện một khái niệm mới là bất động sản nghỉ dưỡng mà trong Luật Du lịch năm 2017 đã có quy định về cơ sở lưu trú du lịch như căn hộ du lịch (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa/shopvilla); nhà phố du lịch (shoptel), nhà phố thương mại (shophouse); homestay, farmstay... Hiện nay, pháp luật nước ta chưa có quy định rõ ràng về các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng; các quy định về bất động sản nghỉ dưỡng nằm rải rác ở những văn bản pháp luật khác nhau mà nội dung chưa đồng bộ, chi tiết; chưa có quy định cụ thể về cơ chế quản lý, sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp và việc cấp giấy chứng nhận đối với loại hình bất động sản này, cơ chế giao dịch loại bất động sản này trên thị trường.

Thứ tư, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản còn rất chung chung. Điều này xuất phát từ một số điều kiện đặc thù trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Hợp đồng kinh doanh bất động sản vẫn còn có sự phân biệt về chủ thể như quy định về tổ chức, cá nhân trong nước không bị giới hạn về trường hợp và loại bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua cũng như mục đích sử dụng đối với các bất động sản này. Trong khi đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chịu những hạn chế nhất định; không có điều kiện đối với chủ đầu tư dự án kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng; quy định về điều kiện đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên chưa mạch lạc và bao quát dẫn dến khó khăn trong việc áp dụng các quy định.

Hiện nay, quy định của pháp luật Việt Nam khi cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà là một chính sách có tính ưu đãi với cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhằm tạo điều kiện cho họ có nơi an cư lạc nghiệp[1]. Tuy nhiên, tại điểm a khoản 2 Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây: “Các hình thức quy định tại các điểm b, d, g và h khoản 1 Điều này”. Điều đó có nghĩa là, trong khi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước được phép mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được thực hiện các hoạt động trên. Hay nói cách khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua với tư cách là một giao dịch kinh doanh bất động sản. Về bản chất, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua là hoạt động kinh doanh thông thường của người sở hữu tài sản, đặc biệt là nhà và công trình xây dựng. Do đó, việc Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 hạn chế quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện các giao dịch kinh doanh bất động sản đối với nhà, công trình xây dựng là không phù hợp với thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản và xu thế hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay của Việt Nam.

Thứ năm, mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã quy định tương đối chặt chẽ về hình thức của các hợp đồng liên quan đến bất động sản nhằm bảo đảm lợi ích của các bên trong hợp đồng cũng như bảo đảm việc quản lý của Nhà nước đối với lĩnh vực này, tuy nhiên, thực tế cho thấy, các chủ thể có thể giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản chỉ bằng một tờ giấy viết tay, thiếu hẳn các điều khoản cơ bản do pháp luật quy định; thậm chí có thể không có hợp đồng bằng văn bản khi các bên tham gia giao dịch có quan hệ thân thuộc như cha mẹ, anh em, chú cháu… Đến khi cần phải làm thủ tục giấy tờ, họ sẽ thiết lập một hợp đồng có giá trị thấp hơn rất nhiều so với hợp đồng thực đưa ra công chứng, chứng thực chỉ nhằm mục đích hoàn tất thủ tục sang tên trước bạ. Thực tế này đã làm phát sinh rất nhiều các tranh chấp trong các giao dịch về mua bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt khi thị trường bất động sản có những biến động lớn.

Thứ sáu, theo quy định tại Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng. Tuy nhiên, tại Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 lại quy định những nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải có, trong đó có quy định về phạt vi phạm hợp đồng nhưng về vấn đề bồi thường thiệt hại thì không có quy định trong nội dung thỏa thuận của các bên. Như vậy, có thể thấy, ngay trong cùng một văn bản pháp luật đã tồn tại sự mâu thuẫn.

Thứ bảy, quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai đang quá chú trọng vào nhà ở mà thiếu chi tiết, chặt chẽ đối với công trình xây dựng, chưa tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh công trình xây dựng hình thành trong tương lai: Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định chung về kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nhưng chủ yếu là điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai mà chưa quy định đầy đủ đối với các loại bất động sản hình thành trong tương lai khác (như công trình thương mại, dịch vụ, du lịch…). Thêm vào đó, quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh trong Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành đang không rõ ràng để áp dụng đối với công trình xây dựng; không xác định được tất cả các công trình xây dựng hay chỉ một số trường hợp công trình xây dựng cụ thể nào được kinh doanh theo hình thức bán, cho thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Thứ tám, quyền của chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai đang bị hạn chế bởi các hình thức bán, chuyển nhượng, cho thuê mua; chưa có quy định để chủ đầu tư sử dụng bất động sản hình thành trong tương lai phục vụ huy động vốn thực hiện dự án.

Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 mới chỉ quy định việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà chưa quy định việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở hình thành trong tương lai; trong khi xã hội có nhu cầu về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở hình thành trong tương lai.

Về điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được bán cũng đang là một vấn đề đáng quan tâm. Quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai đang có một số nội dung thiếu chi tiết; các nội dung về bảo lãnh không được áp dụng đối với bán, cho thuê công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Pháp luật quy định phải có bảo lãnh của ngân hàng, có rất nhiều dự án triển khai mua bán bất động sản hình thành trong tương lai nhưng không có sự bảo lãnh chính thức từ phía ngân hàng. Về nguyên nhân, một số chủ đầu tư cho rằng là do vướng mắc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của doanh nghiệp. Về tài sản thế chấp, doanh nghiệp đã thế chấp chính dự án đang triển khai để vay vốn trước đó rồi, vì vậy, phải huy động các tài sản khác để thế chấp nên rất khó khăn. Một lý do khác nữa là bởi việc bảo lãnh cho dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tồn đọng rất nhiều rủi ro, ngân hàng phải chịu trách nhiệm lớn đối với khách hàng trong khi chỉ nhận lại mức phí dịch vụ bảo lãnh khiêm tốn dẫn đến các ngân hàng e ngại, né tránh việc chấp nhận bảo lãnh cho các dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Thứ chín, khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Thực tế cho thấy, các chủ đầu tư thường thế chấp chính dự án đang xây dựng để được bảo lãnh từ ngân hàng thương mại. Trên thực tiễn, chính cơ chế “mở” của pháp luật, không ràng buộc trách nhiệm của khách hàng khi phải chuyển khoản vào tài khoản của ngân hàng mà phụ thuộc vào quyền lựa chọn của chủ thể này khiến việc kiểm soát nghĩa vụ thanh toán khoản nợ ngân hàng gặp rất nhiều khó khăn khi đa phần khách hàng thường lựa chọn trả bằng tiền mặt hoặc chuyển vào tài khoản ở ngân hàng khác không phải tài khoản của ngân hàng chủ đầu tư thế chấp. Điều này vừa gây ra cơ chế khó kiểm soát trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai về các nghĩa vụ tài chính phải thực hiện, vừa gây ra những rủi ro nhất định cho ngân hàng, tổ chức đứng ra làm nhiệm vụ bảo lãnh tài chính cho các nhà đầu tư khi tham gia xác lập hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai[2].

Thông qua việc tìm hiểu các quy định của pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản, đồng thời từ việc phân tích, đánh giá thực tiễn ký kết và thực hiện hợp đồng kinh doanh bất động sản cho thấy vẫn còn nhiều vướng mắc, hạn chế nảy sinh. Để thị trường bất động sản có thể phát triển công khai, minh bạch, cần có sự đóng góp to lớn về việc hoàn thiện pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản, cũng như sự thay đổi tư duy của những chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản, có như vậy mới bảo đảm các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản nói riêng và quy định về lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói chung được thực thi hiệu quả và tạo động lực cho sự phát triển của thị trường bất động sản.

2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản

Trên cơ sở đánh giá thực trạng quy định pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, tác giả đưa ra một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:

Thứ nhất, bổ sung một số khái niệm quan trọng, làm rõ phạm vi điều chỉnh trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: Để khắc phục những hạn chế của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 liên quan đến vấn đề “thiếu vắng” một số khái niệm quan trọng trong kinh doanh bất động sản, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã điều chỉnh, bổ sung một số khái niệm như: “Bất động sản”; “Dự án bất động sản”; “Hợp đồng kinh doanh bất động sản”; “Chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản”; “Chuyển nhượng một phần dự án bất động sản”… Tác giả cùng quan điểm với sự sửa đổi này, bởi việc kịp thời bổ sung những khái niệm này có vai trò vô cùng quan trọng trong việc làm rõ hơn nội hàm các quy định, phạm vi điều chỉnh của Luật, giúp cho các chủ thể quản lý hoặc các chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng kinh doanh bất động sản dễ dàng tiếp cận và vận dụng một cách có hiệu quả các quy định của Luật.

Thứ hai, bổ sung các tài sản gắn liền với đất đai, công trình xây dựng như cây lâu năm, rừng sản xuất… trở thành đối tượng của hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Thứ ba, cần quy định rõ ràng về bất động sản du lịch nghỉ dưỡng: Trong thời gian tới, việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Du lịch năm 2017 cần được thực hiện đồng bộ, thống nhất với nhau; trong đó, cần làm rõ phương thức quản lý các bất động sản đa công năng và hình thức sử dụng đất phù hợp với mỗi loại hình. Cần có khung pháp lý hoàn thiện về đầu tư, xây dựng, sử dụng, chuyển nhượng, góp vốn và các cơ chế hợp tác đối với loại bất động sản đặc thù này.

Pháp luật về kinh doanh bất động sản cần định danh về bất động sản du lịch và các loại hình sản phẩm bất động sản du lịch. Đồng thời, làm rõ đặc tính, mục đích phục vụ du lịch, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, quản lý, vận hành đối với mỗi loại hình. Bổ sung vào Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn liên quan quy định về các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, phù hợp với quy định của Luật Du lịch năm 2017. Tiếp đó là các quy định về trình tự, thủ tục cấp phép, giao đất, quản lý đầu tư dự án phát triển bất động sản du lịch. Quy định về hình thức xác lập, giao dịch từng loại sản phẩm, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia giao dịch; việc chi trả, cam kết lợi nhuận, việc cấp Giấy chứng nhận để tạo tâm lý tin tưởng, yên tâm cho các nhà đầu tư và khách hàng[3].

Thứ tư, tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ theo hướng bổ sung quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua với tư cách là một giao dịch kinh doanh bất động sản.

Thứ năm, cần thống nhất quy định của Điều 16 và Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 trên cơ sở phân định rõ về trách nhiệm bồi thường thiệt hại và trách nhiệm phạt vi phạm hợp đồng. Cần nắm bắt rõ yếu tố thiệt hại lớn về quyền và lợi ích hợp pháp mà bên khách hàng bị xâm phạm có thể phải đối mặt do hành vi xâm hại gây ra, hướng đến những điều chỉnh mang tính cụ thể, tách biệt và thống nhất hơn không chỉ trong phạm vi văn bản luật mà còn phải đáp ứng sự tương thích với toàn bộ hệ thống pháp luật Việt Nam khi điều chỉnh về vấn đề hợp đồng mua bán tài sản nói chung.

Thứ sáu, cần tăng cường các biện pháp kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan có thẩm quyền đối với chủ thể kinh doanh; điều kiện giao dịch và hàng hóa bất động sản đưa vào giao dịch; các hợp đồng mẫu khi nhà đầu tư ký kết với khách hàng; đặc biệt tăng cường kênh thông tin cho khách hàng khi tham gia giao dịch.

Thứ bảy, về bảo lãnh khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, cần thống nhất quy định của pháp luật, kiên quyết thực hiện quy định bảo lãnh khi mua bán nhà ở để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, cũng tránh tình trạng doanh nghiệp không đủ năng lực kinh doanh và tùy tiện chiếm dụng vốn của khách hàng.

Thứ tám, cần quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật có liên quan về việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán của khách hàng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bên đứng ra làm nhiệm vụ bảo lãnh cho các chủ đầu tư tham gia vào quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Khi tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, các chủ thể phải thỏa thuận việc thanh toán bằng cách nộp vào tài khoản ngân hàng nơi thực hiện nhiệm vụ bảo lãnh cho chủ đầu tư tham gia vào hợp đồng, đồng thời, bên nhận thế chấp của chủ đầu tư là dự án đang tiến hành việc mua bán để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dưới góc độ là nội dung cơ bản của hợp đồng.

Trong thời gian qua, các chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước về kinh doanh bất động sản nói chung và hợp đồng kinh doanh bất động sản nói riêng đã không ngừng sửa đổi, bổ sung tạo hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản vận hành và phát triển. Thực tế cho thấy, hợp đồng kinh doanh bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng. Vì vậy, để các quan hệ hợp đồng kinh doanh bất động sản được phát triển lành mạnh, ngày càng an toàn, pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản phải ngày càng hoàn thiện, phù hợp với các quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về phát triển thị trường bất động sản theo hướng chủ động, vững chắc, có sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế; khuyến khích các thành phần kinh tế trong và ngoài nước tham gia đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản.

ThS. Hoàng Thị Thu Phương & Nguyễn Ngọc Hiển

Trường Cao đẳng Luật miền Trung

Ảnh: internet

[1] Theo số liệu của Bộ Xây dựng, cho đến tháng 7/2022, số lượng tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam là 2989 trường hợp và số lượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà tại Việt Nam là 2062 trường hợp.

[2] Phạm Uy Vũ (2018), Pháp luật về mua bán tài sản hình thành trong tương lai ở Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Trường Đại học Luật, Đại học Huế, https://www.hul.edu.vn/upload/file/tn_caohoc/tt-pham-uy-vu.pdf.

[3] Tháo gỡ rào cản pháp lý cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng phát triển, http://www.trungtamtuvanphapluat.vn/hoi-dap/thao-go-rao-can-phap-ly-cho-bat-dong-san-du-lich-nghi-duong-phat-trien.