Từ khóa: quyền và nghĩa vụ; người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; Luật Đất đai; Luật Nhà ở.

Nhận bài: 23/3/2026 Hoàn thành biên tập: 11/8/2026 Duyệt đăng: 14/8/2026

RIGHTS AND OBLIGATIONS OF PERSONS OF VIETNAMESE ORIGIN RESIDING ABROAD REGARDING LAND USE IN VIETNAM UNDER THE 2024 LAND LAW AND RECOMMENDATIONS FOR IMPROVEMENT

Abstract: The 2024 Land Law establishes a distinct legal status for persons of Vietnamese origin residing abroad who do not hold Vietnamese citizenship regarding land use. This study analyzes the rights and obligations of this group concerning land use for investment, business activities, and housing ownership in Vietnam, and at the same time, identifes existing shortcomings and inadequacies regarding their rights to access, acquire, and inherit land use rights. Based on this analysis, the study proposes solutions to refine the legal framework, ensuring consistency across laws governing land, housing, and real estate business, as well as safeguarding the legitimate rights and interests of persons of Vietnamese origin residing abroad.

Keywords: Rights and obligations; persons of Vietnamese origin residing abroad; Land Law; Housing Law.

Article received: 23/3/2026 Editing completed: 11/8/2026 Approvedfor publication: 14/8/2026

Đặt vấn đề

Luật Đất đai năm 2024 quy định rõ các nhóm chủ thể sử dụng đất và gắn với từng nhóm quyền, nghĩa vụ tương ứng. Đối với người Việt Nam định cư tại nước ngoài, Luật Đất đai năm 2024 phân định cụ thể giữa người có quốc tịch Việt Nam và người gốc Việt Nam không có quốc tịch Việt Nam. Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam có quyền, nghĩa vụ sử dụng đất, sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam trong nước. Trong khi đó, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không có quốc tịch Việt Nam được xác định là nhóm chủ thể riêng, có quy chế pháp lý đặc thù về sử dụng đất và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Quy chế này không chỉ làm rõ địa vị pháp lý trong quan hệ đất đai, nhà ở, mà còn thể hiện chính sách của Nhà nước trong việc tạo điều kiện để cộng đồng người gốc Việt Nam ở nước ngoài tham gia đầu tư, kinh doanh, sở hữu nhà ở và gắn bó lâu dài với Việt Nam.

1. Quá trình hình thành quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật đất đai

Luật Đất đai năm 1993 chưa quy định quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong quan hệ sử dụng đất và đầu tư, kinh doanh tại Việt Nam. Bước phát triển đầu tiên được ghi nhận trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 29/6/2001, theo đó, cho phép một số nhóm người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam[1] nhằm đáp ứng nhu cầu sinh sống ổn định và đầu tư, kinh doanh.

Luật Đất đai năm 2003 quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài là chủ thể sử dụng đất, được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất[2]. Phạm vi quyền của chủ thể này về cơ bản được xác định tương ứng với tổ chức kinh tế trong nước, trong đó quyền đối với đất được phân biệt theo hình thức giao đất, thuê đất và phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục mở rộng phạm vi quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nhất là trong hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản. Ngoài quyền được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án, chủ thể này được nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng nhà ở; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất tại khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế; đồng thời, được chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hằng năm sang trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 mở rộng quyền về nhà ở và tài sản gắn liền với đất, theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đáp ứng điều kiện luật định được mua, sở hữu nhà ở tại Việt Nam, được cấp Giấy chứng nhận và thực hiện các quyền của chủ sở hữu như chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, thừa kế.

Về nghĩa vụ, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ chung của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Tùy hình thức sử dụng đất và phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ của chủ thể này được xác định tương ứng với tổ chức kinh tế trong nước hoặc các chủ thể có cùng hình thức sử dụng đất.

Có thể thấy, pháp luật đất đai và nhà ở tại Việt Nam từng bước mở rộng quyền và xác định rõ nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, từ quyền sở hữu nhà ở đến quyền sử dụng đất và đầu tư, kinh doanh.

2. Quy định về quyền và nghĩa vụ của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2024

Khác với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 đã quy định rõ quyền, nghĩa vụ của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài trong sử dụng đất đai.

2.1. Địa vị pháp lý và phương thức tiếp cận đất đai của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài

Theo Từ điển Luật học, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được hiểu là công dân Việt Nam và người gốc Việt cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài[3]. Công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể là người chỉ có quốc tịch Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc người vừa có quốc tịch Việt Nam vừa có quốc tịch nước ngoài[4].

Khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai năm 2024 xác định, cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam. Quy định này thay đổi đáng kể so với pháp luật đất đai trước đây khi phân biệt giữa cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Theo đó, cá nhân trong nước là cá nhân có quốc tịch Việt Nam, trong khi người Việt Nam định cư ở nước ngoài gồm cả người có quốc tịch Việt Nam và người gốc Việt Nam. Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không phân biệt về quyền và nghĩa vụ giữa người có quốc tịch Việt Nam và người gốc Việt Nam trong quan hệ sử dụng đất, sở hữu nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 là phân định rõ hai nhóm chủ thể: (i) người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam; (ii) người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có quốc tịch Việt Nam được xác định là người gốc Việt Nam[5].

Như vậy, Luật Đất đai năm 2024 thay đổi cách tiếp cận khi xác định người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam, qua đó, trao cho chủ thể này quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở ngang bằng với cá nhân trong nước. Đồng thời, Luật Đất đai năm 2024 xác định người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thành nhóm chủ thể riêng biệt, chịu sự điều chỉnh của một quy chế pháp lý riêng.

Khoản 4 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008, sửa đổi, bổ sung các năm 2014, 2025 (Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008), người gốc Việt Nam được xác định là người từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra, quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Như vậy, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người đã từng có quốc tịch Việt Nam nhưng hiện tại có quốc tịch nước ngoài đang sinh sống tại Việt Nam hoặc nước ngoài. Nhóm chủ thể này có thể trong tư cách là nhà đầu tư dự án tại Việt Nam hoặc được Nhà nước Việt Nam cho mua nhà ở, sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Điều 41, Điều 43 và Điều 44 Luật Đất đai năm 2024 quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam hoặc sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể tham gia quan hệ đất đai tại Việt Nam với các tư cách:

Thứ nhất, chủ thể sử dụng đất có thể lựa chọn các hình thức sử dụng đất như tổ chức kinh tế của Việt Nam. Chủ thể này có thể nhận hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần để đầu tư kinh doanh.

Thứ hai, người được Nhà nước Việt Nam cho phép mua nhà, sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023. Thời gian sở hữu nhà ở tại Việt Nam là 50 năm tính từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp kết hôn với công dân Việt Nam ở trong nước, quyền sở hữu nhà ở của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam là ổn định, lâu dài.

Thứ ba, người được sử dụng đất, sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong trường hợp nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam do các tổ chức, cá nhân trong nước tặng cho, để lại thừa kế theo quy định của pháp luật.

Thứ tư, nhà đầu tư kinh doanh bất động sản có thể đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê và cung cấp các dịch vụ về môi giới, quản lý, tư vấn về bất động sản tại Việt Nam.

Đặc biệt, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài tuy có quốc tịch nước ngoài nhưng không chịu quy chế pháp lý hoàn toàn như đối với người nước ngoài, bởi, cá nhân nước ngoài không phải là người sử dụng đất ở Việt Nam[6]. Trong khi đó, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài vừa có quyền sử dụng đất ở Việt Nam, vừa có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam theo quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai năm 2024.

2.2. Quyền và nghĩa vụ của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thực hiện các dự án đầu tư

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài trong tư cách là nhà đầu tư dự án kinh doanh tại Việt Nam được quy định về hình thức sử dụng đất tại Điều 41 Luật Đất đai năm 2024 như sau:

Thứ nhất, khoản 1 Điều 41 Luật Đất đai năm 2024 không quy định chung về quyền và nghĩa vụ của chủ thể có yếu tố nước ngoài, mà quy định riêng đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam. Quy định này thể hiện chính sách khuyến khích đầu tư, đặc biệt, đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Theo đó, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài khi đầu tư tại Việt Nam có thể được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trong các hình thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước, giao đất có thu tiền sử dụng đất được áp dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua trên thị trường bất động sản Việt Nam[7]. Quy định này mở rộng khả năng trở thành nhà phát triển bất động sản của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Vì vậy, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư dự án tại Việt Nam được bảo hộ đầy đủ các quyền về chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Việt Nam; đồng thời, được phép mua nhà ở, sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Thứ hai, đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê đất hằng năm, pháp luật quy định các quyền và nghĩa vụ liên quan đến tài sản gắn liền với đất. Theo đó, bên cạnh các quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và Điều 31 Luật Đất đai năm 2024 như các tổ chức, cá nhân khác, các chủ thể này có quyền bán, thế chấp, góp vốn bằng tài sản và cho thuê tài sản gắn liền với đất khi thực hiện các giao dịch về tài sản tại Việt Nam. Đối với trường hợp bán hoặc cho thuê tài sản gắn liền với đất, người mua tài sản hoặc người thuê tài sản được kế thừa quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trong thời hạn thuê đất. Trường hợp cho thuê lại quyền sử dụng đất đã đầu tư kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, người thuê lại đất có trách nhiệm sử dụng đất đúng mục đích và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, Luật Đất đai năm 2024 quy định quyền và nghĩa vụ của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê theo tinh thần bảo hộ tối đa quyền sử dụng đất của các chủ thể này. Theo đó, chủ thể này có tất cả các quyền quan trọng nhất gắn với tài sản thuộc sở hữu của nhà đầu tư gồm quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Giá trị thực hiện quyền gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền một lần đã nộp và giá trị tài sản sản đầu tư trên đất thuộc sở hữu của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

2.3. Quyền sử dụng đất của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

Điều 43 Luật Đất đai năm 2024 quy định về quyền và nghĩa vụ của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.

Theo khoản 16 Điều 3 Luật Đầu tư năm 2025, khu công nghiệp là khu vực có ranh giới địa lý xác định, chuyên sản xuất hàng công nghiệp và cung ứng dịch vụ cho sản xuất công nghiệp. Cụm công nghiệp là nơi sản xuất, thực hiện các dịch vụ cho sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, có ranh giới địa lý xác định, không có dân cư sinh sống, được đầu tư xây dựng nhằm thu hút, di dời các doanh nghiệp nhỏ và vừa, hợp tác xã, tổ hợp tác vào đầu tư sản xuất, kinh doanh. Khu công nghệ cao là nơi tập trung, liên kết hoạt động nghiên cứu và phát triển, ứng dụng công nghệ cao; ươm tạo công nghệ cao, ươm tạo doanh nghiệp công nghệ cao; đào tạo nhân lực công nghệ cao; sản xuất, kinh doanh sản phẩm công nghệ cao và cung ứng dịch vụ công nghệ cao.

Như vậy, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao có chức năng, nhiệm vụ khác nhau nhưng đều có ranh giới hành chính riêng biệt, không có dân cư sinh sống, phục vụ cho việc phát triển công nghiệp, các sản phẩm công nghệ cao tại các địa phương trong cả nước. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được nhận quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao với các quyền hạn chế. Cụ thể:

Thứ nhất, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao[8]. Theo khoản 1 và khoản 3 Điều 33 Luật Đất đai năm 2024, quyền và nghĩa vụ của họ trong trường hợp này được xác định tương tự tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền một lần.

Thứ hai, trường hợp người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao thì quyền và nghĩa vụ được xác định theo hình thức trả tiền thuê đất: (i) trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ tương tự tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền một lần; (ii) trả tiền thuê đất hằng năm thì quyền và nghĩa vụ tương tự tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm.

Các quy định trên góp phần xác định rõ quyền và nghĩa vụ của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, trên nguyên tắc thống nhất với các chủ thể sử dụng đất trong nước theo hình thức sử dụng đất và phương thức trả tiền thuê đất. Theo đó, quyền và nghĩa vụ được xác định tương ứng với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần hoặc thuê đất trả tiền hằng năm.

2.4. Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài khi sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Điều 44 Luật Đất đai năm 2024 quy định về người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và cá nhân nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Như vậy, cùng với quy định của Luật Nhà ở năm 2023, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trong ba trường hợp:

Thứ nhất, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam có quyền mua và sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, trừ trường hợp được miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.

Thứ hai, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở tại Việt Nam.

Thứ ba, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận thừa kế, tặng cho là bất động sản tại Việt Nam theo quy định của pháp luật đất đai và Bộ luật Dân sự năm 2015.

Khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai năm 2024 phân định rõ giữa người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam với người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Theo đó, người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở đối với nhà ở thương mại gồm chung cư, biệt thự, nhà liền kề, nhưng không có quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Điều 4 Luật Đất đai năm 2024 không ghi nhận người nước ngoài là chủ thể sử dụng đất.

Khoản 2 Điều 44 Luật Đất đai năm 2024 quy định trường hợp người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở hoặc nhận quyền sử dụng đất ở từ dự án phát triển nhà ở thương mại tại Việt Nam. Theo đó, họ được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở và thực hiện đầy đủ quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở theo Điều 20, Điều 21 Luật Nhà ở năm 2023. Cụ thể:

Thứ nhất, có các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất theo Điều 26 và Điều 31 Luật Đất đai năm 2024.

Thứ hai, được chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng cho, thừa kế, đổi nhà ở cho tổ chức, cá nhân và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; được tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư hoặc để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết.

Thứ ba, trường hợp tặng cho hoặc để thừa kế nhà ở cho đối tượng không được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở và không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Quy định này phân biệt rõ giữa người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đủ điều kiện sở hữu nhà ở và người không đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Theo đó, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài nhập cảnh không hợp pháp vào Việt Nam không được sở hữu nhà ở, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, mà chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.

Thứ tư, Việt Nam bảo hộ đầy đủ các quyền về chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 và quyền thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Theo đó, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được bảo hộ tương tự như đối với chủ sở hữu nhà ở là công dân Việt Nam; được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 50 năm và được gia hạn thêm 50 năm. Trường hợp người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam ở trong nước thì quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở được xác lập ổn định, lâu dài.

Như vậy, Luật Đất đai năm 2024 và Luật Nhà ở năm 2023 quy định tương đối đầy đủ quyền và nghĩa vụ của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam, tương tự chủ sở hữu nhà ở là công dân Việt Nam. Đồng thời, pháp luật phân biệt rõ quyền thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở của người đủ điều kiện và người không đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cũng như quy định việc chuyển nhượng, tặng cho nhà ở cho người không đủ điều kiện sở hữu nhà ở[9].

3. Một số bất cập và kiến nghị hoàn thiện quy định về quyền, nghĩa vụ của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất và sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Luật Đất đai năm 2024 và Luật Nhà ở năm 2023 quy định tương đối đầy đủ quyền và nghĩa vụ của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài trong sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tham gia các giao dịch bất động sản tại Việt Nam. Tuy nhiên, việc xác định quyền và nghĩa vụ của chủ thể này vẫn dựa trên nhiều tiêu chí như mục đích, nguồn gốc và hình thức sử dụng đất[10]. Trên cơ sở đó, nghiên cứu kiến nghị cần tiếp tục hoàn thiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Cụ thể:

Thứ nhất, thống nhất khái niệm và địa vị pháp lý của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài giữa Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Hiện, Luật Đất đai năm 2024 có sự phân định tương đối rõ về người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, trong khi Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 sử dụng cách tiếp cận gắn với khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008. Sự chưa thống nhất về khái niệm và địa vị pháp lý dẫn đến cách hiểu và áp dụng không thống nhất về tư cách pháp lý của cùng một chủ thể khi tham gia các quan hệ về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Do đó, cần tiếp tục rà soát, sửa đổi và thống nhất các quy định về chủ thể trong các đạo luật này, bảo đảm sự đồng bộ của hệ thống pháp luật và tương thích giữa quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền kinh doanh bất động sản của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Thứ hai, mở rộng phạm vi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường thứ cấp.

Theo Luật Đất đai năm 2024, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong không gian cố định là khu công nghiệp, cụm công nghiệp và khu công nghệ cao. Hạn chế này mang tính khiên cưỡng và thiếu khả thi trên thực tế, bởi quỹ đất tại các khu vực này không nhiều và chủ yếu do Ban quản lý cho thuê để đầu tư kết cấu hạ tầng[11]. Vì vậy, cần cân nhắc cho phép nhóm chủ thể này được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp trên thị trường thứ cấp để phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh.

Thứ ba, mở rộng quyền thừa kế quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp và phi nông nghiệp.

Pháp luật hiện hành cho phép người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở (hoặc các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở). Quy định này vô hình trung thu hẹp đáng kể phạm vi quyền lợi hợp pháp của họ trong các giao dịch dân sự, tước đi quyền thừa kế đối với các dự án sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp. Vì vậy, cần bổ sung quy định cho phép chủ thể này được quyền thừa kế quyền sử dụng đất đối với cả nhóm đất nông nghiệp và phi nông nghiệp khi sử dụng vào mục đích kinh doanh.

Thứ tư, tháo gỡ các rào cản về thời hạn và quy mô sở hữu nhà ở.

Dù được trao quyền sở hữu nhà ở, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài trong nhiều trường hợp vẫn bị áp dụng quy chế quản lý tương tự người nước ngoài như: thời hạn sở hữu tối đa 50 năm và bị hạn chế về số lượng, vị trí khu vực sở hữu[12]. Việc áp dụng cơ chế cấp Giấy chứng nhận với thời hạn 50 năm cho nhóm chủ thể này là thiếu cơ sở thực tiễn. Thay vào đó, pháp luật nên đồng nhất quyền sở hữu nhà ở của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài với công dân trong nước. Cụ thể, cần công nhận thời hạn sở hữu ổn định lâu dài và bãi bỏ các giới hạn về số lượng, khu vực sở hữu, từ đó tạo tâm lý an tâm cho kiều bào khi an cư và đầu tư tại quê hương.

Kết luận

Luật Đất đai năm 2024 đã thể chế hóa cơ bản các chủ trương và tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW[13], tuy nhiên, sau bốn năm thực hiện, nhiều chủ trương về đất đai đã được thể chế hóa, nhưng vẫn còn nhiều điểm nghẽn, chưa thực sự trở thành nguồn lực phát triển. Với Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV đã kế thừa những quan điểm cơ bản của Nghị quyết số 18-NQ/TW, đồng thời, điều chỉnh, bổ sung để định hướng sửa đổi đồng bộ Luật Đất đai năm 2024 và các luật có liên quan, trong đó, có vấn đề quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung, quyền và nghĩa vụ của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài nói riêng trong sử dụng đất và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

TS. Trần Quang Huy

Khoa Luật, Đại học Phenikaa

Ảnh: Internet

[1]. Khoản 3 Điều 80 Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 2001) quy định: “quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất được thực hiện theo quy định của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Trong trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài có nhu cầu về nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam; những người có công đóng góp với đất nước; những nhà văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về nước hoạt động thường xuyên nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước; những người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam thì được mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở theo quy định của Chính phủ”.

[2]. Từ Điều 34 đến Điều 37 Luật Đất đai năm 2003.

[3]. Từ điển Luật học (2026), Nxb. Từ điển Bách khoa và Nxb. Tư pháp, Hà Nội, tr.583.

[4]. Nguyễn Hồng Bắc (2017), Pháp luật về hoạt động xuất nhập cảnh, cư trú của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Tạp chí Luật học số 7/2017, tr.15.

[5]. Nguyễn Thị Nga & Lê Ngọc Khánh (2025), Quyền của chủ thể sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, Tạp chí Luật học, số 9/2025, tr.50.

[6]. Điều 4 Luật Đất đai năm 2024.

[7]. Khoản 2, khoản 3 Điều 119 Luật Đất đai năm 2024.

[8]. Điểm c khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai năm 2024.

[9]. Trần Quang Huy (2025), Bình luận khoa học Luật Đất đai năm 2024, Nxb. Công an nhân dân, Hà Nội, tr.129.

[10]. Đỗ Xuân Trọng (2025), Giáo trình Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb. Tư pháp, tr.260.

[11]. Nguyễn Quang Tuyến (2019), Pháp luật đất đai với yêu cầu xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế ở Việt Nam hiện nay, Sách chuyên khảo Luật học Việt Nam - Những vấn đề đương đại, Nxb. Tư pháp, Hà Nội, tr.797.

[12]. Điều 16, Điều 19 Luật Nhà ở năm 2023.

[13]. Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Đỗ Xuân Trọng (2025), Giáo trình Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb. Tư pháp.

2. Nguyễn Hồng Bắc (2017), Pháp luật về hoạt động xuất nhập cảnh, cư trú của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Tạp chí Luật học, số 7/2017.

3. Nguyễn Quang Tuyến (2019), Pháp luật đất đai với yêu cầu xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế ở Việt Nam hiện nay, Sách chuyên khảo Luật học Việt Nam - Những vấn đề đương đại, Nxb. Tư pháp, Hà Nội.

4. Nguyễn Thị Nga & Lê Ngọc Khánh (2025), Quyền của chủ thể sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, Tạp chí Luật học, số 9/2025.

5. Trần Quang Huy (chủ biên) (2023), Quyền sở hữu nhà ở của chủ thể có yếu tố nước ngoài tại Việt Nam, Nxb. Công an nhân dân.

6. Trần Quang Huy (chủ biên) (2025), Bình luận khoa học Luật Đất đai năm 2024, Nxb. Công an nhân dân, Hà Nội.

7. Từ điển Luật học (2006), Nxb. Từ điển Bách khoa và Nxb. Tư pháp, Hà Nội.

(Nguồn: Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số Kỳ 2 (458) tháng 8/2026)