Tóm tắt: Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là biện pháp hành chính quan trọng nhằm xử lý các trường hợp cấp giấy chứng nhận không đúng quy định của pháp luật được đề cập cụ thể tại Điều 152 Luật Đất đai năm 2024. Nghiên cứu phân tích thực trạng thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, ranh giới giữa cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình tại khoản 4 Điều 152 Luật Đất đai năm 2024 với nguyên tắc chiếm hữu ngay tình trong Bộ luật Dân sự năm 2015 và cơ chế phối hợp giữa cơ quan hành chính với Tòa án. Trên cơ sở đó, nghiên cứu đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật, trọng tâm là sửa đổi Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 49/2026/NĐ-CP theo hướng thống nhất trình tự, thủ tục thu hồi giấy chứng nhận tại Việt Nam.
Từ khóa: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; thu hồi giấy chứng nhận; Luật Đất đai năm 2024; quản lý đất đai; người nhận chuyển quyền; thẩm quyền thu hồi.
Nhận bài: 26/7/2026 Hoàn thành biên tập: 29/9/2026 Duyệt đăng: 05/10/2026
REVOCATION OF CERTIFICATES OF LAND USE RIGHTAND OWNERSHIP OFASSETS ATTACHED TO LAND UNDER THE 2024 LAND LAW: SHORTCOMINGS AND RECOMMENDATIONS
Abstract: The revocation of certificates of land use rights and ownership of assets attached to land is a significant administrative measure designed to address instances where such certificates were issued in violation of the law; this is specifically addressed in Article 152 of the 2024 Land Law. This study analyzes the current authority to revoke these certificates, the distinction between the protection mechanism for “bona fide third parties” (as stipulated in Clause 4, Article 152 of the 2024 Land Law) and the principle of “good faith possession” under the 2015 Civil Code, as well as the coordination mechanisms between administrative authorities and the courts. Based on this analysis, the study proposes recommendations for legal refinement focusing on amendments to Resolution No. 254/2025/QH15 and Decree No. 49/2026/NĐ-CP aimed at standardizing the procedures for the revocation of such certificates in Vietnam.
Keywords: Certificates of land use rights and ownership of assets attached to land; revocation of certificates; 2024 Land Law; land management; transferees of rights; authority to revoke.
Article received: 26/7/2026 Editing completed: 29/9/2026 Approved for publication: 05/10/2026
Đặt vấn đề
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là “giấy chứng nhận”) là căn cứ pháp lý xác nhận quyền của người sử dụng đất đối với Nhà nước, đồng thời, là cơ sở để thực hiện các giao dịch dân sự, kinh doanh và đầu tư. Giá trị pháp lý của giấy chứng nhận không chỉ bảo đảm quyền tài sản của người sử dụng đất, mà còn góp phần bảo đảm sự an toàn và ổn định của thị trường bất động sản.
Trong thực tiễn quản lý nhà nước về đất đai, nhiều trường hợp giấy chứng nhận được cấp không đúng đối tượng, diện tích, mục đích sử dụng hoặc trình tự, thủ tục do sai sót của cơ quan nhà nước hoặc do hành vi vi phạm của người sử dụng đất, buộc cơ quan có thẩm quyền phải áp dụng biện pháp thu hồi giấy chứng nhận nhằm bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật. Tuy nhiên, việc thu hồi thường tác động trực tiếp đến quyền tài sản của người dân, đặc biệt, khi quyền sử dụng đất đã được chuyển nhượng qua nhiều chủ thể. Luật Đất đai năm 2013 đã quy định về vấn đề này, nhưng trong quá trình áp dụng bộc lộ một số hạn chế như: (i) chưa phân định rõ giữa đính chính, thu hồi và hủy giấy chứng nhận; (ii) chưa bảo đảm cơ chế bảo vệ người nhận chuyển nhượng ngay tình; (iii) việc phối hợp giữa cơ quan hành chính và cơ quan tư pháp trong xử lý giấy chứng nhận cấp không đúng quy định của pháp luật thiếu thống nhất, làm phát sinh nhiều vụ việc khiếu nại, khiếu kiện hành chính kéo dài.
Để khắc phục những hạn chế trên, Luật Đất đai năm 2024 đã sửa đổi các quy định liên quan đến đính chính, thu hồi và hủy giấy chứng nhận theo hướng cụ thể, minh bạch, phù hợp hơn với yêu cầu cải cách thủ tục hành chính và bảo đảm quyền con người, quyền công dân. Tuy nhiên, trong thực tiễn thi hành Luật Đất đai năm 2024, việc áp dụng Điều 152 bộc lộ một số khó khăn, vướng mắc, đặt ra yêu cầu cấp thiết phải tiếp tục hoàn thiện.
Bằng phương pháp phân tích, giải thích quy phạm, so sánh pháp luật, nghiên cứu làm rõ chế định thu hồi giấy chứng nhận theo Điều 152 Luật Đất đai năm 2024 trong mối liên hệ với các quy định về thẩm quyền, đăng ký biến động, giao dịch quyền sử dụng đất và những vấn đề có liên quan. Việc nghiên cứu sử dụng các bản án chỉ để minh họa cho những vướng mắc cụ thể, không nhằm suy rộng thành kết luận thống kê về thực tiễn xét xử.
1. Quy định của Luật Đất đai năm 2024 về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Để làm rõ quy định hiện hành về thu hồi giấy chứng nhận, trước hết, cần phân tích cơ sở pháp lý, các trường hợp thu hồi, căn cứ, thẩm quyền, trình tự, thủ tục thu hồi và cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình.
1.1. Cơ sở pháp lý của việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Điều 53 Hiến pháp năm 20134 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Nghị quyết số 18-NQ/TW5 tiếp tục khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, đồng thời, xác định “quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu; quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được pháp luật bảo hộ”. Trên cơ sở đó, Điều 152 Luật Đất đai năm 2024 đã cụ thể hóa các nguyên tắc này thành quy định riêng về đính chính, cấp đổi, thu hồi và hủy giấy chứng nhận, là cơ sở pháp lý trực tiếp và quan trọng nhất của chế định thu hồi giấy chứng nhận.
Nghị quyết số 21-NQ/TW6 đánh giá một số cơ chế, chính sách về cấp giấy chứng nhận còn bất cập, hạn chế chưa được tháo gỡ, đồng thời, định hướng đẩy mạnh phân cấp, phân quyền trong thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai phải đi đôi với nguồn lực dữ liệu, cán bộ và kiểm soát quyền lực. Đây là định hướng chung cho việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 và là cơ sở để xem xét, đề xuất hoàn thiện quy định về thu hồi giấy chứng nhận.
Về bản chất pháp lý, thu hồi giấy chứng nhận là biện pháp hành chính nhằm chấm dứt hiệu lực pháp lý của giấy chứng nhận đã cấp khi có căn cứ xác định việc cấp giấy chứng nhận không phù hợp với pháp luật đất đai hoặc khi có biến động về quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận là quyết định hành chính cá biệt7, nên quyết định thu hồi phải tuân thủ nguyên tắc về thẩm quyền, trình tự, thủ tục hành chính. Bên cạnh đó, cần phân biệt thu hồi với đính chính và hủy: đính chính áp dụng khi có sai sót kỹ thuật, không làm thay đổi bản chất quyền đã xác lập; thu hồi hoặc hủy áp dụng khi việc cấp không có căn cứ pháp lý hoặc không đúng quy định tại thời điểm cấp.
1.2. Các trường hợp thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo Luật Đất đai năm 2024
Điều 152 Luật Đất đai năm 2024 quy định 04 cơ chế xử lý giấy chứng nhận đã cấp (đính chính, cấp đổi, thu hồi, hủy), đây là điểm khác biệt căn bản so với Luật Đất đai năm 2013 vốn chưa phân định rõ, dẫn đến áp dụng thiếu thống nhất giữa các địa phương. Cách tiếp cận mới bảo đảm tương ứng giữa biện pháp xử lý với mức độ sai sót: đính chính hoặc cấp đổi khi sai sót kỹ thuật; thu hồi khi cấp không đúng quy định hoặc có bản án, quyết định làm căn cứ; hủy khi không giao nộp giấy chứng nhận đã có quyết định thu hồi.
Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 quy định 04 trường hợp thu hồi giấy chứng nhận gồm: (i) thu hồi toàn bộ diện tích đất; (ii) cấp đổi; (iii) đăng ký biến động phải cấp mới; (iv) cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai. Quy định này bước đầu bảo vệ người nhận chuyển quyền ngay tình nhưng chưa quy định rõ trình tự khi chưa có bản án, chưa phân định rạch ròi thẩm quyền hành chính và tư pháp.
So với Luật Đất đai năm 2013, khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai năm 2024 bổ sung hai trường hợp thu hồi (gồm bị Tòa án tuyên hủy; phục vụ đấu giá, thi hành án mà người phải thi hành án không nộp giấy chứng nhận) để bao quát đầy đủ hơn mối liên hệ giữa quyết định thu hồi của cơ quan hành chính với bản án, quyết định của Tòa án.
Liên quan đến trường hợp cấp không đúng đối tượng, Điều 4 Luật Đất đai năm 2024 không quy định “hộ gia đình” là người sử dụng đất độc lập như Điều 5 Luật Đất đai năm 2013, đặt ra yêu cầu xác định lại quyền của từng thành viên khi có tranh chấp liên quan đến giấy chứng nhận đã cấp trước đây cho hộ gia đình; việc xác định thiếu hoặc thừa thành viên tại thời điểm cấp có thể trở thành căn cứ xem xét thu hồi hoặc yêu cầu Tòa án hủy giấy chứng nhận.
1.3. Căn cứ, thẩm quyền và trình tự, thủ tục thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Thứ nhất, về căn cứ thu hồi giấy chứng nhận. Đối với trường hợp giấy chứng nhận cấp không đúng quy định của pháp luật8, khoản 3 Điều 152 Luật Đất đai năm 2024 quy định việc thu hồi phải dựa trên một trong các căn cứ: bản án, quyết định có hiệu lực thi hành của Tòa án; văn bản kết luận của cơ quan thanh tra; kết quả tự kiểm tra, rà soát của cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận; văn bản kiến nghị của người sử dụng đất.
Trên thực tế, căn cứ tự kiểm tra, rà soát được vận dụng khá phổ biến và không nhất thiết phải có kết luận thanh tra. Trong một vụ án, Tòa án nhận định: sau khi kiểm tra, xác minh, lấy ý kiến khu dân cư về nguồn gốc đất, căn cứ vào bản đồ đo đạc năm 1994 xác định thửa đất... đã được Ủy ban nhân dân huyện cấp giấy chứng nhận... là đất thuộc lòng hồ (công trình thủy lợi), do Ủy ban nhân dân xã quản lý nên không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận theo Điều 100, Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 và việc thu hồi giấy chứng nhận đã thực hiện đúng trình tự, thủ tục quy định theo Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 dù không có kết luận thanh tra, do căn cứ thu hồi xuất phát từ việc chính quyền cấp xã phát hiện9. Điều này cho thấy, việc chứng minh nguồn gốc đất khi hồ sơ địa chính không đầy đủ phụ thuộc nhiều vào xác minh thực địa của cơ quan quản lý nhà nước.
Bên cạnh đó, cần phân biệt trường hợp cấp không đúng quy định (thuộc diện thu hồi) với trường hợp giấy chứng nhận chỉ sai lệch về vị trí, thông tin thửa đất do nguyên nhân kỹ thuật. Đối với vụ việc cụ thể về thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận và thông tin của thửa đất thể hiện lại chồng lấn lên toàn bộ diện tích thửa đất, Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) nêu rõ: “trường hợp có sai sót thông tin về thửa đất... thì người sử dụng đất thực hiện việc đính chính giấy chứng nhận đã cấp theo quy định tại khoản 1 Điều 152 Luật Đất đai”; còn “trường hợp vị trí thửa đất trên giấy chứng nhận đã cấp không chính xác so với vị trí thực tế sử dụng đất... thì thực hiện việc cấp đổi giấy chứng nhận”10. Tuy nhiên, cách phân định trên mới chỉ xác định thủ tục xử lý (đính chính hay cấp đổi) tương ứng với loại sai sót, mà chưa làm rõ ranh giới với trường hợp cần áp dụng thủ tục thu hồi. Nếu chồng lấn thể hiện sai lệch thực chất về vị trí, phạm vi quyền sử dụng đất, ảnh hưởng đến quyền của bên thứ ba đang sử dụng phần diện tích chồng lấn thì không còn là sai sót kỹ thuật thuần túy, mà có thể cấu thành căn cứ thu hồi theo điểm d khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai năm 2024. Vì vậy, cần thận trọng khi vận dụng nội dung hướng dẫn trong Công văn số 2669/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ11 để loại trừ thủ tục thu hồi, tránh bỏ sót trường hợp cần thu hồi nhằm bảo vệ quyền của bên thứ ba.
Thứ hai, về thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận. Điểm đ khoản 3 Điều 152 Luật Đất đai năm 2024 quy định, cơ quan có thẩm quyền thu hồi là cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo Điều 136 Luật Đất đai năm 2024. Khoản 2 Điều 14 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP quy định: cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh (điểm a), Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã (điểm b) và Văn phòng đăng ký đất đai (điểm c) thực hiện việc cấp, đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận theo từng nhóm trường hợp; cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo các điểm a, b và c có thẩm quyền thu hồi, hủy và cấp lại giấy chứng nhận (điểm d). Vì vậy, thẩm quyền thu hồi hiện hành phải được xác định trên cơ sở kết hợp Điều 152 Luật Đất đai năm 2024 với khoản 2 Điều 14 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP, thay vì mặc nhiên xác định cơ quan đã cấp giấy chứng nhận trước đây là cơ quan duy nhất có thẩm quyền thu hồi.
Thứ ba, trình tự, thủ tục thu hồi giấy chứng nhận gồm các bước cơ bản như: tiếp nhận thông tin sai phạm qua thanh tra, kiểm tra hoặc đơn kiến nghị; kiểm tra, xác minh hồ sơ, thực địa; ban hành quyết định thu hồi nếu đủ căn cứ, nêu rõ căn cứ pháp lý và quyền khiếu nại, khởi kiện; chỉnh lý hồ sơ địa chính. Người bị thu hồi có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện theo Luật Tố tụng hành chính năm 2015, thời hiệu 01 năm; nếu không giao nộp giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy giấy, sau đó cấp giấy chứng nhận mới (khoản 6, khoản 7 Điều 152 Luật Đất đai năm 2024). Tuy nhiên, thời hiệu khởi kiện 01 năm chưa phù hợp với thời gian giấy chứng nhận có thể được khai thác ổn định trước khi bị xem xét thu hồi, có khi kéo dài hàng chục năm. Có ý kiến cho rằng, Nhà nước cần tính đến những vấn đề này khi thực hiện việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian dài12. Đồng thời, cần quy định cụ thể hơn như rút ngắn thời hiệu khởi kiện tương ứng với thời gian khai thác thực tế, hay quy định cơ chế miễn trừ trách nhiệm theo thời gian sử dụng ổn định để nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật.
Không chỉ thời hiệu khởi kiện của người dân, ngay cả thời hạn xử lý của cơ quan hành chính khi thực hiện trình tự thu hồi cũng chưa thống nhất giữa các địa phương. Trên cơ sở Nghị định số 49/2026/NĐ-CP (khoản 1 Điều 15), có địa phương quy định thời gian thu hồi giấy chứng nhận không quá 12,5 ngày làm việc, cấp lại sau thu hồi không quá 10 - 20 ngày tùy khu vực; có địa phương lại gộp chung thời gian thu hồi và hủy không quá 25 ngày làm việc13.
1.4. Cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình và mối quan hệ với thẩm quyền của Tòa án
Thứ nhất, về cơ chế không thu hồi giấy chứng nhận để bảo vệ người nhận chuyển quyền. Khoản 4 Điều 152 Luật Đất đai năm 2024 quy định: cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận không thu hồi giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều 152 nếu người được cấp giấy chứng nhận đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; thiệt hại phát sinh giải quyết theo bản án, quyết định của Tòa án. Như vậy, dù giấy chứng nhận được cấp không đúng quy định, nhưng đã được chuyển quyền hợp pháp thì giấy chứng nhận vẫn được giữ nguyên để bảo vệ người nhận chuyển quyền; người bị thiệt hại không lấy lại quyền thông qua việc thu hồi mà được giải quyết thiệt hại theo bản án, quyết định của Tòa án. Quy định này có liên quan với cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015, chế định chiếm hữu ngay tình tại Điều 180 Bộ luật này, theo đó, người chiếm hữu chỉ cần có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu là người chiếm hữu ngay tình14.
Thứ hai, về tiêu chí xác định người thứ ba ngay tình. Khoản 4 Điều 152 Luật Đất đai năm 2024 chỉ đặt điều kiện hình thức (đã chuyển quyền hợp pháp), không trực tiếp dùng tiêu chí nhận thức (không biết, không thể biết) như Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015. Trên thực tế, việc xác định người thứ ba ngay tình còn tồn tại nhầm lẫn do đánh đồng việc hợp đồng được công chứng, chứng thực và việc đã đăng ký, được cấp giấy chứng nhận là “ngay tình”, trong khi khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 là trường hợp ngoại lệ với mục đích bảo vệ sự ổn định của giao dịch dân sự, song, quy định này có thể bị lạm dụng để áp dụng một cách ưu tiên cho bên nhận chuyển nhượng, từ đó, làm giảm vai trò của các quy định bảo vệ quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp pháp15.
Thứ ba, về thời điểm chuyển quyền. Việc Luật Đất đai năm 2024 không quy định về thời điểm đăng ký vào sổ địa chính không hoàn toàn là khoảng trống pháp lý, vì Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015 xác định việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký. Tuy nhiên, cần phân biệt hiệu lực hợp đồng (từ thời điểm công chứng) với hiệu lực chuyển quyền (từ thời điểm đăng ký). Vì vậy, tình trạng người nhận chuyển quyền cần được xem xét xuyên suốt quá trình, không chỉ một thời điểm. Khoản 4 Điều 152 Luật Đất đai năm 2024 góp phần ổn định giao dịch, nhưng đặt ra vấn đề bảo vệ người có quyền sử dụng đất hợp pháp khi họ chỉ được giải quyết qua bồi thường thiệt hại.
Thứ tư, cần xác định rõ quan hệ giữa thẩm quyền hành chính và Tòa án. Điều 34 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 202516 (Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015) quy định: “khi giải quyết vụ việc dân sự, Tòa án có quyền hủy quyết định cá biệt trái pháp luật của cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà Tòa án có nhiệm vụ giải quyết” (khoản 1); “thẩm quyền của cấp Tòa án giải quyết vụ việc dân sự trong trường hợp có xem xét việc hủy quyết định cá biệt quy định tại khoản 1 Điều này được xác định theo quy định tương ứng của Luật Tố tụng hành chính về thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện, Tòa án nhân dân cấp tỉnh” (khoản 4). Luật Đất đai năm 2024 chưa giải quyết dứt điểm mối quan hệ này. Trước đó, có ý kiến đề xuất sửa đổi khoản 1 Điều 34 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 theo hướng bổ sung “trừ trường hợp luật khác có quy định khác về vấn đề này”18. Tuy nhiên, có ý kiến khác cho rằng, việc Tòa án tuyên hủy hay thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì kết quả vẫn như nhau, đó là cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận ra quyết định thu hồi giấy chứng nhận đã cấp và chỉ khác nhau về thẩm quyền của Tòa án giải quyết, đó là thuộc Tòa án nhân dân cấp huyện hay cấp tỉnh17.
Như vậy, khoản 4 Điều 152 Luật Đất đai năm 2024 cần được đặt trong mối liên hệ với cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình, quy định về chuyển quyền, đăng ký đất đai, đồng thời, phân định rõ thẩm quyền hành chính - Tòa án, để bảo đảm cân bằng quyền lợi các chủ thể và thống nhất áp dụng pháp luật
2. Một số khó khăn, vướng mắc trong thực hiện các quy định pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo Luật Đất đai năm 2024
Trong quá trình thực hiện, việc thu hồi giấy chứng nhận còn một số vướng mắc, cụ thể:
Thứ nhất, khó khăn trong xác định giấy chứng nhận cấp không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng nguồn gốc sử dụng đất, nhất là với đất có nguồn gốc là di sản thừa kế chưa chia. Từ thực tiễn xét xử, có quan điểm cho rằng, cần xem xét đồng thời ba điều kiện: (i) quyền sử dụng đất là di sản thừa kế: đánh giá toàn diện chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự, dân sự, đất đai và pháp luật khác có liên quan; (ii) giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp trên cơ sở người sử dụng đất ổn định, lâu dài, có công sức trong tôn tạo, bảo đảm giá trị, thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của người sử dụng đất và không có tranh chấp về quyền sử dụng đất tính đến thời điểm được cấp giấy chứng nhận; (iii) cơ sở pháp lý của việc tặng cho quyền sử dụng đất19, trong khi tiêu chí cụ thể để đánh giá đồng thời các yếu tố này còn chung chung.
Thực tiễn xét xử cho thấy hai chiều của vấn đề này. Theo Bản án hành chính phúc thẩm số 382/2024/HC-PT của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, Ủy ban nhân dân cấp huyện thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp cho một đồng thừa kế khi chưa có ý kiến của những đồng thừa kế còn lại. Tòa án nhận định, việc cấp giấy chứng nhận là không đúng trình tự, thủ tục luật định20. Ngược lại, tại Bản án hành chính phúc thẩm số 319/2024/HC-PT của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, Tòa án giữ nguyên bản án sơ thẩm hủy quyết định thu hồi giấy chứng nhận mà cơ quan hành chính căn cứ vào lý do “không đúng nguồn gốc sử dụng đất”, vì người sử dụng đất có quá trình sử dụng ổn định, lâu dài, thực hiện nghĩa vụ nộp thuế và được bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi một phần diện tích để thực hiện dự án21. Hai vụ án đều xét xử theo pháp luật đất đai trước năm 2024, nhưng căn cứ thu hồi tương ứng với điểm d khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai năm 2024. Vì vậy, việc xác minh nguồn gốc, quá trình sử dụng đất trước khi thu hồi cần thận trọng, toàn diện, tránh bỏ sót người có quyền liên quan và thu hồi thiếu căn cứ.
Thứ hai, việc xác định thẩm quyền thu hồi đối với giấy chứng nhận cấp trước khi Nghị định số 49/2026/NĐ-CP có hiệu lực chưa thống nhất. Theo khoản 2 Điều 14 Nghị định này, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận gồm cơ quan cấp tỉnh, cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai, đồng thời, có thẩm quyền đính chính, thu hồi, hủy và cấp lại giấy chứng nhận đã cấp. Vấn đề là thẩm quyền cấp giấy chứng nhận tại thời điểm trước đây được xác định theo Điều 136 Luật Đất đai năm 2024 hoặc các quy định pháp luật từng có hiệu lực, trong khi cơ cấu thẩm quyền hiện nay đã thay đổi. Vì vậy, nếu không có hướng dẫn cụ thể đối với các trường hợp chuyển tiếp, việc xác định cơ quan có thẩm quyền thu hồi có thể chưa thống nhất, mặc dù, khoản 3 Điều 14 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP đã bước đầu dự liệu cơ chế chuyển tiếp đối với một số hồ sơ đang được giải quyết.
Thực tiễn áp dụng tại địa phương cho thấy, cách viện dẫn căn cứ pháp lý về thẩm quyền thu hồi chưa thống nhất. Có địa phương viện dẫn khoản 1, khoản 2 Điều 136 Luật Đất đai năm 2024, trong khi, có địa phương khác căn cứ vào Nghị định số 49/2026/NĐ-CP22. Việc các địa phương viện dẫn căn cứ khác nhau cho thấy cách áp dụng chưa thống nhất, nhất là đối với giấy chứng nhận được cấp trước khi Nghị định số 49/2026/NĐ-CP có hiệu lực.
Thứ ba, làm rõ mối quan hệ giữa thẩm quyền của Tòa án và thẩm quyền thu hồi, hủy giấy chứng nhận của cơ quan hành chính. Việc phân định thẩm quyền xem xét, hủy quyết định cá biệt của Tòa án theo pháp luật tố tụng dân sự và thẩm quyền thu hồi, hủy giấy chứng nhận của cơ quan hành chính theo pháp luật đất đai cần được làm rõ, nhất là trong xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án.
Bên cạnh đó, cơ chế phối hợp, thông báo giữa cơ quan hành chính và Tòa án khi giấy chứng nhận liên quan đến vụ án đang được giải quyết chưa được làm rõ đầy đủ. Trong vụ án được giải quyết theo Bản án hành chính phúc thẩm số 157/2020/HC-PT ngày 27/5/2020 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, sau khi Tòa án thụ lý, Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành quyết định thu hồi đất và quyết định hủy giấy chứng nhận đã cấp không đúng diện tích. Tòa án xem xét tính hợp pháp của các quyết định này theo Điều 193 Luật Tố tụng hành chính năm 201523. Tuy nhiên, cơ chế xem xét quyết định hành chính liên quan không thay thế cho việc trao đổi thông tin giữa các cơ quan. Vì vậy, cần quy định rõ trách nhiệm thông báo khi giấy chứng nhận bị thu hồi, hủy trong quá trình giải quyết vụ án, nhằm bảo đảm việc giải quyết được đầy đủ và kịp thời.
Thứ tư, cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình còn bộc lộ một số hạn chế trong xác định chủ thể được bảo vệ và giải quyết hậu quả pháp lý, dẫn đến nguy cơ ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của các bên liên quan. Trên thực tế, việc xác định tình trạng không biết, không thể biết của người thứ ba ngay tình dễ bị đánh đồng với tuân thủ hình thức công chứng, chứng thực, dẫn đến tình trạng biểu hiện nhầm lẫn trong áp dụng quy định của luật từ việc mở rộng quá mức phạm vi áp dụng24. Về xử lý hậu quả, ngay cả khi xác định đúng, pháp luật cũng chưa quy định rõ chủ thể chịu trách nhiệm bồi thường khi việc cấp giấy chứng nhận không đúng quy định xuất phát từ lỗi của cơ quan nhà nước.
Bên cạnh đó, phạm vi áp dụng khoản 4 Điều 152 Luật Đất đai năm 2024 còn chưa rõ, đặc biệt, mối quan hệ giữa quy định này với thẩm quyền giải quyết vụ án của Tòa án. Cụ thể, pháp luật chưa quy định rõ trường hợp giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định pháp luật nhưng quyền sử dụng đất đã được chuyển nhượng hợp pháp cho người thứ ba, thì Tòa án có bị ràng buộc bởi quy định không thu hồi giấy chứng nhận tại khoản 4 Điều 152 hay vẫn có thể tuyên hủy giấy chứng nhận khi giải quyết vụ án theo thẩm quyền. Tại Công văn số 940/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ của Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường chỉ viện dẫn các khoản 2, 4 và 5 Điều 152 Luật Đất đai năm 2024, mà chưa trực tiếp làm rõ vấn đề này25. Vì vậy, ranh giới giữa cơ chế xử lý giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định pháp luật và thẩm quyền xét xử của Tòa án vẫn cần được hướng dẫn cụ thể.
3. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Từ những vướng mắc trên, nghiên cứu đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện quy định thu hồi giấy chứng nhận, bảo đảm thống nhất về căn cứ, thẩm quyền, trình tự, thủ tục và sự phối hợp giữa cơ quan hành chính với Tòa án, đồng thời, tăng cường bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể có liên quan.
Thứ nhất, hoàn thiện tiêu chí xác định giấy chứng nhận cấp không đúng quy định của pháp luật. Tiêu chí xác định giấy chứng nhận cấp không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng nguồn gốc sử dụng đất còn quy định chung chung, khó áp dụng thống nhất với đất là di sản thừa kế chưa chia. Vì vậy, cần ban hành hướng dẫn chi tiết, cụ thể hóa tiêu chí, phân biệt với sai sót kỹ thuật chỉ cần xử lý bằng đính chính hoặc cấp đổi theo khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai năm 2024.
Thứ hai, hoàn thiện cơ chế chuyển tiếp thẩm quyền và thống nhất cách viện dẫn căn cứ pháp lý về thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận. Để khắc phục những vướng mắc về thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận, cần có hướng dẫn cụ thể đối với các trường hợp giấy chứng nhận đã được cấp hoặc hồ sơ đã được tiếp nhận trước khi Nghị định số 49/2026/NĐ-CP có hiệu lực. Hướng dẫn cần làm rõ nguyên tắc xác định thẩm quyền trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận tại thời điểm cấp không còn tương ứng với cơ cấu thẩm quyền hiện hành, qua đó, hạn chế cách hiểu khác nhau khi xử lý các trường hợp chuyển tiếp. Bên cạnh đó, cần thống nhất cách viện dẫn và áp dụng căn cứ pháp lý về thẩm quyền thu hồi giữa Điều 136 Luật Đất đai năm 2024 và khoản 2 Điều 14 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP nhằm xác định đúng căn cứ pháp lý và tạo cơ sở để các địa phương thực hiện thống nhất, nhất là đối với những giấy chứng nhận được cấp theo cơ chế thẩm quyền trước đây nhưng được xem xét thu hồi theo quy định hiện hành.
Thứ ba, thống nhất quy định về thẩm quyền hủy, thu hồi giấy chứng nhận giữa pháp luật đất đai và pháp luật tố tụng. Theo đó, cần hướng dẫn thống nhất mối quan hệ giữa Điều 34 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và Điều 152 Luật Đất đai năm 2024, làm rõ thẩm quyền của Tòa án và cơ quan hành chính theo từng loại vụ việc, đối tượng khởi kiện và phạm vi giải quyết. Đồng thời, cần quy định rõ trách nhiệm thông báo, phối hợp giữa cơ quan hành chính và Tòa án khi giấy chứng nhận có liên quan đến vụ án đang được giải quyết bị thu hồi hoặc hủy, nhằm hạn chế xử lý chồng chéo và bảo đảm việc giải quyết vụ án kịp thời, thống nhất.
Thứ tư, hoàn thiện cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình và trách nhiệm bồi thường của Nhà nước. Theo đó, cần phân biệt cơ chế không thu hồi giấy chứng nhận theo khoản 4 Điều 152 Luật Đất đai năm 2024 với cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình theo khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015. Pháp luật cần làm rõ điều kiện “đã thực hiện chuyển quyền... theo quy định của pháp luật về đất đai” trong khoản 4 Điều 152 Luật Đất đai năm 2024, đồng thời, hướng dẫn việc đánh giá ngay tình khi áp dụng Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015. Bên cạnh đó, cần quy định trình tự thông báo cho người nhận chuyển quyền khi giấy chứng nhận bị xem xét thu hồi và cơ chế xử lý thiệt hại theo bản án, quyết định của Tòa án. Trường hợp việc cấp giấy chứng nhận không đúng quy định do lỗi của cơ quan nhà nước, trách nhiệm bồi thường cần được xác định trên cơ sở Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước năm 2017 (sửa đổi, bổ sung năm 2026)26 và các quy định có liên quan, tránh đặt toàn bộ rủi ro lên người có quyền sử dụng đất hợp pháp.
Kết luận
Luật Đất đai năm 2024 đã sửa đổi quy định thu hồi giấy chứng nhận theo hướng thống nhất các cơ chế đính chính, cấp đổi, thu hồi, hủy trong một điều luật; cụ thể hơn về căn cứ, thẩm quyền, trình tự; tăng cường bảo vệ người thứ ba ngay tình và phân định rõ hơn thẩm quyền hành chính - tư pháp, là cơ sở pháp lý quan trọng để triển khai thi hành trong thực tiễn.
Tuy nhiên, qua áp dụng cho thấy, quy định về thu hồi giấy chứng nhận còn những vướng mắc, bất cập nhất định cần tiếp tục hoàn thiện như: tiêu chí xác định giấy chứng nhận cấp không đúng quy định; quan hệ giữa thẩm quyền hủy của Tòa án với thẩm quyền thu hồi của cơ quan hành chính; cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình; trách nhiệm bồi thường của Nhà nước; sự thiếu thống nhất trong áp dụng trình tự, thủ tục giữa các địa phương. Hoàn thiện các quy định này là điều kiện quan trọng để chế định thu hồi giấy chứng nhận phát huy hiệu quả trên thực tế.
ThS Nguyễn Đức Anh
Trung tâm Dịch vụ sự nghiệp công xã Phước Hậu, tỉnh Khánh Hòa
Ảnh: Internet
[1]. Luật Đất đai năm 2024, được sửa đổi, bổ sung năm 2024 (bởi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 và Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15), năm 2025 (bởi Luật Hàng không dân dụng năm 2025) (sau đây gọi là Luật Đất đai năm 2024).
[2]. Quốc hội (2025), Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
[3]. Chính phủ (2026), Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
[4]. Hiến pháp năm 2013, được sửa đổi, bổ sung một số điều tại Nghị quyết số 203/2025/QH15 ngày 16/6/2025 của Quốc hội.
[5]. Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII (2022), Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.
[6]. Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV (2026), Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.
[7]. Tòa án nhân dân tối cao (2016), Văn bản số 02/GĐ-TANDTC ngày 19/9/2016 về việc giải đáp vấn đề về tố tụng hành chính, tố tụng dân sự.
[8]. Tại điểm d khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai năm 2024.
[9]. Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội (2020), Bản án hành chính phúc thẩm số 92/2020/HC-PT ngày 30/3/2020.
[10]. Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường (2026), Công văn số 2669/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ ngày 09/6/2026 về việc trả lời phản ánh, kiến nghị trên Hệ thống thông tin tiếp nhận, xử lý phản ánh, kiến nghị về văn bản quy phạm pháp luật.
[11]. Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường (2026), Công văn số 2669/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ ngày 09/6/2026 về việc trả lời phản ánh, kiến nghị trên Hệ thống thông tin tiếp nhận, xử lý phản ánh, kiến nghị về văn bản quy phạm pháp luật.
[12]. Bùi Đức Hiển, Trần Văn Biên (đồng chủ biên) (2024), Bình luận khoa học Luật Đất đai 2024,Nxb. Lao Động, Hà Nội, tr.318.
[13]. Ủy ban nhân dân tỉnh Hưng Yên (2026), Quyết định số 31/2026/QĐ-UBND ngày 30/6/2026 quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai áp dụng trên địa bàn tỉnh Hưng Yên; Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng (2026), Quyết định số 2670/QĐ-UBND ngày 13/7/2026 về việc công bố thủ tục hành chính đặc thù mới ban hành lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý của Sở Nông nghiệp và Môi trường; Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ngãi (2026), Quyết định số 122/2026/QĐ-UBND ngày 30/6/2026 ban hành quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai áp dụng trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi.
[14]. Hồ Thị Vân Anh (2022), Chiếm hữu ngay tình theo quy định pháp luật dân sự Việt Nam, Tạp chí Khoa học Đại học Huế: Khoa học Xã hội và Nhân văn, Tập 131, Số 6A, tr.64.
[15]. Nguyễn Thành Long, Cao Thị Thanh Huyền (2026), Nhầm lẫn và lạm dụng quy định về người thứ ba ngay tình, https://tapchitoaan.vn/nham-lan-va-lam-dung-quy-dinh-ve-nguoi-thu-ba-ngay-tinh15938.html, truy cập ngày 14/9/2026.
[16]. Luật số 85/2025/QH15 ngày 25/6/2025 của Quốc hội sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính, Luật Tư pháp người chưa thành niên, Luật Phá sản và Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án.
[17]. Nguyễn Hoài Bảo (2021), Nên hủy hay thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp sai quy định của pháp luật về đất đai?, https://tapchicongthuong.vn/nen-huy-hay-thu-hoi-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat-cap-sai-quy-dinh-cua-phap-luat-ve-dat-dai-78153.htm, truy cập ngày 14/9/2026.
[18]. Phan Thành Nhân (2024), Quy định về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp của Luật Đất đai năm 2024 từ góc nhìn về thẩm quyền hủy quyết định cá biệt, https://tapchitoaan.vn/quy-dinh-ve-thu-hoi-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat-da-cap-cua-luat-dat-dai-nam-2024-tu-goc-nhin-ve-tham-quyen-huy-quyet-dinh-ca-biet12380.html, truy cập ngày 14/9/2026.
[1]9. Nguyễn Thùy Trang, Võ Văn Bình (2019), Bình luận án: Quyền khởi kiện, thời hiệu, căn cứ thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 18(394), tháng 9/2019, tr.44-52.
[20]. Tòa án nhân dân cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh (2024), Bản án hành chính phúc thẩm số 382/2024/HC-PT ngày 09/8/2024.
[21]. Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh (2022), Bản án hành chính phúc thẩm số 319/2024/HC-PT ngày 22/4/2022.
[22]. Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ngãi (2026), Quyết định số 122/2026/QĐ-UBND (khoản 2 Điều 41); Ủy ban nhân dân tỉnh Hưng Yên (2026), Quyết định số 31/2026/QĐ-UBND (Mục XV, khoản 2).
[23]. Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh (2020), Bản án hành chính phúc thẩm số 157/2020/HC-PT ngày 27/5/2020.
[24]. Nguyễn Thành Long, Cao Thị Thanh Huyền (2026), tlđd.
[25]. Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường (2026), Công văn số 940/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ ngày 31/3/2026 về việc trả lời phản ánh, kiến nghị trên Hệ thống thông tin tiếp nhận, xử lý phản ánh, kiến nghị về văn bản quy phạm pháp luật.
[26]. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước số 15/2026/QH16 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/3/2027.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bùi Đức Hiển, Trần Văn Biên (đồng chủ biên) (2024), Bình luận khoa học Luật Đất đai 2024, Nxb. Lao Động, Hà Nội.
2. Hồ Thị Vân Anh (2022), Chiếm hữu ngay tình theo quy định pháp luật dân sự Việt Nam, Tạp chí Khoa học Đại học Huế: Khoa học Xã hội và Nhân văn, Tập 131, Số 6A.
3. Nguyễn Hoài Bảo (2021), Nên hủy hay thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp sai quy định của pháp luật về đất đai?, https://tapchicongthuong.vn/nen-huy-hay-thu-hoi-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat- cap-sai-quy-dinh-cua-phap-luat-ve-dat-dai-78153.htm, truy cập ngày 14/9/2026.
4. Nguyễn Thành Long, Cao Thị Thanh Huyền (2026), Nhầm lẫn và lạm dụng quy định về người thứ ba ngay tình, https://tap-chitoaan.vn/nham-lan-va-lam-dung-quy-dinh-ve-nguoi-thu-ba-ngay-tinh15938.html, truy cập ngày 14/9/2026.
5. Nguyễn Thùy Trang, Võ Văn Bình (2019), Bình luận án: Quyền khởi kiện, thời hiệu, căn cứ thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 18 (394).
6. Phan Thành Nhân (2024), Quy định về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp của Luật Đất đai năm 2024 từ góc nhìn về thẩm quyền hủy quyết định cá biệt, https://tap-chitoaan.vn/quy-dinh-ve-thu-hoi-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat-da-cap-cua-luat-dat-dai-nam-2024-tu-goc-nhin-ve-tham-quyen-huy-quyet-dinh-ca-biet12380.html, truy cập ngày 14/9/2026.
(Nguồn: Tạp chí Dân chủ và Pháp luật Kỳ 1 (462) - tháng 10/2026)
Ảnh: Internet
