1. Các quy định của pháp luật hiện hành về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1. Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Do đất đai và quyền sử dụng đất có những đặc tính hết sức riêng biệt nên có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đất đai luôn cố định, bất biến và chịu ảnh hưởng sâu sắc về tập quán sinh hoạt, điều kiện kinh tế - xã hội của mỗi vùng miền. Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất”. Ngoài ra, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai năm 2013. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo quy định trên thì người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

(a) Có giấy chứng nhận: Theo Luật Đất đai năm 2013, người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đều được cấp một loại giấy chứng nhận là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” nhưng với nội dung thông tin khác nhau tùy thuộc vào phạm vi quyền của họ. Tuy nhiên, các loại giấy chứng nhận đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”[1]. Các loại giấy chứng nhận này là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Ngoài ra, người thừa kế nhận thừa kế quyền sử dụng đất vẫn được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đối với đất được thừa kế dù chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nhưng đã có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận đó. Đối với trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, thì người nhận thừa kế không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế. Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

(b) Đất không có tranh chấp: Khi một tài sản đang có tranh chấp đồng nghĩa với việc một người khác có thể đang có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản đó, nên việc định đoạt tài sản trong các trường hợp này có thể bị ảnh hưởng đến quyền, lợi ích chính đáng của người liên quan và có thể kéo theo trình trạng kiện tụng tranh chấp. Vì thế, một mặt để bảo đảm quyền, lợi ích chính đáng cho các chủ thể khác có liên quan, mặt khác, nhằm tránh tình trạng tranh chấp về sau này, pháp luật thường không cho phép các chủ thể định đoạt (mua bán, chuyển nhượng) các tài sản đang có tranh chấp. Tuy nhiên, cần phải xác định như thế nào là đất có tranh chấp, bản chất của tranh chấp đó là để bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của người đang tranh chấp hay việc “tranh chấp” đó chỉ với mục đích làm cho người có quyền sử dụng đất không thể chuyển nhượng được quyền sử dụng đất đó.

Thực tế đã cho thấy có nhiều trường hợp chỉ vì không muốn cho người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó nên có người đã tạo ra lý do tranh chấp. Khi đó, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quản lý đất đai, các tổ chức có liên quan đến việc thực hiện thủ tục về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều tạm dừng việc thực hiện đó cho đến khi tranh chấp được giải quyết. Đây là việc ngụy tạo lý do tranh chấp với mục đích ngăn cản quyền chuyển nhượng chính đáng là hành vi xâm phạm đến quyền sở hữu tài sản của người sử dụng đất và có thể gây thiệt hại lớn cho họ nếu như họ mất cơ hội chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tạo vốn kinh doanh, sản xuất.

Khái niệm “tranh chấp đất đai” được ghi nhận tại khoản 23 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Nội dung tranh chấp trong tranh chấp đất đai là quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, tuy nhiên, “quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” là một khái niệm quá rộng và sự quy định thiếu tính cụ thể này đã dẫn đến tình trạng việc gì liên quan đến đất đai đều được coi là tranh chấp đất đai. Hiện đã có nhiều định nghĩa về tranh chấp đất đai, chẳng hạn: “Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai”[2] hoặc “Tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất”[3]. Tuy nhiên, các định nghĩa trên vẫn chưa chỉ ra nội hàm bản chất của tranh chấp đất đai. Trên thực tế, có quá nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai như: Tranh chấp ranh giới, mốc giới, quyền địa dịch; quyền sử dụng đất, tranh chấp các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất với các thủ tục tranh chấp khác nhau, trong đó, nếu tranh chấp về mốc giới, quyền địa dịch tuy cũng là một dạng tranh chấp đất đai nhưng khi quyền sử dụng đất được chuyển nhượng vẫn không ảnh hưởng đến quyền của người đang tranh chấp vì theo quy định của pháp luật, chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người tiếp tục phải thực hiện các nghĩa vụ đối với quyền địa dịch. Vì vậy, các tranh chấp này không làm mất đi quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Pháp luật về đất đai hiện hành quy định rằng, khi có tranh chấp đất đai thì khuyến khích các bên tự hòa giải, khi các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Trường hợp đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự[4]. Khi các bên có sự bất đồng về quyền và nghĩa vụ đối với nhau nhưng sau đó “tự hòa giải” và không có bên nào gửi đơn yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết thì có gọi là tranh chấp được không? Tranh chấp đất đai chính là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ giữa các bên đương sự nên thủ tục giải quyết tranh chấp này phải thông qua con đường tố tụng. Do vậy, chỉ khi nào một bên đã gửi đơn yêu cầu UBND cấp cơ sở giải quyết tranh chấp quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai mới bị coi là đất đang có tranh chấp. Mặt khác, người sử dụng đất chỉ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu tranh chấp đó đang được Tòa án có thẩm quyền thụ lý để giải quyết.

(c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án: Mục đích của việc kê biên tài sản là nhằm bảo đảm hiệu lực thi hành bản án, quyết định trên thực tế. Theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự thì chỉ được kê biên tài sản thuộc sở hữu của người phải thi hành án nên quyền sử dụng đất đã bị kê biên là một loại tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất nhưng vì mục đích trên, pháp luật đất đai không thừa nhận các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đối tượng chuyển nhượng đã bị kê biên. Theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự thì quyền sử dụng đất có thể bị kê biên trước khi các bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cũng có thể bị kê biên kể cả khi quyền sử dụng đất đó đã được chuyển giao cho người khác theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

(d) Trong thời hạn sử dụng đất: Tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất, căn cứ xác lập quyền sử dụng đất mà thời hạn sử dụng đất sẽ có sự khác nhau. Mặt khác, về cơ bản, quyền sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng nếu được xác lập thông qua việc được nhà nước giao đất, cho thuê đất và trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Vì vậy, thời hạn sử dụng đất có thể xác định được thông qua căn cứ xác lập quyền sử dụng đất và cho thông qua quy định về thời hạn sử dụng đất của pháp luật về đất đai.

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì thời hạn sử dụng đất bao gồm hai loại: (i) Đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài, bao gồm đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng; đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật Đất đai năm 2013; đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên; đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê; đất xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; đất xây dựng công trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực về kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, ngoại giao và các công trình sự nghiệp khác; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất cơ sở tôn giáo quy định tại Điều 159 của Luật Đất đai năm 2013; đất tín ngưỡng; đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; đất tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài; (ii) Đất sử dụng có thời hạn, bao gồm đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013 là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này; thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm; thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm…

Như vậy, với hai loại thời hạn sử dụng đất nói trên thì phải xem xét đến điều kiện này khi thực hiện quyền chuyển nhượng nếu đất được chuyển nhượng là đất sử dụng có thời hạn hoặc đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài theo quy định của pháp luật nhưng quyền sử dụng đất đó được xác lập từ việc thuê đất có trả tiền cho cả thời gian thuê. Ngoài những điều kiện trên, do đặc thù riêng của từng loại đất và quyền sử dụng đất của các chủ thể cũng có sự khác nhau nên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng các điều kiện khác trong những trường hợp cụ thể: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng chỉ được thực hiện khi dự án đã xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện: Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận. Cùng với đó, người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện: Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó. Còn đối với người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.

Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định rõ các trường hợp không được nhận chuyển nhượng. Theo đó, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng; tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa; hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có tài sản gắn liền với đất

Chuyển nhượng về bản chất là mua bán, đó là việc một bên (bên bán) chuyển giao tài sản và quyền sở hữu đối với tài sản từ mình sang bên kia (bên mua) để nhận từ bên kia một khoản tiền nhất định. Đối tượng chuyển nhượng trong trường hợp này chỉ là quyền sử dụng đất nên hợp đồng này có tên gọi là: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giao dịch dân sự phải tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. Nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản thì còn phải tuân theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

(a) Về hình thức, thủ tục xác lập hợp đồng

Theo quy định của Bộ luật Dân sự, thì hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải xác lập theo hình thức văn bản. Tuy nhiên, do quy định của điều khoản trên còn chưa cụ thể nên hợp đồng này có cần thông qua thủ tục công chứng, chứng thực hay không, hiện đang còn hai cách hiểu khác nhau: (i) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn phải có công chứng, chứng thực và việc công chứng, chứng thực đó phải tuân theo quy định của pháp luật; (ii) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ phải công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định.

Để khắc phục tình trạng có nhiều cách hiểu khác nhau đối với quy định này, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định: Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan[5]. Mặt khác, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cũng có quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”. “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính” (khoản 3 Điều 188). Từ những quy định này cho thấy, trong mọi trường hợp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền về đăng ký đất đai.

(b) Chủ thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đối với các tài sản khác thì chủ sở hữu luôn có quyền định đoạt tài sản của mình thông qua việc chuyển giao quyền sở hữu. Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của tài sản là quyền sử dụng đất nên không phải chủ thể nào có quyền sử dụng đất đều có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó. Đồng thời, cũng không phải bất cứ chủ thể nào cũng có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Đối với bên chuyển nhượng: Bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bên có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên kia để nhận từ bên kia một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận. Bao gồm: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; cá nhân, hộ gia đình (bao gồm: cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất ở; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất do nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê).

- Đối với bên nhận chuyển nhượng: Là bên được nhận quyền sử dụng đất do bên kia chuyển giao và có nghĩa vụ phải trả cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận giữa hai bên. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể là bất kỳ chủ thể nào, trừ các trường hợp: Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Hộ gia đình, cá nhân cũng không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu

(c) Về đối tượng chuyển nhượng

Về lý thuyết, quyền sử dụng đất là tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể có quyền sử dụng đất là tài sản ở dạng quyền tài sản (vô hình) luôn gắn liền với một loại tài sản khác ở dạng vật (hữu hình) là đất đai nên đối tượng chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất và quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.

Khi xác định về đối tượng chuyển giao trong hợp đồng này, cần phải xác định loại đất được chuyển giao theo các nhóm như: (i) Nhóm đất nông nghiệp (bao gồm đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất...); (ii) Nhóm đất phi nông nghiệp (bao gồm đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm...); (iii) Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

Khi xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên căn cứ vào các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất để xác định loại đất mà theo quy định của pháp luật, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đó là: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất có mục đích trồng cây lâu năm nhưng chưa trồng cây; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép...;

(d) Xác định các thông tin khác về đất được chuyển giao

Bên cạnh việc xác định loại đất, các bên cần xác định diện tích đất, vị trí, số hiệu đất được chuyển giao; ranh giới và tình trạng đất được chuyển giao, thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng, thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng, bởi các yếu tố này vừa là cơ sở để xác định giá trị quyền sử dụng đất, vừa là cơ sở để xác định diện tích đó có vượt quá hạn mức đất được phép chuyển giao hay không, có được và còn thời hạn sử dụng hay không.

- Về giá chuyển nhượng: Bản chất của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hợp đồng mua bán tài sản nên giá chuyển nhượng được xác định theo nguyên tắc xác định giá bán trong hợp đồng mua bán tài sản. Tuy nhiên, tài sản là đối tượng trong hợp đồng chuyển nhượng là quyền tài sản gắn liền với đất đai và giá trị quyền sử dụng đất “là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” nên giá chuyển nhượng được xác định thông qua giá đất. Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Trong các hợp đồng mua bán tài sản thông thường, giá mua bán do các bên thỏa thuận và Nhà nước tôn trọng tự do ý chí của các bên chủ thể. Nhà nước chỉ can thiệp vào giá đối với các hợp đồng mua bán nếu tài sản là đối tượng của hợp đồng là loại tài sản mà việc chuyển giao, sử dụng nó liên quan đến lợi ích chung của cộng đồng, trong đó có tài sản là quyền sử dụng đất. Sự can thiệp của Nhà nước vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện ở việc Chính phủ ban hành khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và giá đất cụ thể căn cứ vào mục đích sử dụng đất tại thời điểm định giá, thời hạn sử dụng đất, giá thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất.

Quy định của Nhà nước về khung giá đất và giá đất chỉ với mục đích là làm cơ sở để tính tiền lệ phí trước bạ, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất và các khoản tiền khác như tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất (trong trường hợp có thu tiền sử dụng đất); tính tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê đất; tính thuế sử dụng đất.

(e) Quyền và nghĩa vụ cơ bản của các bên

- Bên chuyển nhượng: Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận; giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì áp dụng theo quy định của Bộ luật Dân sự. Nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản thì bên chuyển nhượng có quyền không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

- Bên nhận chuyển nhượng: Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thoả thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng và thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất; yêu cầu giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận; được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng;

(g) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Như vậy, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính của Cơ quan đăng ký đất đai tại nơi có đất chuyển nhượng, nghĩa là tại thời điểm bên nhận chuyển nhượng được đăng ký tên là người sử dụng đất vào sổ địa chính.

2. Một số nhận xét về thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay

2.1. Những ưu điểm

Các văn bản pháp luật được ban hành để điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình sử dụng đất bao gồm Bộ luật Dân sự và các luật chuyên ngành khác (Luật Đất đai; Luật Nhà ở; Luật Kinh doanh bất động sản) và tương đối thống nhất trong quy định của các văn bản này về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2013 đã có những thay đổi lớn, rất nhiều vấn đề đã được quy định rõ hơn, khoa học hơn so với các văn bản pháp luật về đất đai trước đó. Sự hoàn thiện của Luật Đất đai năm 2013 thể hiện ở một số điểm mới sau đây:

Một là, quy định cụ thể về các trường hợp được thực hiện quyền chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quy định cụ thể việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đảm bảo sự công khai, minh bạch, bảo đảm quyền lợi của người có đất thu hồi nhằm khắc phục, loại bỏ những trường hợp thu hồi đất tùy tiện ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất, đồng thời, khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí.

Hai là, mở rộng dân chủ thông qua việc quy định lấy ý kiến của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở các cấp được thực hiện thông qua hình thức công khai thông tin về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên trang thông tin điện tử theo quy định. Đặc biệt, đã bổ sung quy định về điều kiện được giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng, dự án đầu tư tại khu vực biên giới, ven biển và hải đảo.

Ba là, quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất một cách khoa học, giản tiện nhưng là cơ sở bảo đảm được quyền của người sử dụng đất thông qua việc bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên mạng điện tử; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một giấy và trao cho người đại diện.

Bốn là, quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất; bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể.

Năm là, Quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá đối với quản lý và sử dụng đất đai được công khai, minh bạch và đảm bảo dân chủ trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân và đảm bảo quyền tiếp cận thông tin đất đai của mọi người dân.

Sáu là, Quy định rõ ràng các đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và điều kiện để triển khai thực hiện các dự án đầu tư để Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Quy định này sẽ khắc phục một cách có hiệu quả việc giao đất, cho thuê đất một cách tràn lan, chưa tính đến năng lực của các chủ đầu tư trong việc triển khai các dự án gây nên tình trạng sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả như trước đây. Quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của cá nhân, hộ gia đình và tổ chức sử dụng đất phù hợp với từng hình thức như giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình.

2.2. Một số bất cập của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên cạnh những thành tựu pháp luật về đất đai đã đạt được, thì quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn còn những bất cập đáng kể. Sự chung chung, thiếu cụ thể dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau còn khá nhiều trong các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể:

Một là, về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất thông qua nhiều phương thức khác nhau được xác lập, mỗi một phương thức có hậu quả pháp lý khác nhau. Chẳng hạn, nếu chuyển quyền sử dụng đất thông qua phương thức cho thuê thì chỉ là chuyển dịch tạm thời quyền sử dụng đất, còn chuyển quyền sử dụng đất thông qua chuyển nhượng là sự chuyển dịch vĩnh viễn quyền sử dụng đất. Bởi thế, quy định về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất như Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 là chưa hợp lý. Đặc biệt, chuyển đổi quyền sử dụng đất, nhất là đối với đất nông nghiệp thường là nhằm thuận tiện hơn trong việc sản xuất giữa hai bên chuyển đổi, nên việc chuyển đổi không nhất thiết phải có đủ các điều kiện như chuyển nhượng.

Hai là, về tranh chấp đất đai ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thuật ngữ tranh chấp đất đai được sử dụng nhiều lần trong Luật Đất đai năm 2013 nhưng thiếu cụ thể. Mặc dù đã được giải thích: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” nhưng quyền và nghĩa vụ gì, cần phải có sự xác định rõ ràng. Chẳng hạn, tranh chấp về quyền mắc đường dây tải điện (là một trong các quyền địa dịch) có được coi là tranh chấp đất đai hay không và tranh chấp này có làm cản trở quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không? Việc quy định không cụ thể này dẫn đến tình trạng khó khăn trong việc xác định như thế nào là đất không có tranh chấp và ảnh hưởng rất lớn đến quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người có quyền sử dụng đất.

Ba là, về phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất nói chung là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất và giao đất từ chủ thể này sang chủ thể khác nhưng với hai hậu quả pháp lý khác nhau và tính chất đền bù khác nhau. Cho thuê quyền sử dụng đất thì sự chuyển dịch quyền sử dụng đất chỉ là tạm thời mặc dù giao dịch này là có tính chất đền bù (phải trả tiền thuê trong thời gian sử dụng đất). Tặng cho quyền sử dụng đất thì sự chuyển dịch quyền sử dụng đất là vĩnh viễn nhưng giao dịch này không có tính chất đền bù (người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền). Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch mà trong đó, quyền sử dụng đất được chuyển dịch từ bên này sang bên kia một cách vĩnh viễn vì người nhận chuyển nhượng đã trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa là, tất cả các giao dịch nào mà trong đó có sự chuyển dịch quyền sử dụng đất vĩnh viễn và có thu tiền đều là phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong thực tế, quyền sử dụng đất được chuyển giao vĩnh viễn có thu tiền được thực hiện thông qua nhiều phương thức khác nhau (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng mua bán nhà ở; hợp đồng mua bán công trình xây dựng trên đất; hợp đồng mua bán cây lâu năm trên đất; hợp đồng mua bán rừng sản xuất là rừng trồng) và trong mỗi phương thức đó, việc xác định diện tích đất được chuyển quyền sử dụng, thời điểm xác lập quyền sử dụng đất rất khác nhau. Pháp luật chưa quy định cụ thể đối với từng phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là sự thiếu sót dẫn đến tình trạng thiếu cơ sở pháp lý trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong các phương thức giao dịch này.

Bốn là, về các quyền của người sử dụng đất. Quyền của người sử dụng đất đã được Luật Đất đai năm 2013 quy định nhưng còn khá chung chung và quá tản mạn trong rất nhiều điều luật nên sẽ khó áp dụng. Đặc biệt, còn có những quy định thiếu tính thực tế, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích chính đáng của người tham gia quan hệ đất đai. Chẳng hạn, khoản 2 Điều 210 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp khu chế xuất mà đã cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải nộp tiền cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ; người thuê lại đất có quyền và nghĩa vụ như được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sau khi chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước”. Theo quy định này thì người thuê đất trong khu công nghiệp/khu chế xuất sẽ không được phép chuyển nhượng đất cũng như các quyền và nghĩa vụ đối với đất cho bên thứ ba nếu bên cho thuê đất khu công nghiệp chưa trả toàn bộ tiền thuê đất cho Nhà nước, mặc dù bên thuê lại đã trả trước toàn bộ tiền thuê.

Tóm lại, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực pháp luật với thời gian chưa dài, nhưng với các bất cập kể trên đã làm hạn chế quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không phát huy được những điểm tiến bộ của chính sách đất đai mà Đảng và Nhà nước đã nỗ lực đổi mới. Hy vọng rằng, các bất cập ở trên sẽ được bổ sung và hoàn thiện trong thời gian tới.

Nguyễn Văn Hiến

Toà án nhân dân tối cao

[1] Khoản 2, Điều 97, Luật Đất đai năm 2013.

[2] Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb. Tư pháp.

[3] Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb. Hồng Đức.

[4] Xem Điều 202 và Điều 203 Luật Đất đai năm 2013.

[5] Xem khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015.