Xây dựng khuôn khổ pháp lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên cho biết, đa số đại biểu thống nhất về sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (Ảnh: quochoi.vn)

Kiểm soát chặt chẽ nguồn thu ngân sách trong chuyển nhượng dự án bất động sản

Trao đổi tại phiên họp, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, Đoàn Đại biểu Quốc hội thành phố Hải Phòng nhất trí mục tiêu bảo đảm kỷ luật tài chính, chống thất thu ngân sách và ngăn ngừa tình trạng lợi dụng chuyển nhượng dự án để trốn tránh nghĩa vụ tài chính. Bên cạnh đó, đại biểu cho rằng, quy định tại khoản 4 Điều 30 dự thảo Luật cần được thiết kế linh hoạt hơn đối với những trường hợp đặc biệt và đi kèm cơ chế kiểm soát chặt chẽ.

Liên quan đến nội dung này, tại Báo cáo tiếp thu, giải trình, Bộ Xây dựng cho rằng, việc cho phép chuyển nhượng dự án khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính có thể tiềm ẩn nguy cơ thất thu ngân sách. Trên cơ sở đó, Bộ đề xuất cho phép các bên thỏa thuận sử dụng tiền thu được từ chuyển nhượng để hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng. Tuy nhiên, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cho rằng, cách giải trình này chưa giải quyết được đầy đủ những vướng mắc từ thực tiễn. Theo đại biểu, vấn đề cốt lõi ở đây không phải là có cho phép doanh nghiệp chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hay không, mà là có thiết kế được cơ chế để Nhà nước thu đủ nghĩa vụ tài chính, đồng thời tạo điều kiện cho dự án tiếp tục triển khai hay không. Từ góc độ này, đại biểu đề nghị nghiên cứu bổ sung vào khoản 4 Điều 30 dự thảo Luật cơ chế chuyển nhượng có điều kiện, chỉ áp dụng khi đáp ứng đủ các yêu cầu: Dự án đủ điều kiện pháp lý để tiếp tục thực hiện và không thuộc trường hợp phải thu hồi đất; nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành đã được cơ quan có thẩm quyền xác định cụ thể; bên nhận chuyển nhượng chứng minh được năng lực tài chính; và khoản tiền thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước được thanh toán trực tiếp vào ngân sách theo cơ chế có kiểm soát, trước hoặc đồng thời với việc hoàn tất chuyển nhượng.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, Đoàn Đại biểu Quốc hội thành phố Hải Phòng nhất trí mục tiêu bảo đảm kỷ luật tài chính, chống thất thu ngân sách và ngăn ngừa tình trạng lợi dụng chuyển nhượng dự án để trốn tránh nghĩa vụ tài chính (Ảnh: quochoi.vn)

Đại biểu cũng lưu ý, việc chuyển nhượng không được làm giảm nghĩa vụ với ngân sách, không xóa bỏ trách nhiệm đối với các vi phạm đã phát sinh và phải bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng, chủ nợ, các bên liên quan. Cùng với đó, cơ quan chủ trì soạn thảo cần rà soát các quy định tương ứng của Luật Đất đai về nghĩa vụ tài chính, chuyển quyền sử dụng đất và đăng ký biến động; Luật Nhà ở về điều kiện, trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở, nhằm bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật khi áp dụng cơ chế này.

Tháo gỡ chuyển nhượng dự án tồn đọng phải đi đôi với kiểm soát nghĩa vụ tài chính

Đề cập đến việc tháo gỡ chuyển nhượng dự án tồn đọng nhưng không để thất thu ngân sách, không hợp thức hóa nghĩa vụ chưa hoàn thành tại Điều 29, Điều 30 dự thảo Luật, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn, Đoàn Đại biểu Quốc hội thành phố Hải Phòng nhấn mạnh, đây là vấn đề rất lớn đối với thị trường hệ thống tín dụng và nguồn lực đất đai.

Theo đại biểu, dự thảo Luật yêu cầu chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng dự án. Chính phủ giải trình quy định này nhằm bảo vệ nguồn thu ngân sách và ngăn chặn việc chuyển nghĩa vụ chưa thực hiện cho chủ thể khác. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư đã mất khả năng tài chính thì chính yêu cầu trả đủ trước khi chuyển nhượng có thể khiến dự án tiếp tục đình trệ, đất đai bị lãng phí, người mua và ngân hàng đều bị ảnh hưởng. Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung cơ chế thanh toán đồng thời có kiểm soát, được thiết kế phù hợp với từng loại dự án và mức độ rủi ro, trên nguyên tắc tuyệt đối không xóa nợ, không hợp thức hóa sai phạm; song song với đó, cơ quan chủ trì soạn thảo cần rà soát để bảo đảm thống nhất với quy định của Luật Đất đai về kế thừa quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn, Đoàn Đại biểu Quốc hội thành phố Hải Phòng trao đổi tại phiên họp (Ảnh: quochoi.vn)

Đánh giá tính độc lập trên cơ sở ranh giới, chức năng theo quy hoạch, khả năng tiếp cận và vận hành hạ tầng

Góp ý về cụ thể hóa điều kiện phần dự án có thể độc lập khi chuyển nhượng tại Điều 30 dự thảo Luật, đại biểu Nguyễn Thị Thu Hà, Đoàn Đại biểu Quốc hội thành phố Quảng Ninh đề nghị làm rõ tiêu chí đánh giá tính độc lập tại điểm h khoản 1 yêu cầu các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của công trình thuộc phần dự án chuyển nhượng có thể độc lập với phần dự án khác theo hướng đánh giá tính độc lập trên cơ sở ranh giới, chức năng theo quy hoạch, khả năng tiếp cận và vận hành hạ tầng, cùng khả năng xác định quyền, nghĩa vụ của từng phần. Tính độc lập không chỉ là xác định được ranh giới trên bản đồ. Một phần dự án có thể sử dụng chung lối vào, cấp thoát nước, công trình xử lý nước thải hoặc hạ tầng xã hội với phần còn lại. Nếu chưa xác định được điều kiện khai thác và nghĩa vụ tương ứng, việc chuyển nhượng có thể chia cắt trách nhiệm, làm phát sinh tranh chấp hoặc để lại phần hạ tầng dùng chung không có chủ thể bảo đảm thực hiện.

Đại biểu cũng cho rằng, việc đánh giá phải đồng thời bảo đảm nguyên tắc không thay đổi quy hoạch, mục tiêu dự án và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên liên quan tại khoản 2 Điều 29 dự thảo Luật; đồng thời, giao Chính phủ quy định tiêu chí và tài liệu chứng minh.

Toàn cảnh phiên họp (Ảnh: quochoi.vn)

Triển khai cơ chế kết nối, chia sẻ dữ liệu về thị trường bất động sản với các lĩnh vực về đất đai, thuế, dân cư

Thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ giải trình trước Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, dự thảo Luật quy định điều kiện được nhận đặt cọc; đồng thời cấm nhận tiền đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện bán và có quy định xử lý vi phạm theo pháp luật dân sự. Theo Bộ trưởng, trước khi được đặt cọc, dự án phải trải qua nhiều trình tự, thủ tục; nhà đầu tư thực hiện nghiêm túc mới đến giai đoạn được phép nhận đặt cọc.

Đối với khoản 05% còn lại gắn với việc cấp giấy chứng nhận, Bộ trưởng cho biết, khoản tiền này được đặt tại ngân hàng bảo lãnh, chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trong suốt quá trình triển khai dự án, từ nghĩa vụ về tiền sử dụng đất, tiền xây dựng đến nghiệm thu, bàn giao. Khi công trình hoàn thành và bàn giao, chủ đầu tư cần sớm hoàn tất thủ tục để người mua được cấp giấy chứng nhận và nhận khoản tiền còn lại.

Trước những lo ngại về “dự án ma”, dự án giả và thông tin bất động sản gây ảnh hưởng đến người mua, Bộ trưởng cho biết, Luật cần khép chặt các điều kiện để người dân, doanh nghiệp hiểu và thực hiện đúng quy định. Về điều kiện vốn chủ sở hữu, Bộ trưởng nhấn mạnh, doanh nghiệp tham gia dự án phải đáp ứng mức 15% theo giá trị; các cơ quan địa phương cần thực hiện nghiêm điều kiện này.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, dự thảo Luật quy định điều kiện được nhận đặt cọc; đồng thời cấm nhận tiền đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện bán và có quy định xử lý vi phạm theo pháp luật dân sự (Ảnh: quochoi.vn)

Bộ trưởng cũng giải trình thêm về hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu nhà ở, thị trường bất động sản, nêu rõ một số quy định hiện hành chưa đáp ứng yêu cầu về chất lượng dữ liệu “đúng, đủ, sạch, sống”. Vì vậy, dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung mô hình triển khai tập trung, mã định danh điện tử cho các loại bất động sản và cơ chế kết nối, chia sẻ dữ liệu với các lĩnh vực liên quan như đất đai, thuế, dân cư.

Ngoài ra, hệ thống công nghệ thông tin và phần mềm phục vụ thu thập, kết nối, lưu trữ, cung cấp dữ liệu đã được xây dựng; hệ thống được kết nối với một số cơ sở dữ liệu quốc gia để chia sẻ, khai thác và đối chiếu thông tin. Tính đến ngày 30/7, hệ thống đã tạo lập 12.200 tài khoản người dùng, ghi nhận thông tin 66.302 giao dịch bất động sản, 816 dự án và 18.106 chứng chỉ hành nghề môi giới; trong đó có 3.746 chứng chỉ được cấp thông tin qua thủ tục hành chính trên hệ thống.

Rà soát cơ chế đặt cọc, bảo lãnh và thanh toán đối với nhà ở hình thành trong tương lai

Kết luận phiên thảo luận, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên cho biết, đa số đại biểu thống nhất về sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Các ý kiến cũng đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục rà soát để bảo đảm dự thảo Luật đồng bộ với Luật Đất đai và Luật Nhà ở, tránh chồng chéo, mâu thuẫn và quy định đầy đủ trong Luật những nguyên tắc, chính sách cốt lõi tác động trực tiếp đến quyền lợi của người dân, doanh nghiệp.

Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị tiếp tục nghiên cứu cơ chế chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án trong trường hợp chủ đầu tư không còn năng lực triển khai, không còn khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai và không muốn tiếp tục thực hiện dự án. Việc hoàn thiện cần tránh để dự án đình trệ kéo dài, gây lãng phí nguồn lực và ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách.

Các đại biểu tham dự phiên họp (Ảnh: quochoi.vn)

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, Phó Chủ tịch Quốc hội yêu cầu rà soát cơ chế đặt cọc, bảo lãnh và thanh toán; làm rõ việc quản lý, thanh toán khoản 05% giá trị hợp đồng còn lại sau khi đáp ứng điều kiện cấp giấy chứng nhận, thời điểm phát hành bảo lãnh ngân hàng và trách nhiệm của các bên. Mục tiêu là kiểm soát rủi ro, bảo đảm chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người mua, người thuê mua.

Đặc biệt, cơ quan chủ trì soạn thảo cần hoàn thiện quy định về công khai, cập nhật, đính chính, kết nối và chia sẻ dữ liệu; làm rõ giá trị pháp lý của hợp đồng điện tử. Mã định danh không được trở thành thủ tục chấp thuận giao dịch hoặc làm đình trệ giao dịch hợp pháp khi bất động sản chưa được cấp mã.