Hoàn thiện pháp luật về xử lý trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng vi phạm nghĩa vụ tài chính

Từ khóa: đấu giá quyền sử dụng đất; nghĩa vụ tài chính; hủy kết quả trúng đấu giá

Nhận bài: 07/7/2026 Hoàn thành biên tập: 29/9/2026 Duyệt đăng: 05/10/2026

Improving the law on handling cases where a successful bidder for land use rights fails to fulfill financial obligations

Abstract: Instances where successful bidders for land use rights fail to fulfill their financial obligations, alongside acts of auction manipulation, result in losses to the state budget, distort land valuations, and undermine the transparency of the real estate market. This study evaluates the current state of Vietnamese law regarding the handling of such conduct, based on an analysis of legal provisions and their practical application. Through methods including legal analysis, synthesis, comparative legal review, and case studies, the research reveals shortcomings in the existing legal framework-specifically concerning the treatment of bid deposits, the cancellation of auction results, the determination of periods for debarment from future auctions, the oversight of attempts to circumvent sanctions via intermediary legal entities, and the resolution of consequences following the cancellation of an auction outcome. Consequently, the study proposes refining regulations regarding the grounds, conditions, and legal consequences of enforcement measures, while strengthening the monitoring of a bidder's history of violations to ensure transparency and fair competition in land use rights auctions.

Keywords: land use rights auction; financial obligations; cancellation of auction results.

Article received: 07/7/2026 Editing completed: 29/9/2026 Approvedfor publication: 05/10/2026

Đặt vấn đề

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam phát triển mạnh, đấu giá quyền sử dụng đất không chỉ là phương thức phân bổ nguồn lực đất đai mà trở thành công cụ quan trọng để Nhà nước khai thác nguồn thu ngân sách, điều tiết thị trường và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, thời gian gần đây xuất hiện nhiều vụ việc người tham gia đấu giá trả giá rất cao rồi bỏ cọc, thông đồng, nâng giá hoặc thao túng đấu giá quyền sử dụng đất tại nhiều địa phương như Thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hà Nội, tỉnh Bắc Giang (nay là thành phố Bắc Ninh), tỉnh Thanh Hóa, tỉnh Quảng Trị, tỉnh Ninh Bình¹. Những hiện tượng này không chỉ làm thất thu ngân sách nhà nước mà còn gây “méo mó” mặt bằng giá đất, tạo “giá ảo”, ảnh hưởng đến hoạt động bồi thường, giải phóng mặt bằng, thị trường tín dụng và trật tự quản lý đất đai.

Trước thực trạng đó, hệ thống pháp luật từng bước hoàn thiện với nhiều cơ chế xử lý như không hoàn trả tiền đặt trước, hủy kết quả trúng đấu giá, cấm tham gia đấu giá trong tương lai, xử phạt vi phạm hành chính và truy cứu trách nhiệm hình sự đối với các hành vi thao túng đấu giá quyền sử dụng đất. Đặc biệt, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản năm 2024, Luật Đất đai năm 2024 và Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP² đã thể hiện nỗ lực của Việt Nam trong tăng cường tính răn đe và kiểm soát các hành vi đầu cơ, bỏ cọc hoặc thao túng thị trường thông qua hoạt động đấu giá đất. Tuy nhiên, nghiên cứu cho thấy, tồn tại những khoảng trống, bất cập như: chưa xác định rõ bản chất pháp lý của tiền đặt trước và quyết định hủy kết quả trúng đấu giá; chưa có cơ chế xử lý đầy đủ hậu quả pháp lý phát sinh sau khi hủy kết quả đấu giá; chưa thiết lập hệ thống kiểm soát hiệu quả đối với hành vi sử dụng pháp nhân trung gian để né tránh chế tài. Từ những vấn đề trên, nghiên cứu phân tích thực trạng pháp luật về xử lý trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng không thực hiện nghĩa vụ tài chính và hành vi thao túng đấu giá đất, đồng thời, chỉ ra những bất cập, khoảng trống pháp lý, từ đó, đề xuất kiến nghị hoàn thiện pháp luật nhằm bảo đảm tính minh bạch, ổn định và an toàn của thị trường quyền sử dụng đất trong bối cảnh hiện nay.

1. Thực trạng pháp luật về xử lý trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng vi phạm nghĩa vụ tài chính

Việc xử lý trường hợp người trúng đấu giá quyền sử dụng đất vi phạm nghĩa vụ tài chính được xem xét trên ba phương diện: tiền đặt trước và xử lý hành vi không thực hiện nghĩa vụ; hủy kết quả trúng đấu giá; hạn chế quyền tham gia đấu giá trong tương lai. Các nội dung này có mối liên hệ nhưng cần được phân tích theo căn cứ và hậu quả pháp lý riêng.

1.1. Tiền đặt trước và việc xử lý trường hợp không thực hiện nghĩa vụ tài chính trong đấu giá quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016³, người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước để bảo đảm việc tham gia đấu giá; mức tiền đặt trước do người có tài sản đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản thỏa thuận, tối thiểu bằng 05% và tối đa bằng 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá⁴. Đối với đấu giá quyền sử dụng đất, khoản 6 Điều 125 Luật Đất đai năm 2024 quy định người trúng đấu giá phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá. Trường hợp không nộp hoặc nộp không đầy đủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời hạn quy định thì bị hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá và bị xử lý tiền đặt trước theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản và pháp luật thuế. Đồng thời, để khắc phục tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc diễn ra phổ biến trong thời gian qua, Điều 2 và Điều 3 Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP quy định: đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân, mức tiền đặt trước tối thiểu bằng 10% và tối đa bằng 50% giá khởi điểm; người trúng đấu giá nhưng không nộp hoặc nộp không đầy đủ tiền trúng đấu giá dẫn đến bị hủy kết quả trúng đấu giá có thể bị cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất từ 06 tháng đến 05 năm, tùy thuộc vào tính chất và mức độ vi phạm. Từ các quy định trên cho thấy, một số vấn đề cần tiếp tục được làm rõ:

Thứ nhất, bản chất pháp lý và cơ chế xử lý tiền đặt trước trong đấu giá quyền sử dụng đất.

Khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước theo thỏa thuận giữa người có tài sản đấu giá và tổ chức hành nghề đấu giá tài sản, trong giới hạn do luật định; đối với một số loại tài sản, trong đó có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, pháp luật quy định mức tiền đặt trước từ 10% đến 20% giá khởi điểm. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản năm 2024 tiếp tục duy trì cơ chế tiền đặt trước này. Về phương diện pháp lý, cần phân biệt “tiền đặt trước” trong đấu giá tài sản với “đặt cọc” theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, được hình thành trên cơ sở thỏa thuận giữa các bên nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng và có hậu quả pháp lý về phạt cọc khi một bên từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong khi đó, tiền đặt trước phát sinh trực tiếp từ quan hệ đấu giá và được điều chỉnh bởi pháp luật đấu giá tài sản. Vì vậy, không nên mặc nhiên đồng nhất hai chế định này chỉ vì cả hai cùng có chức năng bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ⁵.

Tuy nhiên, việc pháp luật sử dụng thuật ngữ “tiền đặt trước” đồng thời gắn khoản tiền này với các hậu quả pháp lý bất lợi khi người tham gia đấu giá từ chối thực hiện kết quả đấu giá đặt ra vấn đề cần tiếp tục làm rõ bản chất của cơ chế bảo đảm. Theo đó, cần xác định rõ tiền đặt trước là biện pháp bảo đảm mang tính đặc thù của pháp luật đấu giá hay về bản chất có thể được xem là một dạng đặt cọc được điều chỉnh bởi pháp luật chuyên ngành. Cách xác định này có ý nghĩa trực tiếp đối với cơ chế hoàn trả, xử lý hoặc tịch thu tiền đặt trước. Vì vậy, pháp luật cần bảo đảm sự phân định rõ ràng giữa hai trường hợp: (i) người tham gia đấu giá không trúng đấu giá và không có hành vi vi phạm, tiền đặt trước phải được hoàn trả trong trường hợp này theo quy định của pháp luật; (ii) người tham gia đấu giá thuộc trường hợp bị xử lý tiền đặt trước, chẳng hạn, không thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ kết quả đấu giá hoặc có hành vi vi phạm điều kiện, quy tắc đấu giá. Việc xử lý khoản tiền trong trường hợp thứ hai phải có căn cứ pháp luật rõ ràng, tương xứng với tính chất và mức độ vi phạm, đồng thời, tránh cách hiểu mọi trường hợp không tiếp tục thực hiện kết quả đấu giá đều đương nhiên được xử lý theo cơ chế “phạt cọc” của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Thứ hai, yêu cầu xác định mức tiền đặt trước phù hợp với tính chất cuộc đấu giá.

Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) khuyến nghị các điều kiện tham gia phải tương xứng và cảnh báo yêu cầu bảo đảm tài chính quá lớn có thể làm giảm số lượng chủ thể có năng lực tham gia, từ đó, ảnh hưởng đến cạnh tranh. Vì vậy, mức tiền đặt trước cần đủ để hạn chế hành vi thiếu thiện chí nhưng không trở thành rào cản gia nhập, qua đó, bảo đảm đồng thời trách nhiệm của người tham gia và tính cạnh tranh thực chất của đấu giá⁶. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, tiền bảo đảm tham gia đấu giá có thể được thiết kế ở mức tương đối nhất định và gắn trực tiếp với nghĩa vụ thanh toán của người trúng đấu giá. Tài liệu của Ngân hàng Thế giới về cơ chế bán đấu giá bất động sản tại Bulgaria ghi nhận người tham gia phải nộp khoản tiền bảo đảm tương đương 10% giá khởi điểm; người trúng đấu giá được khấu trừ khoản tiền này vào giá phải thanh toán⁷. Điều này cho thấy, tiền bảo đảm không nhất thiết phải được xác định ở mức quá cao, mà cần gắn với cơ chế bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và đặc điểm của từng loại giao dịch.

Đối với Việt Nam, khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định tiền đặt trước thông thường từ 05% đến 20% giá khởi điểm; đối với đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, mức tiền đặt trước từ 10% đến 20%. Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP đã nâng mức này đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân lên từ 10% đến 50% giá khởi điểm. Việc nâng giới hạn này cho thấy, Nhà nước đang tăng cường công cụ bảo đảm trách nhiệm của người tham gia đấu giá. Tuy nhiên, cả hai cơ chế đều lấy giá khởi điểm làm căn cứ tính tiền đặt trước, trong khi giá trúng đấu giá có thể cao hơn rất nhiều lần giá khởi điểm. Vì vậy, cần xem xét không chỉ tăng tỷ lệ tiền đặt trước, mà còn cả phương thức xác định giá trị khoản tiền này. Có thể dẫn chứng vụ đấu giá lô đất 3-12 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm: giá khởi điểm của lô đất khoảng 2.942 tỷ đồng, trong khi giá trúng đấu giá là 24.500 tỷ đồng, cao hơn khoảng 8,3 lần giá khởi điểm. Với mức tiền đặt trước 20% giá khởi điểm, khoản tiền này khoảng 588 tỷ đồng, chỉ tương đương khoảng 2,4% giá trúng đấu giá⁸. Trường hợp này cho thấy, khi giá trúng đấu giá cao hơn nhiều so với giá khởi điểm, tỷ lệ tiền đặt trước thực tế so với nghĩa vụ tài chính của người trúng đấu giá có thể giảm đáng kể, làm hạn chế chức năng răn đe của khoản tiền này. Vì vậy, vấn đề không chỉ là nâng mức tiền đặt trước, mà là xây dựng cơ chế bảo đảm phù hợp với tính chất và mức độ rủi ro của từng cuộc đấu giá. Đối với những khu đất có giá trị lớn hoặc có nguy cơ xuất hiện hành vi đầu cơ, trả giá thiếu thiện chí, có thể áp dụng mức bảo đảm cao hơn hoặc kết hợp với các biện pháp khác như kiểm tra năng lực tài chính, yêu cầu chứng minh khả năng thanh toán, bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ và chế tài đối với trường hợp cố ý trả giá nhưng không thực hiện nghĩa vụ. Cách tiếp cận này vừa nâng cao trách nhiệm của người tham gia đấu giá, vừa tránh tạo rào cản quá lớn đối với sự tham gia, qua đó, duy trì tính cạnh tranh và hiệu quả của hoạt động đấu giá⁹.

Thứ ba, phân hóa cơ chế xử lý trường hợp vi phạm nghĩa vụ tài chính.

Theo khoản 6 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016, người tham gia đấu giá sẽ không được hoàn trả tiền đặt trước nếu từ chối ký biên bản đấu giá, từ chối mua tài sản đấu giá hoặc không thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo quy định. Quy định này được thiết kế theo hướng chặt chẽ, theo đó, chỉ cần phát sinh hậu quả không thực hiện nghĩa vụ tài chính thì tiền đặt trước bị tịch thu mà không phân biệt nguyên nhân hoặc mức độ lỗi. Tuy nhiên, pháp luật chưa phân loại các trường hợp bỏ cọc nhằm thao túng giá đất; trả giá vượt khả năng tài chính do đầu cơ; vi phạm do khó khăn tín dụng; vi phạm do sự kiện bất khả kháng; vi phạm do thay đổi quy hoạch, điều kiện pháp lý của dự án. Việc không phân loại có thể dẫn đến nguy cơ áp dụng cùng một hậu quả pháp lý đối với các hành vi vi phạm khác nhau, làm giảm tính công bằng và chưa bảo đảm nguyên tắc cá thể hóa trách nhiệm pháp lý. Trên thực tế, có trường hợp nhà đầu tư gặp khó khăn do ngân hàng dừng giải ngân tín dụng bất động sản hoặc thay đổi chính sách tài chính sau thời điểm đấu giá nhưng vẫn bị áp dụng cơ chế mất toàn bộ tiền đặt trước tương tự các trường hợp cố tình đẩy giá rồi bỏ cọc nhằm thao túng thị trường¹⁰. Đặc biệt, Điều 3 Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP chỉ phân biệt giữa trường hợp “không nộp tiền” và “nộp không đầy đủ tiền” để áp dụng thời hạn cấm tham gia đấu giá khác nhau, nhưng chưa xây dựng tiêu chí đánh giá động cơ đầu cơ, mức độ tác động đến thị trường hoặc yếu tố lỗi cố ý của chủ thể vi phạm. Do đó, cơ chế không hoàn trả tiền đặt trước hiện nay vẫn mang tính hình thức, chưa phản ánh đúng bản chất và mức độ nguy hiểm của từng hành vi vi phạm.

1.2. Hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất và xử lý hậu quả pháp lý

Theo khoản 6 Điều 125 Luật Đất đai năm 2024, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất có nghĩa vụ nộp đầy đủ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp không nộp hoặc nộp không đầy đủ số tiền phải nộp theo thời hạn quy định, cơ quan có thẩm quyền sẽ ban hành quyết định hủy kết quả trúng đấu giá; đồng thời, tiền đặt trước và các nghĩa vụ tài chính liên quan được xử lý theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản và pháp luật thuế. Bên cạnh đó, Luật Đấu giá tài sản năm 2016 còn quy định các trường hợp hủy kết quả đấu giá khi phát hiện hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quá trình tổ chức và tham gia đấu giá, như thông đồng giữa người tham gia đấu giá với tổ chức đấu giá, làm sai lệch hồ sơ tham gia đấu giá, giả mạo giấy tờ, dìm giá, nâng giá hoặc cố ý làm sai lệch kết quả đấu giá. Trong các trường hợp này, cơ quan có thẩm quyền không chỉ hủy kết quả trúng đấu giá, mà còn có thể áp dụng các biện pháp xử lý bổ sung đối với chủ thể vi phạm. Từ các quy định trên cho thấy, hai vấn đề cần tiếp tục xem xét:

Thứ nhất, chưa xác định rõ bản chất pháp lý của việc hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Vấn đề này được quy định tại pháp luật về đấu giá tài sản và pháp luật đất đai. Theo Điều 72 Luật Đấu giá tài sản năm 2016, kết quả đấu giá bị hủy trong trường hợp có vi phạm nghiêm trọng về trình tự, thủ tục đấu giá hoặc có hành vi thông đồng, gian lận trong đấu giá. Trong khi đó, Điều 3 Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP quy định trường hợp người trúng đấu giá không nộp hoặc nộp không đầy đủ tiền trúng đấu giá thì quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá bị hủy. Tuy nhiên, pháp luật chưa xác định rõ việc hủy kết quả trúng đấu giá là hậu quả pháp lý phát sinh từ vi phạm nghĩa vụ thanh toán trong quan hệ dân sự; là quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hay là biện pháp quản lý nhà nước nhằm khôi phục trật tự quản lý đất đai và thị trường bất động sản. Từ đó, phát sinh những vấn đề về xác định hậu quả pháp lý và thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Nếu xem đây là quan hệ dân sự thì tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo Bộ luật Dân sự năm 2015 và Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2025). Ngược lại, nếu xem đây là quyết định hành chính thì người trúng đấu giá có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện vụ án hành chính theo Luật Tố tụng hành chính năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2025). Tuy nhiên, thực tiễn hiện chưa có cơ chế phân định rõ ràng giữa hai hướng tiếp cận này¹¹.

Thực tiễn đấu giá đất tại thành phố Hà Nội, tỉnh Bắc Giang (nay là thành phố Bắc Ninh) và tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2022 - 2025 cho thấy, khi người trúng đấu giá bỏ cọc, các địa phương chủ yếu áp dụng cơ chế hủy kết quả theo hướng hành chính nhưng chưa có quy trình thống nhất về trình tự, thủ tục, thời điểm phát sinh hiệu lực của quyết định hủy hoặc cơ chế giải quyết tranh chấp phát sinh sau đó. Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP chỉ quy định cơ quan phê duyệt kết quả đấu giá có thẩm quyền quyết định cấm tham gia đấu giá sau khi ban hành quyết định hủy kết quả đấu giá, nhưng không làm rõ bản chất pháp lý của quyết định hủy này. Điều đó cho thấy, pháp luật chỉ tiếp cận việc hủy kết quả trúng đấu giá như hậu quả thủ tục của hành vi vi phạm nghĩa vụ tài chính, mà chưa xây dựng đầy đủ cơ sở lý luận và cơ chế pháp lý tương ứng¹².

Thứ hai, giải quyết hậu quả pháp lý sau khi hủy kết quả trúng đấu giá.

Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 102/2024/NĐ-CP¹³ chủ yếu tập trung vào trình tự tổ chức đấu giá và thẩm quyền công nhận kết quả đấu giá, nhưng chưa thiết lập đầy đủ cơ chế xử lý hậu quả sau khi kết quả trúng đấu giá bị hủy. Pháp luật chỉ quy định các hậu quả trực tiếp như hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá; tịch thu tiền đặt trước; cấm tham gia đấu giá trong thời hạn nhất định theo Điều 3 Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP. Trong khi đó, nhiều vấn đề pháp lý phát sinh sau khi hủy kết quả đấu giá chưa được điều chỉnh đầy đủ, như xử lý chi phí tổ chức đấu giá; hoàn trả chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng; thiệt hại do chậm khai thác quỹ đất; trách nhiệm bồi thường đối với Nhà nước; xử lý chênh lệch giá đất khi tổ chức đấu giá lại; trách nhiệm của tổ chức đấu giá tài sản; quyền, nghĩa vụ của bên thứ ba có liên quan.

Nghiên cứu vụ đấu giá quyền sử dụng đất đối với 154 lô đất tại xóm Ân Hòa 13, xã Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình cuối năm 2025 cho thấy rõ khoảng trống pháp lý này. Phiên đấu giá thu hút gần 1.000 người tham gia với hơn 3.800 bộ hồ sơ, trung bình khoảng 25 bộ hồ sơ cho mỗi lô đất. Nhiều lô đất được trả giá cao gấp 2,5 đến 03 lần giá khởi điểm; cá biệt, có lô đất được trả gần 28 triệu đồng/m2, trong khi giá khởi điểm chỉ khoảng 12 triệu đồng/m2. Sau phiên đấu giá, mặt bằng giá đất khu vực bị đẩy lên bất thường; nhiều giao dịch dân sự và hoạt động môi giới đã lấy giá trúng đấu giá làm căn cứ tham chiếu để xác lập giá chuyển nhượng mới, làm gia tăng nguy cơ hình thành “mặt bằng giá ảo” tại khu vực nông thôn. Đến tháng 5/2026, sau khi hết thời hạn nộp tiền trúng đấu giá, có tới 102/154 lô đất bị “bỏ cọc”, tương đương hơn 66% tổng số lô đất được đấu giá. Trước tình trạng này, chính quyền địa phương buộc phải xây dựng phương án tổ chức đấu giá lại toàn bộ các lô đất bị bỏ cọc¹⁴. Tuy nhiên, pháp luật chưa quy định rõ: chi phí tổ chức đấu giá lại do chủ thể nào chịu; thiệt hại do chậm khai thác quỹ đất được xác định ra sao; trường hợp giá đấu giá lại thấp hơn giá trúng đấu giá trước đó có được xem là thiệt hại ngân sách hay không; trách nhiệm pháp lý của người tham gia trả giá bất thường rồi bỏ cọc được xử lý như thế nào.

1.3. Cấm tham gia đấu giá và kiểm soát lịch sử vi phạm

Điều 3 Nghị quyết số 66.11/2026/NQ- CP quy định trường hợp người trúng đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân vi phạm nghĩa vụ nộp tiền trúng đấu giá dẫn đến bị hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá thì bị cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong thời hạn nhất định. Theo đó, trường hợp không nộp tiền trúng đấu giá sẽ bị cấm tham gia đấu giá từ 02 năm đến 05 năm; trường hợp nộp không đầy đủ tiền trúng đấu giá thì bị cấm từ 06 tháng đến 03 năm. Nghị quyết số 66.11/2026/NQ- CP xác định rõ thẩm quyền áp dụng biện pháp này thuộc về cơ quan phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày ban hành quyết định hủy kết quả trúng đấu giá, cơ quan này phải xem xét và ban hành quyết định cấm tham gia đấu giá đối với chủ thể vi phạm. Đồng thời, quyết định cấm tham gia đấu giá phải được gửi và đăng tải trên Cổng Đấu giá tài sản quốc gia theo khoản 3 Điều 25 và Điều 26 Nghị định số 172/2024/NĐ-CP¹⁵ nhằm bảo đảm khả năng kiểm soát thông tin người vi phạm trên phạm vi toàn quốc. Bên cạnh các quy định này, còn những vấn đề cần tiếp tục làm rõ:

Thứ nhất, tiêu chí xác định thời hạn cấm tham gia đấu giá.

Khoản 2 Điều 70 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định người trúng đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư, nếu vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy, thì tùy tính chất, mức độ vi phạm có thể bị cấm tham gia đấu giá đối với loại tài sản đó từ 06 tháng đến 05 năm. Khoản 3 Điều 70 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 xác định cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả trúng đấu giá là cơ quan quyết định việc cấm tham gia đấu giá. Cơ chế này được cụ thể hóa tại Điều 25 Nghị định số 172/2024/NĐ-CP. Theo đó, trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền trúng đấu giá thì bị cấm tham gia đấu giá đối với loại tài sản đó từ 02 năm đến 05 năm; trường hợp không nộp đầy đủ tiền trúng đấu giá thì bị cấm từ 06 tháng đến 03 năm. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày quyết định hủy quyết định công nhận kết quả đấu giá được ban hành, cơ quan có thẩm quyền quyết định việc cấm; quyết định phải xác định người bị cấm, thời hạn, phạm vi và thời điểm có hiệu lực, đồng thời, người bị áp dụng chế tài có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện tại Tòa án. Tuy nhiên:

(i) Khoản 2 Điều 70 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 sử dụng tiêu chí “tùy theo tính chất, mức độ vi phạm” để xác định thời hạn cấm từ 06 tháng đến 05 năm, nhưng chưa trực tiếp quy định các tiêu chí để lượng hóa mức độ vi phạm. Điều 25 Nghị định số 172/2024/NĐ-CP phân biệt hai trường hợp cơ bản là không nộp tiền và nộp không đầy đủ tiền, nhưng chưa xác định rõ căn cứ lựa chọn mức thời hạn cụ thể trong từng khoảng thời gian. Vì vậy, vẫn có khả năng phát sinh sự khác biệt trong áp dụng giữa các trường hợp có mức độ vi phạm tương đồng, nếu không có tiêu chí thống nhất về tỷ lệ nghĩa vụ chưa thực hiện, thời gian chậm thanh toán, nguyên nhân vi phạm hoặc mức độ ảnh hưởng đến kết quả đấu giá.

(ii) Về mối quan hệ giữa các hậu quả pháp lý phát sinh từ hành vi vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Việc người trúng đấu giá không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính có thể đồng thời dẫn đến: hủy quyết định công nhận kết quả đấu giá; xử lý khoản tiền đặt trước theo pháp luật về đấu giá tài sản; cấm tham gia đấu giá trong thời hạn nhất định. Đây là những hậu quả pháp lý có mục đích và căn cứ áp dụng khác nhau nhưng cùng phát sinh từ một hành vi vi phạm. Do đó, pháp luật cần tiếp tục làm rõ điều kiện phát sinh, trình tự áp dụng và mối quan hệ giữa ba biện pháp này, tránh cách hiểu việc mất tiền đặt trước hoặc hủy kết quả đấu giá đương nhiên đồng nghĩa với việc phải áp dụng chế tài cấm tham gia đấu giá.

Thứ hai, về cơ chế kiểm soát lịch sử vi phạm và ngăn ngừa việc né tránh quyết định cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Khoản 3 Điều 3 Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP quy định quyết định cấm tham gia đấu giá phải được gửi và đăng tải trên Cổng Đấu giá tài sản quốc gia theo Nghị định số 172/2024/NĐ-CP. Đây là bước tiến quan trọng trong công khai thông tin về chủ thể vi phạm. Tuy nhiên, cơ chế này chưa được thiết kế theo hướng quản trị thị trường hiện đại. Pháp luật chưa thiết lập cơ chế liên thông dữ liệu giữa Cổng Đấu giá tài sản quốc gia với cơ sở dữ liệu đất đai, đăng ký doanh nghiệp, thuế, tín dụng và đăng ký đầu tư. Điều này làm cho cơ quan, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản gặp khó khăn trong kiểm tra lịch sử vi phạm, năng lực tài chính cũng như mối liên hệ giữa các pháp nhân tham gia đấu giá. Bên cạnh đó, cơ chế kiểm soát hiện nay chủ yếu áp dụng đối với “người trúng đấu giá” theo nghĩa hình thức mà chưa có cơ chế nhận diện “chủ sở hữu hưởng lợi thực sự” đứng sau pháp nhân tham gia đấu giá. Vì vậy, nhiều chủ thể có thể sử dụng công ty liên kết, pháp nhân trung gian hoặc doanh nghiệp mới thành lập để tiếp tục tham gia đấu giá dù trước đó đã bị cấm. Thực tiễn tại thành phố Hà Nội, tỉnh Bắc Giang (nay là thành phố Bắc Ninh) và tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2022 - 2025 cho thấy, nhiều doanh nghiệp sau khi bỏ cọc đã thay đổi tên pháp nhân, chuyển nhượng cổ phần hoặc thành lập doanh nghiệp mới để tiếp tục tham gia đấu giá quyền sử dụng đất¹⁶. Tuy nhiên, pháp luật chưa có cơ chế xác định mối liên hệ sở hữu hoặc trách nhiệm liên đới giữa các pháp nhân này. Việc công khai thông tin về chủ thể bị cấm tham gia đấu giá chưa thực sự trở thành công cụ kiểm soát hiệu quả. Mặc dù, các quyết định này được đăng tải trên Cổng Đấu giá tài sản quốc gia, nhưng pháp luật chưa quy định trách nhiệm kiểm tra bắt buộc của tổ chức đấu giá; chưa thiết lập cơ chế từ chối hồ sơ tự động, cơ chế cảnh báo liên thông hoặc hậu quả pháp lý đối với trường hợp tổ chức đấu giá vẫn cho phép chủ thể bị cấm tham gia đấu giá. Vì vậy, hiệu quả thực tế của cơ chế này còn hạn chế¹⁷.

2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về xử lý vi phạm nghĩa vụ tài chính trong đấu giá quyền sử dụng đất

Từ những bất cập trong quy định pháp luật về xử lý trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng vi phạm nghĩa vụ tài chính, việc hoàn thiện pháp luật cần được thực hiện theo hướng bảo đảm tính thống nhất giữa pháp luật đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản, đồng thời, xác định rõ căn cứ áp dụng, thẩm quyền và hậu quả pháp lý của từng biện pháp xử lý. Các quy định cần vừa bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính của người trúng đấu giá, vừa phân hóa trách nhiệm theo tính chất, mức độ vi phạm, hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá để thao túng giá đất hoặc né tránh chế tài. Theo đó, cần tập trung hoàn thiện các quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính, hủy kết quả trúng đấu giá và kiểm soát việc tham gia đấu giá trong tương lai.

Thứ nhất, hoàn thiện quy định về tiền đặt trước và biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính trong đấu giá quyền sử dụng đất.

Đối với tiền đặt trước, cần sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 theo hướng quy định rõ các tiêu chí xác định mức tiền đặt trước trong giới hạn luật định, phù hợp với giá trị tài sản, mục đích sử dụng đất và mức độ rủi ro của cuộc đấu giá. Việc xác định mức tiền đặt trước phải được thực hiện trước phiên đấu giá và công khai trong hồ sơ đấu giá, không đặt ra cơ chế yêu cầu bổ sung tiền bảo đảm sau khi người tham gia đã trả giá. Đối với những cuộc đấu giá có nguy cơ phát sinh hành vi trả giá thiếu thiện chí, cần nghiên cứu bổ sung các biện pháp kiểm soát phù hợp trong khuôn khổ pháp luật, như yêu cầu cung cấp thông tin chứng minh năng lực tài chính theo tiêu chí được công bố trước, bảo đảm không tạo rào cản tham gia đấu giá thiếu căn cứ.

Thứ hai, hoàn thiện trình tự hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất và xử lý hậu quả pháp lý sau khi hủy.

Cần sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 9 Điều 55 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP theo hướng quy định rõ trách nhiệm của cơ quan thuế trong xác nhận tình trạng thực hiện nghĩa vụ tài chính; trách nhiệm của cơ quan có chức năng quản lý đất đai trong kiểm tra hồ sơ, tham mưu; thẩm quyền của Ủy ban nhân dân có thẩm quyền trong ban hành quyết định hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá. Trước khi trình ban hành quyết định hủy, cần bảo đảm người trúng đấu giá được thông báo về tình trạng vi phạm và có cơ hội cung cấp tài liệu giải trình về việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc căn cứ pháp lý liên quan, nhưng không làm thay đổi thời hạn thực hiện nghĩa vụ đã được pháp luật quy định.

Đồng thời, cần quy định rõ hậu quả của việc hủy, gồm xử lý tiền đặt cọc theo quy định pháp luật; hoàn trả khoản tiền người trúng đấu giá đã nộp vượt quá tiền đặt cọc; xác định trách nhiệm thanh toán chi phí tổ chức đấu giá lại theo quy định pháp luật và hợp đồng dịch vụ đấu giá; công khai tình trạng pháp lý của khu đất để tổ chức đấu giá lại. Không nên mặc nhiên quy định người trúng đấu giá phải bồi thường mọi thiệt hại phát sinh. Trường hợp cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân có yêu cầu bồi thường thì phải chứng minh thiệt hại thực tế, trực tiếp, hành vi vi phạm và mối quan hệ nhân quả theo quy định pháp luật có liên quan; nếu các bên không thống nhất về nghĩa vụ hoặc mức bồi thường thì tranh chấp được giải quyết theo trình tự tố tụng do luật định và tại Tòa án có thẩm quyền. Cách quy định này nhằm phân định rõ thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính về đất đai với việc giải quyết tranh chấp bồi thường thiệt hại, qua đó, bảo đảm tính minh bạch, khả thi và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên.

Thứ ba, hoàn thiện tiêu chí xác định thời hạn cấm tham gia đấu giá và cơ chế kiểm soát việc né tránh quyết định cấm.

Cần sửa đổi khoản 2 Điều 70 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 và Điều 25 Nghị định số 172/2024/NĐ-CP theo hướng lượng hóa tiêu chí xác định thời hạn cấm, gồm tỷ lệ nghĩa vụ chưa thanh toán, thời gian vi phạm, nguyên nhân và mức độ lỗi; trường hợp cố ý không thanh toán hoặc lợi dụng đấu giá để đẩy giá thì áp dụng mức cấm cao hơn. Việc đánh giá nguyên nhân vi phạm cần dựa trên tài liệu, chứng cứ có liên quan và căn cứ pháp luật áp dụng, nhằm phân biệt hành vi cố ý không thực hiện nghĩa vụ với trường hợp có nguyên nhân khách quan được pháp luật công nhận. Thời hạn cấm phải tương xứng với tính chất, mức độ vi phạm trong giới hạn luật định, bảo đảm hiệu quả răn đe, tính minh bạch và cạnh tranh trong đấu giá quyền sử dụng đất. Đồng thời, bổ sung cơ chế chống né tránh lệnh cấm thông qua pháp nhân khác khi có căn cứ xác định sự chi phối hoặc chủ sở hữu hưởng lợi thực sự. Bổ sung vào Điều 38 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 theo hướng: “Tổ chức hành nghề đấu giá tài sản có trách nhiệm kiểm tra tình trạng bị cấm tham gia đấu giá của người đăng ký trên Cổng Đấu giá tài sản quốc gia trước khi xác nhận hồ sơ tham gia đấu giá hợp lệ. Trường hợp phát hiện người đăng ký thuộc đối tượng đang bị cấm tham gia đấu giá đối với loại tài sản tương ứng, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản từ chối hồ sơ và thông báo bằng văn bản, nêu rõ căn cứ từ chối. Trường hợp phát hiện dấu hiệu sử dụng pháp nhân khác để né tránh quyết định cấm tham gia đấu giá, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản chuyển thông tin, tài liệu liên quan cho cơ quan có thẩm quyền để xác minh, xử lý theo quy định của pháp luật”.

Kết luận

Pháp luật Việt Nam đã từng bước hình thành cơ chế xử lý đối với trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng vi phạm nghĩa vụ tài chính và các hành vi thao túng đấu giá đất. Tuy nhiên, nghiên cứu cho thấy, hệ thống pháp luật tồn tại nhiều khoảng trống và bất cập liên quan đến tiền đặt trước, hủy kết quả đấu giá, cơ chế cấm tham gia đấu giá trong tương lai, xử lý pháp nhân trung gian, cũng như trách nhiệm hành chính và hình sự đối với hành vi thao túng thị trường đấu giá quyền sử dụng đất. Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng có tính liên thông cao với thị trường tài chính và tín dụng, việc hoàn thiện pháp luật theo hướng tăng cường tính minh bạch, nâng cao hiệu quả phòng ngừa và bảo đảm khả năng kiểm soát hành vi đầu cơ, thao túng giá đất là yêu cầu cấp thiết nhằm bảo đảm sự ổn định, an toàn và phát triển bền vững của thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay.

TS. Trần Lê Đăng Phương

Trường Đại học An Giang, Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh

ThS. Nguyễn Phan Quốc Kiệt & ThS. Nguyễn Thành Phương

Trường Đại học Nam Cần Thơ

[1].Thanh Xuân (2022), Bắc Giang tổ chức 161 cuộc đấu giá quyền sử dụng đất ở trong hai năm 2020- 2021, https://vneconomy.vn/bac-giang-to-chuc-161-cuoc-dau-gia-quyen-su-dung-dat-o-trong-hai-nam-2020-2021.htm, truy cập ngày 23/9/2026.

[2]. Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP 06/01/2026 của Chính phủ quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai.

[3]. Luật Đấu giá tài sản năm 2016, được sửa đổi, bổ sung bởi Luật Giá năm 2023; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản năm 2024; Luật Phục hồi, phá sản năm 2025 (sau đây gọi là Luật Đấu giá tài sản năm 2016).

[4]. Điểm b khoản 1a Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016.

[5]. Thân Văn Tài (2024), Xử lý trường hợp người trúng đấu giá tài sản không thanh toán tiền mua tài sản đấu giá, Tạp chí Khoa học Pháp lý Việt Nam, số 06(178)/2024.

[6]. OECD (2025), OECD Guidelines for Fighting Bid Rigging in Public Procurement (2025 Update), mục 2.2, https://doi.org/10.1787/cbe05a56-en.

[7]. World bank (2016), Report on the observance of standards and codes insolvency and creditor/debtor regimes, https://openknowledge.worldbank.org/server/api/core/bitstreams/589e032e-9dc3-51b6-902c-f602a13b9913/content, truy cập ngày 23/9/2026.

[8]. Hồng Quân (2021), Tân Hoàng Minh đặt cọc hơn 588 tỷ đồng vào lô đất tỷ USD vừa trúng đấu giá tại Thủ Thiêm, https://vietnammoi.vn/tan-hoang-minh-dat-coc-hon-588-ty-dong-vao-lo-dat-ty-usd-vua- trung-dau-gia-tai-thu-thiem-20211212172633732.htm, truy cập ngày 23/9/2026.

[9]. Thân Văn Tài (2024), tlđd.

[10]. Huyền Anh (2022), Siết tín dụng, dòng tiền của nhiều doanh nghiệp bất động sản có thể “chết” sau 6 tháng, https://danviet.vn/siet-tin-dung-dong-tien-cua-nhieu-doanh-nghiep-bat-dong-san-co-the-chet-sau-6-thang-20220517075145994-d1019585.html, truy cập ngày 23/9/2026.

[11]. Minh Trung (2022), Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất bị hủy: Căn cứ pháp lý, hệ lụy và những khuyến cáo, https://phaply.net.vn/ket-qua-dau-gia-qsd-dat-bi-huy-can-cu-phap-ly-he-luy-va-nhung-khuyen-cao-a255742.html, truy cập ngày 23/9/2026.

[12]. Minh Vân (2025), Hạn chế tình trạng bỏ cọc khi đấu giá đất, https://nhandan.vn/han-che-tinh-trang-bo-coc-khi-dau-gia-dat-post861489.html, truy cập ngày 23/9/2026.

[13]. Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15/8/2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

[14]. Phan Thiên (2025), Bỏ cọc hàng loạt sau “sốt” đấu giá đất vùng quê, https://cafebiz.vn/bo-coc-hang-loat-sau-sot-dau-gia-dat-vung-que-176260518141211634.chn, truy cập ngày 23/9/2026.

[15]. Nghị định số 172/2024/NĐ-CP ngày 27/12/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 37/2024/QH15.

[16]. Lê Sơn (2022), Vụ “bỏ cọc” đấu giá đất ở Thủ Thiêm: Nhìn từ góc độ pháp lý và giải pháp đặt ra, https://tphcm.chinhphu.vn/vu-bo-coc-dau-gia-dat-o-thu-thiem-nhin-tu-goc-do-phap-ly-va-giai-phap-dat-ra-101220114105758597.htm, truy cập ngày 23/9/2026.

[17]. Trần Thanh Cường (2024), Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản, Tạp chí Nghề luật, (11).

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Hồng Quân (2021), Tân Hoàng Minh đặt cọc hơn 588 tỷ đồng vào lô đất tỷ USD vừa trúng đấu giá tại Thủ Thiêm, https://vietnammoi.vn/tan-hoang-minh-dat-coc-hon-588-ty-dong-vao-lo-dat-ty-usd-vua-trung-dau-gia-tai-thu-thiem-20211212172633732.htm, truy cập ngày 23/9/2026.

2. Huyền Anh (2022), Siết tín dụng, dòng tiền của nhiều doanh nghiệp bất động sản có thể “chết” sau 6 tháng, https://danviet.vn/siet-tin-dung-dong-tien-cua-nhieu-doanh-nghiep-bat-dong-san-co-the-chet-sau-6-thang-20220517075145994-d1019585.html, truy cập ngày 23/9/2026.

3. Minh Trung (2022), Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất bị hủy: Căn cứ pháp lý, hệ lụy và những khuyến cáo, https://phap-ly.net.vn/ket-qua-dau-gia-qsd-dat-bi-huy-can-cu-phap-ly-he-luy-va-nhung-khuyen-cao-a255742.html, truy cập ngày 23/9/2026.

4. Minh Vân (2025), Hạn chế tình trạng bỏ cọc khi đấu giá đất, https://nhandan.vn/ han-che-tinh-trang-bo-coc-khi-dau-gia-dat-post861489.html, truy cập ngày 23/9/2026.

5. OECD (2025), OECD Guidelines for Fighting Bid Rigging in Public Procurement (2025 Update), https://doi.org/10.1787/cbe05a56-en.

6. Phan Thiên (2025), Bỏ cọc hàng loạt sau “sốt” đấu giá đất vùng quê, https://cafebiz.vn/bo-coc-hang-loat-sau-sot-dau-gia-dat-vung-que-176260518141211634.chn, truy cập ngày 23/9/2026.

7. Thân Văn Tài (2024), Xử lý trường hợp người trúng đấu giá tài sản không thanh toán tiền mua tài sản đấu giá, Tạp chí Khoa học Pháp lý Việt Nam, số 06(178)/2024.

8. Thanh Xuân (2022), Bắc Giang tổ chức 161 cuộc đấu giá quyền sử dụng đất ở trong hai năm 2020-2021, https://vnecono-my.vn/bac-giang-to-chuc-161-cuoc-dau-gia-quyen-su-dung-dat-o-trong-hai-nam-2020-2021.htm, truy cập ngày 23/9/2026.

9. Trần Thanh Cường (2024), Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản, Tạp chí Nghề luật, (11).

10. World Bank (2016), Report on the Observance of Standards and Codes: Insolvency and Creditor/Debtor Regimes, https://openknowledge.world-bank.org/server/api/core/bitstreams/589e032e-9dc3-51b6-902c-f602a13b9913/con-tent, truy cập ngày 23/9/2026.

(Nguồn: Tạp chí Dân chủ và Pháp luật Kỳ 1 (462) - tháng 10/2026)