Xử lý hành vi không thực hiện nghĩa vụ tài chính sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử của Tòa án

Từ khóa: đấu giá tài sản; quyền sử dụng đất; bỏ cọc; nghĩa vụ tài chính; Tòa án.

Nhận bài: 15/9/2026 Hoàn thành biên tập: 06/10/2026 Duyệt đăng: 12/10/2026

Handling the failure to fulfill financial obligations following a successful bid for land use right: A judicial perspective

Abstract: The situation where a successful bidder for land use rights fails to fulfill their financial obligations-commonly referred to as “forfeiting the deposit”-is currently addressed primarily by increasing the required deposit amount and imposing bans on participation in auctions. Drawing on the practical experience of resolving such disputes in court, this study analyzes the legal nature of the deposit; the criteria for distinguishing between civil and administrative disputes; the grounds for annulling decisions that recognize auction results; the necessity for judicial oversight regarding bans on auction participation; and the financial liabilities of the involved parties. Based on an assessment of the draft Law on Auction of Assets (draft Law), this study proposes measures to improve both the draft Law and its detailed implementing regulations, ensuring that sanctions are applied consistently and remain subject to judicial review.

Keywords: Auction of assets; land use rights; forfeiture of deposit; financial obligations; Court.

Article received: 15/9/2026 Editing completed: 06/10/2026 Approved for publication: 12/10/2026

Đặt vấn đề

Đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những phương thức quan trọng để Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo cơ chế công khai, cạnh tranh và tạo nguồn thu cho ngân sách. Tuy nhiên, thực tiễn thời gian qua cho thấy, hiện tượng người tham gia đấu giá trả giá rất cao, trúng đấu giá nhưng không nộp hoặc nộp không đủ tiền, chấp nhận mất khoản tiền đặt trước diễn ra khá phổ biến. Điển hình, tại phiên đấu giá 04 lô đất ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm ngày 10/12/2021, tổng giá trúng là 37.346 tỷ đồng, gấp hơn 07 lần giá khởi điểm, riêng lô 3-12 được trả tới 24.500 tỷ đồng, sau đó, các doanh nghiệp trúng đấu giá lần lượt bỏ cọc, gây thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước[1]. Đối với đất ở, tại quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội (trước khi thực hiện sắp xếp đơn vị hành chính), 04 người trúng đấu giá đã bỏ cọc, chấp nhận mất 800 triệu đồng; tại huyện Mê Linh (trước khi thực hiện sắp xếp đơn vị hành chính), có trường hợp người tham gia trả giá cao gấp 02 - 03 lần giá khởi điểm nhưng không thực hiện nghĩa vụ tài chính khi đến hạn[2]. Những trường hợp này cho thấy nguy cơ cơ chế đấu giá bị lợi dụng để đẩy giá lên cao và đặt ra yêu cầu hoàn thiện pháp luật nhằm bảo đảm tính nghiêm túc, minh bạch và hiệu quả của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất.

Trước thực trạng đó, các giải pháp pháp lý được ban hành thời gian qua chủ yếu theo hướng tăng nặng chế tài đối với người trúng đấu giá vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Luật số 37/2024/QH15 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản bổ sung chế tài cấm tham gia đấu giá đối với một số trường hợp người trúng đấu giá vi phạm nghĩa vụ thanh toán[3]. Tiếp đó, Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP[4] nâng mức tiền đặt trước trong đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân lên tối thiểu 10% và tối đa 50% giá khởi điểm, đồng thời, quy định cấm tham gia đấu giá từ 02 năm đến 05 năm đối với người không nộp tiền và từ 06 tháng đến 03 năm đối với người nộp tiền không đầy đủ[5]. Dự thảo Luật tiếp tục luật hóa các nội dung này; một số nghiên cứu đề xuất xem xét trách nhiệm dân sự, hình sự ngoài việc tịch thu tiền đặt trước[6].

Việc tăng cường chế tài góp phần nâng cao trách nhiệm của người tham gia đấu giá, nhưng đồng thời đặt ra yêu cầu bảo đảm tính hợp pháp của các quyết định xử lý và giải quyết tranh chấp phát sinh. Thực tiễn xét xử các vụ án hành chính liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất cho thấy, còn những cách hiểu và áp dụng pháp luật khác nhau, dẫn đến các phán quyết khác nhau đối với những vụ việc có tình tiết tương tự[7]. Nghiên cứu phân tích trường hợp người trúng đấu giá đã được công nhận kết quả nhưng không nộp hoặc nộp không đủ tiền, dẫn đến quyết định công nhận bị hủy; làm rõ một số vấn đề pháp lý phát sinh trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án. Trên cơ sở đó, đánh giá những quy định có liên quan trong dự thảo Luật và đề xuất một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng trong thực tiễn.

1. Nhận diện hành vi không thực hiện nghĩa vụ tài chính sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất

Để xác định những vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp và đánh giá các chế tài hiện hành cần xác định hành vi vi phạm, thời điểm phát sinh và các quy định pháp luật điều chỉnh. Việc nhận diện đúng hành vi là cơ sở để xác định căn cứ pháp lý áp dụng, quan hệ pháp luật tranh chấp và phạm vi xem xét của Tòa án.

1.1. Các nhóm hành vi thường được gọi là “bỏ cọc” và phạm vi nghiên cứu

“Bỏ cọc” là cách gọi thông dụng, không phải thuật ngữ pháp lý dùng để chỉ hành vi vi phạm thống nhất. Trên thực tế, thuật ngữ này được sử dụng cho các hành vi xảy ra ở những giai đoạn khác nhau của quá trình đấu giá, với căn cứ và hậu quả pháp lý không giống nhau. Có thể phân thành ba nhóm sau:

Thứ nhất, các hành vi vi phạm xảy ra trong quá trình đấu giá, như rút lại giá đã trả hoặc từ chối ký biên bản đấu giá, ký văn bản xác nhận kết quả đấu giá trong trường hợp pháp luật quy định. Việc xử lý tiền đặt trước và các hậu quả pháp lý liên quan phải căn cứ vào pháp luật đấu giá tài sản và các quy định có liên quan.

Thứ hai, trường hợp người trúng đấu giá đã được công nhận kết quả nhưng không nộp hoặc nộp không đầy đủ tiền trúng đấu giá theo thời hạn, yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền, dẫn đến việc áp dụng các biện pháp xử lý theo quy định pháp luật, trong đó có thể hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá.

Thứ ba, trường hợp hành vi trả giá nhưng không thực hiện nghĩa vụ tài chính có liên quan đến hành vi thông đồng, móc nối, dìm giá hoặc nâng giá nhằm trục lợi. Tùy tính chất, mức độ và căn cứ pháp luật áp dụng, hành vi có thể làm phát sinh trách nhiệm hành chính, dân sự hoặc hình sự.

Nghiên cứu tập trung nhóm hành vi thứ hai, trường hợp người trúng đấu giá không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính sau khi kết quả trúng đấu giá được công nhận. Ở giai đoạn này, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính được điều chỉnh bởi các quy định có liên quan của pháp luật về đất đai, quản lý thuế và đấu giá tài sản. Khi phát sinh tranh chấp, Tòa án xem xét tính hợp pháp của quyết định hành chính liên quan đến việc hủy kết quả trúng đấu giá, đồng thời, giải quyết các vấn đề về tiền đặt trước và hậu quả tài sản trong phạm vi thẩm quyền, yêu cầu khởi kiện và quy định pháp luật áp dụng.

1.2. Phân biệt vi phạm do lỗi của người trúng đấu giá với trường hợp có nguyên nhân khách quan

Việc người trúng đấu giá không thực hiện nghĩa vụ tài chính không phải trong mọi trường hợp đều xuất phát từ ý chí trục lợi hoặc lỗi chủ quan của người đó. Nguyên nhân có thể liên quan đến thông tin về thửa đất không chính xác, tình trạng chồng lấn về ranh giới, thay đổi quy hoạch có ảnh hưởng đến việc sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền chậm thực hiện nhiệm vụ hoặc các sự kiện bất khả kháng. Vì vậy, việc xác định hậu quả pháp lý không nên chỉ dựa vào tình tiết người trúng đấu giá không nộp hoặc nộp không đầy đủ tiền, mà cần xem xét các điều kiện áp dụng chế tài theo quy định pháp luật tương ứng. Đối với từng vụ việc, cần làm rõ nguyên nhân không thực hiện nghĩa vụ, hành vi và lỗi của các bên có liên quan, nghĩa vụ mà mỗi bên phải thực hiện, cũng như mối quan hệ giữa các tình tiết này với quyết định xử lý được ban hành.

Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cần xem xét các căn cứ pháp lý và chứng cứ có liên quan để đánh giá tính hợp pháp của quyết định hành chính bị khởi kiện, trong đó có căn cứ, trình tự và thẩm quyền ban hành quyết định hủy kết quả trúng đấu giá. Việc xem xét nguyên nhân khách quan và lỗi của các bên phải gắn với quy định pháp luật điều chỉnh từng trường hợp, tránh mặc nhiên coi mọi trường hợp không nộp tiền đều có cùng bản chất và phải chịu hậu quả pháp lý như nhau.

2. Những vấn đề đặt ra khi Tòa án giải quyết tranh chấp phát sinh từ việc người trúng đấu giá không thực hiện nghĩa vụ tài chính

Xử lý trường hợp người trúng đấu giá không thực hiện nghĩa vụ tài chính chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật thuộc các lĩnh vực khác nhau. Vì vậy, khi phát sinh khởi kiện, Tòa án có thể gặp khó khăn trong xác định quan hệ pháp luật tranh chấp và pháp luật áp dụng do có sự giao thoa giữa pháp luật về đấu giá tài sản, đất đai, dân sự và tố tụng. Những vấn đề cần xem xét gồm: bản chất pháp lý của khoản tiền đặt trước bị giữ lại; việc phân định thủ tục tố tụng hành chính và dân sự; căn cứ pháp luật để hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá; tính hợp pháp của quyết định cấm tham gia đấu giá; trách nhiệm tài sản của các bên.

2.1. Xác định bản chất pháp lý của khoản tiền đặt trước bị giữ lại

Luật Đấu giá tài sản năm 2016[8] điều chỉnh trình tự, thủ tục đấu giá và việc nộp, quản lý, xử lý tiền đặt trước. Sau khi kết quả trúng đấu giá được công nhận, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai được điều chỉnh bởi pháp luật đất đai và các quy định pháp luật có liên quan. Theo pháp luật đất đai hiện hành, kể từ thời điểm công bố kết quả trúng đấu giá, tiền đặt trước và tiền lãi (nếu có) được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất[9]. Nghiên cứu về đấu giá quyền sử dụng đất cho thấy, tiền đặt trước và tiền ký quỹ[10] là những khoản tiền có cơ sở pháp lý và cơ chế quản lý khác nhau, dẫn đến khả năng thiếu thống nhất trong thủ tục nộp, hoàn trả và khấu trừ. Như vậy, cùng khoản tiền có thể chuyển đổi trạng thái pháp lý và chịu sự điều chỉnh của các quy định thuộc nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau. Vấn đề đặt ra, xác định khoản tiền đặt cọc có thuộc phạm vi điều chỉnh của Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 không. Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng; trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trong khi đó, nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất phát sinh từ quan hệ quản lý đất đai và nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, được xác định theo thông báo của cơ quan thuế. Khoản tiền bảo đảm trong trường hợp này được hình thành và xử lý theo quy định pháp luật, thay vì dựa trên thỏa thuận tự do giữa các bên. Vì vậy, cần làm rõ đây có phải là biện pháp bảo đảm đặc thù do pháp luật về đấu giá tài sản và pháp luật đất đai thiết lập không; nếu có, Bộ luật Dân sự năm 2015 cần xác định cụ thể phạm vi và nguyên tắc áp dụng.

Việc nhận diện bản chất pháp lý của khoản tiền bị giữ lại có ý nghĩa trực tiếp đối với việc xác định quan hệ tranh chấp và pháp luật áp dụng. Nếu khoản tiền được xem xét theo chế định đặt cọc của Bộ luật Dân sự năm 2015, yêu cầu hoàn trả tiền có thể được xác định là yêu cầu giải quyết tranh chấp dân sự, tùy thuộc chủ thể và quan hệ pháp luật cụ thể. Ngược lại, nếu việc xử lý khoản tiền là hệ quả pháp lý của quyết định hành chính về hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá, tính hợp pháp của quyết định hành chính đó có thể trở thành đối tượng xem xét trong vụ án hành chính. Khi pháp luật chưa xác định rõ mối quan hệ giữa các quy định điều chỉnh khoản tiền này, việc nhận diện quan hệ pháp luật tranh chấp có thể thiếu thống nhất, ảnh hưởng đến thủ tục tố tụng và kết quả giải quyết vụ án.

Bên cạnh đó, việc lúng túng trong xác định căn cứ pháp lý còn thể hiện ở hoạt động của cơ quan hành chính. Trong vụ việc tại Quyết định giám đốc thẩm số 22/2024/HC-GĐT ngày 08/7/2024 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (Quyết định giám đốc thẩm số 22/2024/HC-GĐT[11], Ủy ban nhân dân cấp huyện (trước khi thực hiện sắp xếp đơn vị hành chính) ban đầu ban hành các quyết định hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá và quyết định nộp 1.926.000.000 đồng tiền đặt trước vào ngân sách nhà nước, viện dẫn các điều 328 và 424 Bộ luật Dân sự năm 2015. Sau khi bị khởi kiện, cơ quan này thu hồi, hủy toàn bộ 84 quyết định do viện dẫn Bộ luật Dân sự năm 2015 chưa phù hợp. Tương tự, tại Bản án số 45/2018/DS-PT ngày 19/6/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang[12] (nay là thành phố Bắc Ninh), Tòa án cấp sơ thẩm buộc hoàn trả 300 triệu đồng cho người trúng đấu giá không thanh toán đúng hạn, trong khi Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án, buộc sung công quỹ khoản tiền này chủ yếu dựa trên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Mặc dù, vụ việc thứ hai liên quan đến đấu giá tài sản thi hành án theo pháp luật trước đây, nhưng sự khác biệt trong cách giải quyết trên cho thấy, việc xác định bản chất pháp lý và căn cứ xử lý khoản tiền đã nộp có ý nghĩa quyết định đối với kết quả giải quyết tranh chấp.

2.2. Phân định tranh chấp hành chính và tranh chấp dân sự

Việc xác định bản chất pháp lý của khoản tiền đặt trước có liên quan trực tiếp đến lựa chọn thủ tục tố tụng. Trường hợp người trúng đấu giá yêu cầu hủy quyết định hủy công nhận kết quả trúng đấu giá hoặc quyết định cấm tham gia đấu giá vì cho rằng các quyết định này trái pháp luật, thì vấn đề trọng tâm là tính hợp pháp của quyết định hành chính bị khởi kiện. Trong khi đó, yêu cầu hoàn trả tiền hoặc bồi thường thiệt hại đối với tổ chức hành nghề đấu giá, tổ chức phát triển quỹ đất hoặc chủ thể có liên quan có thể thuộc quan hệ pháp luật dân sự, tùy thuộc vào căn cứ phát sinh nghĩa vụ và nội dung yêu cầu khởi kiện.

Việc xác định thẩm quyền giải quyết trở nên phức tạp khi người khởi kiện đồng thời yêu cầu hủy quyết định hành chính, hoàn trả tiền và bồi thường thiệt hại. Nếu các yêu cầu không được giải quyết đồng bộ, tranh chấp có thể bị tách thành nhiều vụ án, làm kéo dài thời gian giải quyết và phát sinh nguy cơ có những phán quyết không thống nhất. Trên thực tiễn, trong lĩnh vực đấu giá tài sản để thi hành án, việc xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp về kết quả bán đấu giá và quyền khởi kiện cũng từng được hiểu khác nhau[13].

Trong vụ việc tại Quyết định giám đốc thẩm số 22/2024/HC-GĐT, người trúng đấu giá từng khởi kiện vụ án dân sự, yêu cầu Ban Quản lý dự án và Phát triển quỹ đất bồi thường hơn 14,7 tỷ đồng và yêu cầu cơ quan thuế thu tiền. Tòa án cấp huyện xác định yêu cầu có liên quan đến hành vi hành chính nên chuyển hồ sơ đến Tòa án cấp tỉnh. Sau đó, người khởi kiện bổ sung yêu cầu đối với cơ quan thuế, Kho bạc Nhà nước và ngân hàng thương mại, nhưng rút các yêu cầu tại phiên tòa sơ thẩm. Vụ việc cho thấy, việc xác định quan hệ pháp luật tranh chấp có thể dẫn đến quá trình thụ lý, giải quyết bằng các thủ tục tố tụng khác nhau.

2.3. Căn cứ pháp luật để xem xét tính hợp pháp của quyết định hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá

Khi tranh chấp được xác định là vụ án hành chính, cần xác định căn cứ pháp luật để xem xét tính hợp pháp của quyết định hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá. Trong thực tiễn, có hai cách tiếp cận: (i) chỉ áp dụng các trường hợp hủy kết quả được quy định trong Luật Đấu giá tài sản năm 2016; hoặc (ii) áp dụng đồng thời pháp luật về đấu giá tài sản và pháp luật đất đai. Sự khác biệt này được thể hiện trong vụ việc tại Quyết định giám đốc thẩm số 22/2024/HC-GĐT. Cụ thể, Bản án hành chính sơ thẩm số 12/2022/HC-ST ngày 24/6/2022 của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp[14] bác yêu cầu hủy 28 quyết định hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá; trong khi đó, Bản án hành chính phúc thẩm số 859/2022/HC-PT ngày 25/10/2022 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh[15] hủy các quyết định này, với lập luận chỉ áp dụng Điều 72 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 và không có căn cứ hủy kết quả trúng đấu giá do chậm nộp tiền. Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã hủy bản án phúc thẩm, giữ nguyên bản án sơ thẩm và xác định theo khoản 2 Điều 117 Luật Đất đai năm 2013, việc đấu giá quyền sử dụng đất phải tuân thủ cả pháp luật đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản. Trong đó, điểm d khoản 5 Điều 68 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP[16] và khoản 3 Điều 13 Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP[17] là những căn cứ cần được xem xét. Việc Tòa án cấp phúc thẩm chỉ áp dụng Điều 72 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 (trước khi được sửa đổi, bổ sung năm 2024) mà không xem xét các quy định của pháp luật đất đai là không đúng[18].

Từ góc độ xét xử, quyết định giám đốc thẩm này cho thấy: (i) việc xem xét tính hợp pháp của quyết định hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất phải đặt trong mối quan hệ giữa pháp luật về đấu giá tài sản và pháp luật đất đai, không thể chỉ căn cứ vào các quy định chung về hủy kết quả đấu giá; (ii) các tình tiết liên quan đến việc xác định nghĩa vụ và thông báo hậu quả vi phạm có ý nghĩa trong quá trình đánh giá tính hợp pháp của quyết định hành chính. Trong vụ việc này, quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quy định thời hạn nộp tiền là 30 ngày; cơ quan có thẩm quyền nhiều lần lập biên bản làm việc, thông báo hậu quả của việc không thực hiện nghĩa vụ, gồm hủy kết quả và xử lý tiền đặt trước, đồng thời, đã gia hạn thêm 30 ngày[19]. Những tình tiết này cho thấy, cần quan tâm đến việc thông báo nghĩa vụ, thời hạn thực hiện và hậu quả pháp lý của hành vi vi phạm khi xây dựng quy định về trình tự xử lý.

2.4. Kiểm soát tư pháp đối với quyết định cấm tham gia đấu giá

Bên cạnh việc hủy kết quả trúng đấu giá và xử lý khoản tiền đặt trước, người trúng đấu giá vi phạm nghĩa vụ tài chính có thể bị cấm tham gia đấu giá. Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP, quy định các trường hợp và thời hạn cấm tham gia đấu giá đối với người không nộp hoặc nộp không đầy đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân. Các nội dung này được đặt ra trong quá trình xây dựng dự thảo Luật. Tuy nhiên, việc áp dụng chế tài cần đi kèm các quy định đủ rõ về căn cứ, trình tự, thủ tục và cơ chế kiểm soát tính hợp pháp của quyết định cấm tham gia đấu giá. Đặc biệt, phạm vi áp dụng và thời hạn cấm theo quy định của Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP có sự khác biệt so với khoản 2 Điều 70 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 về cấm tham gia đấu giá đối với một số trường hợp, trong đó có đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và quyền khai thác khoáng sản, với thời hạn cấm từ 06 tháng đến 05 năm. Bên cạnh đó, cần được quy định cụ thể hơn về xác định lỗi và bảo đảm quyền giải trình trước khi ban hành quyết định cấm tham gia đấu giá.

Do chế tài cấm tham gia đấu giá hạn chế khả năng tham gia các cuộc đấu giá trong khoảng thời gian nhất định, vì vậy, khi phát sinh khởi kiện, Tòa án cần xem xét thẩm quyền, căn cứ pháp lý, trình tự, thủ tục ban hành quyết định cấm tham gia đấu giá; đồng thời, đánh giá các tình tiết liên quan đến hành vi vi phạm và việc xác định thời hạn cấm. Khó khăn đặt ra là thiếu tiêu chí cụ thể để đánh giá tính chất, mức độ vi phạm và lựa chọn thời hạn cấm tương ứng. Nếu pháp luật chỉ quy định khung thời hạn rộng, mà không xác định các yếu tố cần xem xét, việc 16 kiểm tra tính hợp pháp của quyết định cấm tham gia đấu giá có thể gặp khó khăn trong thực tiễn áp dụng. Tòa án phải thực hiện việc kiểm tra trong phạm vi thẩm quyền theo pháp luật tố tụng, không thay thế cơ quan có thẩm quyền lựa chọn một thời hạn cấm khác khi không có căn cứ pháp luật cho phép; trong khi, việc hủy quyết định để cơ quan có thẩm quyền xem xét, ban hành lại có thể kéo dài quá trình giải quyết tranh chấp.

Trong thực tiễn, việc xác định hành vi vi phạm còn phụ thuộc vào cách xác định thời hạn và phạm vi nghĩa vụ tài chính. Thời hạn nộp tiền sử dụng đất từng được các địa phương áp dụng không thống nhất, có nơi tính 30 ngày, có nơi tính 90 ngày, tiềm ẩn nguy cơ phát sinh khiếu nại[20]. Vụ việc tại Quyết định giám đốc thẩm số 22/2024/HC-GĐT đặt ra vấn đề về cách phân loại vi phạm. Người trúng đấu giá 43 nền đất, mỗi nền có quyết định công nhận kết quả riêng, đã nộp đủ tiền 15 nền, nhưng không nộp tiền đối với 28 nền còn lại, với tổng số tiền chưa nộp là 12.870.000.000 đồng. Nếu đối chiếu với các nhóm hành vi được quy định tại Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP, cần làm rõ trường hợp này thuộc diện không nộp tiền trúng đấu giá, với thời hạn cấm từ 02 năm đến 05 năm, hay nộp không đầy đủ tiền trúng đấu giá, với thời hạn cấm từ 06 tháng đến 03 năm. Nếu xem xét từng quyết định công nhận kết quả riêng biệt, người trúng đấu giá không nộp tiền đối với 28 nền; nhưng nếu xét tổng thể nghĩa vụ tài chính, người trúng đấu giá đã nộp tiền nhưng nộp không đầy đủ. Ngoài ra, sau khi hết thời hạn nộp tiền, Ban Quản lý dự án đã đề nghị cơ quan thuế và ngân hàng tạm ngừng thu tiền, làm cho đề nghị nộp tiền muộn của người trúng đấu giá không được chấp nhận. Điều này đặt ra yêu cầu làm rõ cách xác định hành vi vi phạm theo từng tài sản hay theo tổng nghĩa vụ, cũng như việc nộp tiền sau thời hạn, kèm tiền chậm nộp nếu có, trước khi ban hành quyết định hủy kết quả có được xem xét là tình tiết khắc phục không.

2.5. Trách nhiệm tài sản của các bên ngoài khoản tiền đặt trước

Việc xác định phạm vi trách nhiệm tài sản của các bên khi người trúng đấu giá không thực hiện nghĩa vụ tài chính cũng đặt ra một số vấn đề. Trong trường hợp phải tổ chức đấu giá lại, nếu giá trúng đấu giá lần sau thấp hơn lần đầu, cần làm rõ cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền yêu cầu người vi phạm bồi thường phần chênh lệch hay không và căn cứ xác định khoản bồi thường đó. Dự thảo nghị định sửa đổi Nghị định số 43/2014/NĐ-CP năm 2022 từng đề xuất buộc người tự ý bỏ tiền đặt trước phải bồi thường cho Nhà nước một khoản bằng tiền đặt trước và cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong 05 năm. Tuy nhiên, có quan điểm cho rằng, phương án này chưa phù hợp với nguyên tắc bồi thường thiệt hại, vì mức bồi thường phải dựa trên thiệt hại thực tế[21].

Nếu khoản tiền đặt trước được xác định là chế tài tài sản đặc thù, pháp luật cần làm rõ khoản tiền này có giới hạn trách nhiệm tài sản của người trúng đấu giá hay chỉ là biện pháp xử lý được áp dụng bên cạnh trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Trường hợp cho phép yêu cầu bồi thường thêm, việc xác định thiệt hại thực tế cần được quy định rõ, vì giá trúng đấu giá lần đầu không phản ánh giá trị thị trường của tài sản, nhất là khi mức giá được hình thành từ hành vi trả giá bất thường. Ngược lại, nếu không có quy định cụ thể về căn cứ và phạm vi bồi thường, Tòa án có thể gặp khó khăn trong xác định cơ sở pháp lý để giải quyết yêu cầu, tăng nguy cơ áp dụng pháp luật không thống nhất.

Trong khi đó, khi việc không thực hiện được kết quả đấu giá xuất phát từ lỗi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trách nhiệm hoàn trả và bồi thường cần được xác định trên cơ sở căn cứ pháp luật, lỗi và thiệt hại thực tế. Theo Bản án số 09/2026/DS-PT ngày 16/01/2026 của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa (Bản án số 09/2026/DS-PT), người trúng đấu giá đã nộp đủ 166.000.000 đồng để mua hai lô đất từ năm 2002. Do một phần diện tích đất bị chồng lấn với đất đã cấp cho hộ gia đình khác, Bản án hành chính sơ thẩm số 03/2019/HC-ST đã hủy các quyết định giao đất và giấy chứng nhận nhưng chưa giải quyết hậu quả của việc đấu giá. Tiếp đó, trong vụ án dân sự khác, Tòa án hai cấp tuyên văn bản bán đấu giá vô hiệu theo Bộ luật Dân sự năm 1995, xác định lỗi thuộc Ủy ban nhân dân thành phố N, buộc hoàn trả 166.000.000 đồng và bồi thường 6.109.000.000 đồng theo giá trị thị trường của quyền sử dụng đất, gấp hơn 36 lần số tiền đã nộp[22]. Vụ việc cho thấy, việc giải quyết hậu quả qua hai vụ án riêng biệt có thể làm phát sinh những vấn đề về tính đồng bộ trong bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên. Đồng thời, trường hợp này đặt ra yêu cầu làm rõ căn cứ xác định trách nhiệm tài sản khi lỗi thuộc về cơ quan nhà nước, cũng như mối quan hệ giữa trách nhiệm với hậu quả pháp lý áp dụng đối với người trúng đấu giá vi phạm nghĩa vụ tài chính.

3. Một số kiến nghị đề xuất

Việc hoàn thiện pháp luật về xử lý hành vi không thực hiện nghĩa vụ tài chính sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất cần được triển khai trên cơ sở các quy định của Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) (khi Luật được thông qua) và mối quan hệ với pháp luật đất đai, pháp luật dân sự, pháp luật quản lý thuế và pháp luật tố tụng có liên quan. Theo đó, cần xây dựng văn bản hướng dẫn chi tiết việc triển khai thi hành Luật theo hướng:

Thứ nhất, làm rõ cơ chế pháp lý xử lý tiền đặt trước sau khi công nhận kết quả trúng đấu giá.

Cần xác định khoản tiền đặt trước là khoản tiền bảo đảm đặc thù cho việc thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu phù hợp với cơ chế pháp luật đất đai, đồng thời, quy định rõ phạm vi áp dụng của Bộ luật Dân sự năm 2015 và thống nhất thuật ngữ giữa các văn bản pháp luật có liên quan. Bên cạnh đó, cần nghiên cứu quy định cụ thể các trường hợp người trúng đấu giá được hoàn trả khoản tiền này, chẳng hạn, khi việc không thực hiện nghĩa vụ tài chính xuất phát từ lỗi của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền, thông tin về tài sản được công bố không chính xác và ảnh hưởng căn bản đến khả năng sử dụng hoặc giá trị tài sản hoặc xảy ra sự kiện bất khả kháng. Việc xác định các trường hợp này cần gắn với điều kiện, căn cứ chứng minh và thẩm quyền quyết định, tránh tình trạng áp dụng chế tài chỉ dựa trên việc người trúng đấu giá chưa hoàn thành nghĩa vụ thanh toán mà chưa xem xét nguyên nhân của việc không thực hiện nghĩa vụ.

Thứ hai, hướng dẫn căn cứ, trình tự và thủ tục hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Cần làm rõ mối quan hệ giữa quy định của pháp luật về đấu giá tài sản và pháp luật về đất đai trong xử lý trường hợp người trúng đấu giá không thực hiện nghĩa vụ tài chính. Trong đó, cần xác định rõ căn cứ áp dụng, trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền trong thông báo nghĩa vụ tài chính, thời hạn thực hiện, hậu quả pháp lý của việc vi phạm và trình tự ban hành quyết định xử lý.

Đồng thời, cần hướng dẫn việc xem xét trường hợp người trúng đấu giá đề nghị thực hiện nghĩa vụ tài chính sau thời hạn đã được thông báo nhưng trước khi quyết định hủy được ban hành. Việc tiếp nhận và xem xét đề nghị nộp tiền muộn, cũng như nghĩa vụ nộp tiền chậm nộp nếu có, cần được quy định theo những điều kiện cụ thể, để vừa giữ tính nghiêm minh của chế tài, vừa tránh việc hủy kết quả khi người trúng đấu giá đã khắc phục nghĩa vụ. Các quy định về trình tự, thủ tục phải bảo đảm cơ quan có thẩm quyền có đủ căn cứ xác định hành vi vi phạm và giải trình được tính hợp pháp của quyết định khi phát sinh khiếu kiện.

Thứ ba, cụ thể hóa tiêu chí và trình tự áp dụng biện pháp cấm tham gia đấu giá.

Cần xác định các tiêu chí làm căn cứ lựa chọn thời hạn cấm tham gia đấu giá phù hợp với tính chất, mức độ vi phạm. Các yếu tố cần xem xét có thể gồm số lần vi phạm, tỷ lệ nghĩa vụ tài chính đã thực hiện, mức độ chủ động khắc phục hậu quả và nguyên nhân dẫn đến việc không thực hiện nghĩa vụ. Đồng thời, cần phân biệt trường hợp có lỗi của người trúng đấu giá với trường hợp việc không thực hiện nghĩa vụ xuất phát từ nguyên nhân khách quan hoặc lỗi của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền; việc áp dụng chế tài phải tuân thủ các điều kiện do Luật quy định.

Đối với trường hợp có dấu hiệu thông đồng, móc nối hoặc trục lợi, văn bản hướng dẫn cần yêu cầu việc xác định vi phạm dựa trên chứng cứ cụ thể. Mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm chỉ nên được xem xét như dữ kiện tham khảo, không phải căn cứ độc lập để kết luận có hành vi trục lợi. Quyết định cấm tham gia đấu giá cần nêu rõ căn cứ áp dụng, tình tiết được xem xét và lý do lựa chọn thời hạn cấm, bảo đảm khả năng kiểm tra tính hợp pháp của quyết định.

Ngoài ra, cần quy định cụ thể trình tự thông báo vi phạm, thời hạn và cách thức giải trình, việc tiếp nhận, đánh giá tài liệu do người bị áp dụng chế tài cung cấp, cũng như trách nhiệm lập và lưu giữ hồ sơ của cơ quan có thẩm quyền. Đối với trường hợp một người trúng đấu giá nhiều tài sản trong cùng cuộc đấu giá, cần hướng dẫn cách xác định hành vi vi phạm theo từng quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá, đồng thời, xem xét nghĩa vụ tài chính đã thực hiện đối với các tài sản khác khi đánh giá tính chất, mức độ vi phạm và lựa chọn thời hạn cấm.

Thứ tư, làm rõ trách nhiệm tài sản của người trúng đấu giá và các chủ thể có liên quan.

Cần làm rõ mối quan hệ giữa việc xử lý khoản tiền đặt trước và trách nhiệm bồi thường thiệt hại do không thực hiện nghĩa vụ tài chính. Trường hợp pháp luật cho phép yêu cầu bồi thường ngoài khoản tiền đặt trước, cần xác định rõ căn cứ phát sinh trách nhiệm, điều kiện yêu cầu và nguyên tắc xác định thiệt hại, bảo đảm việc bồi thường dựa trên thiệt hại thực tế, mối quan hệ nhân quả và các căn cứ pháp luật có liên quan. Trường hợp khoản tiền đặt trước được xác định là giới hạn trách nhiệm tài sản của người trúng đấu giá, nội dung này cần có cơ sở pháp lý ở cấp độ phù hợp, không chỉ được thiết lập bằng văn bản hướng dẫn thi hành.

Đối với trường hợp việc thực hiện kết quả trúng đấu giá không thể tiếp tục do lỗi của người có tài sản đấu giá hoặc cơ quan có thẩm quyền, cần làm rõ căn cứ xác định trách nhiệm hoàn trả và bồi thường thiệt hại, gắn với nghĩa vụ của chủ thể có liên quan và hậu quả thực tế phát sinh. Việc hướng dẫn cần bảo đảm không tạo ra trách nhiệm tài sản mới vượt quá phạm vi được luật quy định, đồng thời, tạo cơ sở để giải quyết đầy đủ, thống nhất các yêu cầu về tài sản khi phát sinh tranh chấp.

Thứ năm, bảo đảm tính thống nhất giữa các văn bản hướng dẫn và thực tiễn xét xử.

Việc xây dựng các văn bản hướng dẫn cần được thực hiện đồng bộ giữa pháp luật về đấu giá tài sản và pháp luật về đất đai, nhất là các quy định liên quan đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ tài chính, xử lý khoản tiền đặt trước, hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá và áp dụng biện pháp cấm tham gia đấu giá. Trong quá trình rà soát, cần thống nhất thuật ngữ, căn cứ áp dụng và trình tự xử lý, hạn chế tình trạng cùng hành vi nhưng được xác định và giải quyết khác nhau do cách hiểu không thống nhất giữa các quy định.

Bên cạnh đó, Tòa án nhân dân tối cao cần xem xét đề xuất phát triển đoạn [5] phần “Nhận định” của Quyết định Giám đốc thẩm số 22/2024/HC-GĐT thành án lệ nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định. Việc phát triển án lệ góp phần thống nhất cách áp dụng đồng thời pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản khi xem xét tính hợp pháp của quyết định hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Kết luận

Việc người trúng đấu giá quyền sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính cần được xử lý bằng chế tài đủ sức răn đe. Tuy vậy, hiệu quả của chế tài không chỉ phụ thuộc vào mức độ nghiêm khắc, mà phụ thuộc vào việc chế tài đó có được áp dụng thống nhất và có căn cứ pháp lý vững chắc khi bị khởi kiện tại Tòa án không. Vụ việc được giải quyết tại Quyết định Giám đốc thẩm số 22/2024/HC-GĐT cho thấy, khi pháp luật chưa xác định rõ bản chất khoản tiền đặt trước và căn cứ hủy kết quả trúng đấu giá, các cấp xét xử có thể đưa ra những phán quyết trái ngược nhau. Bản án số 09/2026/DS- PT cho thấy, khi quy định pháp luật tố tụng chưa rõ ràng, tranh chấp có thể bị tách thành nhiều vụ án và kéo dài nhiều năm.

Nghiên cứu đề xuất hoàn thiện pháp luật theo hướng: (i) xác định rõ cơ chế xử lý khoản tiền đặt trước và căn cứ hủy kết quả trúng đấu giá; (ii) quy định minh bạch điều kiện, trình tự áp dụng biện pháp cấm tham gia đấu giá; (iii) làm rõ giới hạn trách nhiệm tài sản của các bên nhằm bảo đảm sự đồng bộ giữa pháp luật về đấu giá tài sản và pháp luật về đất đai, phân biệt rõ trách nhiệm của người trúng đấu giá với trường hợp vi phạm xuất phát từ nguyên nhân khách quan hoặc lỗi của cơ quan có thẩm quyền. Đồng thời, việc thống nhất áp dụng pháp luật trong hoạt động xét xử, trong đó có nghiên cứu phát triển án lệ khi đáp ứng đủ điều kiện, góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, nâng cao hiệu quả xử lý vi phạm và hạn chế tranh chấp phát sinh.

Đoàn Thị Thu Hiền

Thư ký Tòa án, Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng

Ảnh: Internet

[1]. Trần Thị Bích Nga, Trần Thị Tú Anh (2023), Hoàn thiện quy định của pháp luật nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay, https://tapchicongthuong.vn/hoan-thien-quy-dinh-cua-phap-luat-nham-nang-cao-hieu-qua-hoat-dong-dau-gia-quyen-su-dung-dat-o-viet-nam-hien-nay-114074.htm, truy cập ngày 14/9/2026.

[2]. Nguyễn Thị Hoa (2022), Biện pháp ngăn chặn đối với trường hợp tự ý bỏ cọc khi tham gia đấu giá, https://tapchitoaan.vn/bien-phap-ngan-chan-doi-voi-truong-hop-tu-y-bo-coc-khi-tham-gia-dau-gia6093.html, truy cập ngày 14/9/2026.

[3]. Khoản 2 Điều 70 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 41 Điều 1 Luật số 37/2024/QH15).

[4]. Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP ngày 06/01/2026 của Chính phủ quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai.

[5]. Điều 2 và khoản 1 Điều 3 Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP.

[6]. Nguyễn Khánh Phương (2025), Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam: Thực trạng và giải pháp, https://tapchicongthuong.vn/phap-luat-ve-dau-gia-quyen-su-dung-dat-tai-viet-nam--thuc-trang-va-giai-phap-336352.htm, truy cập ngày 14/9/2026.

[7]. Linh Đan, Về việc hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất do người trúng đấu giá không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính (đề xuất phát triển án lệ từ Quyết định giám đốc thẩm số 22/2024/HC-GĐT ngày 08/7/2024 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao), tr.1, https://anle.toaan.gov.vn/webcenter/ShowProperty?nodeId=/UCMServer/TAND370648, truy cập ngày 14/9/2026.

[8]. Luật Đấu giá tài sản năm 2016, được sửa đổi, bổ sung bởi: ‎Luật Giá năm 2023; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản năm 2024; Luật Phục hồi, phá sản năm 2025 (sau đây gọi là Luật Đấu giá tài sản năm 2016).

[9]. Điểm c khoản 9 Điều 55 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, được sửa đổi, bổ sung tại điểm e khoản 9 Điều 4 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15/8/2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

[10]. Trịnh Thục Hiền, Phạm Dương Hoàng Phúc, Nguyễn Thị Cành (2023), Đấu giá quyền sử dụng đất: Những hạn chế và kiến nghị, Tạp chí Phát triển Khoa học và Công nghệ: Kinh tế - Luật và Quản lý, tập 7, số S1, tr.123.

[11]. Xem thêm tại: https://www.toaan.gov.vn/webcenter/ShowProperty?nodeId=/UCMServer/TAND37064, truy cập ngày 01/10/2026.

[12]. Bản án số 45/2018/DS-PT ngày 19/6/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang về tranh chấp kết quả bán đấu giá tài sản, thanh toán tiền đặt cọc mua bán tài sản đấu giá theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự, https://thuvienphapluat.vn/banan/ban-an/ban-an-452018dspt-ngay-19062018-ve-tranh-chap-ket-qua-ban-dau-gia-tai-san-thanh-toan-tien-dat-c-32483, truy cập ngày 01/10/2026.

[13]. Chu Xuân Minh (2020), Giải quyết tranh chấp về kết quả bán đấu giá tài sản để thi hành án, https://tapchitoaan.vn/giai-quyet-tranh-chap-ve-ket-qua-ban-dau-gia-tai-san-de-thi-hanh-an, truy cập ngày 14/9/2026.

[14]. Xem thêm tại: https://www.toaan.gov.vn/webcenter/ShowProperty?nodeId=/UCMServer/TAND37064, truy cập ngày 01/10/2026.

[15]. Bản án hành chính phúc thẩm số 859/2022/HC-PT ngày 25/10/2022 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh về khiếu kiện quyết định hủy kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, xem thêm tại: https://baovephapluat.vn/phap-luat-ban-doc/bao-chi-cong-dan/ban-an-cua-toa-cap-cao-da-co-hieu-luc-phap-luat-can-duoc-thuc-thi-136496.html, truy cập ngày 01/10/2026.

[16]. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

[17]. Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ trưởng Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.

[18]. Đoạn [5] phần “Nhận định của Tòa án”, Quyết định giám đốc thẩm số 22/2024/HC-GĐT.

[19]. Đoạn [1], [3] và [4.3] phần Nhận định của Tòa án, Quyết định giám đốc thẩm số 22/2024/HC-GĐT

[20]. Trần Thị Bích Nga, Trần Thị Tú Anh (2023), tlđd.

[21]. Vũ Kim Hạnh Dung, Trần Quốc Đạt (2022), Pháp luật đất đai về đấu giá bất động sản: Thực trạng và các giải pháp tổng thể, https://tapchitoaan.vn/bai-viet/nghien-cuu/phap-luat-dat-dai-ve-dau-gia-bat-dong-san-thuc-trang-va-cac-giai-phap-tong-the6919.html, truy cập ngày 14/9/2026.

[22]. Bản án dân sự phúc thẩm số 09/2026/DS-PT ngày 16/01/2026 của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa về “Tranh chấp hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất”, đoạn [3.1]-[3.3] phần “Nhận định của Tòa án”.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Chu Xuân Minh (2020), Giải quyết tranh chấp về kết quả bán đấu giá tài sản để thi hành án, https://tapchitoaan.vn/giai-quyet-tranh-chap-ve-ket-qua-ban-dau-gia-tai-san-de-thi-hanh-an, truy cập ngày 14/9/2026.

2. Linh Đan, Về việc hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất do người trúng đấu giá không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính (đề xuất phát triển án lệ từ Quyết định giám đốc thẩm số 22/2024/HC-GĐT ngày 08/7/2024 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao), https://anle.toaan.gov.vn/webcenter/ShowProperty?nodeId=/UCMServer/TAND370648, truy cập ngày 14/9/2026.

3. Nguyễn Khánh Phương (2025), Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam: Thực trạng và giải pháp, https://tapchicongthuong.vn/phap-luat-ve-dau-gia-quyen-su-dung-dat-tai-viet-nam--thuc-trang-va-giai-phap-336352.htm, truy cập ngày 14/9/2026.

4. Nguyễn Thị Hoa (2022), Biện pháp ngăn chặn đối với trường hợp tự ý bỏ cọc khi tham gia đấu giá, https://tapchitoaan.vn/bien-phap-ngan-chan-doi-voi-truong-hop-tu-y-bo-coc-khi-tham-gia-dau-gia6093.html, truy cập ngày 14/9/2026.

5. Trần Thị Bích Nga, Trần Thị Tú Anh (2023), Hoàn thiện quy định của pháp luật nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay, https://tapchicongthuong.vn/hoan-thien-quy-dinh-cua-phap-luat-nham-nang-cao-hieu-qua-hoat-dong-dau-gia-quyen-su-dung-dat-o-viet-nam-hien-nay-114074.htm, truy cập ngày 14/9/2026.

6. Trịnh Thục Hiền, Phạm Dương Hoàng Phúc, Nguyễn Thị Cành (2023), Đấu giá quyền sử dụng đất: Những hạn chế và kiến nghị, Tạp chí Phát triển Khoa học và Công nghệ: Kinh tế - Luật và Quản lý, tập 7, số S1.

7. Vũ Kim Hạnh Dung, Trần Quốc Đạt (2022), Pháp luật đất đai về đấu giá bất động sản: Thực trạng và các giải pháp tổng thể, https://tapchitoaan.vn/bai-viet/nghien-cuu/phap-luat-dat-dai-ve-dau-gia-bat-dong-san-thuc-trang-va-cac-giai-phap-tong-the6919.html, truy cập ngày 14/9/2026.

(Nguồn: Tạp chí Dân chủ và Pháp luật Kỳ 2 (463) - tháng 10/2026)