Từ khóa: quyền bề mặt; vật quyền; đăng ký bất động sản; hiệu lực đối kháng; bất động sản ba chiều; Luật Đất đai năm 2024.

Nhận bài: 23/7/2026 Hoàn thành biên tập: 06/10/2026 Duyệt đăng: 12/10/2026

Completing the legal framework for exercising “surface rights” in real estate development and exploitation in vietnam

Abstract: The 2015 Civil Code recognizes the right to the surface as a distinct property right, enabling a holder to exploit the ground surface, water surface, the space above them, and the subsoil-all of which fall under the land-use rights of another party. This legal mechanism holds the potential to decouple the right to exploit space from the underlying land-use rights, thereby facilitating capital mobilization and the development of real estate in terms of verticality, depth, and multi-functional utility. Currently, however, legal provisions remain largely general; there is no comprehensive legal framework governing the establishment, registration, public disclosure, enforceability against third parties, transactions, mortgages, valuation, protection, or the disposition of assets upon the termination of such a right. While the 2024 Land Law and its implementing regulations have established a new foundation for the registration of land and land-attached assets, as well as for land information systems, they have yet to explicitly define procedures for the registration of the right to the surface. This study analyzes the nature and role of the right to the surface identifies gaps in Vietnamese law, draws upon international experience, and proposes a framework for refinement. Key recommendations include: fully recognizing its nature as a real right; amending Article 269 of the 2015 Civil Code to establish registration as a prerequisite for enforceability against third parties (accompanied by transitional provisions); defining the subject matter in three-dimensional space; ensuring the feasibility of transfer, mortgaging, and project financing; and balancing the interests of the State, land users, holders of the right to the surface, investors and third parties.

Keywords: Right to the surface; real right (right to thing); real estate registration; enforceability against third parties; three-dimensional real estate; 2024 Land Law.

Article received: 23/7/2026 Editing completed: 06/10/2026 Approved for publication: 12/10/2026

Đặt vấn đề

Bộ luật Dân sự năm 2015 ghi nhận quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác[1]. Quy định này tạo cơ sở pháp lý cho việc phân tách quyền khai thác không gian và quyền sở hữu tài sản được tạo lập với quyền sử dụng đất nền, góp phần mở rộng khả năng huy động nguồn lực và phát triển bất động sản theo chiều cao, chiều sâu. Tuy nhiên, việc thừa nhận quyền bề mặt trong pháp luật dân sự chưa đồng nghĩa với việc hình thành cơ chế thực hiện quyền đồng bộ trong pháp luật đất đai, đăng ký tài sản và kinh doanh bất động sản[2].

Luật Đất đai năm 2024 vàNghị định số101/2024/NĐ-CP[3] đã thiết lập cơ chế đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và quản lý thông tin địa chính, nhưng chưa quy định thủ tục đăng ký quyền bề mặt như quyền độc lập. Từ thực trạng này, một số vấn đề pháp lý cần được làm rõ: (i) địa vị pháp lý và điều kiện xác lập quyền bề mặt trong giới hạn quyền sử dụng đất nền; (ii) phương thức xác định đối tượng quyền đối với các tầng không gian trên và dưới mặt đất; (iii) mối quan hệ giữa hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân theo Điều 269 Bộ luật Dân sự năm 2015 với yêu cầu đăng ký, công khai và bảo vệ người thứ ba; (iv) cơ chế đăng ký, xác định thứ tự ưu tiên và xử lý xung đột giữa các quyền; (v) điều kiện giao dịch bảo đảm, xử lý tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt; (vi) phạm vi kinh doanh và chuyển giao quyền bề mặt trong hoạt động bất động sản.

Trên cơ sở phân tích quy định pháp luật Việt Nam, so sánh với pháp luật Đức, Nhật Bản, Hàn Quốc và Pháp, nghiên cứu làm rõ những bất cập của pháp luật Việt Nam về quyền bề mặt trong khai thác và phát triển bất động sản; từ đó, đề xuất phân biệt hiệu lực giữa các bên với hiệu lực đối kháng người thứ ba, đăng ký quyền bề mặt gắn với dữ liệu không gian ba chiều và xác định điều kiện thực hiện quyền phù hợp với từng hình thức sử dụng đất.

1. Bản chất và cấu trúc pháp lý của quyền bề mặt

Việc đánh giá cơ chế thực hiện quyền bề mặt trước hết cần xác định đúng bản chất của quyền và các cấu phần pháp lý trong toàn bộ vòng đời của quyền. Hai vấn đề này là tiêu chuẩn để đối chiếu pháp luật hiện hành và xây dựng giải pháp hoàn thiện.

1.1. Quyền bề mặt dưới góc độ vật quyền

Trong lý luận dân sự, vật quyền trao cho chủ thể quyền năng trực tiếp đối với tài sản và đòi hỏi người thứ ba tôn trọng, khác với trái quyền vốn chủ yếu ràng buộc các bên trong quan hệ nghĩa vụ[4]. Quyền bề mặt được Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định trong phần “Quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản”; Điều 269 Bộ luật Dân sự năm 2015 xác định quyền này có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân, trừ trường hợp luật liên quan quy định khác. Đặc điểm này, kết hợp với căn cứ xác lập quyền được quy định tại Điều 268 Bộ luật Dân sự năm 2015, cho thấy quyền bề mặt là một quyền đối vật, có nội dung và hiệu lực pháp lý riêng, không phụ thuộc hoàn toàn vào tên gọi của hợp đồng làm cơ sở xác lập quyền. Tuy nhiên, tính độc lập của quyền bề mặt chỉ mang tính tương đối, bởi phạm vi thực hiện quyền bị giới hạn bởi nội dung xác lập quyền, thời hạn thực hiện quyền, mục đích sử dụng và các hạn chế pháp lý áp dụng đối với quyền sử dụng đất có liên quan. Khác với hợp đồng thuê đất hoặc việc chuyển giao một phần quyền khai thác, sử dụng đất, quyền bề mặt là quyền có tính chất đối vật, cho phép chủ thể trực tiếp khai thác không gian và sở hữu tài sản do mình tạo lập trong phạm vi quyền. Việc xác lập quyền bề mặt không làm phát sinh quyền sử dụng đất độc lập hoặc mở rộng quyền năng của người sử dụng đất nền. Vì vậy, việc chuyển giao, góp vốn và thế chấp quyền bề mặt cần được pháp luật quy định cụ thể, bảo đảm không chồng lấn với chế độ giao dịch quyền sử dụng đất.

1.2. Các cấu phần của cơ chế thực hiện quyền bề mặt

Cơ chế pháp lý thực hiện quyền bề mặt là tổng thể quy tắc và thủ tục bảo đảm vòng đời của quyền từ xác lập đến chấm dứt. Cơ chế này gồm 05 nhóm vấn đề: (i) chủ thể có quyền xác lập và điều kiện xác lập quyền; (ii) đối tượng không gian được mô tả; (iii) quyền được đăng ký, công khai và xác lập thứ tự ưu tiên; (iv) mức độ quyền có thể chuyển giao, thừa kế, góp vốn, cho thuê hoặc thế chấp; (v) việc xử lý công trình, nghĩa vụ hoàn nguyên, bồi hoàn, quyền của bên nhận bảo đảm khi quyền chấm dứt.

2. Thực trạng pháp luật Việt Nam về quyền bề mặt

Việc đánh giá thực trạng pháp luật về quyền bề mặt cần làm rõ nội dung quy định và những bất cập trong cơ chế thực hiện quyền tại Việt Nam.

2.1. Quy định pháp luật Việt Nam về quyền bề mặt

Bộ luật Dân sự năm 2015 ghi nhận quyền bề mặt là quyền khác đối với tài sản tại các điều từ Điều 267 đến Điều 273, cho phép khai thác mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác. Theo Điều 268, quyền được xác lập theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc; Điều 269 xác định thời điểm phát sinh hiệu lực; Điều 271 thừa nhận quyền sở hữu tài sản được tạo lập. Khác với thuê tài sản, quyền bề mặt có tính chất vật quyền, cho phép chủ thể trực tiếp thực hiện quyền đối với không gian xác định, không chỉ yêu cầu bên cho thuê thực hiện nghĩa vụ hợp đồng. Tuy nhiên, tính chất vật quyền đòi hỏi khả năng xác định đối tượng và công khai quyền nhằm bảo vệ người thứ ba.

Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số101/2024/NĐ-CP chưa quy định thủ tục đăng ký quyền bề mặt độc lập; Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, sửa đổi, bổ sung năm 2025 (Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023) chưa xác định quyền bề mặt là đối tượng kinh doanh riêng biệt. Việc thiếu các quy định cụ thể về đăng ký, công khai và giao dịch quyền bề mặt gây khó khăn trong xác định phạm vi quyền đã được xác lập, bảo vệ quyền của chủ thể có quyền bề mặt và giải quyết xung đột với quyền của người thứ ba. Bên cạnh đó, việc xác lập, chuyển giao và khai thác quyền phải tuân thủ mục đích, thời hạn và giới hạn quyền của người sử dụng đất nền, không thể chỉ dựa vào thỏa thuận giữa các bên.

2.2. Một số hạn chế, bất cập

Mặc dù, các điều từ Điều 267 đến Điều 273 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã xác lập cơ sở pháp lý cho quyền bề mặt, nhưng việc thực hiện quyền chưa bảo đảm sự liên thông với pháp luật đất đai, đăng ký tài sản và kinh doanh bất động sản. Cụ thể:

Thứ nhất, địa vị pháp lý của chủ thể quyền bề mặt chưa được xác định thống nhất. Điều 267 Bộ luật Dân sự năm 2015 thừa nhận quyền bề mặt là quyền của chủ thể đối với không gian thuộc quyền sử dụng đất của người khác. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2024 và các quy định về đăng ký đất đai chưa thiết lập đầy đủ cơ chế để chủ thể quyền bề mặt thực hiện các thủ tục hành chính tương ứng với quyền đã được xác lập, nhất là trong trường hợp quyền được xác lập trước khi công trình hình thành. Vì thế, có nghiên cứu cho rằng, cần thiết xây dựng chế định vật quyền và trái quyền, phân biệt khả năng trực tiếp thực hiện quyền đối với tài sản với quyền yêu cầu người khác thực hiện nghĩa vụ[5]. Đồng thời, có nghiên cứu khác cho rằng, khi phân tích quyền hưởng dụng và quyền bề mặt theo Bộ luật Dân sự năm 2015, cần làm rõ ý nghĩa của việc thừa nhận quyền khai thác tài sản thuộc quyền của chủ thể khác[6]. Hai quan điểm này cung cấp cơ sở lý luận về tính độc lập tương đối của quyền bề mặt. Tuy nhiên, khi doanh nghiệp được xác lập quyền bề mặt để xây dựng công trình, việc thực hiện các thủ tục đăng ký, tiếp cận thông tin đất đai và giải quyết các vấn đề hành chính liên quan có thể gặp khó khăn do chưa có cơ chế chuyên biệt tương ứng với địa vị pháp lý của chủ thể quyền bề mặt. Vì vậy, bất cập chủ yếu nằm ở sự chưa tương thích giữa việc thừa nhận quyền bề mặt trong pháp luật dân sự và cơ chế tổ chức thực hiện quyền theo pháp luật chuyên ngành.

Thứ hai, thiếu tiêu chuẩn xác định đối tượng quyền theo không gian ba chiều. Điều 267 Bộ luật Dân sự năm 2015 thừa nhận quyền đối với khoảng không gian trên và dưới mặt đất nhưng chưa quy định phương thức xác định cao độ, chiều sâu, ranh giới và phạm vi tiếp cận. Trong khi đó, thông tin địa chính chủ yếu được tổ chức theo ranh giới thửa đất trên mặt bằng. Một số nghiên cứu cho rằng, mô hình địa chính ba chiều nhằm biểu diễn các đơn vị không gian có thể tích và tích hợp chúng vào hệ thống đăng ký[7]. Nghiên cứu cho thấy, mô hình hai chiều có giới hạn khi phản ánh những đối tượng tồn tại ở các tầng không gian khác nhau. Tuy nhiên, giải pháp kỹ thuật không thay thế quy định pháp luật về đối tượng quyền. Chẳng hạn, khi một chủ thể khai thác mặt đất, chủ thể khác xây dựng công trình trên cao và chủ thể thứ ba sử dụng công trình ngầm, việc không xác định rõ ranh giới không gian và mối quan hệ giữa các phạm vi khai thác có thể làm phát sinh tranh chấp về phạm vi quyền, kết cấu chịu lực và hành lang kỹ thuật. Vì vậy, bất cập không chỉ thuộc lĩnh vực đo đạc, mà còn liên quan trực tiếp đến khả năng xác định, đăng ký và bảo vệ đối tượng quyền bề mặt.

Thứ ba, cơ chế công khai quyền chưa được thiết kế đồng bộ với yêu cầu bảo vệ người thứ ba và giải quyết xung đột quyền. Điều 269 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định quyền bề mặt có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Theo đó, hiện, pháp luật không đặt ra điều kiện đăng ký chung để quyền bề mặt phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Việc chưa có cơ chế đăng ký và công khai quyền bề mặt độc lập không đương nhiên làm mất hiệu lực của quyền đã được xác lập hợp pháp, nhưng gây khó khăn trong nhận biết tình trạng pháp lý của đất nền, xác định thứ tự ưu tiên và giải quyết xung đột giữa các chủ thể có quyền. Vì vậy, bất cập cần khắc phục không nằm ở hiệu lực pháp lý của quyền bề mặt đã được thừa nhận, mà ở sự thiếu đồng bộ giữa cơ chế công khai quyền và cơ chế bảo vệ người thứ ba. Từ lý luận vật quyền, có thể thấy, yêu cầu bảo vệ quyền trực tiếp đối với tài sản phải được xem xét trong quan hệ với người thứ ba[8]. Trong nghiên cứu về bảo vệ người thứ ba ngay tình có quyền bề mặt hoặc quyền hưởng dụng khi giao dịch dân sự vô hiệu, có nghiên cứu cho rằng, cần tiếp cận vấn đề bảo vệ chủ thể có quyền khác đối với tài sản trước những biến động của quan hệ giao dịch[9]. Nghiên cứu này có giá trị tham khảo về bảo vệ người thứ ba, nhưng không trực tiếp giải quyết toàn bộ vấn đề thứ tự ưu tiên giữa các quyền cùng tồn tại. Chẳng hạn, sau khi xác lập quyền bề mặt, người sử dụng đất tiếp tục thế chấp đất nền. Nếu quyền bề mặt chưa được công khai, bên nhận thế chấp có thể gặp khó khăn trong xác định đầy đủ tình trạng pháp lý của tài sản. Ngược lại, khi quyền sử dụng đất đã được thế chấp trước đó, việc xác lập quyền bề mặt cần được xem xét trong quan hệ với quyền và lợi ích của bên nhận bảo đảm. Vì vậy, cần phân biệt thời điểm xác lập và hiệu lực của quyền bề mặt với cơ chế công khai quyền, xác định thứ tự ưu tiên và xử lý xung đột quyền; không thể mặc nhiên coi đăng ký là điều kiện phát sinh quyền theo pháp luật hiện hành.

Thứ tư, chưa có thủ tục đăng ký quyền bề mặt độc lập. Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 101/2024/NĐ-CP quy định đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất nhưng chưa thiết lập đầy đủ thủ tục riêng để ghi nhận chủ thể, phạm vi không gian, thời hạn và biến động của quyền bề mặt. Đặc biệt, quyền bề mặt có thể được xác lập trước khi công trình hình thành nên không đồng nhất với đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Một số nghiên cứu cho rằng, phân tích mô hình dữ liệu quản lý đất đai theo hướng liên kết chủ thể, quyền, trách nhiệm, hạn chế và đơn vị không gian[10]. Nghiên cứu này cung cấp cơ sở kỹ thuật để tổ chức thông tin về nhiều quyền liên quan đến cùng một đơn vị không gian. Tuy nhiên, mô hình dữ liệu không tự xác lập hiệu lực pháp lý của quyền được đăng ký. Pháp luật Việt Nam chưa có cơ chế đăng ký chuyên biệt kết nối quyền bề mặt với thửa đất nền và tài sản được tạo lập trong quá trình thực hiện quyền. Điều này hạn chế khả năng tra cứu, kiểm tra tình trạng pháp lý và phòng ngừa giao dịch có nguy cơ xung đột.

Thứ năm, chưa có quy tắc chuyên biệt về giao dịch bảo đảm và xử lý tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt. Điều 271 Bộ luật Dân sự năm 2015 thừa nhận quyền sở hữu tài sản được tạo lập trong phạm vi quyền bề mặt; Điều 272 và Điều 273 điều chỉnh việc chấm dứt quyền và xử lý tài sản. Tuy nhiên, hiện, các quy định pháp luật chưa giải quyết cụ thể, đầy đủ mối quan hệ giữa quyền bề mặt, quyền sử dụng đất nền và quyền của bên nhận bảo đảm trong một số tình huống, gồm: (i) quyền sử dụng đất nền đã được thế chấp trước khi xác lập quyền bề mặt, làm phát sinh vấn đề về giới quyền hạn định đoạt và bảo vệ bên nhận thế chấp; (ii) quyền bề mặt được xác lập sau khi đất nền đã thế chấp, đặt ra yêu cầu xác định hiệu lực của quyền được xác lập sau và thứ tự ưu tiên giữa các chủ thể; (iii) công trình hình thành trong phạm vi quyền bề mặt được thế chấp nhưng quyền bề mặt hết thời hạn trước khi nghĩa vụ được bảo đảm chấm dứt, dẫn đến nguy cơ suy giảm giá trị tài sản bảo đảm và khó khăn trong xử lý công trình. Những vấn đề này không đồng nghĩa với việc pháp luật cấm thế chấp quyền bề mặt, mà cho thấy cần làm rõ hơn quy tắc xác định đối tượng bảo đảm, giới hạn quyền định đoạt, thứ tự ưu tiên và việc bảo vệ bên nhận bảo đảm khi quyền bề mặt chấm dứt. Một số nghiên cứu cho thấy, việc xác định giá trị kinh tế khi chuyển đổi từ quyền bề mặt sang quyền sở hữu đầy đủ thông qua các phương pháp định giá[11]. Mặc dù, không trực tiếp nghiên cứu giao dịch bảo đảm tại Việt Nam, nghiên cứu này cho thấy, giá trị kinh tế của quyền bề mặt cần được xem xét trong quan hệ với điều kiện khai thác và quyền đối với đất nền. Vấn đề phát sinh khi công trình được thế chấp nhưng quyền bề mặt chấm dứt, dẫn đến việc tháo dỡ hoặc xử lý công trình theo Điều 273 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi đó, giá trị bảo đảm và khả năng thu hồi nợ có thể bị ảnh hưởng.

Thứ sáu, chưa phân định rõ cơ chế chuyển giao quyền bề mặt với các hình thức kinh doanh bất động sản có liên quan. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 chưa xác định quyền bề mặt là đối tượng kinh doanh độc lập. Vì vậy, cần phân biệt giao dịch chuyển giao quyền bề mặt với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán công trình và chuyển nhượng dự án bất động sản. Một số nghiên cứu tiếp cận việc thực hiện quyền bề mặt trong mối quan hệ với pháp luật đất đai[12]. Hướng nghiên cứu này đặt cơ sở cho việc xem xét giới hạn quyền của người sử dụng đất nền khi xác lập quyền bề mặt. Tuy nhiên, phạm vi chuyển giao thương mại còn phụ thuộc vào hình thức sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính và điều kiện kinh doanh bất động sản. Chẳng hạn, việc doanh nghiệp chuyển giao quyền khai thác công trình có thể đồng thời liên quan đến chuyển giao quyền bề mặt, quyền sở hữu công trình hoặc chuyển nhượng dự án. Nếu không phân định rõ, các bên khó xác định điều kiện và thủ tục áp dụng, đồng thời, có nguy cơ sử dụng giao dịch quyền bề mặt để vượt qua giới hạn chuyển nhượng theo pháp luật chuyên ngành.

Những bất cập trên cho thấy, khoảng cách giữa việc thừa nhận quyền bề mặt trong pháp luật dân sự và cơ chế pháp lý bảo đảm quyền được xác lập, công khai, thực hiện và bảo vệ trên thực tế. Đây là cơ sở đặt ra yêu cầu hoàn thiện pháp luật theo hướng đồng bộ, thống nhất và khả thi.

3. So sánh pháp luật một số quốc gia và giá trị tham khảo đối với Việt Nam

Nghiên cứu kinh nghiệm pháp luật của một số quốc gia cho thấy, việc xác lập và thực hiện quyền bề mặt cần gắn với cơ chế đăng ký, hiệu lực đối kháng và giới hạn quyền định đoạt. Đối với Việt Nam, việc nghiên cứu, tiếp thu có chọn lọc các kinh nghiệm của một số quốc gia cần phù hợp với phạm vi quyền của người sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2024, không mặc nhiên đồng nhất quyền sử dụng đất với quyền xác lập quyền bề mặt độc lập.

Pháp luật Đức xây dựng quyền bề mặt (Erbbaurecht) thành một vật quyền có tính độc lập tương đối, được chuyển nhượng, thừa kế và cho phép chủ sở hữu quyền bề mặt có công trình trên hoặc dưới bề mặt thửa đất của người khác (Điều 1 ErbbauRG - Luật Quyền thừa kế xây dựng liên bang Đức). Điểm đặc trưng của mô hình này là sự liên kết giữa tính độc lập của quyền và cơ chế đăng ký trong hệ thống Grundbuch (sổ đăng ký đất đai), trong đó, quy định điều chỉnh vị trí đăng ký và quan hệ pháp lý liên quan, đồng thời, cho phép áp dụng tương ứng những quy định về bất động sản. Vì vậy, quyền bề mặt không chỉ bảo đảm khả năng khai thác đất, mà còn có khả năng trở thành đối tượng giao dịch và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Đặc biệt, ErbbauRG xác định công trình là bộ phận cấu thành của quyền bề mặt, thay vì mặc nhiên thuộc đất nền; khi quyền bề mặt chấm dứt, ErbbauRG quy định cơ chế bồi thường và bảo vệ chủ nợ, góp phần hạn chế rủi ro mất giá trị bảo đảm. Pháp luật Việt Nam chưa thiết lập đầy đủ cơ chế đăng ký, thứ tự ưu tiên và xử lý quyền bảo đảm khi quyền bề mặt chấm dứt. Sự khác biệt cốt lõi là pháp luật Đức gắn địa vị vật quyền với khả năng công khai và khai thác giá trị tài sản, còn Việt Nam mới chủ yếu xác định nội dung quyền. Vì vậy, Việt Nam có thể nghiên cứu, tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm của Đức về việc đăng ký quyền bề mặt gắn với thửa đất nền, đồng thời, xác định rõ quyền của chủ nợ đối với tài sản và khoản bồi hoàn khi quyền bề mặt chấm dứt.

Pháp luật Nhật Bản quy định quyền địa thượng (superficies) tại Điều 265 Bộ luật Dân sự, cho phép sử dụng đất của người khác nhằm sở hữu công trình hoặc cây cối. Đáng chú ý, Điều 269-2 thừa nhận quyền địa thượng đối với từng khoảng không gian trên hoặc dưới mặt đất có giới hạn xác định[13]. Khác với mô hình Đức chú trọng địa vị pháp lý của công trình và quyền xây dựng, Nhật Bản nhấn mạnh khả năng phân định phạm vi khai thác không gian. Điều 177 Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định đăng ký là điều kiện để biến động vật quyền bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba; khoản 2 Điều 369 Bộ luật Dân sự Nhật Bản cho phép thế chấp quyền địa thượng. Khi quyền chấm dứt, Bộ luật Dân sự Nhật Bản điều chỉnh việc tháo dỡ công trình, hoàn trả đất và quyền yêu cầu mua công trình (Điều 269). So với Điều 267 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015, phạm vi quyền bề mặt của Việt Nam gồm cả mặt nước, khoảng không gian trên và dưới mặt đất, nhưng chưa có tiêu chuẩn pháp lý cụ thể để xác định ranh giới theo chiều đứng trong cơ chế đăng ký quyền bề mặt. Điều này đặt ra nguy cơ chồng lấn quyền khi nhiều chủ thể cùng khai thác những tầng không gian khác nhau thuộc một thửa đất. Kinh nghiệm Nhật Bản cho thấy, cần phân biệt phạm vi không gian được xác lập quyền với phạm vi kỹ thuật được phép xây dựng, đồng thời, ghi nhận cao độ, chiều sâu và giới hạn sử dụng trong hồ sơ đăng ký. Đây là tiền đề pháp lý để phát triển đăng ký quyền bề mặt theo không gian ba chiều, không chỉ đơn thuần là số hóa dữ liệu địa chính.

Pháp luật Hàn Quốc ghi nhận quyền địa thượng là vật quyền sử dụng đất của người khác nhằm sở hữu công trình, cấu trúc khác hoặc cây cối theo Điều 279 Bộ luật Dân sự; Điều 289-2 thừa nhận quyền đối với từng lớp không gian[14]. Tương tự Nhật Bản, Điều 186 Bộ luật Dân sự Hàn Quốc xác định vai trò của đăng ký đối với biến động vật quyền bất động sản phát sinh từ hành vi pháp lý. Tuy nhiên, pháp luật Hàn Quốc thể hiện rõ hơn sự liên kết giữa quyền khai thác, quyền chuyển giao và bảo vệ lợi ích tài chính. Điều 282 Bộ luật Dân sự Hàn Quốc cho phép chuyển giao quyền địa thượng; khoản 1 Điều 371 Bộ luật Dân sự Hàn Quốc thừa nhận khả năng thế chấp của quyền địa thượng; các điều từ Điều 283 đến Điều 285 Bộ luật Dân sự Hàn Quốc điều chỉnh gia hạn, mua công trình và hoàn trả đất. Đặc biệt, Điều 287 Bộ luật Dân sự Hàn Quốc cho phép người xác lập quyền địa thượng yêu cầu chấm dứt quyền khi chủ thể quyền không thanh toán tiền sử dụng đất từ hai năm trở lên. Trong trường hợp quyền địa thượng hoặc công trình, cây cối trên đất là đối tượng thế chấp, Điều 288 Bộ luật Dân sự Hàn Quốc quy định yêu cầu chấm dứt chỉ phát sinh hiệu lực sau khi bên nhận thế chấp được thông báo và một khoảng thời gian hợp lý đã trôi qua. Quy định này góp phần bảo vệ bên nhận bảo đảm trước nguy cơ quyền tài sản bị chấm dứt mà họ không được biết. Điều 273 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015 đã đề cập việc xử lý tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt nhưng chưa giải quyết đầy đủ quan hệ giữa chấm dứt quyền, nghĩa vụ thanh toán và quyền của bên nhận bảo đảm. Vì vậy, kinh nghiệm Hàn Quốc gợi mở cơ chế thông báo bắt buộc, thời hạn khắc phục vi phạm và bảo vệ thứ tự ưu tiên của quyền bảo đảm trước khi thực hiện việc chấm dứt hoặc xóa đăng ký.

Pháp luật Pháp tiếp cận quyền bề mặt (droit de superficie) thông qua nguyên tắc quyền sở hữu, sự thỏa thuận và thực tiễn xét xử. Điều 552, Điều 553 Bộ luật Dân sự Pháp xác lập nguyên tắc quyền sở hữu đất gắn với không gian phía trên, phía dưới và tài sản được tạo lập, đồng thời, cho phép chứng minh quyền của người thứ ba đối với công trình[15]. Khác với Đức, Pháp không xây dựng một đạo luật chuyên biệt về quyền bề mặt mà phát triển cơ chế phân tách quyền sở hữu đất và công trình trong khuôn khổ pháp luật tài sản. Sự khác biệt này cho thấy, tính độc lập của quyền bề mặt không nhất thiết phụ thuộc vào việc ban hành một đạo luật riêng, nhưng đòi hỏi căn cứ xác lập rõ ràng và khả năng công khai quyền trong hệ thống pháp luật. Việc chuyển giao, thế chấp và xử lý công trình khi quyền bề mặt chấm dứt phụ thuộc vào tính chất quyền, nội dung thỏa thuận và quy định áp dụng. Điều 271 Bộ luật Dân sự năm 2015 thừa nhận quyền sở hữu tài sản được tạo lập của chủ thể quyền bề mặt, nhưng quan hệ giữa quyền này với quyền sử dụng đất nền và việc xử lý tài sản khi chấm dứt vẫn cần được cụ thể hóa. Kinh nghiệm Pháp gợi mở việc hoàn thiện cơ chế xác lập, công khai và chứng minh quyền sở hữu công trình độc lập với quyền sử dụng đất, đồng thời, bảo đảm tính minh bạch đối với người thứ ba.

Từ bốn mô hình trên có thể nhận diện một số giá trị tham khảo đối với Việt Nam. Cụ thể, Đức nhấn mạnh đăng ký và bảo vệ giá trị tài sản; Nhật Bản, Hàn Quốc phát triển cơ chế phân định không gian và bảo đảm giao dịch; Pháp chú trọng quan hệ giữa quyền sở hữu đất và công trình. Tuy nhiên, việc so sánh cần tính đến sự khác biệt về chế độ sở hữu đất và cấu trúc pháp luật của từng quốc gia. Trong các hệ thống được nghiên cứu, quyền sở hữu tư nhân đối với đất được pháp luật thừa nhận, khác với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam[16]. Vì vậy, việc tiếp thu không thể đồng nhất quyền bề mặt với quyền sở hữu đất hoặc cho phép chuyển giao vượt quá phạm vi quyền sử dụng đất hợp pháp. Hướng tiếp cận phù hợp là hoàn thiện cơ chế đăng ký, xác định ranh giới không gian, thứ tự ưu tiên, bảo vệ chủ nợ và xử lý tài sản khi quyền chấm dứt, đồng thời, bảo đảm sự tương thích với mục đích, thời hạn và điều kiện sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam.

4. Định hướng hoàn thiện pháp luật Việt Nam về quyền bề mặt

Trên cơ sở những bất cập đã xác định và kinh nghiệm pháp luật của một số quốc gia, nghiên cứu đề xuất các giải pháp hoàn thiện cơ chế pháp lý thực hiện quyền bề mặt tại Việt Nam.

4.1. Xác định địa vị pháp lý và điều kiện xác lập quyền bề mặt

Pháp luật cần xác định rõ địa vị pháp lý của chủ thể quyền bề mặt. Mặc dù Bộ luật Dân sự năm 2015 đã ghi nhận quyền bề mặt, nhưng địa vị của chủ thể quyền này chưa được cụ thể hóa đầy đủ trong các thủ tục hành chính về đất đai. Vì vậy, cần rà soát, bổ sung quy định của pháp luật đất đai để xác định quyền và trách nhiệm của chủ thể quyền bề mặt trong yêu cầu đăng ký, tiếp cận thông tin và thực hiện thủ tục liên quan trong phạm vi quyền đã được xác lập hợp pháp. Tuy nhiên, không thể đồng nhất chủ thể này với người sử dụng đất nền. Điều 33 Luật Đất đai năm 2024 quy định tổ chức kinh tế được giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần có các quyền giao dịch trong phạm vi luật định. Điều này không có nghĩa người sử dụng đất được tự do xác lập mọi quyền bề mặt. Vì vậy, trước khi xác lập quyền bề mặt, cần kiểm tra căn cứ và hình thức sử dụng đất, mục đích, thời hạn sử dụng, tình trạng thế chấp và quyền của các đồng chủ sử dụng đất (nếu có). Mục tiêu là bảo đảm quyền bề mặt có thể thực hiện trên thực tế nhưng không vượt quá giới hạn quyền sử dụng đất nền.

4.2. Chuẩn hóa đối tượng quyền theo không gian ba chiều

Pháp luật cần bổ sung quy định về mô tả đối tượng quyền bề mặt. Với trường hợp khai thác nhiều tầng không gian, hồ sơ phải thể hiện ranh giới trên mặt bằng, cao độ, chiều sâu, tọa độ các điểm khống chế, giới hạn của khối không gian, lối tiếp cận và hành lang kỹ thuật có liên quan. Những thông tin này phải quy định rõ ràng để xác định phạm vi quyền, tránh chồng lấn với quyền sử dụng đất nền hoặc quyền của chủ thể khác. Tuy nhiên, không nhất thiết áp dụng ngay mô hình địa chính ba chiều (3D) cho mọi trường hợp. Với quyền bề mặt có phạm vi đơn giản, sơ đồ địa chính kèm thông tin mô tả có thể đáp ứng yêu cầu. Tuy nhiên, đối với công trình ngầm, công trình trên cao hoặc dự án có nhiều lớp không gian, cần ưu tiên áp dụng dữ liệu 3D.

Trước hết, cần giao cơ quan có thẩm quyền xây dựng tiêu chuẩn mô tả không gian; thí điểm tại các dự án có công trình ngầm hoặc nhiều tầng khai thác. Việc mở rộng chỉ thực hiện khi dữ liệu, thẩm quyền và chi phí vận hành đáp ứng yêu cầu. Cách tiếp cận này vừa khắc phục khoảng trống về xác định đối tượng quyền, vừa tránh đặt yêu cầu công nghệ vượt quá khả năng thực hiện.

4.3. Quy định hiệu lực đối kháng và thứ tự ưu tiên

Pháp luật cần nghiên cứu sửa đổi Điều 269 Bộ luật Dân sự năm 2015 theo hướng quy định rõ mối quan hệ giữa hiệu lực của quyền bề mặt đối với các bên xác lập quyền và hiệu lực đối kháng với người thứ ba; đồng thời, xác định điều kiện đăng ký để quyền bề mặt có hiệu lực đối kháng với người thứ ba.

Đối với trường hợp nhiều quyền cùng tồn tại trên một thửa đất và có sự xung đột về lợi ích, pháp luật cần quy định nguyên tắc xác định thứ tự ưu tiên, trong đó, xem xét thời điểm đăng ký, thời điểm xác lập quyền, tính hợp pháp của quyền đã phát sinh và tình trạng ngay tình của người thứ ba. Quyền bề mặt chưa đăng ký không mặc nhiên được ưu tiên trước quyền của người thứ ba đã xác lập hợp pháp và đáp ứng điều kiện được pháp luật bảo vệ. Tuy nhiên, việc chưa đăng ký không làm mất hiệu lực của quyền bề mặt giữa các bên đã xác lập quyền; bên có quyền vẫn có thể yêu cầu bên còn lại thực hiện nghĩa vụ hoặc bồi thường thiệt hại nếu có căn cứ theo quy định pháp luật.

Đối với quyền bề mặt được xác lập trước khi quy định mới có hiệu lực, cần quy định điều khoản chuyển tiếp phù hợp để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp đã hình thành. Việc đăng ký bổ sung quyền bề mặt không được làm ảnh hưởng đến quyền của người thứ ba đã xác lập hợp pháp trước đó và được pháp luật bảo vệ. Cách tiếp cận này góp phần nâng cao tính công khai, minh bạch của quyền bề mặt, đồng thời, bảo đảm sự ổn định của các quan hệ tài sản đã được xác lập.

4.4. Quy định đăng ký quyền bề mặt độc lập

Để bảo đảm công khai thông tin và tạo cơ sở xác định tình trạng pháp lý của quyền bề mặt, cần nghiên cứu bổ sung vào Luật Đất đai quy định về đăng ký quyền bề mặt và hoàn thiện thủ tục đăng ký tương ứng tại Nghị định số 101/2024/NĐ-CP. Hồ sơ đăng ký cần phân biệt rõ ba đối tượng: quyền sử dụng đất, quyền bề mặt và quyền sở hữu đối với công trình được tạo lập trên hoặc dưới mặt đất. Thông tin về từng đối tượng cần được ghi nhận riêng, đồng thời, liên kết với nhau để thuận tiện cho việc tra cứu, đăng ký biến động và xác định mối quan hệ giữa các quyền khi phát sinh xung đột. Đối với công trình ngầm, công trình trên cao hoặc trường hợp quyền bề mặt được xác lập trong một phạm vi không gian xác định, cần nghiên cứu bổ sung dữ liệu mô tả không gian ba chiều theo tiêu chuẩn kỹ thuật phù hợp, qua đó, xác định rõ vị trí, giới hạn và phạm vi không gian mà quyền bề mặt được thực hiện[17].

4.5. Quy định về giao dịch bảo đảm và xử lý tài sản khi chấm dứt quyền bề mặt

Đối với giao dịch bảo đảm, cần làm rõ khả năng sử dụng quyền bề mặt làm tài sản bảo đảm độc lập và cơ chế bảo vệ bên nhận bảo đảm khi quyền này chấm dứt. Điều 271 Bộ luật Dân sự năm 2015 thừa nhận quyền sở hữu đối với tài sản do chủ thể quyền bề mặt tạo lập. Tuy nhiên, pháp luật cần tiếp tục hoàn thiện quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm, xử lý quyền bề mặt và tài sản thuộc sở hữu của chủ thể quyền bề mặt, cũng như xác định thứ tự ưu tiên khi có nhiều quyền hoặc biện pháp bảo đảm cùng tồn tại. Theo đó, cần quy định rõ điều kiện dùng quyền bề mặt làm tài sản bảo đảm, gồm quyền được xác lập hợp pháp, còn thời hạn và có thể chuyển giao theo quy định pháp luật. Việc xử lý tài sản bảo đảm phải phù hợp với phạm vi, mục đích và thời hạn còn lại của quyền bề mặt, đồng thời, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người có quyền liên quan.

Theo Điều 273 Bộ luật Dân sự năm 2015, chủ thể quyền bề mặt phải xử lý tài sản thuộc sở hữu của mình trước khi quyền chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; trường hợp không xử lý, quyền sở hữu tài sản có thể thuộc về người sử dụng đất nền mà không phát sinh nghĩa vụ bồi hoàn mặc định. Vì vậy, cần bổ sung cơ chế thông báo, trước khi quyền bề mặt chấm dứt, tạo điều kiện để bên nhận bảo đảm thực hiện quyền của mình theo quy định pháp luật và thỏa thuận bảo đảm, đồng thời, quy định việc xử lý nghĩa vụ tài chính liên quan đến tài sản. Đối với trường hợp tài sản được người có quyền sử dụng đất tiếp nhận, cần nghiên cứu cơ chế thanh toán hoặc bồi hoàn phù hợp, có tính đến giá trị còn lại của tài sản, thỏa thuận giữa các bên và quyền của bên nhận bảo đảm. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất, việc bồi thường được xác định theo pháp luật đất đai và các quy định có liên quan.

Về định giá, cần phân biệt giá trị quyền sử dụng đất, quyền bề mặt và công trình thuộc sở hữu của chủ thể quyền bề mặt. Các yếu tố như thời hạn khai thác còn lại, dòng tiền dự kiến, nghĩa vụ tài chính và chi phí hoàn nguyên phải được xem xét riêng, phù hợp với đối tượng định giá và mục đích giao dịch[18]. Vì vậy, cần quy định nguyên tắc định giá phù hợp và thứ tự thanh toán rõ ràng khi xử lý tài sản, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể quyền bề mặt, người có quyền sử dụng đất và bên nhận bảo đảm.

4.6. Quy định quyền kinh doanh và chuyển giao quyền bề mặt

Pháp luật cần bổ sung quy định xác định rõ đối tượng, chủ thể và phạm vi giao dịch đối với quyền bề mặt. Đặc biệt, phải phân biệt chuyển giao quyền bề mặt với chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền, mua bán công trình xây dựng hoặc chuyển nhượng dự án bất động sản. Việc cho phép kinh doanh quyền bề mặt không đồng nghĩa với việc được chuyển giao quyền sử dụng đất nền. Đối với quyền bề mặt được xác lập trong dự án bất động sản, cần quy định điều kiện chuyển giao cụ thể. Theo đó, quyền bề mặt phải được xác lập hợp pháp, còn thời hạn khai thác, phù hợp mục đích sử dụng đất và đáp ứng yêu cầu đăng ký. Bên chuyển giao phải công khai đầy đủ thông tin về phạm vi không gian, thời hạn, nghĩa vụ tài chính, tình trạng thế chấp và phương án xử lý công trình khi quyền chấm dứt. Trường hợp giao dịch đồng thời làm phát sinh việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, các bên vẫn phải đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án theo pháp luật chuyên ngành. Các điều kiện cơ bản về chủ thể, đối tượng và phạm vi kinh doanh, chuyển giao quyền bề mặt cần tuân thủ quy định pháp luật kinh doanh bất động sản.

Kết luận

Quyền bề mặt là một vật quyền có tính độc lập tương đối, cho phép chủ thể khai thác không gian trên, dưới mặt đất nhưng phải phù hợp với phạm vi, mục đích và thời hạn sử dụng đất nền. Qua phân tích pháp luật Việt Nam và tham khảo kinh nghiệm của Đức, Nhật Bản, Hàn Quốc và Pháp, nghiên cứu chỉ ra những hạn chế trong quy định về địa vị pháp lý của chủ thể, xác định đối tượng quyền, hiệu lực đối kháng, đăng ký, giao dịch bảo đảm và chuyển giao, khai thác thương mại quyền bề mặt. Để khắc phục những hạn chế này, cần hoàn thiện đồng bộ pháp luật về dân sự, đất đai, kinh doanh bất động sản, đồng thời, xây dựng các quy định hướng dẫn cụ thể về đăng ký quyền bề mặt, xác lập, bảo vệ hiệu lực của quyền đối với người thứ ba, xử lý tài sản khi quyền chấm dứt và thực hiện các giao dịch liên quan. Việc hoàn thiện cơ chế pháp lý theo hướng này góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các chủ thể, hạn chế tranh chấp và nâng cao hiệu quả khai thác không gian trong phát triển bất động sản tại Việt Nam.

ThS. Nguyễn Điền Khánh

Trường Đại học Cửu Long

ThS. Lý Kim Ngân

Công ty cổ phần Ngân Điền Khánh

Ảnh: Internet

[1]. Điều 267 Bộ luật Dân sự năm 2015.

[2]. Nguyễn Ngọc Điện và Nguyễn Điền Khánh (2024), Thực hiện quyền bề mặt trước và trong khung cảnh áp dụng Luật Đất đai năm 2024, Kỷ yếu Hội thảo khoa học Tác động kinh tế - xã hội của Luật Đất đai năm 2024, Nxb. Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, tr.7-13.

[3]. Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 của Chính phủ quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và Hệ thống thông tin đất đai.

[4]. Nguyễn Ngọc Điện (2010), Sự cần thiết của việc xây dựng các chế định vật quyền và trái quyền trong luật dân sự, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 23(184).

[5]. Nguyễn Ngọc Điện (2010), tlđd.

[6]. Phùng Trung Tập (2016), Về quyền hưởng dụng và quyền bề mặt, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 15(319).

[7]. Stoter, J.E. và van Oosterom, P.J.M. (2005), Technological Aspects of a Full 3D Cadastral Registration, International Journal of Geographical Information Science, 19(6), tr.669-696.

[8]. Nguyễn Ngọc Điện (2010), tlđd.

[9]. Nguyễn Thị Linh (2023), Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình có quyền bề mặt hoặc quyền hưởng dụng khi giao dịch dân sự vô hiệu, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, kỳ 1, số 394, tr.43-47.

[10]. Lemmen, C., van Oosterom, P.J.M. và Bennett, R.M. (2015), The Land Administration Domain Model, Land Use Policy, 49, tr.535-545.

[11]. Locurcio và cộng sự (2026), From Surface Right to Full Ownership: Three Approaches to Determine the Fair Fee, Aestimum, DOI: 10.36253/aestim-18916.

[12]. Nguyễn Ngọc Điện và Nguyễn Điền Khánh (2024), tlđd, tr.7-13.

[13]. Japan, Civil Code (Act No. 89 of 1896), Articles 265 and 269-2, official English translation, Japanese Law Translation, https://www.japaneselawtranslation.go.jp/en/laws/view/3494/en, truy cập ngày 09/9/2026.

[14]. Republic of Korea, Civil Act, Articles 279-281 and related provisions on superficies, official English translation, Korea Legislation Research Institute, https://elaw.klri.re.kr/eng_service/ebook.do?hseq=29453, truy cập ngày 09/9/2026.

[15]. République française, Code civil, Articles 552-553, version in force, Légifrance, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000006150120, truy cập ngày 09/9/2026; Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 mars 1991, pourvoi n° 89-17.786, publié au Bulletin, https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000007026536, truy cập ngày 09/9/2026.

[16]. Điều 53 Hiến pháp năm 2013 và Điều 12 Luật Đất đai năm 2024.

[17]. Lemmen, C., van Oosterom, P.J.M. và Bennett, R.M. (2015), tlđd.

[18]. Marco Locurcio và cộng sự (2026), From Surface Right to Full Ownership: Three Approaches to Determine the Fair Fee, Aestimum, DOI: 10.36253/aestim-18916.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Nguyễn Ngọc Điện (2010), Sự cần thiết của việc xây dựng các chế định vật quyền và trái quyền trong luật dân sự, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 23(184).

2. Phùng Trung Tập (2016), Quyền hưởng dụng và quyền bề mặt theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 15(319).

3. Trần Thị Huệ (2019), Một số khía cạnh pháp lý về quyền bề mặt trong quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Tạp chí Pháp luật và Thực tiễn, số 38.

4. Vũ Thị Ngọc Dung (2022), Hoàn thiện quy định pháp luật về quyền bề mặt, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, https://danchuphapluat.vn/hoan-thien-quy-dinh-phap-luatve-quyen-be-mat-4174.html, truy cập ngày 09/9/2026.

5. Nguyễn Thị Linh (2023), Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình có quyền bề mặt hoặc quyền hưởng dụng khi giao dịch dân sự vô hiệu, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, kỳ 1, số 394.

6. Nguyễn Ngọc Điện và Nguyễn Điền Khánh (2024), Thực hiện quyền bề mặt trước và trong khung cảnh áp dụng Luật Đất đai năm 2024, Kỷ yếu Hội thảo khoa học Tác động kinh tế - xã hội của Luật Đất đai năm 2024, Nxb. Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh.

7. Federal Republic of Germany, Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG), §§ 1, 11-12, 14, 26, 34, https://www.gesetzeim-internet.de/erbbauv/, truy cập ngày 09/9/2026.

8. Japan, Civil Code (Act No. 89 of 1896), Articles 265, 269-2, Japanese Law Translation, https://www. japaneselawtranslation.go.jp/en/laws/view/3494/en, truy cập ngày 09/9/2026.

9. Republic of Korea, Civil Act, Articles 279–281 và các quy định liên quan đến superficies, Korea Legislation Research Institute, https://elaw.klri.re.kr/eng_service/ ebook.do?hseq=29453, truy cập ngày 09/9/2026.

10. République française, Code civil, Articles 552- 553, Légifrance, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000006150120, truy cập ngày 09/9/2026.

11. Cour de cassation (France), 3e chambre civile, 6 mars 1991, pourvoi n° 89-17.786, publié au Bulletin, https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000007026536, truy cập ngày 09/9/2026.

12. Lemmen, C., van Oosterom, P.J.M. và Bennett, R.M. (2015), The Land Administration Domain Model, Land Use Policy, tập 49, https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2015.01.014, truy cập ngày 09/9/2026.

13. Stoter, J.E. và van Oosterom, P.J.M. (2005), Technological Aspects of a Full 3D Cadastral Registration, International Journal of Geographical Information Science, tập 19, số 6, https://doi.org/10.1080/13658810500106042, truy cập ngày 09/9/2026.

14. Locurcio, M., Morano, P., Amoruso, P., Di Liddo, F. và Tajani, F. (2026), From Surface Right to Full Ownership: Three Approaches to Determine the Fair Fee, Aestimum, https://doi.org/10.36253/aestim-18916, truy cập ngày 09/9/2026.

(Nguồn: Tạp chí Dân chủ và Pháp luật Kỳ 2 (463) - tháng 10/2026)