Tóm tắt: Bài viết phân tích các nguyên tắc cho thuê, thuê mua, bán nhà ở xã hội và nêu lên những vấn đề đặt ra từ thực tiễn thi hành các nguyên tắc này.

Abstract: The paper analyzes principles of lease, hire-purchase, sale of social houses and points out problems from the practice of implementing these principles.

1. Khái quát về nhà ở xã hội và thuê, thuê mua, bán nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở khá đặc biệt dành cho người có thu nhập thấp hoặc có những điều kiện đặc thù do pháp luật quy định, đây là những đối tượng không có khả năng tự lo cho mình một chỗ ở nếu không có sự hỗ trợ của Nhà nước. Chính sách nhà ở xã hội mang ý nghĩa xã hội và nhân văn rất lớn, thể hiện rõ nét sự quan tâm của Đảng, Nhà nước đối với các nhóm đối tượng còn gặp nhiều khó khăn trong việc tự lo cho mình một nơi ăn, chốn ở ổn định.

Ở Việt Nam hiện nay, trong điều kiện mức thu nhập của người dân còn thấp mà giá nhà đất lại cao, nên loại hình nhà ở xã hội đã được quan tâm, chú trọng ngày càng nhiều hơn. Lần đầu tiên khái niệm nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp được quy định tại Luật Nhà ở năm 2005 và hiện nay được quy định tại Luật Nhà ở năm 2014, theo đó, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở. Như vậy, nhà ở xã hội phải đáp ứng được hai điều kiện: (i) Là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước; (ii) Chỉ dành cho những đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở theo quy định của pháp luật.

Để phát triển nhà ở xã hội, tạo điều kiện cho những đối tượng được hưởng chính sách nhưng có các điều kiện khác nhau đều được tiếp cận và sử dụng nhà ở, pháp luật quy định các hình thức giao dịch nhà ở xã hội đó là thuê, thuê mua, bán nhà ở xã hội. Việc thực hiện các giao dịch này đều phải tuân theo một hợp đồng bằng văn bản. Có thể nhận diện việc thuê, thuê mua, bán nhà ở xã hội ở những khía cạnh sau:

- Thuê nhà ở xã hội được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, bên cho thuê giao nhà ở cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn và bên thuê phải trả tiền thuê trong thời gian đó.

- Bán nhà ở xã hội là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, bên bán chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.

- Thuê mua nhà ở là một hình thức khá ưu việt, theo đó, người có thu nhập thấp sẽ được tạo điều kiện để sở hữu một tài sản lớn là ngôi nhà mà ban đầu mình thuê, sau khi đã hoàn thành được nghĩa vụ trong thời gian thuê theo cam kết. Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó. Lưu ý, bên thuê mua phải là những đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội do Nhà nước quy định.

Có thể xem xét một số đặc trưng của việc thuê mua nhà ở xã hội để từ đó khắc họa rõ nét về thuê, thuê mua, bán nhà ở xã hội như sau:

Một là, khác với hình thức thuê nhà, người thuê mua nhà ở xã hội sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính và kết thúc thời hạn thuê mua thì được bên cho thuê mua làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Hai là, khác với hình thức mua bán nhà, người thuê mua nhà ở xã hội thanh toán lần đầu số tiền 20% giá trị nhà ở thuê mua, nếu có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua, sau đó trả số tiền còn lại trong thời hạn thỏa thuận tối thiểu 05 năm và trả hàng tháng.

Ba là, trong thời hạn thuê mua nhà, nhà ở xã hội vẫn thuộc quyền sở hữu của bên cho thuê mua, bên thuê mua chỉ có quyền sử dụng nhà ở và quyền sở hữu nhà ở chỉ được chuyển giao cho bên thuê mua khi bên thuê mua đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính và được cấp giấy chứng nhận.

Bốn là, hình thức thuê mua nhà ở sẽ nâng cao trách nhiệm của người thuê mua trong việc giữ gìn, bảo quản nhà ở. Mặt khác, việc trả tiền trong một thời gian dài cũng là cơ hội giúp cho người thuê mua có đủ khả năng thanh toán, đồng thời, nhà đầu tư cũng có thể thu hồi vốn đã tạo lập ra nhà ở và có lợi nhuận.

2. Các nguyên tắc cho thuê, thuê mua, bán nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội được quản lý chặt chẽ bởi các quy định pháp luật, nhằm đảm bảo đúng mục tiêu hướng tới những đối tượng có hoàn cảnh đặc biệt trong xã hội cần được quan tâm, góp phần thực hiện chính sách an sinh xã hội của Nhà nước. Một trong những nội dung đảm bảo cho việc thực hiện đúng và hiệu quả chính sách nhà ở xã hội là phải tuân thủ các nguyên tắc trong việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội, đó là các nguyên tắc cơ bản sau:

Thứ nhất, việc cho thuê, thuê mua, bán nhà ở xã hội phải tuân thủ đúng quy định của Luật Nhà ở. Trong cùng một thời gian, các đối tượng theo quy định của Luật Nhà ở chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội, đối với học sinh các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.

Thực tế hiện nay cho thấy, nhu cầu về nhà ở nói chung, đặc biệt là nhà ở xã hội rất cao, tuy vậy, nguồn cung thì hạn chế, chỉ đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu. Vì vậy, để tránh tình trạng cùng một đối tượng mua được nhiều nhà ở xã hội, thậm chí mang nhà ở xã hội ra làm đối tượng để giao dịch với mục đích kiếm lời, trong khi rất nhiều người thực sự có nhu cầu và hoàn cảnh thực sự khó khăn thì lại không có nhà ở, Nhà nước cho phép mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được hỗ trợ nhà ở xã hội một lần là hợp lý.

Thứ hai, thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở. Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.

Thứ ba, bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở. Trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Như vậy, có thể thấy, đối với người mua nhà ở xã hội thì quyền năng định đoạt đối với nhà ở bị hạn chế so với trường hợp mua nhà ở thương mại. Điều này cũng dễ hiểu bởi khi mua nhà ở xã hội, họ là đối tượng được Nhà nước hỗ trợ, được hưởng sự ưu đãi từ các chính sách dành cho nhà ở xã hội và thực tế đối tượng cần sự hỗ trợ của Nhà nước là khá nhiều, cũng như nhu cầu về nhà ở xã hội là rất lớn. Quy định này nhằm quản lý chặt chẽ quỹ nhà ở xã hội, dành cho những người xứng đáng được hưởng, đảm bảo ý nghĩa của việc mua bán nhà ở xã hội, tránh tình trạng thương mại hóa nhà ở xã hội.

Thứ tư, bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế. Trong trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Thay vì quy định chỉ được chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 10 năm như trước đây, quy định mới này đã rút ngắn thời gian cho phép được chuyển nhượng sau khi đã mua xuống còn 05 năm, đây cũng là một quy định ưu đãi và hợp lý giúp cho người mua nhà ở xã hội khi họ có đủ điều kiện về tài chính, họ có thể chuyển đến nơi ở mới có điều kiện tốt hơn.

Kể từ thời điểm người mua nhà ở xã hội được phép bán nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu thì ngoài các khoản phải nộp khi thực hiện bán nhà ở theo quy định của pháp luật, bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; trường hợp bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở.

Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.

Thứ năm, tất cả các trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng với quy định của Luật Nhà ở và trái các nguyên tắc theo quy định pháp luật thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, bán nhà ở xã hội không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội. Trường hợp cố tình không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế thu hồi lại nhà ở đó.

Những nguyên tắc trên đây cho thấy rõ ràng sự khác biệt giữa nhà ở thương mại với nhà ở xã hội, về đối tượng mua, về cách thức thực hiện và giới hạn cho việc thực hiện quyền. Có thể thấy, nhà ở thương mại được chủ đầu tư bán rộng rãi cho các đối tượng khách hàng khi có nhu cầu và đủ tiềm lực tài chính để mua; người mua cũng hoàn toàn có quyền bán lại căn nhà thuộc quyền sở hữu của mình cho mọi đối tượng có nhu cầu, miễn các bên tuân thủ đúng quy định pháp luật. Còn đối với nhà ở xã hội, đây là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước với nhiều chính sách ưu đãi cho cả chủ đầu tư lẫn người mua. Vì thế, pháp luật đã giới hạn quyền cho chủ sở hữu nhà ở xã hội như thời gian được bán lại, giá cả của việc bán khi chưa đủ 05 năm sau khi trả hết tiền; bên cạnh đó, khi bán nhà ở xã hội, người bán phải đóng tiền sử dụng đất cho Nhà nước do ban đầu khi chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chưa phải đóng tiền sử dụng đất.

3. Các vấn đề đặt ra từ thực tiễn thi hành các nguyên tắc thuê, thuê mua, bán nhà ở xã hội

Các nguyên tắc trong thuê, thuê mua, bán nhà ở xã hội đã tạo một khung khổ pháp lý cho việc thực hiện tương đối hiệu quả chính sách nhà ở xã hội, tuy nhiên, trong thực tiễn triển khai vẫn còn những hạn chế, bất cập đi ngược lại tiêu chí mà các nguyên tắc của Luật Nhà ở đã đặt ra, cụ thể là:

Thứ nhất, một tình trạng đáng lo ngại trên thực tế hiện nay đó là nhà ở xã hội được bán không đúng đối tượng, điều này vi phạm nghiêm trọng nguyên tắc mà pháp luật đã quy định.

Theo quy định hiện nay, việc xét duyệt nhà ở xã hội cho các đối tượng chủ yếu thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư dự án, chủ đầu tư dự án vừa là người xây dựng, phân phối vừa là người quản lý sau này. Trong khi chủ đầu tư có quyền hạn lớn trong việc xét duyệt hồ sơ, lập danh sách mua nhà, thì các cơ quan quản lý nhà nước lại chưa được sâu sát trong việc kiểm soát vấn đề này, dẫn đến hậu quả bán nhà ở xã hội không đúng đối tượng, kết quả là nhà ở xã hội bị sử dụng sai mục đích, không đúng với ý nghĩa nhân văn của nó. Không khó để nhìn thấy hình ảnh xe ô tô, thậm chí là ô tô hạng sang của những người là chủ sở hữu của căn nhà được gọi là nhà ở xã hội. Thời gian vừa qua, thông tin 03 người nhà của lãnh đạo Doanh nghiệp BIC chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Rice City, khu đô thị Tây Nam Linh Đàm Hà Nội “lọt” vào danh sách xét duyệt mua nhà ở xã hội khiến dư luận không khỏi bất bình. Đại diện chủ đầu tư ban đầu phủ nhận thông tin này nhưng sau đó đã xác nhận và lý giải dù là người thân của chủ đầu tư nhưng vẫn đủ điều kiện được mua nhà do chưa sở hữu nhà. Chỉ đến khi Sở Xây dựng Hà Nội vào cuộc yêu cầu chủ đầu tư giải trình thì được trình bày là do người mua nhà không nộp tiền nên bị cắt hợp đồng và chủ đầu tư đã trả lại hồ sơ, do đó không kịp phô tô hồ sơ của đối tượng này để nộp cho Sở Xây dựng[1]. Bên cạnh đó, còn có tình trạng chủ đầu tư tặng suất mua nhà ở xã hội cho đại diện các cơ quan quản lý đã giúp đỡ họ trong quá trình thực hiện dự án.

Tìm hiểu các quy định pháp luật về quy trình xét duyệt đối tượng được mua nhà ở xã hội có thể nhận thấy vai trò của Sở Xây dựng khá mờ nhạt nên sẽ rất dễ cho những trường hợp trục lợi từ dự án nhà ở xã hội. Theo ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam: Chừng nào còn trao mọi quyền cho doanh nghiệp, từ xây nhà, xét duyệt hồ sơ, chấm điểm, quản lý sau này, thì chừng đó các hành vi trái luật vẫn còn. Một khi việc lên danh sách người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội đã sai thì các bước tiếp theo khó chuẩn. Tốt nhất, việc này nên có một tổ công tác hay một nhóm xét duyệt độc lập, tránh cho doanh nghiệp một mình “bao sân”[2]. Tác giả rất chia sẻ với quan điểm này và cho rằng, Nhà nước cần có những quy định chặt chẽ, nghiêm khắc hơn trong việc thực hiện quy trình xét duyệt hồ sơ mua nhà ở xã hội nhưng cũng đảm bảo sự khách quan và công bằng, tránh sự sách nhiễu từ phía cơ quan nhà nước, tạo điều kiện thuận lợi cho những người đúng đối tượng và có nhu cầu mua nhà ở xã hội. Công việc này tốt nhất là không nên giao cho chủ đầu tư.

Thứ hai, mặc dù về mặt nguyên tắc, bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu 05 năm, nhưng không ít trường hợp người mua nhà ở xã hội chỉ nhằm giữ suất và là giải pháp tạm thời, sau khi mua nhà, họ bán suất cho người khác ngay chứ không ở tại căn hộ đó, việc mua bán này chỉ được thực hiện bằng giấy viết tay và không công khai. Điều này khiến những người thu nhập thấp thực sự có nhu cầu về nhà ở lại không được hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Ví dụ, tại Đà Nẵng, rất nhiều tòa nhà được bán theo hình thức nhà ở xã hội nhưng nhiều người Hà Nội vào mua, không những thế, họ còn cải tạo cho thuê, thực trạng này đang nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Bên cạnh đó, khi vào các trang rao vặt về mua bán bất động sản, chúng ta cũng dễ dàng bắt gặp hàng loạt thông tin rao bán căn hộ các dự án nhà ở xã hội.

Thực tế có nhiều trường hợp chủ căn hộ mua, thuê mua nhà ở xã hội rồi cho người khác thuê, mượn lại nhà ở của mình một cách âm thầm, người thuê đó mới là người sử dụng nhà, còn chủ căn hộ vẫn đứng ra thực hiện các nghĩa vụ, giao dịch về mặt danh nghĩa với cơ quan quản lý, ban quản trị nhà. Sau đó, đợi đến khi đủ thời hạn và đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật, chủ nhà sẽ hoàn thiện các giấy tờ để bán nhà chính thức, sang tên. Thực tế này phát sinh nhiều rủi ro cho cả hai bên giao dịch, bởi vì bên sở hữu nhà bán, cho thuê trái phép nếu bị phát hiện sẽ bị phạt và tịch thu nhà, còn về bên mua, thuê lại thì không có bất cứ cơ sở pháp lý nào về việc bồi thường cho đối tượng này. Do đó, việc siết chặt quy định quản lý về nhà ở xã hội là cần thiết.

Việc phát hiện dấu hiệu vi phạm trong mua, bán nhà ở xã hội nhiều nhưng xử lý chẳng được bao nhiêu do cơ chế kiểm soát quá lỏng lẻo. Trường hợp có sai phạm thì xử lý chỉ dừng lại ở phát hiện và thu hồi (trả lại tiền cho người mua nhà ở xã hội). Vì vậy, cần phải có chế tài phạt hành chính nghiêm khắc hơn, thậm chí thu hồi không hoàn tiền để trả lại sự công bằng và niềm tin trong nhân dân vào chính sách an sinh xã hội.

Thứ ba, khó khăn trong việc triển khai hình thức cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội. Bởi lẽ, với tâm lý của các nhà đầu tư, khi bỏ ra một khoản tiền đầu tư, luôn mong muốn sẽ thu được lợi nhuận và thu được nhanh chóng. Trong khi đó, chính sách nhà ở xã hội là một chính sách mang ý nghĩa phúc lợi nhiều hơn, nguồn lợi nhuận thu về cho các chủ đầu tư không nhiều. Mặt khác, pháp luật cho phép các chủ đầu tư có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua, vì vậy, chủ đầu tư thường là lựa chọn hình thức bán nhà ở xã hội hơn các hình thức khác. Phần lớn các trường hợp thuê mua nhà ở hiện nay chỉ được thực hiện đối với các dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn ngân sách nhà nước do quy định nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn ngân sách nhà nước chỉ sử dụng để cho thuê và cho thuê mua.

Thứ tư, quy trình xét duyệt hồ sơ có vẻ là đơn giản nhưng dường như chỉ là đơn giản và thuận lợi với những người có “điều kiện” hay có “mối quan hệ”, còn với những người thực sự có nhu cầu mua nhà ở xã hội và đúng đối tượng mua nhà ở xã hội thì việc nộp được hồ sơ có thể lại không dễ dàng chút nào. Thiết nghĩ, những quy định về tiêu chí xét duyệt hồ sơ cũng phải được chuẩn chỉnh, công khai, minh bạch và rõ ràng cho người dân được biết, tránh mỗi nơi làm một kiểu và yêu cầu một kiểu, để người dân tránh được hao tổn công sức, thời gian và không cảm thấy chán nản khi đi mua nhà ở xã hội, bởi đây vốn là những đối tượng đáng được xã hội ưu tiên và quan tâm. Rõ ràng, việc đặt ra những nguyên tắc cho việc thuê, thuê mua, bán nhà ở xã hội và đảm bảo cho việc thực thi những nguyên tắc đó là vấn đề cần thiết đặt ra trong quá trình xây dựng và thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội, nhằm đảm bảo an sinh xã hội và phát triển bền vững.

TS. Phạm Thu Thủy

Đại học Luật Hà Nội