1. Thực trạng các văn bản quy định về nghĩa vụ nộp thuế thu nhập trong chuyển nhượng bất động sản

Bất động sản là tài sản có giá trị lớn đối với các tổ chức, cá nhân trong xã hội vì vậy pháp luật có những quy định chặt chẽ trong việc quản lý, chuyển nhượng và các giao dịch khác liên quan đến bất động sản. Theo Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 bất động sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật. Theo Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất có nghĩa vụ đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các công trình, tài sản gắn liền với đất.

Theo quy định về hợp đồng trong Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, việc chuyển nhượng bất động sản phải thông qua hợp đồng bằng văn bản và được công chứng. Trên cơ sở quy định của Luật Quản lý thuế năm 2006 (sửa đổi, bổ sung năm 2012), Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012); Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014); Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế năm 2014; Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thuế; Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân; Thông tư 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp; Thông tư số 96/2015/TT-BTC ngày 22/6/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế thu nhập doanh nghiệp tại Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014, Thông tư số 119/2014/TT-BTC ngày 25/8/2014, Thông tư số 151/2014/TT-BTC ngày 10/10/2014 của Bộ Tài chính, các tổ chức, cá nhân có hoạt động giao dịch chuyển nhượng bất động sản có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập theo mức thuế suất 20% (đối với tổ chức) và 2% đối với cá nhân trên giá trị chuyển nhượng. Việc quy định nghĩa vụ nộp thuế thu nhập có ý nghĩa lớn trong việc tạo nguồn thu ngân sách thực hiện chức năng quản lý nhà nước, điều tiết lợi nhuận của các chủ thể phát sinh từ các hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giảm phân hóa giàu nghèo trong xã hội, góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản.

2. Những thủ đoạn trốn thuế trong chuyển nhượng bất động sản của các tổ chức, cá nhân

Trên thực tế, khi tham gia các giao dịch chuyển nhượng bất động sản, để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế, các tổ chức, cá nhân có nhiều thủ đoạn nhằm gian lận, trốn thuế thu nhập. Cụ thể:

Thứ nhất, các bên tham gia chuyển nhượng bất động sản ghi giá chuyển nhượng trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế giao dịch. Khi đó, các bên lập 02 loại hợp đồng: (i) Loại thứ nhất là hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có công chứng, chứng thực theo quy định với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế (nhưng đúng với khung giá đất Nhà nước ở địa phương tại thời điểm ký kết) để làm thủ tục đăng ký biến động; (ii) Loại thứ hai là hợp đồng viết tay do hai bên tự ký ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp tại Tòa án nhân dân. Thực tế, có nhiều trường hợp hồ sơ mới trúng đấu giá đất sau khi có giấy chứng nhận đã làm hợp đồng bán lại giá thấp hơn nhiều giá trúng đấu giá hoặc bằng giá của Ủy ban nhân dân vừa tổ chức đấu giá.

Thứ hai, đối với hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì giá trị hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai của bên thứ 2 cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư hoặc khi đã được cấp sổ thì người nộp thuế sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư, nhằm trốn thuế, tránh thuế thu nhập.

Thứ ba, bên mua và bên bán chuyển nhượng bất động sản không ký kết hợp đồng chuyển nhượng mà ký kết hợp đồng ủy quyền (trong đó, người được ủy quyền có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với bất động sản) nhằm tránh thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Hành vi này mặc dù tránh nhiều nghĩa vụ thuế (thuế thu nhập, lệ phí trước bạ…) nhưng gây rất nhiều rủi ro đối với nhận ủy quyền (thực chất là người nhận chuyển nhượng bất động sản), đó là việc phát sinh các tranh chấp khi giá bất động sản tăng, người nhận chuyển nhượng muốn sang tên phải thực hiện nhiều thủ tục pháp lý khi người nhận ủy quyền muốn tiếp tục chuyển nhượng bất động sản cho tổ chức, cá nhân khác.

3. Những khó khăn trong việc ngăn chặn gian lận thuế chuyển nhượng bất động sản

Các quy định về quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã được quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật về thuế. Tuy nhiên, để quản lý thuế một cách có hiệu quả đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, ngoài quy định về quản lý thuế cần có quy định đồng bộ của Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và công tác phối hợp của các cơ quan ban ngành có liên quan phải được tăng cường.

Liên quan đến đất đai, hiện nay có nhiều cơ quan quản lý (như: Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng...), tuy nhiên, văn bản quy phạm pháp luật của các bộ, ngành chưa đồng bộ, mặt khác dữ liệu về đất đai của các cơ quan quản lý nhà nước chưa được xây dựng đồng bộ, liên thông để trao đổi phục vụ quản lý thông tin liên quan đến đất đai; pháp luật chưa quy định cơ chế kiểm soát dòng tiền đối với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Bên cạnh đó, ý thức tự giác thực hiện nghĩa vụ thuế của một bộ phận người dân chưa cao, nhận thức về pháp luật còn hạn chế, chưa nhận thức được hậu quả khi khai thuế với giá không đúng với giá thực tế chuyển nhượng.

Trong khi đó, theo quy định của pháp luật về thuế, người nộp thuế kê khai, nộp thuế không đúng với giá thực tế chuyển nhượng thì cơ quan thuế có quyền ấn định thuế. Tuy nhiên, cơ quan thuế không có chức năng điều tra nên việc thu thập thông tin làm căn cứ ấn định thuế gặp nhiều khó khăn. Việc ấn định thuế chỉ được thực hiện có hiệu quả trong trường hợp cơ quan có liên quan (như công an…) thu thập đủ chứng cứ chứng minh giao dịch mua bán thực tế, phát hiện và kết luận đó là hành vi gian lận, trốn thuế thì mới đủ căn cứ để cơ quan thuế ấn định thuế.

Hành vi kê khai giá chuyển nhượng bất động sản của các tổ chức, cá nhân thấp hơn giá thực tế để trốn thuế còn có sự tiếp tay của các văn phòng công chứng. Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, việc chuyển nhượng bất động sản phải lập thành hợp đồng bằng văn bản, được công chứng mới phát sinh hiệu lực và đủ điều kiện để thực hiện việc sang tên tại cơ quan quản lý nhà nước về đất đai. Các công chứng viên đều biết giá trên hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thấp hơn nhiều lần giá trị thực các bên thanh toán cho nhau nhưng vẫn thực hiện hoạt động công chứng. Thậm chí, để chiều lòng các khách hàng quen, nhiều công chứng viên còn chủ động tư vấn giá ghi trên hợp đồng vừa đúng khung giá nhà nước để các bên nộp thuế thấp nhất. Điều này càng gây khó khăn cho việc xử lý hành vi trốn thuế trong chuyển nhượng bất động sản.

Một số địa phương đã chủ động chuyển hồ sơ qua cơ quan cảnh sát điều tra các dấu hiệu trốn thuế của các tổ chức, cá nhân trong chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên, cơ quan điều tra chuyển lại cơ quan thuế để xử lý hành chính vì không đủ tài liệu, chứng cứ xác định hành vi trốn thuế để khởi tố theo quy định của Bộ luật Tố tụng hình sự năm 2015. Cho đến nay, mới chỉ có một vài vụ việc cơ quan công an đã khởi tố doanh nghiệp chuyển nhượng bất động sản có hành vi trốn thuế nhưng quá trình chứng minh rất gian nan, việc thu thập chứng cứ kéo dài.

Một khó khăn nữa đó là quy trình tiếp nhận, xử lý hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thực hiện theo Điều 6 Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất. Theo đó, hồ sơ được tiếp nhận từ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai các quận, huyện và xử lý qua Cổng dịch vụ công của các tỉnh, thành phố và có quy định về thời hạn liên thông giải quyết thủ tục hành chính đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản đối với cơ quan thuế là 05 ngày làm việc. Tuy nhiên, Văn phòng Đăng ký đất đai chuyển hồ sơ đến cơ quan thuế thường sát ngày hẹn trả kết quả hoặc chậm dẫn đến áp lực về thời gian trả kết quả xác định nghĩa vụ tài chính về đất.

4. Giải pháp chống trốn thuế trong chuyển nhượng bất động sản

Trên cơ sở hiện trạng các quy định của pháp luật và những khó khăn như phân tích ở trên, tác giả đề xuất một số giải pháp chống trốn thuế trong chuyển nhượng bất động sản như sau:

Một là, bổ sung quy định thanh toán qua ngân hàng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Đây là quy định rất hiệu quả trong quản lý thuế nói chung và thuế thu nhập trong chuyển nhượng bất động sản nói riêng. Nếu quy định này được cụ thể hóa trong các văn bản pháp luật sẽ đem lại rất nhiều lợi ích. Cụ thể như: Nhà nước tiết kiệm chi phí in tiền mặt phục vụ tiêu dùng xã hội; các ngân hàng cũng giảm bớt nhân lực trong việc kiểm đếm, lưu trữ tiền mặt, kiểm soát tiền giả; các cơ quan thuế dễ dàng quản lý dòng tiền thanh toán giữa các bên chuyển nhượng để tiến thành thu thuế… Ngoài ra, các bên tham gia chuyển nhượng bất động sản cũng thuận lợi khi thanh toán qua tài khoản ngân hàng, đó là không phải sử dụng lượng lớn tiền mặt dễ bị trộm cắp, cướp giật, không vất vả kiểm tiền dễ nhầm lẫn và xóa bỏ nỗi lo tiền giả.

Hai là, bổ sung chức năng điều tra cho cơ quan thuế trong Luật Quản lý thuế năm 2006 (sửa đổi, bổ sung năm 2012). Đối với công tác quản lý thuế, trong thời gian vừa qua, công tác quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã được Ngành Thuế quan tâm, chú trọng. Tổng cục Thuế đã ban hành nhiều công văn chỉ đạo toàn Ngành, đồng thời đẩy mạnh nhiều giải pháp quản lý thuế trong lĩnh vực bất động sản như phối hợp với các cơ quan ban ngành quản lý về đất đai, đặc biệt là công tác phối hợp với cơ quan Công an các địa phương để phối hợp điều tra, xử lý những trường hợp sai phạm về trốn thuế, tránh thuế bất động sản làm thất thu ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, do chưa có quy định về chức năng điều tra thuế nên việc ngăn chặn tình trạng trốn thuế chưa có hiệu quả. Khi được bổ sung chức năng điều tra thuế cho cơ quan thuế sẽ khắc phục tình trạng kê khai giá chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế hiện nay.

Ba là, triển khai công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật, đặc biệt là nội dung quy định về hành vi trốn thuế và các hình thức xử lý vi phạm đối với hành vi trốn thuế trong pháp luật hình sự và chính sách thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản đến người dân, doanh nghiệp tham gia chuyển nhượng bất động sản. Việc tuyên truyền pháp luật này thông qua nhiều hình thức như: Tuyên truyền trực tiếp ngay tại các văn phòng công chứng, các cơ quan thuế; phổ biến các quy định về nghĩa vụ thuế, chế tài xử lý vi phạm về thuế thông qua các phương tiện thông tin đại chúng, cổng thông tin điện tử các cơ quan có liên quan; thông báo rộng rãi trong xã hội về kết quả xử lý hành chính, hình sự các hành vi trốn thuế thu nhập trong chuyển nhượng bất động sản… Qua các hình thức tuyên truyền này sẽ nâng cao ý thức chấp hành pháp luật của các tổ chức, cá nhân trong việc chấp hành nghĩa vụ nộp thuế thu nhập.

Bốn là, tăng cường thực hiện phối hợp tổ chức thanh tra, kiểm tra liên ngành. Tập trung xây dựng chuyên đề thanh tra - kiểm tra đối tượng và kiểm tra công vụ trong lĩnh vực công chứng và công tác quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại các Chi cục Thuế phát hiện các hành vi trốn thuế, gian lận thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản, thực hiện ấn định thuế, truy thu thuế và xử phạt vi phạm hành chính về thuế theo quy định của pháp luật.

Cơ quan thuế chủ động phối hợp với các sở, ban, ngành có liên quan trong công tác quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. Đồng thời đề xuất Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố xây dựng Đề án chống thất thu đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Theo đó, chủ động phối hợp với các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan tham mưu, báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố xây dựng bảng giá đất sát với giá đất phổ biến trên thị trường.

Năm là, cơ quan Công an chủ động áp dụng các biện pháp nghiệp vụ nắm bắt về giá cả thực tế của bất động sản được chuyển nhượng. Không khó để biết được giá chuyển nhượng bất động sản thông qua các trang quảng bá của những người môi giới. Họ đưa các thông tin cụ thể, vị trí, giá cả hàng tỷ đồng nhưng giá khai báo với cơ quan thuế chỉ vài trăm triệu, thậm chí vài chục triệu theo đúng khung giá Nhà nước quy định. Khó khăn chính là cơ quan thuế và cơ quan Công an phải thu thập tài liệu chứng minh chính xác số tiền giữa các bên chuyển cho nhau khi thực hiện hợp đồng. Các bên có thể giao tiền mặt kín đáo, tự chuyển khoản cho nhau, chuyển qua người thứ ba vào bất kỳ thời điểm nào sau khi ký hợp đồng. Vì vậy, cán bộ Công an với kinh nghiệm điều tra phá án áp dụng các biện pháp nghiệp vụ của Ngành chắc chắn sẽ thu thập, làm rõ số tiền thực tế các bên chuyển nhượng bất động sản thanh toán cho nhau, từ đó mới chứng minh được yếu tố gian lận, trốn thuế của các tổ chức, cá nhân.

Trên đây là một số kiến nghị nhằm chống trốn thuế thu nhập trong chuyển nhượng bất động sản của các tổ chức, cá nhân. Hy vọng rằng, với việc hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành, sự chủ động quyết liệt của các cơ quan hữu quan dụng đồng bộ các giải pháp trong thời gian tới tình trạng gian lận, trốn thuế thu nhập sẽ được ngăn chặn có hiệu quả, tạo sự ổn định trong xã hội.

Nguyễn Doãn Phương
Khoa Luật, Học viện An ninh nhân dân