1. Khái quát chung về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án

1.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án

Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”[1]. Trong đó, giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án là hoạt động của Tòa án giải quyết các tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự hoặc tố tụng hành chính theo quy định của pháp luật. Cụ thể, Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự đối với các tranh chấp đất đai về tài sản gắn liền với đất và tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013[2] hoặc không có một trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100, tranh chấp đã qua hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nhưng không thành và có yêu cầu Tòa án giải quyết.

1.2. Các loại tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay

Hiện nay, các dạng tranh chấp đất đai rất đa dạng, phong phú, nhiều khi đan xen lẫn nhau, có thể kể đến các loại tranh chấp đất đai phổ biến như sau:

Thứ nhất, tranh chấp về quyền sử dụng đất: Là tranh chấp giữa những người sử dụng với nhau về ranh giới giữa các vùng đất, những vùng có địa giới không rõ ràng, không có mốc giới. Loại tranh chấp này thường do một bên tự ý thay đổi ranh giới hoặc hai bên không xác định được với nhau về ranh giới, một số trường hợp chiếm luôn diện tích đất của người khác, từ đó phát sinh tranh chấp, như tranh chấp đòi lại đất.

Thứ hai, tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất: Là tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng đất mang bản chất là tranh chấp về hợp đồng dân sự. Các bên trong quan hệ tranh chấp có yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, công nhận hiệu lực của hợp đồng, tuyên bố giao dịch vô hiệu hoặc có thể là tranh chấp về mục đích sử dụng đất.

Thứ ba, tranh chấp liên quan đến đất, bao gồm tranh chấp quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn; tranh chấp về quyền thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất.

1.3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án

Nhà nước khuyến khích các bên tự giải quyết tranh chấp đất đai thông qua thương lượng hoặc hòa giải ở cơ sở. Nếu không tự giải quyết được thì các bên đương sự gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có tranh chấp tổ chức hòa giải giải quyết. Nếu hòa giải vẫn không thành, các bên gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền tiếp theo là Ủy ban nhân dân hoặc Tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 2013. Đối với tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết (khoản 1 Điều 203). Tức là các tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Thủ tục giải quyết là thủ tục tố tụng dân sự theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Đối với tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp theo quy định tại khoản 2 Điều 203 là nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự. Như vậy, đối với tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nay là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất) hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 thì đương sự được lựa chọn, nhưng chỉ được chọn một trong hai hình thức giải quyết như trên[3]. Với quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, Luật Đất đai năm 2013 đã tạo điều kiện cho đương sự có thêm nhiều quyền lựa chọn cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai.

Kế thừa cơ bản những quy định của Luật Đất đai năm 2013, song Luật Đất đai năm 2024 có sự điều chỉnh phù hợp với thực trạng hiện hành, cụ thể đã loại bỏ dạng “tranh chấp tài sản gắn liền với đất do Tòa án giải quyết” để quy về thống nhất tiêu chí lựa chọn thẩm quyền giải quyết theo tình trạng pháp lý ghi nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng. Nội dung sửa đổi này có ý nghĩa tích cực, giúp các bên liên quan gồm người sử dụng, cơ quan hành chính, cũng như Tòa án xác định và lựa chọn cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai một cách nhanh chóng, góp phần giải quyết tình trạng né tránh hay đùn đẩy trách nhiệm trong công tác giải quyết tranh chấp đất đai khi có phát sinh.

1.4. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án

Để khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai tại Tòa án và được Tòa án thụ lý giải quyết thì các đương sự phải thỏa mãn 02 điều kiện, bao gồm: Đương sự phải thuộc trường hợp mà Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai; vụ việc đã qua hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trong những trường hợp pháp luật quy định[4]. Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quy định chung của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Khi nhận được đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Tòa án sẽ xem xét, xử lý và thụ lý đơn. Theo Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì thẩm phán sẽ thông báo ngay cho người khởi kiện biết và dự tính số tiền tạm ứng án phí để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí. Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp đất đai là 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng (tổng là 06 tháng); nếu vụ án không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ vụ án thì Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử. Sau khi có bản án sơ thẩm, các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu có căn cứ theo quy định[5].

2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh

2.1. Tình hình giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh

Trong thời gian qua, các tranh chấp dân sự liên quan đến vấn đề tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất ngày càng gia tăng về số lượng và mức độ phức tạp. Theo thống kê tại Trang thông tin điện tử của Tòa án nhân dân tối cao, từ ngày 01/01/2021 đến ngày 01/01/2023[6], Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành 1.558 quyết định, bản án… Trong đó, các vụ án tranh chấp đất đai luôn chiếm đa số các vụ án tranh chấp dân sự, tranh chấp đất đai tại Thành phố Hồ Chí Minh và chiếm tỷ lệ cao nhất so với cả nước, theo thống kê, 70% các vụ việc giải quyết về khiếu nại, tố cáo, tranh chấp là liên quan tới đất đai[7]. Thẩm phán ngoài việc tích cực nâng cao số lượng giải quyết án thì còn phải bảo đảm yếu tố chất lượng giải quyết và xét xử án (cụ thể, tỷ lệ hủy, sửa do lỗi chủ quan của thẩm phán không vượt quá 1,5%). Điều này cũng tạo nên áp lực nhất định cho thẩm phán trong quá trình giải quyết tranh chấp. Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh nhận thấy, quá trình giải quyết tranh chấp đất đai trong thực tiễn hiện nay còn gặp nhiều khó khăn và vẫn còn quan điểm khác nhau trong việc áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp.

2.1.1. Về xác định đất không có tranh chấp

Mặc dù, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đất đai năm 2024 có đưa ra định nghĩa về tranh chấp đất đai, nhưng quy định này vẫn chưa cho biết cụ thể về dấu hiệu, cách thức để xác định như thế nào là đất không có tranh chấp cũng như chưa giải thích thế nào là quan hệ đất đai. Vấn đề còn bỏ ngỏ này của các Luật Đất đai đã tạo ra rào cản trong giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Thực tiễn trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, có những trường hợp các chủ thể vì nhiều lý do mà cố ý ngăn chặn công chứng giao dịch thế chấp, làm cho các tổ chức hành nghề công chứng bối rối và không công chứng giao dịch để phòng tránh rủi ro. Sau đó, Sở Tư pháp Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định số 358/QĐ-STP-BTTP ngày 28/8/2007 về việc ban hành Quy chế quản lý, vận hành và sử dụng Chương trình thông tin ngăn chặn quy định: Chỉ những cơ quan có thẩm quyền (Tòa án, Viện kiểm sát, cơ quan thi hành án dân sự, cơ quan điều tra, Ủy ban nhân dân Thành phố và các cơ quan có thẩm quyền cấp “giấy hồng”, “giấy đỏ”) mới được yêu cầu ngăn chặn công chứng hợp đồng, giao dịch về tài sản[8].

Hiện nay, trên thực tế, để xác định đất không có tranh chấp, bên thế chấp phải có giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về tình trạng đất không có tranh chấp. Bởi lẽ, theo Điều 202 Luật Đất đai năm 2013[9], tranh chấp đất đai bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trước khi khởi kiện tranh chấp ra Tòa án. Vì vậy, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất sẽ chủ động nắm được tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất có đang bị tranh chấp hay không[10]. Tuy nhiên, mặt trái của thực trạng này là hình thành cơ chế “xin - cho” và sự lạm quyền của cán bộ địa phương, điều vốn được coi là hủ tục cần phải xóa bỏ, đặc biệt là trong giai đoạn xây dựng hệ thống pháp luật phù hợp với chủ trương kinh tế số như hiện nay.

2.1.2. Về tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất trong trường hợp có nhiều người cùng sở hữu, sử dụng

Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 giấy chứng nhận (khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013). Trong trường hợp một người sử dụng đất trong đồng sở hữu này muốn chuyển nhượng nhà đất nhưng không đủ điều kiện để tách thửa thì dù bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều thống nhất chuyển nhượng một phần nhà đất đã bàn giao nhà đất và đã nhận đủ tiền chuyển nhượng nhưng trong trường hợp này, nếu như một bên trong đương sự không đồng ý về việc đồng sở hữu thì Tòa án sẽ không công nhận quyền sở hữu của các bên. Đơn cử như vụ việc của nguyên đơn (là chủ sở hữu và chủ sử dụng đất) có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có tài sản gắn liền với đất) cho bị đơn. Tuy nhiên, trên thực tế, nguyên đơn chỉ chuyển nhượng cho bị đơn phần nhà đất tổng diện tích là 106,21m² và phần nhà đất còn lại chiều ngang 2,67m, chiều dài 24,7m vẫn thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của nguyên đơn. Tuy nhiên, do bị đơn sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất nên đã đem toàn bộ nhà đất làm tài sản bảo đảm cho khoản vay của người khác tại ngân hàng. Do đó, nguyên đơn khởi kiện với yêu cầu công nhận phần nhà đất có chiều ngang 2,67m thuộc quyền sở hữu của mình[11].

Khi nghiên cứu vụ án nêu trên, tác giả nhận thấy có hai quan điểm như sau:

- Quan điểm thứ nhất cho rằng, giao dịch chuyển nhượng giữa hai bên đã vi phạm điều cấm của pháp luật và đối tượng hợp đồng không thể thực hiện được, từ đó hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa các bên là vô hiệu toàn bộ.

- Quan điểm thứ hai cho rằng, khi các bên thực hiện giao dịch đồng ý nhận chuyển nhượng và chuyển nhượng một phần nhà đất, các bên đã biết việc chuyển nhượng một phần thì không thể thực hiện công chứng và cũng không thể tách thửa nhưng các bên vẫn đồng ý thực hiện. Nếu một trong các bên không đồng ý đứng tên đồng sở hữu trên giấy chứng nhận thì bên còn lại yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Tòa án và Tòa án cũng có quyền công nhận đồng sở hữu. Nếu Tòa án không công nhận đồng sở hữu thì có thể gây thiệt hại cho bên nhận chuyển nhượng nhà đất.

2.1.3. Về nguyên tắc và thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Vận dụng “nguyên tắc thẩm quyền theo lãnh thổ” và “nguyên tắc thẩm quyền theo sự lựa chọn của nguyên đơn” trong giải quyết tranh chấp đất đai có khá nhiều quan điểm trên diễn đàn khoa học cũng như những cách tiếp cận khác nhau trong thực tiễn thi hành, trong đó đất đai là loại tài sản thuộc bất động sản (điểm a khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015). Điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định, nếu tranh chấp có đối tượng là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. Có ý kiến cho rằng, khi tồn tại nhiều quan hệ pháp luật tranh chấp trong cùng vụ án (mỗi quan hệ pháp luật tranh chấp được xác định thẩm quyền theo từng vụ việc khác nhau) thì thẩm quyền theo lãnh thổ của Tòa án được xác định theo quan hệ pháp luật tranh chấp chính[12]. Nếu đó là quan hệ pháp luật tranh chấp về hôn nhân, gia đình thì dù vợ chồng có tranh chấp tài sản chung là quyền sử dụng đất thì thẩm quyền của Tòa án vẫn được xác định theo nơi cư trú của bị đơn mà không phải là nơi có bất động sản. Trong thực tiễn, Tòa án ở các địa phương còn lúng túng trong việc xác định tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết. Có trường hợp Tòa án đã xác định một tranh chấp cụ thể là tranh chấp quyền sử dụng đất và xác định thẩm quyền của Tòa án là nơi có bất động sản nhưng sau khi thụ lý lại chuyển cho Tòa án khác vì đã có sự thay đổi trong nhận định về loại tranh chấp và thẩm quyền giải quyết.

2.2. Một số bất cập trong giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án

Từ thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, nhóm tác giả nhận thấy, vấn đề này còn tồn tại một số bất cập sau:

- Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013[13], có thể thấy, pháp luật đã mở rộng thẩm quyền đối với Tòa án nhân dân trong việc giải quyết những tranh chấp mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, việc chuyển giao phần lớn thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai cho Tòa án sẽ gây áp lực rất lớn đối với Tòa án. Bởi lẽ, hiện nay, số lượng án tranh chấp nhà đất chiếm đa số trong án dân sự và loại án này phụ thuộc rất nhiều vào các thông tin từ phía cơ quan quản lý nơi có bất động sản, trong khi hệ thống thông tin chưa có sự kết nối liên thông dữ liệu giữa các cơ quan quản lý với nhau[14]. Đồng thời, các quy định pháp luật về tố tụng dân sự để giải quyết các loại án này rất phức tạp và Tòa án đang gặp rất nhiều khó khăn về vấn đề biên chế nguồn nhân lực.

- Về quy định hòa giải trong giải quyết tranh chấp đất đai, theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 thì việc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải không phải là cơ chế bắt buộc trước khi Tòa án xem xét giải quyết tranh chấp đất đai. Việc này sẽ làm gia tăng số lượng vụ việc tranh chấp đất đai mà Tòa án phải thụ lý, giải quyết. Vì vậy, cần phải đánh giá toàn diện quy định này, đồng thời nên có sự kế thừa Luật Đất đai năm 2013, theo đó, việc thực hiện thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai ở cơ sở là điều kiện bắt buộc để Tòa án giải quyết tranh chấp đất đai.

3. Kiến nghị

Nhằm hoàn thiện pháp luật để khắc phục một số vướng mắc khi giải quyết tranh chấp đất đai như nêu trên, nhóm tác giả đề xuất một số kiến nghị giải quyết vướng mắc như sau:

Một là, về thẩm quyền của Tòa án nhân dân giải quyết tranh chấp đất đai đối với tranh chấp mà các bên chưa được cấp giấy chứng nhận hoặc không có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 (Điều 137 Luật Đất đai năm 2024) nếu Tòa án nhân dân được các bên tranh chấp lựa chọn để giải quyết tranh chấp, sau khi đã thực hiện thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất mà kết quả hòa giải không thành. Trên tinh thần thống nhất áp dụng chính sách pháp luật đất đai, theo đó, chỉ cơ quan quản lý nhà nước về đất đai được pháp luật quy định có thẩm quyền giao đất cho các chủ thể quản lý, sử dụng. Vì vậy, cần xem xét, điều chỉnh thẩm quyền của Tòa án nhân dân đối với giải quyết loại tranh chấp đất đai này chỉ giới hạn trong phạm vi tài sản trên đất hoặc công sức cải tạo trên loại đất này khi có yêu cầu. Xét theo từng trường hợp cụ thể, Tòa án xem xét và có thể chấp nhận tài sản, công sức của bên chủ thể được cơ quan quản lý cấp cho họ đất đang tranh chấp hoặc đối tượng khác thuộc diện chính sách hoặc không chấp nhận tài sản, công sức, thậm chí phải bồi thường, khôi phục “nguyên trạng” theo yêu cầu của cơ quan quản lý đất nhà nước vì đó là loại đất không được phép khai thác, sử dụng, như đất rừng đặc dụng, đất phòng hộ.

Hai là, về tăng cường hiệu quả của thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã, cần bổ sung một số quy định liên quan theo hướng: (i) Bổ sung quy định cho phép Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức hòa giải vắng mặt, lập biên bản hòa giải có xác nhận của các tổ chức xã hội địa phương về sự vắng mặt của bên không tham gia hòa giải mặc dù đã được mời tham dự 02 lần mà vẫn vắng mặt không có lý do chính đáng và không được Ủy ban nhân dân cấp xã chấp thuận; (ii) Bổ sung chế tài đối với trường hợp một trong các bên thay đổi ý kiến, không chấp nhận kết quả đã được tổ chức hòa giải thành tại Ủy ban nhân dân cấp xã; (iii) Có quy trình, tiêu chí và bảng kiểm những thủ tục, nội dung cần thực hiện để hướng dẫn cán bộ Ủy ban nhân dân cấp xã khi thực hiện việc hòa giải tranh chấp đất đai, bảo đảm đúng quy định và tránh sai sót khi khối lượng công việc tăng.

Ba là, hướng dẫn, quy định cụ thể hơn vấn đề xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ đối với các tranh chấp thừa kế nhà đất hoặc quyền sử dụng đất. Theo quan điểm của nhóm tác giả, tranh chấp thừa kế nhà đất hoặc quyền sử dụng đất là tranh chấp về bất động sản, do đó, Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. Bên cạnh đó, các cơ quan lập pháp cũng cần giải thích trường hợp nào là giải quyết tranh chấp về hợp đồng dân sự và trường hợp nào là giải quyết các tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật đất đai để Tòa án áp dụng một khoản thống nhất khi thụ lý đơn./.

Nguyễn Trọng Tuấn

Khoa Luật, Đại học Nguyễn Tất Thành

Phạm Thị Huyền Nga

Học viên cao học Khoa Luật, Đại học Nguyễn Tất Thành

Ảnh: internet

[1]. Nội dung này tiếp tục được quy định tại khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024.

[2]. Nội dung này tiếp tục được quy định tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2024.

[3]. Lê Thị Bích Chi, “Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án: Một số bất cập và kiến nghị”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 23 (471).

[4].“Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai”, https://pbgdpl.tayninh.gov.vn/tai-lieu-tuyen-truyen/trinh-tu-thu-tuc-giai-quyet-tranh-chap-dat-dai-411.html#:~:text=%C4%90%E1%BB%83%20kh%E1%BB%9Fi%20ki%E1%BB%87n%20v%E1%BB%A5%20%C3%A1n,h%E1%

BB%A3p%20ph%C3%A1p%20lu%E1%BA%ADt%20quy%20%C4%91%E1%BB%8Bnh.

[5]. Khắc Niệm, “Hướng dẫn thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai”, https://luatvietnam.vn/dat-dai-nha-o/khoi-kien-tranh-chap-dat-dai-567-25315-article.html.

[6]. Nguyễn Quốc Hưng, “Thực trạng tranh chấp đất đai hiện nay tại TP. HCM”, https://luatnguyenhung.com/thuc-trang-tranh-chap-dat-dai-hien-nay-tai-tphcm/, truy cập ngày 01/10/2023.

[7]. Quốc Bảo, “Băn khoăn Tòa án hay Ủy ban nhân dân giải quyết tranh chấp đất đai”, https://nld.com.vn/thoi-su/ban-khoan-toa-an-hay-Ủy ban nhân dân-giai-quyet-tranh-chap-dat-dai-20230301144916965.htm, truy cập ngày 01/3/2023.

[8]. Thụy Châu, “Cá nhân không được ngăn chặn công chứng”, https://plo.vn/ban-doc/ca-nhan-khong-duoc-ngan-chan-cong-chung-251216.html, truy cập ngày 13/4/2023.

[9]. Nội dung này tiếp tục được quy định tại Điều 235 Luật Đất đai năm 2024.

[10]. Huỳnh Thị Kim Thoa, “Hoàn thiện quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình trong kinh tế số”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 10 (482), tháng 5/2023.

[11]. Bản án số 47/2021/DS-PT về việc tranh chấp quyền sở hữu tài sản, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

[12]. Minh Tuấn, “Vướng mắc, bất cập, kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự”, https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/vuongmac-bat-cap-kien-nghi-hoan-thien-phap-luat-vetham-quyen-giai-quyet-tranh-chap-dat-dai-theothu-tuc-to-tung-dan-su.

[13]. Quy định này tiếp tục được kế thừa tại khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024.

[14]. Tài liệu góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) các vấn đề liên quan đến tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân hai cấp Thành phố Hồ Chí Minh”, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, 2022.

(Nguồn: Tạp chí Dân chủ và Pháp luật Kỳ 2 (Số 403), tháng 4/2024)