Tóm tắt: Trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển nhanh nhưng nhiều dự án chậm tiến độ, đình trệ, kéo dài, cơ chế ký quỹ được đặt ra như một công cụ pháp lý quan trọng nhằm bảo đảm năng lực tài chính và trách nhiệm triển khai của chủ đầu tư. Tuy nhiên, qua nghiên cứu quy định của Luật Đầu tư năm 2025, Luật Đất đai năm 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cho thấy, hệ thống pháp luật về ký quỹ còn phân tán, thiếu liên thông, dẫn đến hiệu quả thực thi chưa cao. Từ thực tế áp dụng cơ chế ký quỹ, bài viết kiến nghị hoàn thiện pháp luật theo hướng nâng cao tính ràng buộc của ký quỹ, tăng cường minh bạch, bảo đảm tiến độ dự án và phòng ngừa lãng phí nguồn lực đất đai.
Abstract: In the context of a rapidly developing real estate market, but with many projects experiencing delays, stagnation, and prolonged periods, the deposit mechanism has been established as an important legal tool to ensure the financial capacity and implementation responsibility of investors. However, a comparison of regulations between the 2025 Investment Law, the 2024 Land Law, and the 2023 Real Estate Business Law reveals that the legal system regarding deposit is fragmented and lacks coherence, leading to low enforcement effectiveness. Based on the practical application of the escrow mechanism, this article proposes improving the law to enhance the binding nature of deposit, increase transparency, ensure project progress, and prevent waste of land resources.
Đặt vấn đề
Những năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển mạnh mẽ, đóng vai trò quan trọng trong tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa. Cụ thể, trong giai đoạn 2015 - 2022, cả nước có hơn 5.000 dự án bất động sản được triển khai, nguồn cung nhà ở đô thị tăng bình quân 7 - 8%/năm; diện tích nhà ở bình quân đầu người tăng từ 16,7m2 năm 2010 lên 25m2 vào năm 2022[1]. Tuy nhiên, tình trạng dự án chậm tiến độ, đình trệ kéo dài diễn ra phổ biến, gây lãng phí nguồn lực đất đai và ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường đầu tư.
Qua rà soát bước đầu, Chính phủ mới tháo gỡ khó khăn cho 867 dự án, tương đương khoảng 31% tổng số dự án tồn đọng, với tổng giá trị đầu tư được “giải phóng” khoảng 372 nghìn tỷ đồng[2]. Trong bối cảnh đó, cơ chế ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án được đặt ra nhằm kiểm soát năng lực tài chính và trách nhiệm triển khai của chủ đầu tư. Tuy nhiên, các quy định pháp luật hiện hành về ký quỹ còn thiếu đồng bộ, làm giảm hiệu quả bảo đảm tiến độ dự án. Vì vậy, việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý của ký quỹ và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật nhằm nâng cao hiệu quả thực thi trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản có tính cấp thiết.
1. Khái niệm về ký quỹ với các dự án kinh doanh bất động sản
Theo nghĩa tiếng Việt, “ký quỹ” là hành vi “gửi tiền vào một nơi giữ hộ để làm tin hoặc để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ”[3]. Cách hiểu này phản ánh hai dấu hiệu cốt lõi của ký quỹ: (i) sự chuyển giao tài sản để phong tỏa; (ii) mục đích bảo đảm việc thực hiện cam kết. Trên bình diện học thuật, ký quỹ được xem là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, tương tự đặt cọc, cầm cố hay bảo lãnh, nhưng có đặc thù là tài sản phải được gửi tại một tổ chức trung gian có trách nhiệm phong tỏa và quản lý, qua đó, bảo đảm tính an toàn và khả năng xử lý khi nghĩa vụ bị vi phạm[4]. Việc chuyển giao tài sản ngay từ thời điểm thiết lập làm cho ký quỹ mang tính ràng buộc cao và tạo áp lực tuân thủ đối với bên có nghĩa vụ[5].
Dưới góc độ pháp luật chuyên ngành, Luật Đầu tư năm 2025 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/3/2026) quy định ký quỹ như một điều kiện để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư trong những trường hợp nhất định, đặc biệt, đối với các dự án có sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 51 Luật Đầu tư năm 2025 và Luật Đất đai năm 2024 sử dụng ký quỹ như một điều kiện để nhà đầu tư tiếp cận đất đai, nhưng không định nghĩa cụ thể. Điều 330 Bộ luật Dân sự năm 2015 xác định, ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi tài sản có giá vào tài khoản phong tỏa tại tổ chức tín dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, đồng thời, cho phép xử lý tài sản ký quỹ khi nghĩa vụ không được thực hiện đúng[6]. Quy định này cho thấy, bản chất của ký quỹ là biện pháp bảo đảm tài chính có cơ chế kiểm soát và xử lý rõ ràng.
Áp dụng vào các dự án kinh doanh bất động sản, ký quỹ không chỉ mang ý nghĩa dân sự, mà còn là công cụ quản lý nhà nước nhằm kiểm soát năng lực tài chính, tiến độ đầu tư và việc sử dụng đất. Theo đó, ký quỹ là biện pháp nhằm hạn chế các chủ thể thiếu năng lực, khắc phục tình trạng “ôm đất”, chậm triển khai dự án. Từ cách tiếp cận trên, có thể hiểu: ký quỹ trong các dự án kinh doanh bất động sản là biện pháp bảo đảm tài chính, theo đó, nhà đầu tư phải gửi một khoản tiền hoặc tài sản có giá vào tài khoản phong tỏa tại tổ chức tín dụng nhằm bảo đảm thực hiện đúng nghĩa vụ và tiến độ của dự án theo yêu cầu của Nhà nước.
2. Thực trạng pháp luật về ký quỹ nhằm bảo đảm tiến độ thực hiện dự án kinh doanh bất động sản ở Việt Nam
Ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là cơ chế pháp lý quan trọng, vừa có chức năng sàng lọc nhà đầu tư thiếu năng lực tài chính, vừa tạo ràng buộc pháp lý buộc chủ đầu tư triển khai dự án đúng tiến độ. Hiện, cơ chế này được điều chỉnh bởi nhiều đạo luật khác nhau, trong đó, Luật Đầu tư năm 2025 giữ vai trò trung tâm khi trực tiếp quy định nghĩa vụ ký quỹ đối với dự án đầu tư có sử dụng đất.
Theo quy định của Luật Đầu tư năm 2025, nhà đầu tư khi đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án hoặc có bảo lãnh của tổ chức tín dụng về nghĩa vụ ký quỹ, trừ các trường hợp được miễn theo quy định của pháp luật. Quy định này cho thấy, ký quỹ không chỉ là biện pháp bảo đảm tài chính thuần túy theo nghĩa dân sự, mà còn gắn chặt với quyền tiếp cận đất đai - nguồn lực đặc biệt quan trọng đối với các dự án bất động sản. Việc đặt nghĩa vụ ký quỹ trong mối quan hệ trực tiếp với thủ tục giao đất, cho thuê đất thể hiện rõ định hướng kiểm soát từ đầu quá trình tiếp cận đất đai, nhằm phòng ngừa tình trạng “giữ đất” nhưng không triển khai dự án.
Trên cơ sở đó, Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư, được sửa đổi, bổ sung một số điều bởi Nghị định số 239/2025/NĐ-CP ngày 03/9/2025 của Chính phủ (Nghị định số 31/2021/NĐ-CP), đã cụ thể hóa cơ chế ký quỹ thông qua các quy định về mức ký quỹ theo phương pháp lũy tiến, thời điểm nộp, thời hạn duy trì, cơ chế hoàn trả từng phần và xử lý trường hợp vi phạm tiến độ. Theo đó, tiền ký quỹ phải được nộp vào tài khoản của cơ quan đăng ký đầu tư mở tại ngân hàng thương mại, bảo đảm tách biệt khỏi vốn hoạt động của chủ đầu tư và chỉ được giải tỏa khi dự án đáp ứng các điều kiện nhất định. Cơ chế này, về mặt kỹ thuật, tạo ra “hàng rào” tài chính nhằm ràng buộc trách nhiệm thực hiện dự án, hạn chế tình trạng nhận đất nhưng chậm triển khai, gây lãng phí nguồn lực đất đai và ảnh hưởng tiêu cực đến quy hoạch, phát triển đô thị.
Đồng thời, điểm a khoản 2 Điều 122 Luật Đất đai năm 2024 tiếp tục khẳng định ký quỹ (hoặc biện pháp bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư) là điều kiện bắt buộc trong quá trình giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án đầu tư. Việc ghi nhận nghĩa vụ này trong Luật Đất đai năm 2024 đã củng cố tính bắt buộc của ký quỹ, đặt cơ chế này vào đúng vị trí trong chuỗi thủ tục tiếp cận đất đai và tăng cường vai trò phòng ngừa đầu cơ, chiếm giữ đất đai không đưa vào sử dụng.
Tuy nhiên, pháp luật kinh doanh bất động sản không điều chỉnh ký quỹ một cách trực tiếp mà tiếp cận gián tiếp thông qua các yêu cầu về năng lực tài chính của chủ đầu tư và điều kiện huy động vốn. Theo Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, sửa đổi, bổ sung năm 2024 (Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023), chủ đầu tư phải bảo đảm tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu, công khai đầy đủ hồ sơ pháp lý và chỉ được huy động vốn khi dự án đáp ứng đầy đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, gồm: có giấy phép xây dựng, đã hoàn thành và nghiệm thu phần móng (đối với nhà chung cư), có bảo lãnh của ngân hàng thương mại đối với nghĩa vụ tài chính và được cơ quan có thẩm quyền xác nhận đủ điều kiện. Các quy định này thiết lập cơ chế kiểm soát song song đối với dòng tiền của dự án và có mối liên hệ thực chất với cơ chế ký quỹ trong việc bảo đảm tiến độ và trách nhiệm của chủ đầu tư.
Tuy nhiên, sự thiếu liên thông chặt chẽ giữa pháp luật đầu tư, đất đai và kinh doanh bất động sản đã làm phát sinh nhiều bất cập trong thực tiễn. Khi ký quỹ chủ yếu nhằm bảo đảm nghĩa vụ của nhà đầu tư đối với Nhà nước, còn điều kiện huy động vốn lại hướng đến bảo vệ người mua, nhưng không có cơ chế kết nối trực tiếp giữa hai hệ thống này, nguy cơ biến tướng ký quỹ thành hình thức huy động vốn trái pháp luật vẫn còn hiện hữu. Đây là khoảng trống pháp lý cần được nhận diện đầy đủ trong quá trình hoàn thiện pháp luật.
Thứ nhất, Luật Đất đai năm 2024 chỉ đặt ra nghĩa vụ “ký quỹ hoặc có biện pháp bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư” như một điều kiện trong quá trình giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng không trực tiếp thiết kế cơ chế thực hiện. Trong khi đó, toàn bộ nội dung về mức ký quỹ, thời điểm nộp, cơ chế quản lý, hoàn trả và xử lý vi phạm lại được quy định tập trung tại Luật Đầu tư năm 2025 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Cách thiết kế này dẫn đến tình trạng Luật Đất đai năm 2024 ghi nhận nghĩa vụ nhưng phụ thuộc hoàn toàn vào pháp luật đầu tư về mặt kỹ thuật thực hiện, làm cho cơ chế ký quỹ thiếu tính độc lập và thiếu sự gắn kết chặt chẽ với quy trình quản lý đất đai.
Ở chiều ngược lại, Điều 6 và Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 yêu cầu dự án bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh phải công khai đầy đủ hồ sơ pháp lý và chỉ được huy động vốn khi đáp ứng các điều kiện luật định. Tuy nhiên, giữa cơ chế ký quỹ theo pháp luật đầu tư và điều kiện huy động vốn theo pháp luật kinh doanh bất động sản không có quy định kết nối trực tiếp. Sự tách rời này trên thực tế đã tạo khoảng trống pháp lý.
Hệ quả là xuất hiện tình trạng nhiều chủ đầu tư, dù chưa hoàn tất thủ tục giao đất, chưa được cấp giấy phép xây dựng hoặc chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định, vẫn ký kết các thỏa thuận với khách hàng dưới tên gọi “ký quỹ giữ chỗ”. Về bản chất pháp lý, các thỏa thuận này không phải là ký quỹ theo Điều 330 Bộ luật Dân sự năm 2015, vốn yêu cầu tài sản ký quỹ phải được gửi vào tài khoản phong tỏa tại tổ chức tín dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Thay vào đó, đây thực chất là hình thức huy động vốn sớm, không thông qua cơ chế tài khoản phong tỏa[7] và không chịu sự kiểm soát của cơ quan đăng ký đầu tư.
Như vậy, sự thiếu liên thông giữa ba đạo luật: đầu tư, đất đai và kinh doanh bất động sản đã làm cho khái niệm “ký quỹ” bị sử dụng sai trong thực tiễn, làm suy giảm ý nghĩa phòng ngừa của cơ chế này và tiềm ẩn rủi ro pháp lý nghiêm trọng đối với khách hàng.
Thứ hai, phạm vi miễn ký quỹ và sự bất cân xứng giữa cơ chế phòng ngừa với chế tài xử lý vi phạm giữa Luật Đầu tư năm 2025 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Luật Đầu tư năm 2025 tiếp tục quy định một số trường hợp được miễn thực hiện nghĩa vụ ký quỹ, gồm nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trúng thầu dự án có sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng dự án, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục pháp lý theo quy định. Về mặt lý luận, các trường hợp này được coi là đã trải qua cơ chế sàng lọc nhất định về năng lực tài chính và tính minh bạch. Tuy nhiên, việc mở rộng phạm vi miễn ký quỹ đồng nghĩa với việc loại bỏ một tầng bảo đảm tài chính bổ sung đối với nghĩa vụ thực hiện dự án.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản có tính chu kỳ và rủi ro thanh khoản cao, việc không áp dụng ký quỹ đối với một số nhóm nhà đầu tư có thể làm suy giảm vai trò phòng ngừa của cơ chế này, đặc biệt, khi quá trình đấu giá hoặc đấu thầu chủ yếu đánh giá năng lực tại thời điểm tham gia, mà chưa bảo đảm chắc chắn khả năng duy trì nguồn lực tài chính trong suốt vòng đời dự án. Như vậy, cơ chế ký quỹ, vốn được thiết kế nhằm bảo đảm tiến độ và trách nhiệm thực hiện dự án lại không được áp dụng đồng đều, tiềm ẩn nguy cơ thiếu nhất quán trong chính sách. Ở chiều ngược lại, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 lại đặt ra các điều kiện rất chặt chẽ đối với việc đưa sản phẩm bất động sản vào kinh doanh[8]. Cụ thể, Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 yêu cầu dự án phải được công khai đầy đủ hồ sơ pháp lý; khoản 2 Điều 5 quy định bất động sản chỉ được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng đủ điều kiện theo luật; Điều 26 quy định chủ đầu tư chỉ được bán hoặc cho thuê mua sản phẩm khi đã có văn bản xác nhận đủ điều kiện của cơ quan có thẩm quyền.
Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã thiết lập cơ chế kiểm soát chặt chẽ điều kiện đưa sản phẩm bất động sản vào kinh doanh, nhưng hệ thống chế tài xử phạt hiện chưa đủ mạnh để xử lý tương xứng hành vi vi phạm của chủ đầu tư. Trên thực tế, nhiều hành vi thu tiền trái phép thông qua hình thức “giữ chỗ”, “ký quỹ” hoặc “đăng ký nguyện vọng mua” diễn ra chủ yếu ở giai đoạn trước khi công trình được khởi công hoặc trước khi dự án đáp ứng điều kiện pháp lý tối thiểu theo Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Tuy nhiên, các hành vi này nằm ngoài phạm vi điều chỉnh của Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng (Nghị định số 16/2022/NĐ-CP), bởi Nghị định này chủ yếu tập trung xử phạt các vi phạm về trật tự xây dựng, điều kiện khởi công, xây dựng sai phép hoặc vi phạm quy hoạch. Bên cạnh đó, mức xử phạt theo Nghị định số 16/2022/NĐ-CP còn thấp và chưa mang tính răn đe[9]. Cụ thể, mức phạt tối đa trong lĩnh vực xây dựng hiện nay chỉ là 01 tỷ đồng đối với tổ chức theo Nghị định số 16/2022/NĐ-CP, trong khi hành vi nhận tiền đặt cọc hoặc “ký quỹ giữ chỗ” khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh có thể giúp chủ đầu tư thu về hàng chục đến hàng trăm tỷ đồng, tạo sự bất cân xứng rất lớn giữa lợi ích thu được và mức phạt phải chịu[10]. Thực tiễn cho thấy, sự bất cân xứng này đã được minh chứng qua nhiều vụ việc điển hình. Đơn cử, trong vụ Công ty Đầu tư William, cơ quan điều tra xác định doanh nghiệp đã ký 2.115 hợp đồng ủy thác đầu tư với hơn 500 người, huy động tổng cộng 1.130 tỷ đồng, trong đó, 858 tỷ đồng chưa được thanh lý và 203 tỷ đồng bị chiếm đoạt[11]. Tương tự, vụ Công ty Bankland tại thành phố Hà Nội cho thấy, mức độ nghiêm trọng hơn khi doanh nghiệp đã thực hiện công tác ký quỹ cho các dự án kinh doanh bất động sản, kết quả điều tra xác định có 4.736 nhà đầu tư đã nộp tổng cộng 464 tỷ đồng[12]. Các vụ việc trên cho thấy, hành vi huy động vốn trái phép, trong đó có hình thức biến tướng của “ký quỹ”, có thể mang lại khoản lợi nhuận bất hợp pháp đến hàng trăm tỷ đồng, vượt xa mức xử phạt tối đa 01 tỷ đồng theo Nghị định số 16/2022/NĐ-CP, qua đó, làm giảm mạnh tính răn đe của pháp luật.
Thứ ba, theo quy định của Luật Đầu tư năm 2025 và các văn bản hướng dẫn thi hành, mức ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án đầu tư được xác định theo tỷ lệ phần trăm trên tổng vốn đầu tư, áp dụng theo phương pháp lũy tiến, dao động trong khoảng 1% đến 3% tùy theo quy mô dự án. Mặc dù cách thiết kế này có tính linh hoạt, song xét trên thực tế, tỷ lệ ký quỹ hiện hành vẫn tương đối thấp so với quy mô vốn của các dự án bất động sản.
Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 yêu cầu chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu từ 15% đến 20% tổng vốn đầu tư dự án, tùy theo quy mô sử dụng đất. Sự chênh lệch đáng kể giữa tỷ lệ ký quỹ (1 - 3%) và yêu cầu vốn chủ sở hữu (15 - 20%) cho thấy ký quỹ chỉ chiếm một phần rất nhỏ trong tổng cấu trúc tài chính của dự án. Đối với các dự án có tổng mức đầu tư lên tới hàng nghìn tỷ đồng, khoản ký quỹ có thể chỉ tương đương chi phí của một hạng mục nhỏ trong toàn bộ công trình. Hệ quả là ký quỹ chưa tạo ra sức ép tài chính đủ lớn để buộc chủ đầu tư phải cân nhắc nghiêm túc việc tuân thủ tiến độ. Khi chi phí vi phạm (mất khoản ký quỹ hoặc bị xử phạt hành chính) thấp hơn lợi ích có thể thu được từ việc trì hoãn triển khai hoặc huy động vốn sớm từ khách hàng, cơ chế ký quỹ khó phát huy vai trò phòng ngừa như mục tiêu ban đầu.
Thực tiễn cho thấy, nhiều chủ đầu tư không thực hiện ký quỹ đúng bản chất pháp lý theo Điều 330 Bộ luật Dân sự năm 2015[13]. Tuy nhiên, so với quy mô vốn đầu tư hàng nghìn tỷ đồng trong lĩnh vực năng lượng tái tạo, mức xử phạt này là quá thấp, không đủ sức răn đe, không tương xứng với thiệt hại do chậm tiến độ gây ra cho hệ thống điện, môi trường đầu tư hoặc quyền lợi của các bên liên quan.
Thứ tư, thời điểm hoàn trả ký quỹ theo Nghị định số 31/2021/NĐ-CP cho phép giải tỏa sớm 50% khoản ký quỹ ngay sau khi có quyết định giao đất và giấy phép xây dựng, trong khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 chỉ cho phép huy động vốn khi dự án đạt mức độ an toàn cao. Sự thiếu đồng bộ này vô hình trung làm suy yếu mục tiêu bảo đảm tiến độ của ký quỹ và tạo điều kiện cho chủ đầu tư lợi dụng hình thức “ký quỹ” để thu tiền trái quy định[14].
Thứ năm, theo khoản 10 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, khi dự án chậm tiến độ không được gia hạn, số tiền ký quỹ chưa được hoàn trả sẽ nộp vào ngân sách nhà nước. Quy định này tạo ra chế tài đủ mạnh đối với chủ đầu tư, nhưng không đề cập đến trường hợp chủ đầu tư không ký quỹ đúng bản chất, nghĩa là không nộp tiền vào tài khoản phong tỏa theo Điều 330 Bộ luật Dân sự năm 2015. Trong khi, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định rất rõ các hành vi bị cấm, gồm “thu tiền trái quy định” và “sử dụng tiền của khách hàng không đúng mục đích”. Thực tiễn cho thấy, tình trạng vi phạm này diễn ra phổ biến: nhiều chủ đầu tư không nộp tiền ký quỹ vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng mà tự giữ khoản tiền thu của khách hàng dưới danh nghĩa “ký quỹ” hoặc “giữ chỗ”. Khi xảy ra tranh chấp, khách hàng gần như không thể để đòi lại, vì khoản tiền không được quản lý theo cơ chế ký quỹ, dẫn đến việc chủ đầu tư gần như “nghiễm nhiên sở hữu” khoản tiền đó.
Lý giải cho thực trạng này, trước hết, xuất phát từ việc hệ thống pháp luật chưa thiết lập được sự liên thông thực chất giữa cơ chế ký quỹ theo Luật Đầu tư năm 2025 và cơ chế kiểm soát huy động vốn theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Theo Luật Đầu tư năm 2025, ký quỹ được thiết kế như một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của nhà đầu tư đối với Nhà nước, nhằm bảo đảm tiến độ và mục tiêu sử dụng đất của dự án. Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 lại hướng trọng tâm vào bảo vệ khách hàng thông qua các điều kiện chặt chẽ về mở bán, công khai hồ sơ pháp lý và bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Hai cơ chế này tồn tại song song nhưng thiếu sự kết nối pháp lý. Nghĩa vụ ký quỹ không được gắn trực tiếp với điều kiện huy động vốn hoặc trách nhiệm tài chính đối với khách hàng; ngược lại, cơ chế bảo lãnh và điều kiện mở bán cũng không đặt ra yêu cầu kiểm tra việc thực hiện ký quỹ theo pháp luật đầu tư. Sự tách rời đó làm cho việc xử lý tiền ký quỹ khi dự án vi phạm tiến độ chủ yếu diễn ra trong quan hệ giữa Nhà nước và nhà đầu tư. Nhà nước chỉ có thể xử lý khoản tiền ký quỹ đã nộp vào tài khoản phong tỏa, trong khi các khoản tiền chủ đầu tư thu của khách hàng dưới danh nghĩa “ký quỹ”, “giữ chỗ” hoặc hình thức tương tự, nhưng không đúng bản chất ký quỹ theo Bộ luật Dân sự năm 2015 lại nằm ngoài cơ chế kiểm soát trực tiếp.
Hệ quả là công cụ ký quỹ không phát huy đầy đủ vai trò bảo đảm tiến độ mà còn có nguy cơ bị lợi dụng như một phương thức huy động vốn trái pháp luật. Khi khoản ký quỹ chính thức chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ và bị giới hạn trong phạm vi quan hệ hành chính, còn dòng tiền từ khách hàng không chịu sự ràng buộc tương ứng, tính răn đe và hiệu quả phòng ngừa bị suy giảm, làm gia tăng rủi ro cho người mua và ảnh hưởng đến tính minh bạch, ổn định của thị trường bất động sản[15].
Thứ sáu, Luật Đầu tư năm 2025 cho phép nhà đầu tư sử dụng bảo lãnh ngân hàng để thay thế nghĩa vụ ký quỹ, theo đó, ngân hàng cam kết thực hiện nghĩa vụ tài chính thay nhà đầu tư nếu dự án không triển khai đúng tiến độ. Đây là cơ chế bảo đảm nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với Nhà nước, nhằm bảo đảm việc thực hiện dự án theo quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và tiến độ đã cam kết.
Trong khi đó, từ khoản 5 đến khoản 9 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định về bảo lãnh nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai cho khách hàng, theo đó, ngân hàng phải cam kết hoàn trả số tiền đã ứng trước và các khoản khác cho bên mua nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng thời hạn. Cơ chế này được thiết kế nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng trong giao dịch bất động sản.
Sự khác biệt giữa hai loại bảo lãnh thể hiện rõ ở chủ thể thụ hưởng, mục đích và phạm vi trách nhiệm: bảo lãnh theo Luật Đầu tư năm 2025 hướng đến bảo đảm việc thực hiện dự án đối với Nhà nước, còn bảo lãnh theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 nhằm bảo vệ khách hàng trước rủi ro không được bàn giao tài sản. Việc đánh đồng hoặc sử dụng “bảo lãnh ký quỹ” để thay thế bảo lãnh nghĩa vụ bàn giao nhà là không phù hợp với bản chất pháp lý của từng cơ chế.
Trong thực tiễn, nếu chủ đầu tư né tránh nghĩa vụ bảo lãnh theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và chỉ dựa vào bảo lãnh ký quỹ theo pháp luật đầu tư, thì quyền lợi của khách hàng không được bảo đảm. Điều này cho thấy, cơ chế ký quỹ và bảo lãnh thay thế trong Luật Đầu tư năm 2025 có thể bị lợi dụng như một công cụ che đậy hoạt động huy động vốn trái pháp luật, đẩy rủi ro về phía người mua trong khi không thiết lập được cơ chế bảo vệ pháp lý tương xứng cho họ.
3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật
Từ những phân tích về thực trạng pháp luật và các bất cập trong cơ chế ký quỹ cho thấy, công cụ ký quỹ, dù được kỳ vọng là cơ chế quan trọng nhằm bảo đảm tiến độ triển khai dự án bất động sản nhưng chưa phát huy đầy đủ chức năng. Các hạn chế về khung pháp lý phân tán, phạm vi miễn ký quỹ rộng, mức ký quỹ thấp, thời điểm giải tỏa chưa hợp lý, cơ chế xử lý tiền ký quỹ thiếu thực chất và sự nhầm lẫn với bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản đã tạo những “khoảng trống”, làm cho cơ chế thực hiện ký quỹ chưa thực sự trở thành biện pháp sàng lọc nhà đầu tư yếu kém và ngăn ngừa dự án chậm tiến độ. Trên cơ sở đó, nghiên cứu đề xuất một số giải pháp nhằm xây dựng hệ thống pháp luật chặt chẽ, đồng bộ và có khả năng phòng ngừa rủi ro hiệu quả hơn trong thời gian tới. Cụ thể:
Thứ nhất, xây dựng khung pháp lý liên thông giữa Luật Đầu tư năm 2025, Luật Đất đai năm 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Theo đó, ký quỹ phải được đặt trong mối quan hệ bắt buộc với nghĩa vụ công khai hồ sơ pháp lý theo Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, nghĩa là chỉ khi chủ đầu tư đã công khai đầy đủ các giấy tờ pháp lý “then chốt” thì mới được thực hiện ký quỹ. Đồng thời, cần bổ sung quy định yêu cầu tình trạng ký quỹ của dự án phải được cập nhật công khai trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đăng ký đầu tư, bảo đảm minh bạch và giúp cơ quan quản lý dễ dàng giám sát việc tuân thủ. Cách tiếp cận này sẽ loại bỏ tình trạng ký quỹ “ảo”, hạn chế việc chủ đầu tư ký quỹ khi chưa đủ điều kiện pháp lý và góp phần bảo vệ quyền lợi của người mua nhà cũng như Nhà nước.
Thứ hai, trong bối cảnh Luật Đầu tư năm 2025 đã được ban hành, yêu cầu thu hẹp phạm vi miễn ký quỹ cần được đặt ra như một định hướng hoàn thiện cơ chế bảo đảm năng lực tài chính của nhà đầu tư. Thực tiễn cho thấy, việc duy trì các trường hợp miễn ký quỹ với phạm vi rộng như trước đây đã tạo điều kiện để một số nhà đầu tư thiếu năng lực tài chính lợi dụng cơ chế pháp luật nhằm “lách luật”, tiếp cận đất đai nhưng chậm hoặc không triển khai dự án. Do đó, cần tiếp cận việc miễn ký quỹ theo hướng có điều kiện và gắn chặt với mức độ thực hiện nghĩa vụ tài chính thực tế của nhà đầu tư. Theo đó, chỉ những nhà đầu tư đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính trong đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất mới có thể được xem xét miễn ký quỹ; đối với các dự án nhận chuyển nhượng, đặc biệt là các dự án có lịch sử chậm tiến độ hoặc vi phạm cam kết đầu tư, việc bắt buộc ký quỹ là cần thiết nhằm đánh giá lại năng lực tài chính và mức độ cam kết của chủ đầu tư mới. Đồng thời, Luật Đầu tư năm 2025 cần được hướng dẫn theo hướng cho phép cơ quan có thẩm quyền đánh giá rủi ro tiến độ của từng dự án để làm căn cứ xác định mức miễn, giảm ký quỹ phù hợp, qua đó, khắc phục tình trạng lợi dụng cơ chế miễn ký quỹ để chiếm giữ đất đai nhưng không đưa đất vào sử dụng hiệu quả.
Thứ ba, do mức ký quỹ hiện nay chỉ ở mức 1 - 3% vốn đầu tư và không tạo được sức ràng buộc, vì thế, cần điều chỉnh mức ký quỹ theo hướng tăng tương ứng với quy mô dự án và mức độ rủi ro tiến độ. Theo hướng cải cách, dự án dưới 20ha cần áp dụng mức ký quỹ từ 5 - 10%, trong khi dự án từ 20ha trở lên có thể áp dụng mức 3 - 7%; riêng các dự án chậm tiến độ, có lịch sử chuyển nhượng qua nhiều chủ đầu tư hoặc có yếu tố rủi ro cao phải chịu mức ký quỹ cao hơn theo hệ số rủi ro. Ngoài ra, cần quy định ký quỹ là biện pháp bổ sung, không được dùng để thay thế nghĩa vụ chứng minh vốn chủ sở hữu theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, nhằm bảo đảm nhà đầu tư thực sự có năng lực tài chính triển khai dự án và hạn chế tình trạng sử dụng tiền ký quỹ của khách hàng thay cho vốn của doanh nghiệp.
Thứ tư, để khắc phục việc hoàn trả ký quỹ quá sớm, làm suy yếu chức năng bảo đảm tiến độ, cần phải thiết kế lại lộ trình hoàn trả ký quỹ gắn với các mốc tiến độ thi công thực tế thay vì chỉ dựa trên tiến độ thủ tục. Theo đó, việc giao đất và cấp giấy phép xây dựng chỉ là điều kiện để chủ đầu tư bắt đầu thực hiện dự án, không phải căn cứ để hoàn trả ký quỹ. Đồng thời, lộ trình hoàn trả hợp lý nên được chia theo các mốc như: hoàn thành 70% giải phóng mặt bằng, nghiệm thu phần móng hoặc hạ tầng kỹ thuật giai đoạn 1 và hoàn thành 50% khối lượng xây dựng. Chỉ khi dự án đạt các mốc này, tiền ký quỹ mới được giải tỏa tương ứng. Cách thiết kế này sẽ bảo đảm ký quỹ phản ánh đúng mức độ triển khai thực tế và giúp Nhà nước kiểm soát hiệu quả tiến độ dự án.
Thứ năm, để xử lý triệt để tình trạng chủ đầu tư lợi dụng danh nghĩa “ký quỹ” để thu tiền trái luật của khách hàng, pháp luật cần quy định rõ mọi khoản tiền ký quỹ, giữ chỗ đều phải được nộp thông qua tài khoản phong tỏa tại ngân hàng theo đúng bản chất ký quỹ của Điều 330 Bộ luật Dân sự năm 2015. Bên cạnh đó, ngân hàng thương mại phải có trách nhiệm giám sát các giao dịch bất thường và báo cáo định kỳ cho cơ quan quản lý để kịp thời phát hiện hành vi huy động vốn trái quy định. Đối với các trường hợp thu tiền trực tiếp của khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn, cần áp dụng cơ chế xử phạt nghiêm theo Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, đồng thời, buộc chủ đầu tư hoàn trả toàn bộ khoản tiền đã thu trái phép. Việc liên thông này sẽ bảo đảm ký quỹ không bị biến tướng thành công cụ huy động vốn lách luật, đồng thời, tăng cường bảo vệ người mua nhà.
Thứ sáu, để hạn chế lạm dụng sửa đổi thuật ngữ và nhầm lẫn giữa hai loại bảo lãnh, cần phân tách rõ bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ trong Luật Đầu tư năm 2025 và bảo lãnh bàn giao nhà trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Pháp luật nên quy định bảo lãnh ngân hàng thay thế ký quỹ chỉ có giá trị trong quan hệ giữa chủ đầu tư và Nhà nước, không thể được sử dụng để thay thế cho bảo lãnh bàn giao nhà, vốn nhằm bảo vệ người mua. Ngược lại, bảo lãnh bàn giao nhà phải được quy định như nghĩa vụ bắt buộc, chỉ được cấp khi dự án đã ký quỹ đúng quy định và có đầy đủ pháp lý. Đồng thời, cần bổ sung chế tài xử phạt nghiêm đối với hành vi sử dụng “bảo lãnh ký quỹ” để đánh tráo với bảo lãnh bàn giao nhà nhằm lừa dối khách hàng. Cơ chế này sẽ bảo đảm phân định rõ trách nhiệm của ngân hàng và chủ đầu tư, đồng thời, nâng cao mức độ an toàn cho cả Nhà nước và người mua bất động sản.
Kết luận
Từ những phân tích trên cho thấy, cơ chế ký quỹ dù được thiết kế nhằm bảo đảm năng lực tài chính và tiến độ triển khai dự án bất động sản vẫn chưa phát huy hiệu quả như kỳ vọng do khung pháp luật còn phân tán, thiếu tính liên thông và tồn tại nhiều khoảng trống điều chỉnh. Sự thiếu thống nhất giữa Luật Đầu tư năm 2025, Luật Đất đai năm 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, cùng với mức ký quỹ còn thấp, phạm vi miễn ký quỹ tương đối rộng, thời điểm giải tỏa sớm và chế tài xử lý vi phạm chưa đủ sức răn đe đã làm cho cơ chế ký quỹ bị suy giảm hiệu lực. Trong một số trường hợp, ký quỹ thậm chí bị biến dạng hoặc bị lợi dụng như một phương thức huy động vốn trái pháp luật. Những bất cập này không chỉ làm giảm hiệu quả công cụ quản lý tiến độ của Nhà nước mà còn chuyển phần lớn rủi ro sang phía khách hàng, góp phần gia tăng tình trạng dự án chậm triển khai, lãng phí nguồn lực đất đai.
Trong bối cảnh đó, việc hoàn thiện pháp luật về ký quỹ trở thành yêu cầu cấp thiết nhằm bảo đảm sử dụng đất hiệu quả và duy trì sự ổn định của thị trường bất động sản. Sáu nhóm kiến nghị được đề xuất trong bài viết - bao gồm thiết lập cơ chế pháp lý liên thông, thu hẹp diện miễn ký quỹ, điều chỉnh mức ký quỹ phù hợp, kiểm soát chặt chẽ thời điểm giải tỏa, xử lý nghiêm hành vi lạm dụng và phân định rõ hai loại bảo lãnh - đều hướng tới mục tiêu xây dựng cơ chế ký quỹ thực chất, minh bạch và có tính ràng buộc cao. Chỉ khi ký quỹ được vận hành đúng bản chất là biện pháp bảo đảm tài chính nghiêm ngặt, cơ chế này mới có thể trở thành công cụ hữu hiệu giúp Nhà nước sàng lọc nhà đầu tư yếu kém, kiểm soát tiến độ thực hiện dự án và góp phần phát triển thị trường bất động sản theo hướng lành mạnh, bền vững./.
TS. Trần Lê Đăng Phương
Trường Đại học An Giang, Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh
ThS. NCS. Nguyễn Thành Phương
Trường Đại học Nam Cần Thơ
[1]. Bộ Xây dựng (2023), Báo cáo về việc công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trong Quý IV/2023 và cả năm 2023.
[2]. Kim Anh, Xử lý dứt điểm các công trình, dự án chậm tiến độ, tồn đọng kéo dài, nguy cơ gây thất thoát, lãng phí trong năm 2025, https://noichinh.vn/tin-tuc-su-kien/202507/xu-ly-dut-diem-cac-cong-trinh-du-an-cham-tien-do-ton-dong-keo-dai-nguy-co-gay-that-thoat-lang-phi-trong-nam-2025-314829/, truy cập ngày 25/12/2025.
[3]. Hoàng Phê (chủ biên) (2019), Từ điển tiếng Việt, Nxb. Đà Nẵng - Trung tâm Từ điển học.
[4]. Đinh Văn Thanh, Nguyễn Minh Tuấn (chủ biên) (2021), Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam - Tập II, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb. Công an nhân dân, tr. 89.
[5]. Liên Đăng Phước Hải (2023), Biện pháp bảo đảm nghĩa vụ ký quỹ trong Bộ luật Dân sự, https://tapchitoaan.vn/bien-phap-bao-dam-nghia-vu-ky-quy-trong-bo-luat-dan-su10647.html, truy cập ngày 26/12/2025.
[6]. Đinh Văn Thanh, Nguyễn Minh Tuấn (chủ biên) (2021), tlđd, tr. 72.
[7]. Nguyễn Lộc (2024), Thỏa thuận ký quỹ: Chiêu lách luật của chủ đầu tư, đẩy rủi ro cho khách hàng, http://baokiemtoan.vn/thoa-thuan-ky-quy-chieu-lach-luat-cua-chu-dau-tu-day-rui-ro-cho-khach-hang-11186. html, truy cập ngày 25/12/2025.
[8]. Phương, N. T. (2022), Hoàn thiện pháp luật về ký quỹ đối với dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nhằm thúc đẩy phát triển nền kinh tế thị trường trong giai đoạn hiện nay, Tạp chí Khoa học và Kinh tế phát triển, (14), tr. 51 - 60.
[9]. Đặng Văn Cường (2024), Huy động vốn trái phép đối với các dự án BĐS: Cần có chế tài mạnh tay để minh bạch thị trường, https://lsvn.vn/huy-dong-von-trai-phep-doi-voi-cac-du-an-bds-can-co-che-tai-manh-tay-de-minh-bach-thi-truong-1717974412-a144387.html, truy cập ngày 28/12/2025.
[10]. Nguyễn Lộc (2024), tlđd.
[11]. Bùi Trang (2018), Huy động vốn trái phép tại Công ty Đầu tư William: Khách hàng bức xúc việc hoàn trả tài sản, https://www.tinnhanhchungkhoan.vn/huy-dong-von-trai-phep-tai-cong-ty-dau-tu-william-khach-hang-buc-xuc-viec-hoan-tra-tai-san-post198192.html, truy cập ngày 28/12/2025.
[12]. Hoàng An (2024), Vẽ dự án ‘ma’, dựng 70 phó chủ tịch, tổng giám đốc để lừa đảo huy động vốn, https://tienphong.vn/ve-du-an-ma-dung-70-pho-chu-tich-tong-giam-doc-de-lua-dao-huy-dong-von-post1640580.tpo, truy cập ngày 28/12/2025.
[13]. Hưng Thơ (2024), Dự án điện gió chậm tiến độ, chưa ký quỹ đảm bảo đầu tư, https://laodong.vn/kinh-doanh/du-an-dien-gio-cham-tien-do-chua-ky-quy-dam-bao-dau-tu-1419046.ldo, truy cập ngày 26/12/2025,
[14]. Phương, N. T. (2022), tlđd, tr. 51 - 60.
[15]. Ngô Gia Hoàng, Trương Văn Quyền (2019), Quy định của luật đầu tư về ký quỹ đối với dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 11 (379), tr. 47.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Xây dựng (2023), Báo cáo về việc công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trong Quý IV/2023 và cả năm 2023.
2. Bùi Trang (2018), Huy động vốn trái phép tại Công ty Đầu tư William: Khách hàng bức xúc việc hoàn trả tài sản, https://www.tinnhanhchungkhoan.vn/huy-dong-von-trai-phep-tai-cong-ty-dau-tu-william-khach-hang-buc-xuc-viec-hoan-tra-tai-san-post198192.html, truy cập ngày 28/11/2025.
3. Đặng Văn Cường (2024), Huy động vốn trái phép đối với các dự án BĐS: Cần có chế tài mạnh tay để minh bạch thị trường, https://lsvn.vn/huy-dong-von-trai-phep-doi-voi-cac-du-an-bds-can-co-che-tai-manh-tay-de-minh-bach-thi-truong-1717974412-a144387.html, truy cập ngày 28/12/2025.
4. Đinh Văn Thanh, Nguyễn Minh Tuấn (chủ biên) (2021), Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam - Tập II, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb. Công an nhân dân.
5. Hoàng An (2024), Vẽ dự án “ma”, dựng 70 phó chủ tịch, tổng giám đốc để lừa đảo huy động vốn, https://tienphong.vn/ve-du-an-ma-dung-70-pho-chu-tich-tong-giam-doc-de-lua-dao-huy-dong-von-post1640580.tpo, truy cập ngày 28/12/2025.
6. Hoàng Phê (chủ biên) (2019), Từ điển tiếng Việt, Nxb. Đà Nẵng - Trung tâm Từ điển học.
7. Hưng Thơ (2024), Dự án điện gió chậm tiến độ, chưa ký quỹ đảm bảo đầu tư, https://laodong.vn/kinh-doanh/du-an-dien-gio-cham-tien-do-chua-ky-quy-dam bao-dau-tu-1419046.ldo, truy cập ngày 26/12/2025.
8. Kim Anh, Xử lý dứt điểm các công trình, dự án chậm tiến độ, tồn đọng kéo dài, nguy cơ gây thất thoát, lãng phí trong năm 2025, https://noichinh.vn/tin-tuc-su-kien/202507/xu-ly-dut-diem-cac-cong-trinh-du-an-cham-tien-do-ton-dong-keo-dai-nguy-co-gay-that-thoat-lang-phi-trong-nam-2025-314829/, truy cập ngày 25/12/2025.
9. Liên Đăng Phước Hải (2023), Biện pháp bảo đảm nghĩa vụ ký quỹ trong Bộ luật Dân sự, https://tapchitoaan.vn/bien-phap-bao-dam-nghia-vu-ky-quy-trong-bo-luat dan-su10647.html, truy cập ngày 26/12/2025.
10. Ngô Gia Hoàng, Trương Văn Quyền (2019), Quy định của luật đầu tư về ký quỹ đối với dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, Số 11 (379).
11. Nguyễn Lộc (2024), Thỏa thuận ký quỹ: Chiêu lách luật của chủ đầu tư, đẩy rủi ro cho khách hàng, http://baokiemtoan.vn/thoa-thuan-ky-quy-chieu-lach-luat-cua-chu-dau-tu-day-rui-ro-cho-khach-hang-11186. html, truy cập ngày 25/12/2025.
12. Phương, N. T. (2022), Hoàn thiện pháp luật về ký quỹ đối với dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nhằm thúc đẩy phát triển nền kinh tế thị trường trong giai đoạn hiện nay, Tạp chí Khoa học và Kinh tế phát triển, (14).
(Nguồn: Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số Kỳ 2 (445) tháng 1/2026)
