Thu hồi đất, một mặt đáp ứng nhu cầu phát triển đất nước, đồng thời đã và đang đặt ra nhiều vấn đề mang tính thời sự “nóng bỏng” như an ninh lương thực, đảm bảo an ninh trật tự, an sinh xã hội, sự đồng thuận trong nhân dân…Thực tiễn công tác thu hồi đất, đặc biệt là thu hồi đất nông nghiệp vì mục đích an ninh, quốc phòng hoặc mục đích kinh tế - xã hội thời gian qua tồn tại nhiều vấn đề gây bức xúc trong dư luận, ảnh hưởng lớn đến an ninh trật tự; một số phần tử cơ hội chính trị đã lợi dụng vấn đề khiếu kiện đất đai để kích động chống đối với mục đích chính trị. Thống kê số liệu cho thấy, tình hình khiếu nại, tố cáo liên quan đến lĩnh vực đất đai chiếm gần 70% các loại khiếu kiện, đa phần là khiếu kiện về giá bồi thường đất đai; hầu hết tại các dự án có thu hồi đất đều nảy sinh khiếu kiện, khoảng 50% số đơn thư khiếu kiện về đất đai được cơ quan chức năng kết luận là đúng . Các vụ việc phức tạp về đất đai thời gian qua chủ yếu liên quan đến các dự án thu hồi đất. Nguyên nhân dẫn đến nhiều vụ việc phức tạp khi thu hồi đất nông nghiệp của nông dân thời gian qua cơ bản là do: Các dự án triển khai thường xuyên phải điều chỉnh quy hoạch, sửa đổi thiết kế dự án, thời gian triển khai dự án bị kéo dài vì không giải phóng được mặt bằng; các vấn đề về thực hiện căn cứ thu hồi đất còn thiếu minh bạch, lợi dụng danh nghĩa nhà nước để phục vụ lợi ích nhóm; vấn đề tiêu cực, tham nhũng trong thu hồi đất vẫn diễn biến phức tạp; hệ thống pháp luật về đất đai trong đó có thu hồi đất nông nghiệp của nông dân dù đã được sửa đổi, hoàn thiện nhưng thực tiễn áp dụng vẫn cho thấy thiếu đồng bộ, bất cập…

1. Tình hình thực hiện pháp luật về bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất nông nghiệp của nông dân

Về công tác ban hành văn bản, chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất, Luật Đất đai năm 2013 với cơ chế thu hồi đất, công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thực sự đã có những đổi mới quan trọng. Giá đất bồi thường được điều chỉnh sát với giá thị trường nhằm bảo đảm quyền lợi về kinh tế của người dân bị thu hồi đất. Thực tế cho thấy, giá đất là một trong những vấn đề lớn dễ làm phát sinh khiếu nại trong thu hồi đất. Khi pháp luật có sự điều chỉnh theo hướng hạn chế tối đa những thiệt thòi về kinh tế của người sử dụng đất khi thu hồi đất thì khiếu nại về bồi thường có thể sẽ có những chuyển biến tích cực. Không chỉ giải quyết bài toán về kinh tế, Luật Đất đai năm 2013 thể hiện tinh thần sâu sát với các vấn đề xã hội đặt ra đối với người dân bị thu hồi đất. Các giải pháp hỗ trợ mang tính đồng bộ cao, từ ổn định nhà ở, sản xuất, chuyển đổi, tìm kiếm việc làm… đem tới cho người sử dụng đất niềm tin rằng lợi ích sau thu hồi đất chí ít cũng bằng với lợi ích mà họ có trước khi xảy ra thu hồi. Việc phát huy tính công khai, minh bạch, mở rộng dân chủ thông qua đối thoại giữa chủ thể thu hồi đất và chủ thể bị thu hồi đất là một bước đi tích cực mà nhờ đó người sử dụng đất có cơ hội được bày tỏ tâm tư, nguyện vọng; các vướng mắc giữa hai bên cũng có điều kiện được tháo gỡ, giải quyết và do đó có thể giảm bớt số lượng các vụ việc khiếu nại liên quan tới thu hồi đất.

Đối với việc áp dụng các quy định bồi thường, hỗ trợ về tài sản, thực tiễn đã áp dụng các quy định bồi thường nhà ở, nhà và các công trình gắn liền với đất; các quy định về bồi thường, hỗ trợ di chuyển mồ mả; các quy định bồi thường, hỗ trợ đối với cây trồng. Về cơ bản, việc thực hiện các quy định bồi thường, hỗ trợ về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất là đúng đắn, đồng bộ và thống nhất theo tinh thần của Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành. Mặt khác, các quy định bồi thường, hỗ trợ về tài sản hiện hành so với các quy định trước đây ngày càng được quy định rõ ràng, chi tiết và hoàn thiện hơn. Qua đó, góp phần bảo vệ ngày càng tốt hơn các quyền, lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi đất, bảo đảm các lợi ích của Nhà nước, xã hội và của nhà đầu tư trong quá trình thực hiện việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

2. Những khó khăn, vướng mắc

Thứ nhất, giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất còn thấp, chưa sát với giá thị trường

Thực hiện Luật Đất đai năm 2013, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chủ trì xây dựng trình Chính phủ ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất. Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất; Thông tư số 20/2015/TT-BTNMT ngày 20/4/2015 ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật để lập dự toán ngân sách nhà nước phục vụ công tác định giá đất. Các văn bản quy phạm pháp luật này đã tạo hành lang pháp lý đồng bộ cho công tác định giá đất tại địa phương. Tuy nhiên, giá đất bồi thường chủ yếu thực hiện theo bảng giá nên còn thấp so với giá đất thị trường; còn tình trạng không thống nhất về cơ chế bồi thường giữa các dự án đầu tư có nguồn vốn trong nước và dự án từ vốn vay của các ngân hàng nước ngoài. Mặc dù đạt được những thành tựu cơ bản nhưng chính sách tài chính đất đai còn nhiều mặt hạn chế như: Việc quản lý nhà nước về giá đất còn bất cập, chưa theo sát thị trường. Bảng giá công bố tại các địa phương chỉ bằng khoảng 30% - 60% so giá thị trường”[1].

Thể chế về việc xác định giá đất còn chưa phù hợp với quy luật của nền kinh tế thị trường. Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (Ủy ban nhân dân tỉnh) quy định được công bố công khai vào ngày 01/01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. Việc quy định phạm vi áp dụng khung giá do Nhà nước để xác định giá bất động sản với phạm vi rộng trong đó có các quan hệ mang bản chất của quan hệ dân sự như quan hệ giao, cho thuê đất… đã ảnh hưởng lớn đến quyền và lợi ích của các chủ thể khi giá do Nhà nước xác định thấp hơn giá thị trường, đặc biệt khi Nhà nước thu hồi đất. Đây là một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng khiếu kiện, tham nhũng trong lĩnh vực đất đai trong thời gian vừa qua.

Khi bồi thường thiệt hại thu hồi đất, nếu giá đất sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì rất thuận lợi. Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn đang ở giai đoạn đầu của sự phát triển, tình trạng “nóng - lạnh” bất thường, hiện tượng đầu cơ khá phổ biến, giá đất chịu tác động rất lớn từ thông tin quy hoạch, công bố dự án... trong khi đó các công cụ quản lý nhà nước về đất đai còn hạn chế và chưa đồng bộ dẫn đến việc định giá đất theo “sát thị trường” đang còn rất khó khăn. Trên thực tế vẫn còn tồn tại song song hai loại giá đất: Giá đất theo quy định của cơ quan nhà nước và giá đất theo thị trường. Hai loại giá đất này có biên độ dao động rất lớn. Trên thực tế, giá đất do Nhà nước xác định thường thấp hơn giá đất theo thị trường và lạc hậu hơn so với giá đất trên thị trường. Điều này gây rất nhiều khó khăn cho quản lý nhà nước về đất đai dưới khía cạnh kinh tế, đặc biệt trong việc áp dụng giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Việc định giá đất thị trường mới cơ bản thực hiện được đối với đất ở, còn đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thì hiện nay chưa có phương pháp định giá phù hợp trong điều kiện của Việt Nam, nhiều địa phương căn cứ vào giá đất do Ủy ban nhân dân quy định cho loại đất ở để tính giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, theo đó, giá đất phi nông nghiệp bằng khoảng từ 40% - 60% giá đất ở. Do sự phát triển của thị trường bất động sản vận động liên tục và thiếu ổn định đã làm cho mức giá bị giới hạn trong khung giá quy định trở nên lạc hậu, thấp xa so với thị trường, nhất là tại các thành phố, khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh. Hiện mức giá trong bảng giá công bố tại các địa phương chỉ bằng khoảng 40% - 60% so với giá thị trường[2].

Đây cũng là một trong những vấn đề gây ra nhiều khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. Việc áp giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi theo khung giá đất mà Nhà nước công bố thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường tại thời điểm đó. Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành hằng năm là thấp hơn nhiều so với thực tế giá đất thị trường. Và khi sử dụng giá đất theo bảng giá đất mà Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành để áp giá bồi thường là cứng nhắc, chưa hợp lý, bởi giá đất trên thị trường có sự biến động theo từng ngày. Việc bồi thường về nhà đất khi Nhà nước thu hồi là chưa tương xứng, không thể tính hết các chi phí mà người dân đã bỏ ra. Giá đất bồi thường hỗ trợ thời gian qua chưa bảo đảm để người dân phục hồi lại sản xuất, kinh doanh và tái tạo, ổn định lại cuộc sống như trước khi bị thu hồi đất. Chính vì vậy dẫn đến việc người dân không đồng ý với phương án bồi thường, không tự nguyện chấp hành quyết định thu hồi đất.

Thứ hai, liên quan đến trình tự, thủ tục bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất vẫn còn tồn tại tình trạng thiếu công khai, minh bạch và ở mức độ nào đó là sự áp đặt, tùy tiện của các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thu hồi, bồi thường thiệt hại

Từ ngày 01/7/2004 đến nay, liên quan đến lĩnh vực bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất, đã có rất nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau điều chỉnh, từ các cơ quan nhà nước ở trung ương đến các văn bản quy phạm pháp luật của Ủy ban nhân dân tỉnh, ngoài ra còn có một số văn bản mang tính chất đặc thù khi triển khai các dự án cụ thể. Mặt khác, một số quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật của các cơ quan nhà nước ở trung ương lại cứng nhắc, không tạo cơ chế linh hoạt cho địa phương, không phù hợp với hoàn cảnh thực tế của địa phương, thậm chí không thực hiện được.

Thứ ba, về cơ quan tổ chức thực hiện bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất không thống nhất đầu mối

Hội đồng bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt bằng trên địa bàn cấp tỉnh: Hội đồng này do Ủy ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (Ủy ban nhân dân huyện) thành lập, Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện làm Chủ tịch Hội đồng và các thành viên Hội đồng gồm đại diện lãnh đạo:

- Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện;

- Chủ đầu tư;

- Phòng Tài chính huyện;

- Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện;

- Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thực hiện dự án;

- Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã.

Một số thành viên khác do Chủ tịch Hội đồng giải phóng mặt bằng quyết định cho phù hợp với thực tế tại huyện.

Hội đồng này có nhiệm vụ chỉ đạo công tác giải phóng mặt bằng, triển khai công tác kiểm kê, áp giá bồi thường, lập phương án bồi thường, di dời, tái định cư, xử lý các vướng mắc, tổng hợp đề xuất trình Ủy ban nhân dân huyện phê duyệt, chỉ đạo giải quyết.

Khi dự án có thu hồi đất trên địa bàn từ hai huyện trở lên (thuộc phạm vi khu kinh tế, khu công nghiệp mở rộng, có một phần diện tích đất của huyện), có diện tích thu hồi đất lớn thì Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng tỉnh do lãnh đạo Ủy ban nhân dân tỉnh làm Chủ tịch, các thành viên Hội đồng gồm đại diện lãnh đạo:

- Các Trung tâm Phát triển quỹ đất của hai huyện;

- Chủ đầu tư hoặc Ban Quản lý dự án;

- Sở Tài chính;

- Sở Tài nguyên và Môi trường;

- Sở Xây dựng;

- Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam tỉnh;

- Ủy ban nhân dân hai huyện có đất bị thu hồi;

- Ủy ban nhân dân cấp xã có đất bị thu hồi.

Thứ tư, vướng mắc về phía người dân bị thu hồi đất khi được bồi thường thiệt hại

Người dân thường có những hành vi cản trở quá trình thu hồi đất, không chịu bàn giao mặt bằng khi đã có quyết định thu hồi đất; nhiều hộ dân cản trở tiến độ thi công công trình, “chây ì” không chịu nhận tiền bồi thường, không chịu di dời đến nơi ở mới.

3. Nhu cầu hoàn thiện pháp luật bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của nông dân

Một là, đáp ứng yêu cầu hài hòa lợi ích của Nhà nước và người bị thu hồi đất

Đất đai là vấn đề lớn, phức tạp và rất nhạy cảm, trong khi các quy định về bồi thường thường xuyên thay đổi dẫn tới tình trạng so bì, khiếu nại của người có đất bị thu hồi qua các dự án hoặc trong một dự án nhưng thực hiện thu hồi đất qua nhiều năm. Do đó, nhu cầu cần đa dạng hóa hình thức bồi thường trên cơ sở nâng cao đồng thuận xã hội. Hình thức bồi thường theo pháp luật hiện hành vẫn thiếu sự đồng thuận của người dân đang dẫn đến khiếu kiện về đất đai ngày càng nhiều. Trên thế giới, hầu hết các nước có nhiều phương thức bồi thường linh hoạt để đạt được sự đồng thuận xã hội cao.

Hai cơ chế điển hình là “chia sẻ lợi ích” và “góp đất, điều chỉnh lại đất đai” thường được áp dụng. Theo đó, để tạo nguồn vốn phát triển cho địa phương, tạo quan hệ đối tác dài hạn giữa nhà đầu tư và cộng đồng dân cư địa phương, các nước thường áp dụng cơ chế “chia sẻ lợi ích”. Hình thức chia sẻ gồm: Giảm giá cung cấp điện, nước cho dân cư địa phương; chuyển một phần nguồn thu ngân sách nhà nước cho chính quyền địa phương và chia sẻ nguồn thu cho những người bị ảnh hưởng; chính quyền địa phương được bình đẳng với chủ đầu tư tham gia vào các quyết định vận hành dự án; tạo điều kiện cho địa phương để phát triển hạ tầng, đào tạo nghề, tạo việc làm mới trong khu vực phi nông nghiệp; địa phương được thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp từ dự án; khôi phục và phát triển đời sống của cư dân địa phương; đóng góp cho phát triển hạ tầng cho cộng đồng địa phương… Do vậy, các cơ quan nhà nước xem xét áp dụng những nguyên tắc không trái pháp luật để quy định cần tiếp nhận cơ chế “chia sẻ lợi ích” trên cơ sở thỏa thuận để áp dụng vào phương thức bồi thường, hỗ trợ cho người dân khi triển khai các dự án khai thác tài nguyên thiên nhiên như thủy điện, khai khoáng… và tiếp tục kiến nghị Chính phủ hướng dẫn thực hiện nhu cầu cấp thiết này.

Về cơ chế “góp đất và điều chỉnh lại đất đai”, đây là một phương thức quản lý và giải quyết tài chính trong phát triển đô thị, đã được áp dụng rộng rãi ở hầu hết các nước phát triển, các nước công nghiệp mới và hiện nay đang được áp dụng ở nhiều nước Đông Nam Á như Indonesia, Malaysia, Thái Lan… Nội dung của phương thức này là cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thực hiện dự án góp đất và điều chỉnh lại đất đai tại một địa điểm nhất định khi chuyển đất đang sử dụng sang phát triển khu đô thị mới, chỉnh trang khu đô thị cũ với một quy hoạch hạ tầng, khu dân cư, khu công cộng, các cơ sở sản xuất, kinh doanh… theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. Khi quy hoạch, cần căn cứ vào số lượng người đang sử dụng đất để bố trí trả lại cho họ diện tích đất đô thị tương ứng sao cho giá trị đất đô thị nhận được phải cao hơn giá trị đất họ sử dụng trước đó và diện tích đất còn lại được đưa ra đấu giá để có kinh phí thực hiện toàn bộ dự án. Quy hoạch này được cộng đồng những người đang sử dụng đất thảo luận và đồng thuận trong triển khai dự án. Theo phương thức này, người mất đất luôn tham gia vào dự án phát triển, không bị đứng ngoài cuộc như hiện nay, cùng người dân địa phương trở thành động lực chính cho sự phát triển đô thị. Do vậy, cần tiếp nhận “cơ chế góp đất và điều chỉnh lại đất đai” để áp dụng vào phương thức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho các dự án xây dựng khu đô thị mới và chỉnh trang khu đô thị cũ.

Để phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do cơ quan có thẩm quyền đưa ra phù hợp, nhận được sự đồng thuận của người dân; bảo đảm việc hỗ trợ được khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định, cần bổ sung nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt nên quy định khi đạt được ít nhất 90% ý kiến đồng ý của những người tham gia ý kiến từ cộng đồng dân cư địa phương.

Hai là, tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước khi thu hồi đất

Nâng cao hiệu lực, hiệu quả giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Các cơ quan có thẩm quyền đề cao trách nhiệm, tập trung giải quyết kịp thời, dứt điểm các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất theo đúng quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo, công bố công khai kết quả giải quyết. Tăng cường công tác tuyên truyền, hướng dẫn nhân dân thực hiện quyền khiếu nại, khiếu kiện theo quy định của pháp luật. Củng cố, kiện toàn hệ thống thanh tra đất đai, đáp ứng yêu cầu thực thi nhiệm vụ. Quan tâm đào tạo, nâng cao trình độ cho đội ngũ thanh tra viên, cán bộ giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất.

Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính và nâng cao năng lực quản lý nhà nước về bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất.. Phân định rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của các Bộ, ngành, địa phương, bảo đảm quản lý thống nhất, hiệu lực, hiệu quả và không chồng chéo. Rà soát, sửa đổi thẩm quyền thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất theo hướng vừa bảo đảm quyền quản lý thống nhất của trung ương, vừa phát huy quyền chủ động của địa phương.

Ba là, tiếp tục thiết lập khung pháp lý về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trên cơ sở bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ và tính ổn định tương đối cao

Chính phủ cần ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định cụ thể trách nhiệm pháp lý đối với các trường hợp người bị thu hồi đất không thi hành quyết định thu hồi đất nhằm phát triển kinh tế - xã hội và an ninh quốc phòng. Đồng thời, đẩy mạnh các giải pháp thường xuyên rà soát, hệ thống hóa các quy định của pháp luật về thu hồi đất nhằm kịp thời phát hiện sai sót, bất cập và chồng chéo giữa các quy định về thu hồi đất theo Luật Đất đai năm 2013 với các văn bản luật chuyên ngành khác như Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Xử lý vi phạm hành chính…

Thực hiện “chia sẻ lợi ích” để tạo nguồn vốn phát triển cho địa phương, tạo quan hệ đối tác dài hạn giữa nhà đầu tư và cộng đồng dân cư địa phương. Do sự phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế sâu rộng, nên các quy định về thu hồi đất theo Luật Đất đai năm 2013 vừa mới áp dụng nhưng cũng đã phát sinh điểm hạn chế, bất cập. Việc sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện các quy định pháp luật về thu hồi đất phù hợp với thực tiễn phát triển đất nước là điều hết sức quan trọng, nó quyết định hiệu quả, hiệu lực của bộ máy quản lý nhà nước về đất đai cũng như điều tiết các mối quan hệ sở hữu và hơn nữa làm hạn chế các tranh chấp, khiếu nại kéo dài, gây mất an ninh, chính trị ở địa phương.

Bốn là, hoàn thiện các quy định về giá đất

Trên cơ sở Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Nghị định số 104/2014/NĐ-CP, Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng và quy định (điều chỉnh) cụ thể về giá đất, khung giá đất (thông tư hướng dẫn), các Ủy ban nhân dân tỉnh sẽ quyết định ban hành quy định việc lập dự toán, quản lý nội dung chi, mức chi và quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội của mỗi vùng, miền và mức độ đô thị hóa của từng địa phương; bảo đảm giá đất, khung giá đất khi Nhà nước thu hồi đất phù hợp với giá đất, khung giá đất trên thị trường.

Cần trao quyền cho người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan định giá đất xác định giá đất và giá do cơ quan định giá đất đưa ra là giá để tính đền bù. Theo quy định, hiện đang tồn tại cơ chế hai giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định áp dụng tính bồi thường trong trường hợp Nhà nước ra quyết định thu hồi đất và giá đất do doanh nghiệp tự thỏa thuận với người sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để tạo quỹ đất. Việc song song tồn tại hai loại giá đất là một trong những nguyên nhân gây khiếu nại về giá đất trong bồi thường, giải phóng mặt bằng, đặc biệt đối với các dự án sử dụng đất bằng hình thức Nhà nước thu hồi đất. Do người bị thu hồi đất không đồng thuận với phương án bồi thường của Nhà nước đã phát sinh khiếu kiện kéo dài làm cho dự án không triển khai đúng tiến độ và làm lỡ cơ hội đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp. Để khắc phục hạn chế này, giải pháp hoàn thiện chính sách về giá đất được đưa ra là:

(i) Giá đất được xác định phải dựa trên sự thỏa thuận với người sử dụng đất;

(ii) Trường hợp không thỏa thuận được về giá thì người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá xác định, giá bất động sản xác định theo giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra. Trường hợp một bên không đồng ý với giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra có quyền yêu cầu tổ chức khác thẩm định lại, giá của cơ quan tổ chức đưa ra là giá để tính đền bù. Để bảo đảm giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra là khách quan, độc lập, Nhà nước cần nghiên cứu thành lập cơ quan định giá chuyên nghiệp, độc lập với địa vị pháp lý rõ ràng và chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động định giá[3].

Như vậy, cần quy định cụ thể khung pháp luật của hoạt động dịch vụ định giá đất và các trường hợp khi nào thì dịch vụ định giá đất là bắt buộc; quy định các cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định về giá đất phải độc lập với các cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai để bảo đảm tính khách quan trong việc xác định giá đất, tránh tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi”, Ủy ban nhân dân tỉnh vừa có thẩm quyền thu hồi đất, vừa có thẩm quyền xác định bảng giá đất để tính bồi thường cho người bị thu hồi đất; thiết nghĩ hợp lý nhất là quy định các cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định về giá đất được thành lập theo hệ thống ngành “dọc” trực thuộc trung ương.

TS. Trần Văn Duy

Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam

[1] Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012), Báo cáo tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai năm 2003 và định hướng sửa đổi Luật Đất đai, Hà Nội, tr. 5.

[2] Nguyễn Thị Dung (2014), Giá đất trong Luật Đất đai năm 2013, Tạp chí Luật học, đặc san Luật Đất đai số 11/2014, tr. 12 - 20.

[3] Bộ Tư pháp (2012), Tổng hợp ý kiến của các đơn vị trong Bộ về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tr. 10.