1. Thực trạng một số quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản
Hiện nay, hệ thống các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản khá đầy đủ và toàn diện. Tuy nhiên, ở góc độ nào đó, một số nội dung vẫn còn chưa thực sự phù hợp với thực tiễn, quy định chỉ mang tính chất hình thức mà chưa thực sự hiệu quả khi áp dụng. Cụ thể:

Thứ nhất, chưa có quy định pháp luật điều chỉnh đối với các loại hình bất động sản mới như căn hộ nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng khách sạn (officetel), biệt thự nghỉ dưỡng...

Căn hộ nghỉ dưỡng, văn phòng khách sạn hay biệt thự nghỉ dưỡng là những loại hình mới xuất hiện trên thị trường bất động sản ở Việt Nam. Đây là một sản phẩm bất động sản mang tính chất trung gian, kết hợp giữa căn hộ với khách sạn. Cụ thể, về chức năng khách sạn, condotel có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ khác như nhà hàng, cửa hàng, dịch vụ... Còn về chức năng căn hộ thì condotel lại có đầy đủ các tính năng như nhà ở với các tiện ích bếp, phòng khách, phòng ngủ... và cho phép khách hàng mua sản phẩm xác lập quyền sở hữu, sử dụng sản phẩm tương tự đối với căn hộ thông thường. Nhưng khác với căn hộ, condotel chỉ cho phép khách hàng sử dụng như khách sạn để nghỉ dưỡng và trong thời gian không sử dụng họ có thể đăng ký với chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý để cho thuê lại nhằm thu hồi vốn và lợi nhuận từ khoản đầu tư của mình. Đây là mô hình kinh doanh mà cả chủ đầu tư và chủ sở hữu cùng có lợi.

Với sự kết hợp giữa căn hộ và khách sạn thì condotel đang “lơ lửng” giữa chức năng để ở và lưu trú thương mại. Điều này không chỉ khiến người mua nhầm lẫn, mà pháp luật điều chỉnh cũng chưa có sự rõ ràng liên quan tới mục đích sử dụng của loại hình bất động sản này. Cụ thể: Xét về hình thức sử dụng đất, nếu sử dụng với mục đích để ở thì người sử dụng đất được giao đất có thu tiền sử dụng đất (Điều 55 Luật Đất đai năm 2013), còn với mục đích lưu trú thương mại thì hình thức tương ứng là thuê đất (thuê đất trả tiền một lần hoặc thuê đất trả tiền hàng năm) (Điều 56 Luật Đất đai năm 2013) và nghĩa vụ tài chính ở mỗi hình thức sử dụng đất cũng sẽ khác nhau; xét về thời hạn sở hữu, thì có nơi căn hộ được cấp sử dụng với thời hạn lâu dài theo mục đích sử dụng đất ở nhưng có nơi dự án cấp phép cho sở hữu 50 năm với đất thương mại; xét về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất thì chủ đầu tư hay chủ sở hữu căn hộ trong trường hợp này sẽ được cấp?... Những bất cập đối với condotel cũng chính là những thiếu sót trong quy định của pháp luật cho các loại hình bất động sản khác như văn phòng khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng... Do vậy, cơ quan có thẩm quyền cần sớm đưa ra những quy định cụ thể điều chỉnh hoạt động của các mô hình bất động sản này trên thực tế.

Thứ hai, thị trường chuyển nhượng dự án bất động sản gặp khó khăn do điều kiện khó thực hiện theo quy định pháp luật

Thị trường bất động sản phát triển tạo thuận lợi cho nhiều chủ đầu tư gia nhập thị trường. Nhưng trong quá trình hoạt động, vì nhiều lý do khác nhau khiến họ không đủ nguồn lực tài chính nên buộc phải bán lại dự án của mình cho các nhà đầu tư khác. Ở một góc độ nào đó, chuyển nhượng dự án bất động sản là một trong những cách thức tạo cơ hội cho doanh nghiệp có dự án gặp khó khăn về tài chính có thể nhượng lại một phần hoặc toàn bộ dự án của mình cho nhà đầu tư khác để tham gia thị trường.

Tuy nhiên, hoạt động này đang vấp phải những khó khăn lớn từ hành lang pháp lý hiện nay. Theo Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, điều kiện khó thực hiện nhất với bên chuyển nhượng đó là: Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất cho toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng. Mặc dù, hiện nay, cải cách hành chính luôn được đẩy mạnh trên mọi lĩnh vực của đời sống xã hội nói chung và trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng nhưng những bất cập xoay quanh công tác này chưa thực sự được giải quyết một cách triệt để. Điều đó đã khiến cho bên chuyển nhượng khá loay hoay với điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi muốn nhượng lại một phần hay toàn bộ dự án của mình. Đây cũng là nguyên nhân chính dẫn tới thực trạng nhiều dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư, trở thành hàng tồn kho nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng. Quy định trên thực sự chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới có năng lực thay thế chủ đầu tư cũ để khởi động lại các dự án đang gặp khó khăn cũng như chưa tạo được sự thông thoáng cho thị trường bất động sản.

Thứ ba, mâu thuẫn trong các quy định của pháp luật về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân người nước ngoài

Người nước ngoài có được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam hay không? Câu hỏi này được đặt ra vì: Điểm b khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 có ghi nhận cá nhân là người nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua việc mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại. Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 lại quy định một trong các nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng là “việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất” (khoản 1 Điều 19). Tuy nhiên, theo Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 thì cá nhân người nước ngoài không phải là một trong các đối tượng được quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Cụ thể, gắn các quy định này của pháp luật với hai trường hợp sở hữu nhà ở của người nước ngoài trong các dự án nhà ở thương mại:

- Nhà ở riêng lẻ gắn liền với quyền sử dụng đất trong các dự án bất động sản: Ở hình thức nhà ở thương mại này, nếu đối chiếu theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, thì người nước ngoài hoàn toàn có quyền sở hữu đối với những dạng nhà ở là biệt thự hay căn hộ liền kề. Nhưng việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất mà Luật Đất đai năm 2013 không cho phép người nước ngoài được quyền sử dụng đất tại Việt Nam nên họ sẽ không được quyền sở hữu đối với nhà ở riêng lẻ trong các dự án nhà ở thương mại. Vậy trong trường hợp này, với hai quy định mâu thuẫn nhau thì người nước ngoài có được quyền sở hữu nhà hay không?

- Nhà ở dưới dạng các căn hộ chung cư: Với chung cư thì giống như tất cả các chủ thể khác, người nước ngoài có quyền sở hữu riêng với diện tích căn hộ của mình và có quyền sở hữu chung đối với quyền sử dụng đất. Luật Nhà ở năm 2014 vẫn cho phép người nước ngoài được sở hữu căn hộ chung cư. Còn theo Luật Đất đai năm 2013, họ không được quyền sử dụng đất nhưng với quyền sử dụng đất chung cùng các chủ thể khác thì có được hay không? Pháp luật đất đai cũng chưa có hướng dẫn cụ thể với nội dung này.

Vậy người nước ngoài có được sở hữu nhà ở tại Việt Nam hay không khi vẫn còn có những sự mâu thuẫn trong quy định của các văn bản pháp luật?

Thứ tư, quy định thiếu thống nhất trong việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản

Hợp đồng kinh doanh bất động sản là một loại hợp đồng có giá trị lớn, ảnh hưởng nhiều tới quyền và lợi ích của các bên chủ thể tham gia giao dịch. Hơn nữa, đây là một loại hình kinh doanh gắn liền với quyền sử dụng đất nên đối với loại hợp đồng này cần thiết phải có sự điều chỉnh chặt chẽ từ phía Nhà nước, hay nói cách khác hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được công chứng, chứng thực. Luật Nhà ở năm 2014 ghi nhận vấn đề này tại khoản 1 Điều 122, theo đó, với trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng. Thời điểm hợp đồng có hiệu lực chính là thời điểm công chứng, chứng thực. Nhưng bên cạnh đó, đối lập với quy định này, khoản 2 và khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 lại quy định rằng, hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm cả hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà, công trình xây dựng chỉ cần lập bằng văn bản, việc công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng hoàn toàn do các bên tự thoả thuận. Việc thỏa thuận công chứng, chứng thực giữa các bên còn được Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận tại điểm b khoản 3 Điều 167 với nội dung: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”.

Việc khác nhau trong quy định của pháp luật về vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản đã gây không ít khó khăn cho quá trình áp dụng pháp luật. Như vậy, đứng ở góc độ các bên chủ thể tham gia giao dịch thì phương án thỏa thuận công chứng, chứng thực sẽ được coi là ưu thế hơn khi vừa thể hiện được ý chí của các bên đồng thời giúp đơn giản hoá thủ tục khi giao kết hợp đồng.

2. Một số giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật trong xu hướng phát triển của thị trường bất động sản hiện nay

Bổ sung và hoàn thiện các quy định chưa phù hợp, còn thiếu sót của pháp luật điều chỉnh hoạt động đối với thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay là một yêu cầu cần thiết. Trước những thực trạng nêu trên, một số giải pháp trước tiên được đặt ra:

Một là, ban hành các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động của loại hình bất động sản căn hộ nghỉ dưỡng, văn phòng khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng...

Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần phối hợp để sửa đổi, bổ sung quy định trong Luật Xây dựng, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản nhằm tạo nên một khung pháp lý chặt chẽ điều chỉnh các hoạt động có liên quan tới các loại hình bất động sản mới. Cụ thể là: Tiến hành sửa đổi, bổ sung các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình công trình căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn…; ban hành quy chế quản lý, vận hành các loại hình kết hợp này trong đó đặc biệt lưu ý tới điều kiện, yêu cầu của bên chủ thể đóng vai trò là đơn vị quản lý trong các dự án condotel, officetel...; quy định các vấn đề liên quan tới chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng...

Trong các loại hình bất động sản này, các chủ thể tham gia gồm có: (i) Chủ đầu tư bỏ vốn xây dựng nhằm tìm kiếm lợi nhuận; (ii) Nhóm khách hàng mua căn hộ khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng... (thường là những người có mức thu nhập cao, ở tầng lớp trung lưu dùng với mục đích du lịch nghỉ dưỡng...); (iii) Nhóm khách hàng đi thuê lại căn hộ hay biệt thự nghỉ dưỡng của nhóm khách hàng thứ hai cũng với mục đích nghỉ dưỡng trong thời gian nhóm này không có nhu cầu sử dụng. Bởi vậy, tính pháp lý liên quan tới chế độ sử dụng đất có thể xem xét ở các góc độ:

- Về hình thức sử dụng đất: Các dự án condotel là sự giao thoa giữa hai mục đích để ở và lưu trú thương mại hay officetel là văn phòng kết hợp với khách sạn. Chủ đầu tư bỏ vốn xây dựng các dự án nhằm tìm kiếm lợi nhuận từ các hoạt động thương mại này. Theo đó, Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 nên bổ sung hình thức sử dụng đất cho những dự án căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng... là được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức thu tiền một lần hoặc thu tiền hàng năm.

- Về thời hạn sử dụng đất: Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 nên bổ sung thêm quy định về thời hạn cho thuê đất áp dụng với chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng... là 50 năm. Với những dự án đầu tư vốn lớn và thu hồi vốn về chậm thì được phép thuê đất với thời hạn 70 năm. Khi hết thời hạn thuê đất nếu chủ đầu tư vẫn có nhu cầu sử dụng và được Nhà nước xem xét thì tiếp tục cho thuê đất.

- Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Nhóm chủ thể là nhà đầu tư và khách mua căn hộ nghỉ dưỡng, văn phòng khách sạn... sẽ là những người được cấp giấy chứng nhận. Khi giấy chứng nhận cấp cho khách hàng thì trong giấy cấp cho chủ đầu tư phải được chỉnh lý biến động. Trong trường hợp này hình thức sử dụng đất áp dụng cho cả 02 đối tượng đều là thuê đất. Đây là điểm khác biệt giữa chủ sở hữu căn hộ trong dự án căn hộ du lịch hay biệt thự nghỉ dưỡng với chủ sở hữu căn hộ chung cư thông thường.

Hai là, nới rộng điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản đối với bên chuyển nhượng

Với quy định hiện nay của pháp luật, nhà đầu tư muốn chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của mình sang cho chủ thể khác cần đáp ứng điều kiện có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trong nhiều trường hợp thực sự khá khó khăn. Quy định này của pháp luật có thể xem xét, nới rộng ra theo hướng nếu chủ đầu tư chuyển nhượng có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thì bên chuyển nhượng có thể nhượng lại một phần hoặc toàn bộ dự án của mình cho chủ thể khác. Bởi vì, các quyết định này đã chứng minh được việc các chủ đầu tư được Nhà nước trao quyền sử dụng đất một cách hợp pháp khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật nên có thể coi các quyết định giao đất, cho thuê đất hay quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hợp pháp là điều kiện thay thế cho việc các chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận như hiện tại. Nội dung này sẽ góp phần tháo gỡ được phần nào những khó khăn cho các doanh nghiệp khi tham gia vào thị trường chuyển nhượng dự án bất động sản cũng như góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

Ba là, thống nhất quy định về quyền sở hữu nhà ở cho cá nhân là người nước ngoài tại Việt Nam

Về vấn đề này, tác giả đồng tình với quy định của Luật Đất đai năm 2013, tức là không cho phép người nước ngoài được quyền sử dụng đất tại Việt Nam trong bất kỳ trường hợp nào nên trong quy định về quyền sở hữu nhà ở của cá nhân là người nước ngoài sẽ có hai hướng giải pháp sau:

- Bỏ quy định tại Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 khi ghi nhận cá nhân người nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nhà và các công trình xây dựng là các bất động sản luôn gắn liền với quyền sử dụng đất, do vậy, quy định tại Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản là hoàn toàn hợp lý. Gắn với chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam - đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, thì việc không thừa nhận người nước ngoài được quyền sử dụng đất tại Việt Nam sẽ phù hợp với tình hình chính trị, kinh tế, văn hóa của nước ta trong giai đoạn hiện nay. Do đó, cá nhân người nước ngoài có nhu cầu về chỗ ở thì họ chỉ có thể thực hiện giao dịch về nhà ở thông qua hình thức thuê, có quyền chiếm hữu, sử dụng nhà ở nhưng không có quyền định đoạt đối với tất cả các hình thức nhà ở chứ không chỉ riêng nhà ở thương mại trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

- Sửa đổi quy định tại Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 theo hướng chỉ áp dụng với nhà chung cư mà không áp dụng với nhà ở riêng lẻ, cụ thể: “… Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại là căn hộ chung cư trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ”. Cùng với đó, Luật Đất đai cần có hướng dẫn cụ thể cho trường hợp người nước ngoài khi sở hữu căn hộ chung cư thì họ chỉ được quyền hưởng giá trị tương ứng trong quyền sử dụng đất chung với các chủ thể khác mà không có quyền sử dụng đất chung. Hai quy định này sẽ tạo được sự thống nhất, đồng thời phù hợp với chế độ sở hữu đất đai của Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.

Bốn là, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được công chứng, chứng thực mới có hiệu lực pháp lý

Công chứng, chứng thực nên được coi là điều kiện bắt buộc để các hợp đồng kinh doanh bất động sản có hiệu lực. Bởi vì, xét về giá trị thì các hợp đồng kinh doanh bất động sản thường khá lớn; xét về đối tượng thì hợp đồng kinh doanh bất động sản là hình thức cụ thể cho các giao dịch thực hiện có liên quan tới quyền sử dụng đất - loại bất động sản mà Nhà nước có sự kiểm soát một cách chặt chẽ; chính từ những lý do đó, nên tranh chấp xuất phát từ dạng hợp đồng này thường khó giải quyết và gây ảnh hưởng lớn tới quyền và lợi ích của các bên. Tác giả cho rằng, nên thống nhất chung các quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở về hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được công chứng, chứng thực mới có hiệu lực pháp lý. Điều này sẽ giúp các cơ quan có thẩm quyền kiểm soát hiệu quả hơn các giao dịch liên quan tới bất động sản nói chung và quyền sử dụng đất nói riêng.

ThS. Bùi Hồng Nhung

Đại học Luật Hà Nội