Câu hỏi 1. Trong trường hợp hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, việc xử lý tiền đặt cọc trước sẽ được giải quyết như thế nào?

Căn cứ điểm a khoản 1 và khoản 2 Điều 48 của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản, quy định về các trường hợp hủy kết quả bán đấu giá và xử lý việc hủy kết quả bán đấu giá tài sản. Theo đó, kết quả bán đấu giá bị hủy do thỏa thuận giữa người có tài sản bán đấu giá, người được mua tài sản bán đấu giá và tổ chức bán đấu giá tài sản, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác thì các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Câu hỏi 2. Trong trường hợp tài sản kê biên bán nhưng không có người mua, có phải là bán đấu giá không thành không?

Tài sản kê biên bán nhưng không có người mua, có phải là bán đấu giá không thành không được xác định trên những căn cứ pháp lý sau:

Một là, căn cứ Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ quy định về bán đấu giá tài sản thì các trường hợp bán đấu giá không thành được xác định như sau:

- Tại cuộc bán đấu giá tài sản, người đã trả giá cao nhất mà rút lại giá đã trả trước khi đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá công bố người mua được tài sản, thì cuộc bán đấu giá vẫn tiếp tục và bắt đầu từ giá của người trả giá liền kề trước đó. Trong trường hợp không có người trả giá tiếp thì cuộc bán đấu giá coi như không thành[1];

- Tại cuộc bán đấu giá, khi đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá tài sản đã công bố người mua được tài sản bán đấu giá mà người này từ chối mua thì tài sản được bán cho người trả giá liền kề nếu giá liền kề đó cộng với khoản tiền đặt trước ít nhất bằng giá đã trả của người từ chối mua Đối với cuộc đấu giá bằng hình thức bỏ phiếu, trong trường hợp từ chối mua nêu trên mà có từ hai người trở lên cùng trả giá liền kề, nếu giá liền kề đó cộng với khoản tiền đặt trước ít nhất bằng giá đã trả của người từ chối mua, thì tài sản được bán cho một trong hai người trả giá liền kề đó, sau khi đấu giá viên tổ chức bốc thăm để chọn ra người mua được tài sản bán đấu giá.

Trong trường hợp giá liền kề cộng với khoản tiền đặt trước nhỏ hơn giá đã trả của người từ chối mua, thì cuộc bán đấu giá coi như không thành[2].

- Trong trường hợp người trả giá liền kề không đồng ý mua, thì cuộc bán đấu giá coi như không thành[3]

Hai là, căn cứ Luật Thương mại năm 2005, cuộc đấu giá được coi là không thành trong các trường hợp: (i) Không có người tham gia đấu giá, trả giá; (ii) Giá cao nhất đã trả thấp hơn mức giá khởi điểm[4].

Như vậy, tài sản kê biên bán đấu giá không có người mua được coi là tài sản bán đấu giá không thành và theo quy định về đấu giá tài sản thì khi đấu giá không thành tài sản sẽ được trả lại cho người có tài sản đấu giá.

Câu hỏi 3. Trong trường hợp tài sản sau khi kê biên, bán đấu giá không có người mua, sau nhiều lần giảm giá tài sản vẫn không bán được. Nay người được thi hành án đồng ý nhận tài sản kê biên với giá đã giảm lần cuối cùng nhưng người phải thi hành án không đồng ý giao thì xử lý như thế nào?

Theo Điều 104 Luật Thi hành án dân sự về xử lý tài sản bán đấu giá không thành quy định: “Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày bán đấu giá không thành mà đương sự không yêu cầu định giá lại thì chấp hành viên ra quyết định giảm giá tài sản để tiếp tục bán đấu giá. Mỗi lần giảm giá không quá mười phần trăm giá đã định. Trường hợp giá tài sản đã giảm thấp hơn chi phí cưỡng chế mà người được thi hành án không nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án, thì tài sản được trả lại cho người phải thi hành án”.

Luật Thi hành án dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành hiện không có điều khoản nào quy định “tài sản sau khi kê biên, bán đấu giá không có người mua, sau nhiều lần giảm giá tài sản vẫn không bán được, nếu người được thi hành án đồng ý nhận tài sản kê biên với giá đã giảm lần cuối cùng nhưng người phải thi hành án không đồng ý giao” thì giao cho người được thi hành án. Trong trường hợp này, chưa có có sở pháp lý để giao tài sản đó cho người được thi hành án. Do đó, tài sản bán đấu giá không thành, thì chấp hành viên ra quyết định giảm giá tài sản để tiếp tục bán đấu giá, khi đó người được thi hành án được tham gia mua đấu giá tài sản như những người khác.

Trong trường hợp chỉ có người được thi hành án tham gia mua đấu giá tài sản, thì thực hiện việc bán đấu giá tài sản được thực hiện như sau: “Trong trường hợp đã hết thời hạn đăng ký tham gia đấu giá tài sản mà chỉ có một người đăng ký mua tài sản bán đấu giá hoặc có nhiều người đăng ký tham gia đấu giá nhưng chỉ có một người tham gia cuộc bán đấu giá và trả giá ít nhất bằng giá khởi điểm, thì tài sản được bán cho người đó, nếu người có tài sản bán đấu giá đồng ý. Việc bán tài sản trong trường hợp này chỉ được tiến hành sau khi đã thực hiện đầy đủ việc niêm yết, thông báo công khai, trưng bày tài sản và không có khiếu nại liên quan đến trình tự, thủ tục cho đến khi quyết định bán tài sản”[5].

Trường hợp đương sự thoả thuận để người được thi hành án nhận tài sản đã kê biên để trừ vào số tiền được thi hành án thì căn cứ Điều 100 Luật Thi hành án dân sự, chấp hành viên lập biên bản về việc thoả thuận. Trường hợp có nhiều người được thi hành án thì người nhận tài sản phải được sự đồng ý của những người được thi hành án khác và phải thanh toán lại cho những người được thi hành án khác số tiền tương ứng tỷ lệ giá trị mà họ được hưởng. Việc giao tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án được thực hiện trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày có thoả thuận.

Tài liệu tham khảo:

1. Khoản 1 Điều 38 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ quy định về bán đấu giá tài sản.

2. Khoản 1 Điều 39 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ quy định về bán đấu giá tài sản.

3. Khoản 2 Điều 39 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ quy định về bán đấu giá tài sản.

4. Điều 202 Luật Thương mại năm 2005.

5. Điều 37 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.