Bài viết tập trung phân tích hai căn cứ của việc xác lập quyền sở hữu, bao gồm xác lập quyền sở hữu thông qua việc chuyển quyền sở hữu và xác lập quyền sở hữu thông qua việc xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu do chiếm hữu không có căn cứ pháp luật trên cơ sở bình luận một vụ án cụ thể, từ đó, đưa ra một số kiến nghị liên quan đến vấn đề này.

Trong đời sống xã hội, tranh chấp về quyền sở hữu tài sản là một tranh chấp khá phổ biến. Trong đó, các bên tranh chấp phải có căn cứ để chứng minh tài sản thuộc quyền sở hữu của mình. Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định nhiều căn cứ xác lập quyền sở hữu tài sản. Song thực tế cho thấy, có những trường hợp mà bên nguyên đơn chứng minh được họ có quyền sở hữu theo căn cứ được chuyển quyền sở hữu, còn bị đơn thì chứng minh được họ đủ điều kiện để xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu. Trong những trường hợp này, Tòa án phải công nhận quyền sở hữu của bên nào thì pháp luật vẫn chưa có quy định rõ ràng và cũng chưa có án lệ hay hướng dẫn của Tòa án. Bài viết này làm rõ hơn vấn đề này thông qua việc phân tích, bình luận một vụ án cụ thể.

1. Quy định về xác lập quyền sở hữu do nhận quyền sở hữu và xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu do chiếm hữu

1.1. Xác lập quyền sở hữu do chuyển quyền sở hữu

Khoản 2 Điều 221 và Điều 223 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, người được giao tài sản thông qua hợp đồng mua bán, tặng cho, trao đổi, cho vay hoặc hợp đồng chuyển quyền sở hữu khác theo quy định của pháp luật thì có quyền sở hữu tài sản đó. Để xác lập quyền sở hữu trong trường hợp này, các hợp đồng chuyển quyền sở hữu nói chung phải đáp ứng đủ điều kiện có hiệu lực pháp luật, bao gồm: (i) Các bên chủ thể phải có năng lực hành vi; (ii) Chủ thể xác lập giao dịch chuyển quyền đối với tài sản phải hoàn toàn tự nguyện; (iii) Nội dung, mục đích của giao dịch chuyển quyền sở hữu không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; (iv) Trong trường hợp pháp luật có quy định giao dịch dân sự phải đáp ứng điều kiện về mặt hình thức và thủ tục thì giao dịch chuyển nhượng phải đáp ứng đủ hình thức và thủ tục đó. Các giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu có hiệu lực pháp luật làm chấm dứt quyền sở hữu của bên chuyển nhượng và phát sinh quyền sở hữu cho bên nhận chuyển nhượng.

1.2. Xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu

Xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu do được lợi không có căn cứ pháp luật là một căn cứ xác lập quyền sở hữu, theo đó, chủ thể có được quyền sở hữu sau một thời hạn chiếm hữu theo quy định của pháp luật. Điều 236 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 10 năm đối với động sản, 30 năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu của tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác”. Từ quy định này, có thể hiểu rằng, chủ thể có thể xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu nếu đáp ứng đủ các điều kiện gồm: (i) Chiếm hữu ngay tình (Điều 180 Bộ luật Dân sự năm 2015); (ii) Chiếm hữu liên tục (Điều 182 Bộ luật Dân sự năm 2015); (iii) Chiếm hữu công khai - nghĩa là “việc chiếm hữu được thực hiện một cách minh bạch, không giấu diếm; tài sản đang chiếm hữu được sử dụng theo tính năng, công dụng và được người chiếm hữu bảo quản, giữ gìn như tài sản của chính mình”; công khai ở đây cần được hiểu là về mặt khách quan, người chiếm hữu có những hành vi quản lý, sử dụng tài sản, khẳng định quyền của mình ở mức độ bất kỳ ai quan tâm đến tài sản và chủ sở hữu tài sản đều có thể biết được quyền của chủ thể đối với tài sản.

2. Nội dung vụ án và một số vấn đề pháp lý cần trao đổi

2.1. Nội dung vụ án

Bản án số 577/2020/DS-PT ngày 29/10/2020 của Tòa án nhân dân thành phố H có nội dung tóm tắt như sau:

Nguồn gốc nhà đất tại số 222 Võ Văn K (số cũ 156 Bến Chương D), phường L, quận 1, Thành phố H là tài sản của ông Đ và bà N mua của bà Đo năm 1969 tại Phòng Chưởng Khế SG và trước bạ ngày 11/7/1969. Ông Đ chết năm 1979. Sau khi ông Đ chết, vợ ông là bà N cùng tất cả các con sang Mỹ định cư. Căn nhà trên do bà Th (là mẹ ruột của bà N, ông B1 và ông B2) quản lý, sử dụng. Các chứng cứ của vụ án không thể hiện rõ giữa bà N và bà Th có việc chuyển nhượng nhà, bà N cho bà Th ở nhờ hay bà N nhờ bà Th trông coi nhà cửa.

Năm 1997, bà N chết không để lại di chúc. Ngày 06/9/2014, các con của ông Đ và bà N gồm: Ông M, bà T, ông Th, bà A đều sinh sống tại Mỹ đã làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế đối với căn nhà này tại Văn phòng công chứng B theo Văn bản khai nhận di sản thừa kế số công chứng 11752, quyển số 9 năm 2014. Sau đó, các ông bà trên ký Hợp đồng mua bán nhà, số công chứng là 02584 ngày 13/4/2017 tại Văn phòng công chứng H, chuyển nhượng nhà đất trên cho ông C. Giá chuyển nhượng là 8.000.000.000 đồng. Ông C đã giao đủ tiền cho bên bán nhưng ông B1, ông B2 không giao trả căn nhà cho ông C vì cho rằng, căn nhà nói trên là của bà Th để lại cho họ và họ chính là chủ sở hữu ngôi nhà. Hai bên xảy ra tranh chấp nên ông C khởi kiện B1, B2 ra Tòa án để đòi quyền sở hữu đối với căn nhà.

Về phía nguyên đơn, ông C khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận quyền sở hữu hợp pháp cho nguyên đơn dựa trên các tài liệu chứng cứ chứng minh quyền sở hữu của nguyên đơn.

Về phía bị đơn, gồm B1 và B2 có yêu cầu phản tố, yêu cầu Tòa án công nhận quyền sở hữu cho bị đơn dựa vào Giấy nhượng quyền nhà ngày 05/7/1979 được cho là do bà N lập và việc chiếm hữu, sử dụng thực tế, ổn định, công khai và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước từ đó đến khi tranh chấp.

Kết quả giải quyết vụ án như sau:

- Kết quả xét xử sơ thẩm: Tòa án xác định nhà đất số 222 Võ Văn K là di sản thừa kế do ông Đ bà N để lại, những người thừa kế của ông Đ bà N được quyền hưởng di sản thừa kế này. Do những người thừa kế của ông Đ bà N đều ở nước ngoài nên họ được quyền đứng một bên của hợp đồng để chuyển nhượng nhà ở này cho người khác; người nhận chuyển nhượng nhà từ những người thừa kế của ông Đ, bà N được sở hữu căn nhà hợp pháp, có căn cứ; buộc ông B1, ông B2 và những người đang sinh sống tại nhà đất nói trên phải có trách nhiệm giao trả nhà đất cho bên có quyền là ông C. Bị đơn đã kháng cáo bản án sơ thẩm theo đúng quy định của pháp luật.

- Kết quả xét xử phúc thẩm: Tòa án bác đơn kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

2.2. Một số vấn đề pháp lý cần trao đổi

Đây là một bản án điển hình cho tình huống tranh chấp quyền sở hữu giữa chủ sở hữu nhà ở và người chiếm hữu tài sản. Trong tranh chấp này, Tòa án phải xác định được quyền sở hữu nhà ở thuộc về bên nào. Phía nguyên đơn yêu cầu xác lập quyền sở hữu dựa vào các bằng chứng xác lập quyền sở hữu do nhận chuyển nhượng tài sản. Còn phía bị đơn, ban đầu yêu cầu Tòa án công nhận quyền sở hữu của mình dựa trên bằng chứng của việc chuyển nhượng quyền sở hữu, cuối cùng lại yêu cầu Tòa án công nhận quyền sở hữu dựa vào thực trạng chiếm hữu. Từ nội dung vụ án, có một số vấn đề pháp lý đặt ra về: (i) Tính khách quan, toàn diện trong việc đánh giá chứng cứ vụ án; (ii) Cơ sở pháp lý của việc công nhận quyền sở hữu cho nguyên đơn.

Thứ nhất, xét về tính khách quan, toàn diện trong việc thu thập và đánh giá chứng cứ.

Trong vụ án này, Tòa án đã thu thập và kiểm tra đầy đủ các loại chứng cứ chứng minh quyền sở hữu của nguyên đơn là ông C để kết luận nhà tranh chấp thuộc quyền sở hữu của ông C.

Theo quan điểm của tác giả, trong vụ án này, điểm chưa thuyết phục của vụ án là Hội đồng xét xử không thu thập chứng cứ và đánh giá điều kiện xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu do chiếm hữu không có căn cứ pháp luật dù người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn có yêu cầu. Điều này dẫn đến phán quyết của Tòa án là thiếu tính thuyết phục. Bị đơn dù không đủ điều kiện xác lập quyền sở hữu theo chuyển nhượng nhưng chiếm hữu ngay tình, công khai, liên tục trong 37 năm là đủ điều kiện để xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu (Điều 236 Bộ luật Dân sự năm 2015). Để phán quyết của Tòa án được toàn diện và thuyết phục hơn, Tòa án cần phải xem xét các điều kiện xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu do chiếm hữu không có căn cứ pháp luật của bị đơn bao gồm: (i) Hành vi khách quan và ý chí của bị đơn khi chiếm hữu tài sản; (ii) Chiếm hữu ngay tình; (iii) Chiếm hữu liên tục; (iv) Chiếm hữu công khai; (iv) Thời hiệu chiếm hữu. Trong vụ án này, cả hai bên chủ thể yêu cầu xác lập quyền sở hữu theo hai căn cứ khác nhau, mỗi căn cứ có những điều kiện xác lập quyền sở hữu riêng. Dù nguyên đơn có đủ điều kiện xác lập quyền sở hữu theo giấy tờ pháp lý nhưng bị đơn cũng có thể có đủ điều kiện xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu do chiếm hữu. Cả về lý luận pháp luật và luật thực định đều cho rằng, hậu quả của việc thừa nhận căn cứ xác lập quyền sở hữu tài sản theo thời hiệu sẽ làm chấm dứt quyền sở hữu của chủ sở hữu. Nếu bị đơn có đủ điều kiện xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu thì quyền sở hữu của nguyên đơn sẽ chấm dứt. Nếu Hội đồng xét xử chỉ xem xét điều kiện xác lập quyền sở hữu của nguyên đơn mà không xem xét các điều kiện xác lập quyền sở hữu của bị đơn dễ dẫn đến một phán quyết phiến diện, xâm phạm quyền lợi của bị đơn.

Thứ hai, cơ sở pháp lý của việc công nhận quyền sở hữu cho nguyên đơn.

Bộ luật Dân sự năm 2015, án lệ và các văn bản hướng dẫn thi hành hiện chưa có bất kỳ quy định trong trường hợp chủ sở hữu chứng minh được quyền sở hữu thông qua các loại giấy tờ, chứng nhận quyền sở hữu, còn người chiếm hữu đáp ứng đủ điều kiện để xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu thì Tòa án phải áp dụng căn cứ nào để công nhận quyền sở hữu cho các bên. Sự “thiếu vắng” các quy định pháp lý rõ ràng là một trong các nguyên nhân dẫn đến phán quyết của Tòa án trong một số trường hợp sẽ không đủ sức thuyết phục.

Theo tác giả, để áp dụng pháp luật trong việc xác định quyền sở hữu thuộc về bên nào, cần phải nghiên cứu triết lý xây dựng pháp luật về xác lập quyền sở hữu do chuyển nhượng và xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu đối với tài sản do chiếm hữu. Theo đó:

- Đối với việc xác lập quyền sở hữu thông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu: Mục đích của nhà làm luật khi xây dựng căn cứ xác lập quyền sở hữu thông qua giao dịch chuyển quyền sở hữu là nhằm bảo đảm quyền tự do ý chí của chủ thể khi định đoạt tài sản thuộc sở hữu của mình. Quyền sở hữu là bất khả xâm phạm, quyền sở hữu không bị tước đoạt một cách trái pháp luật hoặc bằng bạo lực đối với chủ thể khác. Tuy nhiên, quyền sở hữu có thể được dịch chuyển theo ý chí tự nguyện của chủ thể. Trường hợp giao dịch dân sự diễn ra một cách tự nguyện, đúng pháp luật thì quyền sở hữu được xác lập cho bên nhận chuyển nhượng. Quyền sở hữu của bên nhận chuyển nhượng trong trường hợp này chỉ phát sinh nếu giao dịch đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như: Chủ thể có năng lực pháp luật và năng lực hành vi khi thực hiện giao dịch; việc giao dịch được thực hiện trên tinh thần tự nguyện; nội dung, mục đích của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức của giao dịch cũng là điều kiện có hiệu lực của giao dịch nếu pháp luật có quy định.

- Đối với việc xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu trong trường hợp chiếm hữu không có căn cứ pháp luật: Trong khoa học pháp lý, việc xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu trong pháp luật được đặt ra vì một số lý do sau đây: (i) Nhằm “ổn định các quan hệ có liên quan với nhau về mặt thời gian”[1]. Đối với các quan hệ xã hội này, những sự việc xảy ra đã quá lâu, các bên chủ thể liên quan đến sự việc đó còn không nhớ rõ về nó hoặc các chứng cứ chứng minh đã bị mất, bị thất lạc, bị hủy hoại bởi thời gian nhưng vì tranh chấp mà được xem xét lại. Thời hiệu trong trường hợp này được xem như là một chứng cứ mới, phủ định các chứng cứ đã có, bảo vệ quyền cho người có chứng cứ mới. (ii) Theo nguyên tắc tự do ý chí, “thời hiệu được xem là một suy đoán mặc nhiên về ý chí của chủ thể đối với quyền lợi”[2]. Nếu họ có quyền lợi nhưng không bảo vệ quyền lợi của mình trong thời hạn có thể bảo vệ mà không có lý do chính đáng nào “thì có thể suy đoán là họ đã từ bỏ quyền lợi của mình”. (iii) Khuyến khích chủ thể quản lý, khai thác, sử dụng tài sản của mình đáp ứng nhu cầu về sinh hoạt, tiêu dùng, tạo ra của cải, vật chất cho xã hội. Tài sản là yếu tố mang lại lợi ích kinh tế cũng như đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng cho bất kỳ chủ thể nào khai thác, sử dụng tài sản. Vì vậy, Nhà nước tuy không bắt buộc nhưng khuyến khích chủ sở hữu tài sản khai thác, sử dụng tài sản để tạo ra của cải, vật chất cho xã hội hoặc đáp ứng các nhu cầu vật chất, tiêu dùng của xã hội. Việc có tài sản mà không khai thác, sử dụng hoặc quản lý tài sản bị cho là sự lãng phí của cải xã hội và không được ủng hộ. Một người có tài sản, có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản nhưng tài sản đó không được khai thác sử dụng trong một thời gian dài, để người khác khai thác, sử dụng mà không có tranh chấp thì không còn quyền tranh chấp. Pháp luật thực định cũng ủng hộ quan điểm này khi quy định một trong những căn cứ chấm dứt quyền sở hữu là tài sản đã bị người khác xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu và điều kiện do pháp luật quy định[3].

Như vậy, từ góc độ phân tích triết lý xây dựng pháp luật của hai căn cứ xác lập quyền sở hữu, theo tác giả, trong trường hợp bên nguyên đơn chứng minh được quyền sở hữu dựa vào giấy tờ sở hữu nhưng không trực tiếp chiếm hữu, khai thác sử dụng tài sản; còn bên bị đơn, tuy không chứng minh được quyền sở hữu phát sinh do sự dịch chuyển quyền sở hữu hợp pháp nhưng nếu chứng minh được đã chiếm hữu ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 30 năm đối với bất động sản thì Tòa án cần công nhận quyền sở hữu cho bị đơn. Việc bị đơn chiếm hữu trực tiếp, ngay tình, liên tục, công khai được coi là chứng cứ mới, chứng cứ này phủ định các chứng cứ chứng minh quyền sở hữu của bị đơn đã có trước đó. Việc công nhận quyền sở hữu cho bị đơn dựa vào căn cứ chiếm hữu của của Điều 236 Bộ luật Dân sự năm 2015 là phù hợp với triết lý xây dựng pháp luật có liên quan.

3. Kiến nghị

Qua các phân tích trên, có thể thấy, việc công nhận quyền sở hữu cho nguyên đơn trong bản án mà chưa xem xét đến điều kiện công nhận quyền sở hữu của bị đơn là thiếu tính thuyết phục; bên cạnh đó, pháp luật vẫn còn bất cập khi chưa có quy định bên nào là bên được bảo vệ quyền sở hữu trong trường hợp tranh chấp quyền đối với tài sản mà người chiếm hữu đã thực tế chiếm hữu, sử dụng và đủ điều kiện để xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu. Từ đó, tác giả kiến nghị, Tòa án nhân dân tối cao cần nhanh chóng ban hành hướng dẫn xét xử hoặc công bố án lệ để làm căn cứ cho Tòa án nhân dân cấp dưới xét xử. Về hướng dẫn xét xử, Tòa án nhân dân tối cao cần có hướng dẫn Tòa án cấp dưới trong trường hợp đương sự có yêu cầu công nhận quyền sở hữu dựa trên căn cứ chiếm hữu thì Tòa án cần phải đánh giá điều kiện xác lập quyền sở hữu của người chiếm hữu. Trường hợp người chiếm hữu đủ điều kiện xác lập quyền sở hữu thì Tòa án cần phải bác yêu cầu công nhận quyền sở hữu của nguyên đơn. Mặt khác, Tòa án nhân dân tối cao cũng cần phải tổng kết công tác xét xử của Tòa án cấp dưới, tìm ra bản án mà trong đó người chiếm hữu có đủ điều kiện để công nhận quyền sở hữu thì được Tòa án công nhận quyền sở hữu để đề xuất làm căn cứ công bố án lệ. Trong đó, án lệ cũng phải thừa nhận quyền sở hữu của người chiếm hữu sau khi xem xét các điều kiện để công nhận quyền sở hữu theo Điều 236 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Châu Thị Vân

Trường Đại học Quy Nhơn

[1]. Phạm Kim Anh, Chế Mỹ Chương Đài (chủ biên) (2014), Giáo trình Những quy định chung về Luật dân sự, Nxb. Hồng Đức - Hội Luật gia, tr. 336.

[2]. Phạm Kim Anh, Chế Mỹ Chương Đài, tlđd.

[3]. Điều 240 Bộ luật Dân sự năm 2015.

(Nguồn: Tạp chí Dân chủ và Pháp luật Kỳ 1 (Số 388), tháng 9/2023)