Thời hạn sử dụng nhà chung cư là một vấn đề rất được quan tâm hiện nay, đặc biệt là những chủ thể đang có nhu cầu sở hữu nhà ở. Đa phần người dân khi mua nhà chung cư đều mong muốn được sở hữu, sử dụng vĩnh viễn chứ không muốn bị giới hạn về mặt thời hạn sử dụng. Tuy nhiên, nhìn ở một góc độ khác, có thể thấy rằng, nếu không giới hạn về thời hạn sử dụng nhà chung cư hoặc để thời hạn sử dụng quá dài sẽ dẫn đến phát sinh những hệ quả tiêu cực trong vấn đề cải tạo, phá dỡ, xây dựng mới lại nhà chung cư khi hết hạn sử dụng. Vì vậy, việc tiếp tục nghiên cứu, phân tích, đánh giá vấn đề xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư là rất quan trọng và cấp thiết.

1. Tổng quan về thời hạn sử dụng nhà chung cư

Thời hạn sử dụng nhà chung cư hiện nay được quy định rõ trong Luật Nhà ở năm 2014. Theo quy định tại khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014 thì “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư”. Cụ thể, dựa trên phụ lục phân cấp các loại công trình xây dựng phục vụ công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng được ban hành kèm theo Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ Xây dựng, thời hạn sử dụng chung cư được xác định như sau: (i) Công trình cấp 4 có niên hạn sử dụng dưới 20 năm; (ii) Công trình cấp 3 có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm; (iii) Công trình cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm; (iv) Công trình cấp 1 và công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng trên 100 năm. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý. Trong trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sử dụng được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt. Việc tổ chức kiểm định cũng được thực hiện trong trường hợp nhà bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng. Đối với trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sử dụng nhà chung cư biết. Nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương. Khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư thì chủ sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định tại khoản 3 Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014. Trong trường hợp nếu khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới. Nếu khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt.

Như vậy, với việc quy định về thời hạn sử dụng chung cư phụ thuộc vào cấp công trình như trên đã tạo cơ sở pháp lý rõ ràng để giúp nhà đầu tư và người dân xác định chính xác được thời hạn sử dụng nhà chung cư, từ đó có thể đưa được các quyết định đầu tư chính xác và lựa chọn nơi ở cho phù hợp với nhu cầu. Mặt khác, việc xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư còn phần nào tạo thêm cơ hội cho chính sách đầu tư vào thị trường bất động sản của các nhà đầu tư, từ đó khuyến khích họ mạnh dạn bỏ vốn đầu tư xây dựng các công trình có chất lượng, phù hợp quy chuẩn, qua đó đem lại cuộc sống an toàn, bền vững cho các hộ dân.

2. Một số quan điểm về thời hạn sử dụng nhà chung cư

Sử dụng có thời hạn đối với nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở hiện hành là một trong những giải pháp được Bộ Xây dựng đề xuất trong khuôn khổ cải cách hệ thống luật pháp về nhà ở. Tuy nhiên, việc phân loại về thời hạn sử dụng nhà chung cư đã tạo ra hai luồng ý kiến ủng hộ và phản đối khác nhau. Những người ủng hộ giải pháp này dựa vào hai lập luận chủ yếu:

Một là, ở các nước tiên tiến, luật pháp giới hạn quyền sử dụng đối với nhà chung cư trong phạm vi tuổi thọ của toàn bộ tòa nhà. Theo đó, các nước tiên tiến cho rằng, sử dụng căn hộ chung cư được xác định một cách bắt buộc là sử dụng có thời hạn; là do chính bản thân tài sản, nghĩa là một phần của tòa nhà, có tuổi thọ được giới hạn theo giới hạn về tuổi thọ của tòa nhà được xác định theo pháp luật xây dựng. Đối tượng sử dụng là một vật chỉ tồn tại trong một khoảng thời gian nhất định thì quyền sử dụng tất nhiên cũng chỉ có thể được duy trì đến hết khoảng thời gian đó.

Hai là, việc giới hạn thời gian quyền sử dụng sẽ có tác dụng tích cực trong việc hạn chế đầu cơ, tích trữ bất động sản. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là những người ủng hộ giải pháp này rất tích cực. Các doanh nghiệp này cho rằng, nếu phương án sử dụng nhà chung cư có thời hạn được áp dụng sẽ tác động đến giá của những căn hộ sử dụng có thời hạn, giá các căn hộ này sẽ thấp đi nhiều do thời hạn sử dụng không bị phân bổ nhiều vào giá thành sản phẩm. Như vậy, thị trường sẽ có thêm một phân khúc mới hấp dẫn để người dân xem xét lựa chọn. Mặt khác, việc quy định sử dụng căn hộ có thời hạn sẽ đáp ứng được yêu cầu chỉnh trang bộ mặt đô thị khi chung cư hết tuổi thọ, cần phải tháo dỡ, đồng thời cũng sẽ giúp việc sửa chữa, xây mới các tòa chung cư thuận lợi hơn khi hết thời hạn. Ngoài ra, giải pháp này còn góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, Nhà nước sẽ dễ dàng giải tỏa nhà chung cư mà không quá nặng nề khâu đền bù, giải phóng mặt bằng như hiện nay.

3. Định hướng hoàn thiện về xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư

Có thể nói, hiện nay, vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư đang chi phối lớn đến việc phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Hiện nay, trên cả nước có hơn 1.500 chung cư cũ xuống cấp cần cải tạo, sửa chữa hoặc xây mới đang gặp phải bế tắc do không đạt được sự đồng thuận giữa người dân với chủ đầu tư, chính quyền địa phương và một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là do quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư hiện nay còn dài. Chính điều này đã gây ảnh hưởng không nhỏ đến một số bộ phận cư dân đang sinh sống tại các khu chung cư xuống cấp bởi lúc nào họ cũng trong tình trạng lo âu vì không biết căn hộ của mình có thể bị sập bất cứ lúc nào. Thực tế, có những căn hộ được xây dựng từ thời điểm sau năm 2000 nhưng khi trải qua quá trình sử dụng đến nay đã ít nhiều xuống cấp nghiêm trọng, nhiều cư dân mong muốn được cải tạo, xây dựng mới, tuy nhiên vì vướng quy định về thời hạn sử dụng quá dài nên dẫn đến tình trạng không biết đến khi nào các tòa nhà chung cư mới hết hạn sử dụng để có thể được cải tạo hoặc xây dựng lại mới.

Trên thực tế, tâm lý người mua bất động sản luôn thích và chú trọng đến những sản phẩm sở hữu lâu dài nên những căn hộ được sử dụng lâu dài sẽ đắt hàng hơn so với những căn hộ có thời hạn sử dụng ngắn. Đơn cử như một số dự án có thời hạn 50 năm trên đường Phạm Hùng, chất lượng tốt, thiết kế đẹp chỉ có giá 25 triệu đồng/m², nhưng bán hàng rất chậm, trong khi đó, cùng một vị trí nhưng dự án bên cạnh sở hữu lâu dài có giá lên tới 35-40 triệu đồng/m^2[1]. Cách đây vài năm, Bộ Xây dựng từng đề xuất thời hạn sở hữu, sử dụng nhà chung cư chỉ nên là 50 - 70 năm, nhưng không nhận được sự ủng hộ của người dân. Nguyên nhân là người mua khi mua chung cư luôn muốn sở hữu, sử dụng vĩnh viễn như nhà đất chứ không muốn bị giới hạn về thời hạn sử dụng do lo sợ sẽ bị trắng tay sau khi hết thời gian sử dụng vì số tiền bỏ ra để mua có giá trị rất lớn.

Tuy nhiên, theo quan điểm của tác giả, nên xem xét lại quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hướng giới hạn thời gian sử dụng tối đa trong vòng 50 năm đến 70 năm thay vì quy định mức thời hạn sử dụng như hiện nay. Điều này có vẻ đi ngược lại với lợi ích của đa số người dân, tuy nhiên cần phải nhìn nhận một thực tế rằng, nếu quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư quá lâu như hiện nay sẽ dẫn đến tình trạng khó khăn trong vấn đề cải tạo, phá dỡ hoặc xây dựng mới nhà chung cư. Hơn nữa, trên thực tế hiện nay, đa phần các tòa chung cư sau khi đưa vào sử dụng một khoảng thời gian đã bắt đầu có dấu hiệu xuống cấp nghiêm trọng, đe dọa đến sự an toàn của các cư dân chứ không cần phải đợi đến hết thời hạn sử dụng. Vì vậy, để kịp thời phục vụ cho việc cải tạo, tháo dỡ, xây dựng mới lại các khu chung cư xuống cấp không còn đảm bảo an toàn thì nên quy định giới hạn lại thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hướng tối đa là 50 năm đến 70 năm. Mức thời gian sử dụng từ 50 năm đến 70 năm là khoảng thời gian phù hợp để chấm dứt quyền sử dụng các căn hộ chung cư bởi lúc này chất lượng các căn hộ này đã xuống cấp. Hơn nữa, khi giới hạn lại thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ góp phần làm giảm mức giá bán ra thị trường của các căn hộ chung cư so với hiện nay bởi thời hạn sử dụng đã giảm xuống, điều này sẽ tạo điều kiện cho những người có thu nhập trung bình và thấp có thể tiếp cận được nhà ở. Như vậy, có thể thấy rằng, việc quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được giới hạn trong khoảng thời gian từ 50 năm đến 70 năm vừa giúp giá cả chung cư trở nên rẻ hơn vừa giúp cho hoạt động sửa chữa, xây dựng mới lại các tòa nhà chung cư khi hết thời hạn sử dụng được thuận lợi, nhanh chóng, đơn giản và hiệu quả. Như GS. Đặng Hùng Võ từng phân tích, chung cư cần thiết phải sở hữu, sử dụng có thời hạn, bởi việc xử lý các chung cư khi hết niên hạn sử dụng là vấn đề cực kỳ khó, do đó, khi sở hữu chung cư có thời hạn, lợi ích đầu tiên là việc cải tạo chung cư sẽ được giải quyết rất đơn giản bởi hết hạn người dân sẽ chuyển đi nơi khác[2]. Bên cạnh đó, việc quy định giới hạn thời hạn sử dụng nhà chung cư trong khoảng thời gian tối đa từ 50 năm đến 70 năm là hoàn toàn phù hợp với xu thế chung của các quốc gia trên thế giới. Hiện nay, có tới hơn 70 quốc gia trong 220 quốc gia trên thế giới quy định căn hộ để bán đều có thời hạn, không có loại hình nào sở hữu vĩnh viễn, đơn cử như ở Philippines, tất cả các dự án chỉ được sở hữu 50 năm hoặc ở Trung Quốc đối với căn hộ bán để ở chỉ được sở hữu tối đa 70 năm[3].

Xuất phát từ những phân tích trên, theo quan điểm của tác giả, việc giới hạn lại thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hướng từ 50 năm đến 70 năm là phù hợp và cần thiết, bởi điều này suy cho cùng cũng chỉ để phục vụ và đảm bảo lợi ích về mức độ an toàn cho người dân. Theo đó, cần quy định thời hạn sử dụng đất chung cư và thời hạn sử dụng nhà chung cư là bằng nhau theo mức từ 50 năm đến 70 năm và khi chủ đầu tư bán nhà cho người mua cũng bán theo thời hạn đó, hết hạn người dân phải chuyển đi nơi khác ở. Thực hiện điều này không chỉ giúp giảm giá mua bán, tạo điều kiện thuận lợi cho việc cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư mà còn góp phần đưa nhà chung cư về đúng với bản chất của nhà chung cư. Ở nước ngoài, đa số nhà chung cư được xây chỉ là để cho thuê, nếu ai muốn sở hữu vĩnh viễn thì mua nhà đất. Tuy nhiên, hiện nay, nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn là rất cao, đặc biệt là tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, vì vậy, Nhà nước cần phải xây dựng được các chính sách cụ thể và có cơ chế phù hợp để kiểm soát mức giá bán nhà chung cư trên thị trường sao cho phù hợp với chất lượng và thời hạn sử dụng thực tế để tránh tình trạng vì nhu cầu sở hữu nhà ở lớn nên các chủ đầu tư vẫn bán chung cư với giá rất cao nhưng chất lượng và thời gian sử dụng lại không tương xứng.

Hiện nay, vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư là một vấn đề nhạy cảm và còn tồn tại nhiều quan điểm và cách nhìn khác nhau về vấn đề này. Tuy nhiên, dù ở khía cạnh nào thì Nhà nước cũng cần phải tiếp tục nghiên cứu, tính toán kỹ để xác định lại vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư trên cơ sở đảm bảo hài hòa lợi ích của các chủ thể cũng như đáp ứng được các yêu cầu xã hội và quản lý, để từ đó góp phần vào việc hạn chế, khắc phục được các vấn đề bất cập như đã đánh giá.

ThS. Trần Linh Huân

Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh

[1] VTC News, “Sở hữu nhà chung cư có thời hạn nên hay không”, https://thongtinduan.vn/thi-truong-24h/3901-so-huu-nha-chung-cu-co-thoi-han-nen-hay-khong.html, truy cập ngày 01/11/2019.

[2] Thời báo kinh doanh, “Người dân vẫn ưu chuộng sở hữu bất động sản lâu dài”, http://danhkhoiinvest.com.vn/nguoi-dan-van-ua-chuong-bds-so-huu-lau-dai/.

[3] Tiền Phong, “Chung cư có thời hạn vắng bóng vì sao”, https://vietnamnet.vn/vn/kinh-doanh/dau-tu/chung-cu-co-thoi-han-vang-bong-vi-sao-565656.html.