Quy định về xử lý tài sản gắn liền với đất trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất được xem là một điểm đột phá trong quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 về đổi mới cơ chế xử lý đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Trước đây, điểm nghẽn của Bộ luật Dân sự năm 2005 là không ghi nhận cơ chế xử lý đồng thời quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nên trong nhiều trường hợp, việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất gặp khó khăn. Hiện nay, Điều 325 và Điều 326 của Bộ luật Dân sự năm 2015 đã tháo gỡ khó khăn khi xây dựng cơ chế xử lý đồng thời đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, cụ thể trong 02 trường hợp là: Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất. Trong phạm vi bài viết này, tác giả chỉ đề cập đến trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và tài sản gắn liền với đất cũng đồng thời thuộc sở hữu của bên thế chấp.

1. Tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp có thuộc tài sản thế chấp?

Khoản 2 Điều 716 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Trường hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu có thỏa thuận”. Như vậy, theo góc độ điều chỉnh này thì tài sản gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu thỏa mãn 02 điều kiện: (i) Cùng thuộc sở hữu của người thế chấp, cũng đồng thời là người sử dụng đất; (ii) Các bên trong hợp đồng thế chấp có thỏa thuận ghi nhận đối tượng tài sản thế chấp là tài sản gắn liền với đất.

Bộ luật Dân sự năm 2015 có hướng tiếp cận khác so với quy định trước. Cụ thể, khoản 3 Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2015 ghi nhận: “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Theo đó, tài sản gắn liền với đất thuộc tài sản thế chấp khi thỏa mãn 02 điều kiện: (i) Cùng thuộc sở hữu của người thế chấp; (ii) Nếu các bên không có thỏa thuận khác. Cách quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 về cơ bản được đánh giá cao vì nhằm bảo vệ tối đa quyền và lợi ích cho chủ nợ có bảo đảm (bên nhận thế chấp). Bởi lẽ, trong trường hợp bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất để thế chấp nhưng không thỏa thuận đi kèm hoặc không đề cập gì đến tài sản gắn liền với đất thì pháp luật quy định tài sản gắn liền với đất, nếu thuộc sở hữu của bên thế chấp, cũng đương nhiên thuộc tài sản thế chấp. Hệ quả là cơ chế xử lý tài sản gắn liền với đất cũng sẽ tương tự như xử lý quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, một điểm vướng mắc mà tác giả băn khoăn là ở cách sử dụng câu chữ. Khoản 3 Điều 318 quy định “trừ trường hợp có thỏa thuận khác” thì tài sản gắn liền với đất mới không thuộc tài sản thế chấp. Giả sử tình huống, các bên tham gia hợp đồng thế chấp thỏa thuận thế chấp với đối tượng là quyền sử dụng đất; trên đất lại có nhà ở, tuy nhiên, nhà ở này lại chưa được cập nhật biến động trong giấy chứng nhận quyền sở hữu. Nếu tại thời điểm ký hợp đồng thế chấp, đối tượng tài sản thế chấp mà các bên ghi nhận là quyền sử dụng đất dựa theo giấy chứng nhận mà không đề cập đến đối tượng là nhà ở thì nhà ở này có đương nhiên thuộc tài sản thế chấp hay không? Câu trả lời nếu chiếu theo khoản 3 Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2015 sẽ là có. Vì điều khoản này quy định chỉ trừ trường hợp có thỏa thuận khác thì nhà ở mới không thuộc tài sản thế chấp. Thỏa thuận khác của các bên được hiểu là thỏa thuận chỉ ghi nhận đối tượng tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và loại trừ đối tượng tài sản thế chấp là nhà ở. Tuy nhiên, bởi cách sử dụng câu chữ lại khiến chúng ta băn khoăn rằng: Nếu các bên biết đến sự tồn tại của nhà ở trên đất nhưng lại không đề cập đến nhà ở này vào hợp đồng thế chấp thì sự không đề cập này của các bên có được coi là đã có “thỏa thuận khác” hay chưa? Hoặc giả sử “nếu dùng quyền sử dụng đất của bên thứ ba để thế chấp, một thời gian sau khi xác lập hợp đồng thế chấp thì bên thế chấp xây dựng nhà cửa, biệt thự trên đó và khi phải xử lý thì bên thế chấp phản đối bởi họ chỉ thế chấp quyền sử dụng đất chứ không thế chấp nhà cửa, biệt thự trên đất”[1].

Hiển nhiên, dưới góc độ của nội dung hợp đồng thế chấp, điều khoản về đối tượng tài sản thế chấp phải được liệt kê rõ. Tuy nhiên, theo tác giả, để tránh nhầm lẫn, gây tranh cãi không cần thiết thì điều luật nên theo hướng đòi hỏi sự ghi nhận một cách rõ ràng, chi tiết đối với đối tượng tài sản thế chấp. Theo đó, tác giả kiến nghị nên sửa đổi khoản 3 Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2015 theo hướng: “… trừ trường hợp các bên trong hợp đồng thế chấp ghi nhận đối tượng thế chấp chỉ là quyền sử dụng đất”. Việc ghi nhận minh thị đối tượng tài sản thế chấp sẽ là cơ sở để giải quyết tranh chấp giữa đôi bên trong quan hệ thế chấp.

2. Xử lý tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất

Bàn về vấn đề xử lý đồng thời quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi cùng thuộc sở hữu của bên thế chấp, có quan điểm cho rằng: Chúng ta thấy, khoản 3 Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã khẳng định “tài sản gắn liền với đất cũng là tài sản thế chấp” nhưng tại sao khoản 1 Điều 325 Bộ luật này vẫn khẳng định “trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất”, tức là, điều khoản thứ nhất đã “nhập” tài sản trên đất thành “tài sản thế chấp” rồi nhưng tại sao điều khoản sau lại “tách” tài sản trên đất ra khỏi “quyền sử dụng đất”, đối tượng của hợp đồng thế chấp?[2]. Từ đó, tác giả băn khoăn về quy định giữa khoản 3 Điều 318 và khoản 1 Điều 325 nêu trên là không có sự nhất quán?

Theo quan điểm của tác giả, phạm vi điều chỉnh của khoản 3 Điều 318 và khoản 1 Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015 là không giống nhau. Vì vậy, không có cơ sở để khẳng định rằng, 02 điều luật này không có sự nhất quán với nhau. Điều 318 có tên gọi là “Tài sản thế chấp”, theo đó, nhà làm luật đang mô tả về tài sản thế chấp. Khoản 3 Điều 318 quy định theo hướng áp dụng nguyên tắc mặc định đối với tài sản thế chấp: “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Nghĩa là, nếu các bên không thỏa thuận một cách rõ ràng, chi tiết, minh thị về đối tượng tài sản thế chấp khi thế chấp quyền sử dụng đất thì mặc nhiên, trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản và tài sản này cũng thuộc sở hữu của bên thế chấp thì tài sản này cũng thuộc tài sản thế chấp. Còn hướng dẫn tại Điều 325 là về cơ chế xử lý đồng thời đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp kèm theo tài sản gắn liền với đất. Điều 325 chỉ đưa ra cơ chế xử lý đồng thời quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chứ không đề cập đến tài sản thế chấp cụ thể là tài sản nào và xử lý số tiền thu được từ tài sản thế chấp này như thế nào.

Ví dụ:

Tình huống 1: A (bên thế chấp) được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất cho B (bên nhận thế chấp). Trên đất còn có nhà ở (có thể có hoặc không có giấy chứng nhận) nhưng các bên chỉ thỏa thuận thế chấp đối với quyền sử dụng đất, không thế chấp nhà ở và ghi nhận rõ nội dung này vào hợp đồng thế chấp. Như vậy, đối tượng tài sản thế chấp trong trường hợp này chỉ là quyền sử dụng đất. Giả sử, trong trường hợp cần phải xử lý tài sản thế chấp thì trong trường hợp này, bởi vì quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nếu tách riêng rất khó xử lý nên cho phép xử lý đồng thời đối với cả 02 loại tài sản. Tuy nhiên, việc xử lý số tiền thu được là hoàn toàn khác nhau. Bởi lẽ, trường hợp nếu cùng là tài sản thế chấp thì số tiền thu được sau khi xử lý quyền sử dụng đất và nhà ở, đương nhiên được ưu tiên thanh toán cho B, nhưng trong tình huống này, vì nhà ở không phải là tài sản thế chấp nên số tiền thu được sau khi xử lý nhà ở phải trả về cho chủ sở hữu (A).

Tình huống 2: Giả sử A (bên thế chấp) thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có nhà ở (có hoặc không có giấy chứng nhận) nhưng các bên không đề cập đến đối tượng tài sản này một cách rõ ràng, ghi nhận chung là thế chấp quyền sử dụng đất. Giả sử, trong trường hợp cần phải xử lý tài sản thế chấp, thì trong tình huống này, cả quyền sử dụng đất và cả tài sản gắn liền với đất đều đã mặc nhiên là tài sản thế chấp. Do đó, khi xử lý tài sản thế chấp, hiển nhiên không áp dụng Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015. Cụm từ “mà không thế chấp” đã tương thích với trường hợp các bên có thỏa thuận khác theo hướng dẫn tại khoản 3 Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2015. Như vậy, số tiền thu được từ việc xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (với tư cách cùng là tài sản thế chấp) được ưu tiên thanh toán cho B (bên nhận thế chấp).

Như vậy, nội dung của khoản 1 Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã nêu ra cơ chế xử lý đồng thời đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất. Tức là khoản 1 Điều 325 đã loại trừ trường hợp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cùng thuộc tài sản thế chấp (phù hợp với cách quy định của khoản 1 Điều 318). Tuy nhiên, khoản 1 Điều 325 lại chưa đề cập đến việc xử lý số tiền thu được từ việc xử lý đồng thời 02 loại tài sản này (vừa có tài sản thế chấp, vừa có tài sản không phải tài sản thế chấp). Về vấn đề này, trước đây, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm đã có đề cập đến việc xử lý đồng thời quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Cụ thể, khoản 19 Điều 1 Nghị định này nêu rõ: Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản gắn liền với đất được xử lý đồng thời với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Số tiền thu được từ việc xử lý “tài sản bảo đảm” được thanh toán trước cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quy định này đã có đề cập đến xử lý số tiền thu được từ tài sản bảo đảm, tuy nhiên, Nghị định lại chưa cho biết tài sản bảo đảm trong trường hợp này có đồng thời là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hay không? Mặt khác, quy định này làm chúng ta cảm thấy hoang mang vì theo đó thì số tiền thu được từ tài sản bảo đảm được dùng để thanh toán cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, chứ không phải ưu tiên thanh toán cho bên nhận bảo đảm.

Bàn về cách diễn đạt của khoản 3 Điều 318 và khoản 1 Điều 325 của Bộ luật Dân sự năm 2015, có quan đểm cho rằng sẽ dẫn đến nguy cơ “người nhận thế chấp sẽ khai thác khoản 3 Điều 318 để đòi hỏi được ưu tiên cả đối với khoản tiền thu được từ xử lý tài sản trên đất và như vậy là trái với nguyên tắc bình đẳng được ghi nhận trong Hiến pháp và Bộ luật dân sự”[3], theo tác giả, quan điểm này là chưa phù hợp và đi ngược lại với tinh thần đổi mới của Bộ luật Dân sự năm 2015 về bảo vệ quyền lợi cho bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Bởi lẽ, nếu khai thác khoản 3 Điều 318 thì cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đều là tài sản thế chấp. Cho nên bên nhận thế chấp đòi hỏi được ưu tiên thanh toán đối với số tiền thu được từ cả 02 loại tài sản này là điều hoàn toàn hợp lý. Hiển nhiên, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác (như đã phân tích ở trên).

Mặt khác, cách quy định xử lý đồng thời của khoản 1 Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng chỉ trong trường hợp 02 đối tượng tài sản này không cùng là tài sản thế chấp. Theo đó, quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp, còn tài sản gắn liền với đất không phải là tài sản thế chấp. Có ý kiến cho rằng, cần thống nhất về mặt nhận thức, việc xử lý đồng thời tài sản gắn liền với đất (trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất) hoặc quyền sử dụng đất (trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất) nhằm tạo thuận lợi cho việc xử lý tài sản bảo đảm chứ không đồng nghĩa với việc nó là căn cứ để xác định tài sản được xử lý đồng thời với tài sản thế chấp cũng trở thành tài sản thế chấp; theo đó, trên nguyên tắc, tài sản được xử lý đồng thời không phải là tài sản thế chấp, nên khoản tiền thu được từ việc bán tài sản này sẽ chỉ được thanh toán cho bên nhận thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận và việc thanh toán sẽ phải được thực hiện theo quy định của pháp luật. Theo quan điểm của tác giả, để tránh cách nhìn khác nhau liên quan đến khoản 1 Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì cần có văn bản giải thích rõ nội hàm của điều khoản này. Tác giả đề xuất giải thích khoản 1 Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015 theo hướng: “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Số tiền thu được từ việc xử lý quyền sử dụng đất được ưu tiên thanh toán cho chủ nợ có bảo đảm (bên nhận thế chấp). Số tiền thu được từ việc xử lý tài sản gắn liền với đất được trả lại cho chủ sở hữu tài sản (bên thế chấp)”.

ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến
Trường Đại học Thủ Dầu Một

---

[1] Trần Minh Hải, Hiểu nghề giữ nghiệp - 26 bài học pháp lý nghiệp vụ dành cho nghề tín dụng ngân hàng, Nxb. Lao động, 2015, Hồ Chí Minh, tr. 217.

[2] Đỗ Văn Đại (2017), Luật nghĩa vụ và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ - Bản án và bình luận bản án, tập 2 (sách chuyên khảo, xuất bản lần thứ ba), Nxb. Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam, tr. 121.

[3] Đỗ Văn Đại (2017), Luật nghĩa vụ và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ - Bản án và bình luận bản án, tập 2 (sách chuyên khảo, xuất bản lần thứ ba), Nxb. Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam, tr. 122.