Tóm tắt: Bài viết phân tích về hình thức huy động vốn trong hoạt động kinh doanh bất động sản và những bất cập hiện hành, qua đó, đề xuất hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện pháp luật về xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay.

Abstract: The article analyzes the form of capital mobilization in real estate business and current shortcomings, thereby, proposing to improve the law, improve the efficiency of the organization to implement the law on handling violations in the field of real estate business in Vietnam today.

1. Huy động vốn trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản huy động vốn bằng cách phát hành, chào bán chứng khoán, trái phiếu, liên doanh, liên kết nhằm thực hiện các hoạt động đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lời. Trên thương trường, nguồn vốn phản ánh năng lực kinh doanh và ảnh hưởng trực tiếp đến quy mô về hoạt động đầu tư của doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, khả năng huy động vốn còn thể hiện uy tín và mức độ tin cậy của khách hàng đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Việc chủ đầu tư có bàn giao được bất động sản cho khách hàng theo đúng tiến độ ghi trong hợp đồng hay không phụ thuộc vào vốn chủ sở hữu và vốn huy động của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Với tiềm năng vốn và khả năng huy động lớn, doanh nghiệp có thể hoạt động kinh doanh với quy mô ngày càng tăng, tiến hành cạnh tranh có hiệu quả, vừa giữ chữ tín vừa nâng cao vị thế của doanh nghiệp.

Như vậy, huy động vốn giải quyết vấn đề vốn cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản, giải quyết vấn đề nhà cho người dân, đem lại lợi nhuận cho các tổ chức, ngân hàng. Để tồn tại và phát triển, ngoài vốn chủ sở hữu, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải chú trọng tới việc tăng trưởng nguồn vốn, nghĩa là phải làm tốt công tác huy động vốn từ nhiều hình thức khác nhau.

2. Các hình thức huy động vốn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

2.1. Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sử dụng vốn thuộc chủ sở hữu để làm vốn thực hiện dự án

Đây là nội dung đáng chú ý được Chính phủ thông qua tại Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Trước đây, Chính phủ yêu cầu tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã và phải có vốn pháp định từ 20 tỷ đồng trở lên. Tuy nhiên, theo quy định hiện nay, đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Trong đó, việc xác định vốn chủ sở hữu căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.

2.2. Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

Để đưa vốn đầu tư được sử dụng đúng mục đích thì pháp luật quy định yêu cầu doanh nghiệp phải có dự án nhà ở đã được phê duyệt và đã khởi công xây dựng nhà ở. Quy định này nhằm mục đích duy trì tính liên tục của dự án và nguồn vốn đầu tư sẽ được sử dụng đúng mục đích. Để có vốn kinh doanh, doanh nghiệp tìm cách “lách luật” huy động vốn thông qua hình thức hợp đồng góp vốn mà thực chất là biến tướng của dạng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây là hình thức phổ biến mà các doanh nghiệp áp dụng, đối tượng giao dịch của loại hợp đồng này là quyền sử dụng đất và nhà ở. Nhà đầu tư sử dụng hình thức này khi bất động sản chưa đủ điều kiện tham gia giao dịch. Thông qua việc ký kết hợp đồng, doanh nghiệp vừa “lách” được luật, vừa chiếm dụng vốn của khách hàng. Để hạn chế tình trạng nêu trên, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở (Nghị định số 99/2015/NĐ-CP) được ban hành quy định doanh nghiệp được phép huy động vốn thông qua hợp đồng, văn bản góp vốn hay hợp đồng, văn bản hợp tác khi đáp ứng điều kiện đã có dự án nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công công trình xây dựng công trình nhà ở và thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án biết trước ít nhất 15 ngày tính đến ngày ký hợp đồng.

2.3. Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản huy động vốn bằng vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.

Đây là hình thức chủ yếu, mang tính truyền thống của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Thực tế cho thấy, đa phần nguồn vốn kinh doanh bất động sản là nguồn vốn vay từ các ngân hàng. Như vậy, có thể nói, nguồn vốn kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp phụ thuộc khá lớn vào ngân hàng.

Ưu điểm của hình thức huy động này là nguồn vốn mang tính tập trung ở một đầu mối là ngân hàng. Khi huy động doanh nghiệp có thể huy động với số lượng lớn, các thủ tục vay vốn được gói gọn trong một lần, không bị ràng buộc nhiều về quyền và nghĩa vụ, lợi ích trong hoạt động kinh doanh của mình. Doanh nghiệp thực hiện vay vốn từ các ngân hàng thì chỉ phải trả lãi và gốc khi đến hạn, còn quá trình hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp vẫn mang tính độc lập.

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng có thể huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu thông qua các tổ chức tài chính. Đây là hình thức huy động vốn hoàn toàn mới và đã được pháp luật thừa nhận, tạo thêm kênh huy động vốn mới cho doanh nghiệp. Thông qua kênh huy động vốn này, doanh nghiệp có thể trực tiếp tiếp cận với nguồn vốn của người dân với lãi suất thấp, thu hút được nguồn vốn trung và dài hạn cho quá trình đầu tư của mình.

Doanh nghiệp huy động vốn bằng hình thức này đương nhiên phải đáp ứng các điều kiện theo thỏa thuận trong hợp đồng vay vốn hoặc theo quy định về phát hành trái phiếu. Doanh nghiệp phát hành trái phiếu tuân thủ các điều kiện theo quy định tại Điều 10 Nghị định số 163/2018/NĐ-CP ngày 04/12/2018 của Chính phủ quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

2.4. Đối với trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản huy động vốn thông qua tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Với những hạn chế của hai hình thức huy động vốn thông qua việc ký kết hợp đồng vay vốn với các tổ chức tín dụng và phát hành trái phiếu như đã nêu ở trên, thì doanh nghiệp sẽ phải lựa chọn các hình thức huy động vốn khác còn lại mà mình được phép thực hiện như: Ký hợp đồng góp vốn, hợp tác kinh doanh, hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai với các tổ chức, cá nhân. ưu điểm của các hình thức này là doanh nghiệp được trực tiếp thỏa thuận với khách hàng và vị thế của doanh nghiệp lúc nào cũng ở vị trí chủ động, khác với vay vốn tại ngân hàng, các doanh nghiệp khó có thể lựa chọn mức lãi suất mà mình muốn vay mà thay vào đó là sự ấn định một mức lãi suất do ngân hàng đưa ra và phải có tài sản để thế chấp.

Ở hình thức này, doanh nghiệp sẽ trực tiếp chia sẻ lợi nhuận với người dân thông qua cách thức bằng tiền, cổ phiếu hoặc sản phẩm là nhà ở. Tuy nhiên, doanh nghiệp chính là người soạn thảo hợp đồng. Hơn nữa, với tình trạng thiếu thông tin về dự án của doanh nghiệp, quy định của pháp luật chưa thực sự rõ ràng cộng với sự “nhẹ dạ cả tin” của người dân chính là cơ hội để một số doanh nghiệp đưa ra hợp đồng huy động vốn, hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai với điều khoản có lợi cho mình, vừa có được vốn vừa đẩy rủi ro về phía khách hàng. Như vậy, vốn của khách hàng vô hình chung bị chiếm dụng trong một thời gian dài và khi phát sinh tranh chấp, nếu hợp đồng bị vô hiệu thì khách hàng cũng chỉ nhận được số vốn ban đầu đó, thậm chí, trong nhiều trường hợp còn không được nhận đủ.

2.5. Các doanh nghiệp được phép huy động vốn thông qua hình thức nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ các tổ chức, cá nhân

Điều 167 và Điều 174 Luật Đất đai năm 2013 quy định, các tổ chức, cá nhân được dùng quyền sử dụng đất để tham gia góp vốn. Như vậy, quy định này đã tạo thêm một kênh huy động vốn mới cho doanh nghiệp. Từ đó, doanh nghiệp sẽ có thêm cơ hội để lựa chọn các hình thức huy động vốn phù hợp, đồng thời mở rộng thêm quyền năng của chủ thể sử dụng đất và tạo ra sự sôi động cho thị trường bất động sản. Đây chính là cơ sở quan trọng góp phần tháo gỡ những khó khăn về vốn mà doanh nghiệp gặp phải. Điều kiện, trình tự, thủ tục góp vốn, xóa đăng ký góp vốn theo hình thức này được quy định một cách đầy đủ trong Luật Đất đai năm 2013, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể áp dụng.

3. Xử phạt vi phạm pháp luật trong việc huy động vốn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Các hành vi bị cấm khi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản huy động vốn được quy định tại khoản 4 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, cụ thể:

Thứ nhất, huy động vốn trái phép của chủ đầu tư là việc chủ đầu tư khi chưa đủ điều kiện để được huy động vốn đã huy động vốn của khách hàng. Trường hợp này, các hợp đồng ký kết sẽ không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư sẽ bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.

Thứ hai, chủ đầu tư sử dụng vốn huy động sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì phải hoàn lại số tiền đã huy động sai quy định, phải bồi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

Nếu như doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vi phạm các quy định về huy động vốn, sẽ phải chịu mức phạt theo Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng (Nghị định số 16/2022/NĐ-CP), trong đó, quy định mức phạt tiền đối với vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản.

4. Một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về huy động vốn của doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản

Thực tế đã chỉ ra rằng, khung pháp lý về xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn còn thiếu và yếu, riêng đối với những hành vi vi phạm trong vấn đề huy động vốn thì vẫn còn là khoảng trống, vô hình chung tạo cơ hội cho những sai phạm liên tiếp xảy ra, quyền lợi của bên tham gia đầu tư bị ảnh hưởng nghiêm trọng và làm cho môi trường kinh doanh bất động sản trở nên kém minh bạch và lành mạnh. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 mới chỉ quy định một cách chung chung như: “Các tổ chức, cá nhân vi phạm quy định của luật này thì tùy theo tính chất và mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật”. Vì vậy, cần có các giải pháp hoàn thiện pháp luật về huy động vốn của doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản theo hướng:

Thứ nhất, cần bảo đảm tính răn đe của pháp luật thông qua các chế tài xử lý vi phạm trong lĩnh vực huy động vốn. Nên chăng, cần cân nhắc tới vấn đề xác định một số tội danh đối với các hành vi vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản khi có đủ yếu tố cấu thành tội phạm. Theo quy định tại Nghị định số 16/2022/NĐ-CP thì mức xử phạt các doanh nghiệp chỉ từ 800 triệu đến 01 tỷ đồng, trong khi đó, số tiền mà doanh nghiệp vi phạm là một con số không nhỏ, tổng giá trị có khi lên tới vài trăm tỷ. Nếu đem so sánh mức độ chịu trách nhiệm pháp lý của doanh nghiệp và lợi nhuận mà doanh nghiệp thu về từ hành vi vi phạm thì quá khập khiễng và không mang tính răn đe. Điều này sẽ khó giảm bớt hành vi vi phạm và mức độ vi phạm, bởi cùng là vi phạm dù ở mức độ nào thì cũng bị xử phạt ở một mức là từ 800 triệu đến 01 tỷ đồng. Nhiều doanh nghiệp chấp nhận bị phạt để thực hiện các hành vi vi phạm, vì giá trị mà các hành vi vi phạm mang lại cho doanh nghiệp là những con số lớn hơn rất nhiều so với số tiền mà doanh nghiệp bị xử lý. Vì vậy, để các quy định của pháp luật được tuân thủ một cách nghiêm ngặt, bảo đảm trật tự pháp lý được duy trì trên thực tế, cần phải nâng cao chế tài xử lý vi phạm và có sự phân định từng mức độ vi phạm từ thấp lên cao và đưa ra những chế tài xử lý đi kèm. Bởi trên thực tế, các doanh nghiệp huy động vốn trái phép với mức độ lớn và hậu quả của hành vi phạm này là không nhỏ cho khách hàng, cho sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, cho nền kinh tế và đặc biệt là giảm lòng tin của nhân dân với hệ thống pháp luật. Một giải pháp khác có thể cân nhắc để nâng cao tính răn đe đó là xử phạt vi phạm về huy động vốn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tùy theo mức độ, quy mô dự án đầu tư của doanh nghiệp đó mà phạt, ví dụ: Quy mô dưới 1.000 tỷ thì phạt 10% giá trị dự án nếu vi phạm các quy định về huy động vốn; quy mô trên 1.000 tỷ thì phạt 15% giá trị dự án; quy mô trên 2.000 tỷ thì phạt 20% giá trị dự án...

Thứ hai, pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể về việc doanh nghiệp được phép huy động vốn bằng trái phiếu kèm theo quyền ưu tiên mua nhà, vì vậy, sức hút của hình thức huy động vốn này đã dần mất đi so với trước đây khi mà doanh nghiệp thực hiện phát hành trái phiếu và cho khách hàng được quyền ưu tiên mua nhà. Trong khi đó, việc phát hành trái phiếu kèm theo quyền ưu tiên mua nhà sẽ có nhiều ưu điểm như: (i) Đối với doanh nghiệp, thông qua hình thức này sẽ thu hút vốn đầu tư vào dự án của doanh nghiệp với lãi suất thấp, đồng thời, về đầu ra của sản phẩm là nhà ở thì doanh nghiệp sẽ phần nào không phải lo lắng. (ii) Đối với người dân, đây là cơ hội tốt để sử dụng nguồn vốn của mình để đầu tư, khai thác giá trị mà nguồn vốn của mình có thể mang lại đó là giá trị về mặt kinh tế và quan trọng là đáp ứng nhu cầu mua nhà của họ. (iii) Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, sẽ góp phần duy trì thúc đẩy hoạt động này phát triển, tạo ra tính thanh khoản cho thị trường, giải quyết tình trạng dự án treo, tránh lãng phí nguồn tài nguyên quan trọng này. Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay, khi mà thị trường bất động sản đang phải đối mặt với nhiều khó khăn về vốn, sự ảm đạm của thị trường thì cần phải có những biện pháp tích cực để khôi phục và giải quyết những khó khăn mà thị trường đang gặp phải.

Để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, tháo gỡ khó khăn về vốn cho doanh nghiệp, tạo điều kiện cho người dân có nhu cầu mua nhà thực sự được tiếp cận thông qua việc đầu tư vào trái phiếu thì pháp luật nên có hướng mở rộng thêm quyền cho doanh nghiệp được phát hành trái phiếu kèm theo quyền mua nhà hoặc ưu tiên mua nhà. Đồng thời, cần quy định chi tiết và cụ thể về điều kiện để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được huy động vốn thông qua trái phiếu.

Thứ ba, cần ghi nhận sự bình đẳng ngang nhau về quyền tiếp cận đất đai cho các dự án đầu tư giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài để mở rộng quyền huy động vốn của họ. Một số quy định của pháp luật hiện hành chưa bảo đảm bình đẳng về quyền tiếp cận đất đai giữa doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài với tổ chức kinh tế trong nước. Cụ thể, theo Luật Đất đai năm 2013, đối với phương thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước trong hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ có thể được thực hiện trong trường hợp duy nhất đó là sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Trong khi đó, ngoài trường hợp này thì tổ chức kinh tế trong nước còn được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng. Quy định này phần nào chưa thể chế hóa một cách triệt để chủ trương thực hiện bình đẳng trong tiếp cận các yếu tố đầu vào của các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế. Ngoài ra, các hình thức để doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tiếp cận đất đai từ thị trường bị cũng bị giới hạn hơn so với tổ chức kinh tế trong nước. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ có thể nhận quyền sử dụng đất từ thị trường thông qua ba hình thức, đó là: (i) Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất; (ii) Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; (iii) Thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Trong khi đó, ngoài ba hình thức đã nêu, tổ chức kinh tế trong nước còn có thể nhận quyền sử dụng đất thông qua nhiều hình thức khác như: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận thừa kế quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, việc tiếp cận đất đai từ ba hình thức trên của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng bị giới hạn so với tổ chức kinh tế trong nước. Điều này dẫn đến trên thực tế, phương thức tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chủ yếu thông qua thị trường sơ cấp. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài dường như chưa được tiếp cận đất đai cho mục đích đầu tư, sản xuất, kinh doanh tại thị trường sử dụng đất thứ cấp. Như vậy, nhà đầu tư nước ngoài sẽ bị hạn chế trong vấn đề tham gia đầu tư cũng như huy động vốn của mình, bởi khi họ muốn thực hiện dự án đầu tư thì phải có đất, trong khi đó, quyền tiếp cận đất đai để đầu tư đã bị hạn chế, mặc dù pháp luật cho phép họ được tham gia góp vốn hợp tác đầu tư với doanh nghiệp trong nước, tuy nhiên, quyền chủ động trong vấn đề sử dụng vốn, quyết định chiến lược đầu tư kinh doanh của họ lại luôn ở thế bị động.

TS. Nguyễn Thị Dung
Trường Đại học Luật Hà Nội