Điều 72 Nghị định 71/2010 ngày 23/6/2010 hướng dẫn Luật Nhà ở cũng chỉ có hướng dẫn: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được nhận giá trị nhà ở khi được nhận tặng cho, thừa kế nhà ở, nhưng họ phải trực tiếp hoặc ủy quyền cho người khác bán nhà ở khi có các giấy tờ về nhà ở như hợp đồng tặng cho, giấy tờ thừa kế nhà được lập theo quy định tại Điều 93 Luật Nhà ở…

Điều 129 Luật Nhà ở cũng có quy định cụ thể hạn chế quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam là chỉ được bán, tặng cho, để lại thừa kế cho người được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu tặng cho, để lại thừa kế cho đối tượng khác thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị tài sản. Tuy nhiên, chưa thấy có quy định nào về việc giao cho cơ quan nào thực hiện việc này và thủ tục như thế nào, cũng như có quy định gì về xử lý các trường hợp người Việt Nam đã định cư ở nước ngoài không về Việt Nam nữa nhưng vẫn có nhà ở tại Việt Nam. Ngoài ra, quy định nêu trên còn chưa thể hiện rõ: Nếu có hợp đồng tặng cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì có được coi là vi phạm điều cấm của pháp luật hay vẫn xác định không vi phạm và phải công nhận hợp đồng, nhưng phải yêu cầu người mua phải thực hiện việc bán nhà ngay sau khi hợp đồng được công chứng?

Như vậy, Nhà nước đã thể hiện quan điểm rõ ràng về việc sở hữu nhà của đối tượng không được sở hữu nhà tại Việt Nam, nhưng lại không có những quy định dự liệu hết các hệ lụy có thể phát sinh, nên trên thực tế, có nhiều tranh chấp tại Tòa án có nhiều quan điểm khác nhau. Mặt khác, tình trạng người Việt Nam đã định cư ở nước ngoài nhưng vẫn còn nhà ở (được tạo lập trước khi xuất cảnh) tại Việt Nam khi có tranh chấp như đòi nhà cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà… rất khó giải quyết. Sau đây là một vài vụ án điển hình có nhiều cách giải quyết khác nhau của Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm:

Vụ thứ nhất: Năm 1997 bà Hải xuất cảnh đi Mỹ, căn nhà của bà ở thành phố H bà để cho chị Bình là cháu ruột trông nom. Tuy nhiên, chị Bình lại tự ý cho thuê căn nhà nên bà Hải có đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc chị Bình phải trả lại bà căn nhà. Chị Bình cho rằng, bà đã đồng ý cho chị được cho thuê nhà nên không đồng ý trả, nhưng chị không xuất trình được chứng cứ chứng minh.

Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng, bà Hải thuộc đối tượng không được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nên không chấp nhận yêu cầu đòi nhà của bà Hải.

Tòa án cấp phúc thẩm xác định: Quyền sở hữu nhà ở của bà Hải được xác lập một cách hợp pháp trước khi bà xuất cảnh, đến nay, bà chưa có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền buộc bà phải bán nhà để hưởng giá trị. Mặt khác, giao dịch ủy quyền quản lý nhà giữa bà Hải và chị Bình được xác lập vào năm 1997 là hợp pháp, nên chị Bình vi phạm nghĩa vụ và có căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Hải, buộc chị Bình phải trả nhà. Do hiện nay bà Hải không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nữa, nên quyết định thu hồi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà của bà Hải và buộc bà phải thực hiện việc bán nhà ở theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, cũng có nhiều ý kiến đồng tình với quan điểm của cấp phúc thẩm, nhưng cũng có ý kiến khác không nhất trí với việc kiến nghị thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà của bà Hải,… vì cho rằng hiện tại Nhà nước chưa có quy định gì về việc nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp có trước khi xuất cảnh của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, do đó không có quyền quyết định thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà, mà chỉ có quyền kiến nghị cơ quan quản lý nhà ở có thẩm quyền giải quyết về quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở mà thôi.

Vụ thứ hai: Ông Hùng là người Việt Nam có căn nhà tại thành phố H. Ngày 20/01/2002 ông ký hợp đồng bán căn nhà trên cho ông Khánh là người định cư ở nước ngoài về nước mua nhà để sau này về nước ở, nhưng lúc đó, ông Khánh không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nên hợp đồng không có công chứng, chứng thực và không làm thủ tục được, nhưng ông Hùng đã nhận tiền, giao nhà cho ông Khánh và ông Khánh cho em trai là anh Bình ở (anh Bình là người Việt Nam). Năm 2009, ông Khánh lập di chúc để lại căn nhà trên cho anh Bình và năm 2010 ông chết. Ngày 10/2/2010, anh Bình có đơn yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng mua bán nhà và căn cứ di chúc xác định anh là người thừa kế hợp pháp di sản của ông Khánh. Lúc này giá nhà đã lên cao gấp 3 lần nên ông Hùng có yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm (lúc thực hiện giao dịch ông Khánh không thuộc đối tượng được mua nhà), ông sẽ trả lại anh Bình số tiền đã nhận và anh Bình trả lại nhà cho ông.

Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm (Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 1995), vi phạm quy định về hình thức (Điều 139 Bộ luật Dân sự năm 1995) nên không có giá trị, vì vậy, di chúc cũng vô hiệu. Do đó không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Bình, chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Hùng, xử hủy hợp đồng và buộc anh Bình trả lại ông Hùng căn nhà, ông Hùng trả lại tiền nhà cho người thừa kế theo pháp luật của ông Hùng là bà Châu (người Việt Nam định cư ở Mỹ, tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Bà Châu cho rằng, căn nhà là tài sản riêng của ông Hùng nên bà không có ý kiến gì tranh chấp với anh Bình) về số tiền mua nhà đã nhận của ông Hùng.

Tòa án cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm, cũng xác định hợp đồng vô hiệu và di chúc không có giá trị như nhận định của cấp sơ thẩm, nhưng xác định lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu là của cả hai bên và lỗi ngang nhau, nên chỉ buộc ông Hùng trả cho bà Châu số tiền đã nhận của ông Hùng và 1/2 số tiền chệnh lệch giá nhà do lên cao (được coi là thiệt hại do hợp đồng vô hiệu theo hướng dẫn tại Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

Có quan điểm không đồng tình với các xử máy móc của Tòa án 2 cấp, cho rằng tuy thời điểm xác lập hợp đồng pháp luật có vi phạm, nhưng sau đó ông Hùng đã có di chúc tặng cho anh Bình và anh Bình là người Việt Nam nên không coi là vi phạm điều cấm nữa, mà cần công nhận hợp đồng để bảo đảm các nguyên tắc của luật dân sự.

Thực tiễn vốn phong phú và đa dạng hơn, nên các quy định pháp luật cần phải có quy định dự trù hết các trường hợp phát sinh khi triển khai quy định mới vào đời sống. Nếu quy định thiếu, hoặc không phù hợp, hoặc mâu thuẫn với các quy định khác, thì chắc chắn không chỉ Tòa án mà các cơ quan áp dụng pháp luật khác sẽ có cách xử lý khác nhau. Điều đó sẽ có tác động xấu đến yêu cầu xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật phù hợp thực tiễn, đáp ứng nhu cầu cải cách tư pháp trong giai đoạn hiện nay

Phan Thị Vân Hương