Đấu giá quyền sử dụng đất công tại một số địa phương trong thời gian qua đã góp phần rất lớn trong việc tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, phát huy hiệu quả khai thác và sử dụng nguồn lực đất đai cho việc phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh của đất nước, thúc đẩy phát triển hệ thống hạ tầng, đô thị hóa đất nước. Tuy nhiên, tình trạng tham nhũng, tiêu cực trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất công trong thời gian qua đã trở thành mối lo ngại và bức xúc trong xã hội. Do vậy, việc tìm ra giải pháp để phòng, chống tham nhũng, tiêu cực trong đấu giá quyền sử dụng đất công ở Việt Nam hiện nay là cấp thiết. Bài viết khái quát thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất công và đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về vấn đề này.

1. Lý luận về quyền sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất

Qua nghiên cứu cho thấy, khái niệm quyền sử dụng đất đã được đề cập trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, bắt đầu từ thập niên 70 của thế kỷ XX với tên gọi ban đầu là “quyền quản lý và sử dụng ruộng đất”[1]. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, pháp luật thực định của Việt Nam vẫn chưa có định nghĩa chính thức về nội hàm của khái niệm quyền sử dụng đất.

Theo Từ điển Luật học năm 2006 thì “quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho...”[2].

Theo quy định tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013 thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Khoản 1 Điều 198 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định: “Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là đại diện, thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với tài sản thuộc sở hữu toàn dân”.

Theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 thì “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Điều này có nghĩa là chỉ khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới được thực hiện quyền của người sử dụng đất (quyền sử dụng đất).

Có thể lý giải thêm về quyền sử dụng đất như sau: Quyền sử dụng đất phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai nên quyền sử dụng đất này là vĩnh viễn, trọn vẹn và không bị ai hạn chế; còn quyền sử dụng đất của người sử dụng đất chỉ có được khi đ­ược Nhà nư­ớc giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất (phụ thuộc vào ý chí của Nhà nư­ớc). Vì vậy, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bị Nhà nư­ớc hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng.

Điều 31 Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 quy định “Người được chia ruộng đất có quyền sở hữu ruộng đất đó... Chính quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ấy cho người được chia. Mọi khế ước cũ đều huỷ bỏ. Người được chia có quyền chia gia tài, cầm, bán, cho, v.v... ruộng đất được chia”, Điều 1 Luật Đất đai năm 2003 quy định “Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai” và Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Tuy không đồng nhất về quyền sở hữu đất và quyền sử dụng đất nhưng Luật Cải cách ruộng đất năm 1953, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất có nhiều quyền mang tính chất định đoạt tài sản, ví dụ như: Trao đổi, tặng cho, chuyển nhượng, góp vốn, thừa kế bằng quyền sử dụng đất. Do vậy, nếu nhìn từ góc độ khoa học pháp lý thì sẽ dễ dàng nhận thấy, quyền sử dụng đất thực chất là một tập hợp nhiều quyền năng về tài sản, trong đó bao gồm cả quyền định đoạt và quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định.

Quyền sử dụng đất là quyền mà Nhà nước giao cho người sử dụng đất và đây là một quyền đặc biệt, vì quyền này được xem là một loại tài sản, là tài sản đặc biệt so với các tài sản khác. Quyền sử dụng đất với tư cách là một loại “quyền tài sản” thì theo quy định tại khoản 2 Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản được chia làm 02 loại là bất động sản và động sản. Theo Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì bất động sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật và động sản là những tài sản không phải là bất động sản. Như vậy, quyền sử dụng đất là một loại tài sản và tài sản này gắn liền với đất đai, cho nên nó là tài sản đặc biệt.

Từ nghiên cứu của tác giả có thể dễ nhận ra, quyền sử dụng đất ở Việt Nam được hình thành không dựa trên học thuyết về các quyền tự nhiên, đây là sản phẩm của sáng tạo pháp luật Việt Nam, sự sáng tạo này dự trên cơ sở điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội và sự phân chia giới hạn kiểm soát đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam. Bởi vậy, PGS.TS. Phạm Duy Nghĩa cho rằng “sáng tạo ra khái niệm quyền sử dụng đất, ngư­ời Việt Nam dường nh­ư đã tạo ra một khái niệm sở hữu kép, một khái niệm sở hữu đa tầng: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, song quyền sử dụng đất lại thuộc về cá nhân hoặc tổ chức”[3].

Do vậy, khi cá nhân, tổ chức, hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất từ việc chuyển nhượng của các chủ thể sử dụng đất khác thì các chủ thể này có những quyền được pháp luật quy định đối với tài sản là quyền sử dụng đất của mình, các quyền đó bao gồm: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh; quyền được khai thác các lợi ích, công năng của đất; quyền được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao; quyền được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước từ việc cải tạo, bảo vệ đất mang lại và các quyền khác theo quy định của pháp luật.

Từ các cơ sở nêu trên, quyền sử dụng đất có thể hiểu là quyền của các chủ thể sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất và chủ thể sử dụng đất có quyền được khai thác các thuộc tính, công dụng của đất, quyền được hưởng những thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất và các quyền khác theo quy định của pháp luật.

Đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức phân phối đất đai đặc biệt của Nhà nước. Khác với giao đất theo cách thức thông thường, với hình thức đấu giá, các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất phải tham gia đấu giá công khai với những người khác và người nào trả giá cao nhất là người được nhận quyền sử dụng đất. Nếu xét về bản chất, đấu giá quyền sử dụng đất cũng là một quan hệ mua bán tài sản. Đối tượng đem ra để “mua”, “bán” trong quan hệ này là quyền sử dụng đất. Chủ thể tham gia quan hệ một bên bao gồm cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất là “bên bán”; một bên là cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất để làm nhà ở hoặc sản xuất, kinh doanh là “bên mua”. Còn nếu xét về khía cạnh luật pháp, khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, ngoài các quy định chung của Luật Đấu giá tài sản, người tham gia đấu giá còn cần phải đáp ứng các điều kiện, yêu cầu của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan.

Trong quan hệ này, những người tham gia “mua” quyền sử dụng đất phải cạnh tranh với nhau về giá. Cuộc mua bán diễn ra công khai tại một nơi nhất định, ở đó, người có quyền sử dụng đất đưa ra giá bán với mức giá khởi điểm, còn những người mua tham gia đấu giá tự do để đưa ra giá trong sự cạnh tranh với những người khác nhằm mục đích “mua” được quyền sử dụng đất để phục vụ nhu cầu của mình. Người chiến thắng trong cuộc đấu giá là người “mua” được quyền sử dụng đất với điều kiện là người trả giá cao nhất, ít nhất bằng giá khởi điểm.

Như vậy, đấu giá quyền sử dụng đất có thể hiểu là một hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai giữa một bên là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có quyền sử dụng đất hoặc cơ quan đại diện cho Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Theo đó, người muốn có được quyền sử dụng đất phải tham gia cạnh tranh với nhau về giá bằng cách thức trả giá từ thấp lên cao theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định, người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người nhận được quyền sử dụng đất đấu giá.

Hiện nay, chưa có khái niệm “đất công”, tuy nhiên, điểm e khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 có quy định đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm: “Đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác”. Từ thực tiễn, có thể hiểu “đất công” là đất ngoài mục đích là “đất công cộng” còn bao gồm các mục đích khác như: Đất xây dựng các công trình nhà nước, đất quốc phòng, đất an ninh, nghĩa trang, đất chưa sử dụng, các quỹ đất được nhà nước xác lập quản lý bằng văn bản... Thực tiễn cho thấy, tại các nước có nền kinh tế chuyển đổi nói chung và tại Việt Nam nói riêng, việc sắp xếp lại quỹ nhà đất sử dụng trong khu vực công là một nhu cầu cần thiết. Trong kinh tế bao cấp, các cơ quan hành chính, tổ chức sự nghiệp, doanh nghiệp của Nhà nước chiếm giữ một khối lượng lớn bất động sản, trong đó có nhiều nhà đất nằm tại các vị trí đất có giá trị cao. Khi chuyển từ kinh tế bao cấp sang kinh tế thị trường, nhu cầu sử dụng nhà đất của khu vực công giảm đi mạnh, nhà đất tại các vị trí có giá trị cao cần được chuyển từ khu vực nhà nước sang khu vực sản xuất, kinh doanh mà chủ yếu do các doanh nghiệp tư nhân thực hiện. Các tổ chức, cơ quan của Nhà nước có thể chuyển tới vị trí đất không có giá trị cao, miễn là phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của mình và thuận tiện cho người dân liên hệ khi cần thiết. Nếu thu xếp lại bất động sản thuộc khu vực công thật hiệu quả thì đây là nguồn thu ngân sách cho Nhà nước cực kỳ lớn.

Qua nghiên cứu, phân tích các vụ án tham nhũng, tiêu cực trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất công trong thời gian qua cho thấy, pháp lý về quyền sử dụng đất công còn chưa rõ, đây có thể là khoảng trống cho tham nhũng, tiêu cực; bởi lẽ, nói đến quyền sử dụng đất công ai cũng hiểu nhưng giải thích thuật ngữ quyền sử dụng đất công trong pháp luật đất đai tại Việt Nam hiện nay thì chưa rõ, thậm chí chưa có quy định rõ ràng. Do vậy, việc bổ sung thuật ngữ “quyền sử dụng đất” và “quyền sử dụng đất công” trong các văn bản, quy định pháp luật tại Việt Nam hiện nay là rất cần thiết.

2. Thực trạng tham nhũng, tiêu cực trong đấu giá quyền sử dụng đất công tại Việt Nam trong thời gian qua

Trong các văn kiện của Đảng Cộng sản Việt Nam và Hiến pháp năm 2013, đất đai luôn được khẳng định là tài nguyên quốc gia quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn vốn nội lực phục vụ phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật[4]; đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý[5] và do vậy, chỉ khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới được thực hiện quyền của người sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt được pháp luật bảo hộ.

Từ các số liệu thống kê cho thấy, công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã giúp Nhà nước khai thác hợp lý quỹ đất, đồng thời huy động được nhiều nguồn vốn cùng tham gia đầu tư xây dựng và giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Mặt khác, hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội, đấu giá quyền sử dụng đất còn mang lại hiệu quả trong việc quản lý sử dụng đất đai. Kết quả kinh tế thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất đã khẳng định vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường[6]. Tuy nhiên, bên cạnh kết quả đạt được trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, tình trạng tham nhũng, tiêu cực đất đai nói chung, trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất công nói riêng còn diễn biến phức tạp. Thực tiễn có những vụ án điển hình tiêu biểu cho sai phạm trong đấu giá quyền sử dụng đất công tại Việt Nam thời gian qua cho thấy, sự cấu kết tinh vi giữa doanh nghiệp, tư nhân với những người có chức vụ, quyền hạn trong việc đấu thầu, chỉ định thầu trái quy định; giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất công… gây thất thoát tài sản nhà nước hàng trăm tỷ đồng, thậm chí hàng nghìn tỷ đồng. Đó là những vụ án tham nhũng, tiêu cực mà các đối tượng vi phạm đã “lách”, “lợi dụng” những bất cập, chưa phù hợp thực tế của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất của Việt Nam hiện nay và nguyên nhân chính dẫn đến sai phạm có thể kể đến như:

Thứ nhất, theo khoản 1 Điều 34 Luật Doanh nghiệp năm 2020 quy định về tài sản góp vốn “Tài sản góp vốn là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam” và tại khoản 1 Điều 36 Luật Doanh nghiệp năm 2020 về định giá tài sản góp vốn quy định “Tài sản góp vốn không phải là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng phải được các thành viên, cổ đông sáng lập hoặc tổ chức thẩm định giá định giá và được thể hiện thành Đồng Việt Nam”, tức là theo Luật Doanh nghiệp năm 2020 thì tài sản góp vốn là “giá trị quyền sử dụng đất” còn theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Do vậy, vẫn còn có nhiều cách hiểu khác nhau, dẫn đến doanh nghiệp nhà nước góp vốn bằng hình thức giao “đất vàng”. Tuy nhiên, giá trị đất được định giá rất thấp nhưng sau khi góp vốn, quyền sử dụng đất nhanh chóng được chuyển cho đơn vị thứ ba để hợp thức hóa tài sản và “giá trị quyền sử dụng đất công” biến thành “giá trị quyền sử dụng đất” theo giá thị trường, cao gấp nhiều lần so với giá trị góp vốn lúc ban đầu.

Thứ hai, đang tồn tại một khoảng trống pháp lý về dự án BT (xây dựng – chuyển giao) tại Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn Luật này, trong khi nhiều văn bản khác về dự án BT lại quy chiếu về việc thực hiện theo quy định của Luật Đất đai. Bên cạnh đó, quy định về thời điểm giao đất để thanh toán dự án BT và thời điểm giao dự án BT còn bất cập, chưa rõ ràng khiến việc thanh toán dự án bằng quỹ đất không bảo đảm nguyên tắc ngang giá; một số quy định hiện hành chưa chặt chẽ, tạo khe hở cho việc “lách luật”, tình trạng “sân sau”, “chân gỗ” hoặc dàn dựng “chỉ định thầu”…

Thứ ba, việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất công không nghiêm túc, không thực hiện đúng các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất. Chẳng hạn như: Thực hiện việc niêm yết, công khai thông báo đấu giá còn sơ sài, không bảo đảm đầy đủ các thông tin theo quy định (thời gian, địa điểm đấu giá, nơi đăng ký tham gia đấu giá,…); không thực hiện thông báo rộng rãi nhằm mục đích khép kín thông tin... Từ thực tiễn, có thể thấy, dù nắm rõ quy định pháp luật về việc xác định giá đất khi giao đất phải bảo đảm nguyên tắc định giá đất theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường… (Điều 112 Luật Đất đai năm 2013) và thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (khoản 3 Điều 108 Luật Đất đai năm 2013), tuy nhiên, khi giao đất cho doanh nghiệp, thay vì xác định giá đất tại thời điểm giao đất để áp giá tính tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp, các đối tượng lại sử dụng giá được xác định từ nhiều năm trước, tạo điều kiện để doanh nghiệp tư nhân tiếp cận được đất đai với giá rẻ hơn nhiều lần so với giá thực tế tại thời điểm được giao đất, gây thất thoát tài sản nhà nước.

Các vụ việc, vụ án tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực đất đai nói chung và trong đấu giá quyền sử dụng đất công nói riêng cho thấy, hành vi tham nhũng được thực hiện tinh vi, có tổ chức và “lợi ích nhóm” với sự bao che, thông đồng giữa các chủ thể trong và ngoài cơ quan nhà nước liên quan đến quyền sử dụng đất công được đấu giá hay dự án có sử dụng đất được đấu thầu... những hành vi này đều xuất phát vì lợi ích chung giữa hai bên mà bên giao tìm mọi cách để nhận được lợi ích từ giá quyền sử dụng đất trúng đấu giá hay thắng đấu thầu thấp hơn giá thị trường. Thực chất nạn tham nhũng, tiêu cực trong đấu giá quyền sử dụng đất công tại Việt Nam thời gian qua đã được Chủ tịch Hồ Chí Minh chỉ ra và xác định rõ chủ thể của hành vi tham ô không chỉ là cán bộ, công chức - những người nắm chức vụ, quyền hạn nhất định trong bộ máy nhà nước, mà cả người dân bình thường, nếu “ăn cắp của công, khai gian, lậu thuế” cũng là chủ thể của hành vi tham ô: “Đứng về phía cán bộ mà nói, tham ô là: Ăn cắp của công làm của tư. Đục khoét của nhân dân. Ăn bớt của bộ đội. Tiêu ít mà khai nhiều, lợi dụng của chung của Chính phủ để làm quỹ riêng cho địa phương mình, đơn vị mình, cũng là tham ô. Đứng về phía nhân dân mà nói, tham ô là: Ăn cắp của công, khai gian, lậu thuế”[7].

3. Kiến nghị góp phần nâng cao hiệu quả công tác phòng, chống tham nhũng, tiêu cực trong đấu giá quyền sử dụng đất công tại Việt Nam

Có thể khẳng định, đấu giá quyền sử dụng đất nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất công nói riêng có ý nghĩa rất quan trọng đối với hiệu quả khai thác và sử dụng nguồn lực đất đai cho việc phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh của đất nước, thúc đẩy phát triển hệ thống hạ tầng, đô thị hóa và đóng góp lớn cho ngân sách nhà nước. Do vậy, tác giả có một số kiến nghị góp phần nâng cao hiệu quả trong đấu giá quyền sử dụng đất công và phòng, chống tham nhũng, tiêu cực trong công tác này như sau:

Thứ nhất, cần có khái niệm hoặc giải thích thuật ngữ “quyền sử dụng đất” và “quyền sử dụng đất công” trong các văn bản pháp luật, để phân định rõ vai trò, chức năng của các cơ quan nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu, cơ quan quản lý nhà nước và chủ thể sử dụng đất. Cơ quan lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, có thẩm quyền chiếm hữu đất đai phải độc lập với cơ quan có thẩm quyền định đoạt đất đai (giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất…). Đồng thời, xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin điện tử quốc gia về đất đai công khai, minh bạch, tin cậy nhằm bảo đảm công bằng trong tiếp cận, quản lý, sử dụng đất đai; thực hiện chuyển đổi số trong quản lý đất đai.

Thứ hai, cần mở rộng các trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất. Bổ sung các trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất: Doanh nghiệp nhà nước sử dụng quyền sử dụng đất để góp vốn, liên doanh; xác định giá trị thực tế của doanh nghiệp khi cổ phần hóa; chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp sau cổ phần hóa. Sửa đổi khoản 3 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 theo hướng, trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất mà không có người tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất 02 lần không thành thì Nhà nước ngừng việc giao đất, cho thuê đất.

Thứ ba, bổ sung quy định pháp luật liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất công, cụ thể: Bổ sung vào điểm c khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 nội dung “ … nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất (trừ trường hợp nhận chuyển nhượng thông qua hình thức cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước)…”. Bởi lẽ, tình trạng chuyển quyền sử dụng đất công sang tư nhân không thông qua đấu giá, đấu thầu mà chỉ định giá trực tiếp khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước trong thời gian qua khá phổ biến. Pháp luật đất đai hiện hành chỉ quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất mà chưa quy định chặt chẽ, bắt buộc phải đấu giá đối với đất do doanh nghiệp nhà nước đang quản lý, sử dụng khi chuyển mục đích sử dụng. Việc quy định về đối tượng được giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá tại khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 còn khá rộng, chưa cụ thể dễ tạo kẽ hở cho tham nhũng, tiêu cực, gây thất thoát ngân sách nhà nước khi chuyển quyền sử dụng đất từ doanh nghiệp nhà nước sang tư nhân thông qua cổ phần hóa, sau đó chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải đấu giá trong điều kiện nguồn đất đai có hạn, nhu cầu sử dụng ngày càng cao, nhất là tại đô thị với các khu đất có giá trị sử dụng trên thị trường rất cao.

Thứ tư, cần xây dựng khung pháp lý riêng đối với các dự án BT theo hướng quy định về chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước bắt buộc phải thông qua hình thức đấu giá, để bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên trong đấu giá quyền sử dụng đất công được minh bạch, bình đẳng trước pháp luật. Bởi vì, trong thời gian qua nhiều dự án BT đã phát sinh các vấn đề như trục lợi, không minh bạch, xác định giá trị chưa rõ ràng, gây ra thiệt hại cho ngân sách nhà nước, thậm chí phát sinh tình trạng lợi ích nhóm.

Thứ năm, cần có phân cấp thẩm quyền cho các địa phương trong quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn, đồng thời thiết lập các cơ chế quản lý thống nhất của trung ương thông qua quy định về hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu về đất đai thống nhất tập trung quản lý mọi biến động của từng thửa đất; các cơ chế kiểm soát việc thực hiện thẩm quyền về phân cấp như thanh tra, kiểm tra, kiểm soát, yêu cầu cập nhật các biến động về quản lý của địa phương về trung ương, các cơ chế giám sát của Quốc hội, Hội đồng nhân dân, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam trong tổ chức thực thi chính sách, pháp luật ở từng cấp.

NCS. Lê Quang Kiệm

Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh

[1] Trần Quang Huy và Nguyễn Quang Tuyến chủ biên (2009), Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb. Tư pháp, Hà Nội.

[2] Viện Khoa học pháp lý (2006), Từ điển Luật học, Nxb. Từ điển Bách khoa và Nxb. Tư pháp, Hà Nội, tr. 655.

[3] Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo Luật Kinh tế, Nxb. Đại học Quốc gia Hà Nội, tr. 169.

[4] Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Nghị quyết Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, Hà Nội.

[5] Điều 53 Hiến pháp năm 2013.

[6] Lê Quang Kiệm (2023), Đấu giá quyền sử dụng đất theo giá đất thị trường ở Việt Nam hiện nay, Tạp chí Khoa học, Trường Đại học Mở Hà Nội.

[7] Hồ Chí Minh toàn tập, tập 7, Nxb. Chính trị quốc gia, H. 2011, tr. 355.