1. Những vấn đề chung về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
1.1. Điều kiện áp dụng
Thứ nhất, theo quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 về quyền về lối đi qua thì không giải thích như thế nào được hiểu là vây bọc. Tuy nhiên, hiểu theo nghĩa thông thường, bất động sản bị vây bọc tức là có một hay nhiều bất động sản bao quanh liền kề mà không thể thông thương ra đường công cộng, gây bất lợi cho việc khai thác và sử dụng bất động sản bị vây bọc.
Thứ hai, bất động sản bị vây bọc không có lối đi hoặc lối đi không đủ cho việc thông thương ra đường công cộng khi xung quanh không có bất kỳ lối đi nào hoặc lối đi không đủ tức là có lối đi nhưng không đủ diện tích để lưu thông ra đường công cộng, dẫn đến ảnh hưởng bất lợi trong việc khai thác và sử dụng bất động sản bị vây bọc thì có quyền yêu cầu chủ sở hữu của các bất động sản vây bọc mở lối đi qua.
Luật cũng có quy định về việc mở lối đi phải thuận tiện và hợp lý nhất nhưng trong Bộ luật Dân sự năm 2015 lại không quy định diện tích cụ thể hay giới hạn mức tối thiểu, tối đa, lối đi được mở phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt đời sống hàng ngày hay trong sản xuất, kinh doanh. Vì vậy, khi tính toán đến việc mở lối đi qua thì cần dựa trên nguyên tắc sự thỏa thuận giữa các bên sao cho hài hòa và cân bằng được lợi ích, tránh xung đột.
Về vấn đề đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, người có bất động sản hưởng quyền phải trả cho người có bất động sản chịu hưởng quyền trong trường hợp được mở lối đi qua, tuy nhiên, Bộ luật lại không quy định về thời gian cũng như phương thức đền bù là bằng tiền hay bằng hiện vật.
1.2. Căn cứ xác lập
Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề được quy định cụ thể tại Điều 246 Bộ luật Dân sự năm 2015 là “do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc”.
Trong trường hợp địa thế tự nhiên phân tầng gây đứt gãy, chia cắt được cấu trúc bởi địa hình thì bất động sản bị vây bọc được quyền mở lối đi qua thông thương ra đường công cộng.
Theo quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền bị vây bọc không có lối đi thông thương ra đường công cộng hoặc lối đi không đủ thì có quyền yêu cầu người sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền mở một lối đi thông ra đường công cộng trên cơ sở thỏa thuận giữa hai bên.
Xác lập theo thỏa thuận là do trong trường hợp này giữa hai bên (bên hưởng quyền và bên chịu hưởng quyền), không có ai phải bắt buộc hay gượng ép người kia mà phải trên cơ sở đồng thuận và cân bằng lợi ích của nhau. Nếu trong trường hợp hai bên không thể thỏa thuận thì có thể yêu cầu Tòa án, cơ quan có thẩm quyền xem xét giải quyết.
Về xác lập theo di chúc, nếu chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền có để lại di chúc cho người hưởng tài sản quyền về lối đi qua thì chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải tôn trọng quyền này đối với người được nhận thừa kế.
1.3. Căn cứ chấm dứt
Căn cứ chấm dứt quyền về lối đi qua được quy định cụ thể tại Điều 256 Bộ luật Dân sự năm 2015, theo đó:
- Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền đều cùng một chủ sở hữu thì việc yêu cầu mở lối đi qua không còn ý nghĩa;
- Việc sử dụng, khai thác bất động sản bị vây bọc không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền thì quyền về lối đi qua cũng chấm dứt;
- Theo thỏa thuận phát sinh khác của các bên;
- Trường hợp khác theo quy định của luật.
1.4. Chuyển quyền về lối đi qua
Theo quy định tại Điều 245 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác. Quyền này gắn với hai bất động sản là bất động sản bị vây bọc và bất động sản vây bọc hay còn gọi là bất động sản liền kề và sẽ không mất đi mà chuyển từ chủ sở hữu cũ sang chủ sở hữu mới khi chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt hoặc phát sinh giao dịch dân sự.
2. Thực trạng áp dụng quy định pháp luật về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
2.1. Quyền mở lối đi thuận tiện, hợp lý
Theo khoản 1 điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015, chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc nếu không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng thì có quyền yêu cầu các chủ sở hữu bất động sản vây bọc mở cho mình một lối đi phù hợp ra đường công cộng. Đồng thời, việc mở lối đi trên bất động sản liền kề nào mà được coi là “thuận tiện và hợp lý nhất”, nhưng hiện tại, chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể thế nào là “thuận tiện và hợp lý nhất” nên khi theo ý chí của các chủ sở hữu thì khó tránh khỏi việc phát sinh các tranh chấp từ việc xác định này.
Việc xác định vị trí, chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên tự thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên. Chủ sở hữu bất động sản vây bọc hay bất động sản liền kề đều có sự tự bảo vệ quyền của mình trên tài sản sở hữu mà từ đó tư duy và nhận thức khó hòa hợp trên tinh thần “tình làng nghĩa xóm” mà thực tế ai cũng cho rằng theo mình là hợp lý, dẫn đến tình trạng tranh chấp phát sinh. Hiện tại chưa có văn bản quy định về diện tích tối thiểu và tối đa cho lối đi, vì vậy, theo quy định tại khoản 2 Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015, “nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định”. Tuy nhiên, do chưa có văn bản quy định cụ thể về diện tích lối đi nên chưa có sự thống nhất trong giải quyết tranh chấp của Tòa án, cơ quan có thẩm quyền.
Về trường hợp “không đủ lối đi” cũng gặp không ít khó khăn trong công tác triển khai và áp dụng trong thực tế bởi như thế nào là đủ và như thế nào là không đủ? Căn cứ xác định trong trường hợp này từ đâu? Trong điều kiện địa hình và đặc điểm địa lý khác nhau thì có lối đi sao cho phù hợp cũng là vấn đề cần được quan tâm.
Theo quy định thì “lối đi” theo Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 được hiểu là lối đi dành cho người, phương tiện giao thông, gia súc và vật nuôi... đáp ứng nhu cầu sinh hoạt trong cuộc sống hàng ngày. Vậy, trường hợp đất hoang hóa, đồi núi, mới khai hoang hoặc trong khai thác kinh doanh của các cơ sở kinh doanh, sản xuất thì lối đi chưa có quy định cụ thể.
Trong thực tiễn phát sinh trường hợp: Bất động sản bị vây bọc bởi nhiều bất động sản liền kề với nhiều chủ sở hữu khác nhau và phía trước, phía sau đều có thể mở lối đi ra đường công cộng, nhưng mở phía sau thì phải đi qua hai bất động sản liền kề và chỉ ra đường nhỏ, tiện ích kém, còn mở phía trước thì chỉ qua một bất động sản liền kề và sẽ thông thương ra quốc lộ, tiện ích cao hơn. Tuy nhiên, hiện tại, Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định mở sao cho thuận tiện và hợp lý nhất nhưng lại chưa có quy định là ưu tiên sự thuận tiện về lợi ích khai thác bất động sản vây bọc hay ưu tiên chi phí vì khi qua hai bất động sản thường sẽ mất nhiều chi phí đền bù hơn khi qua một bất động sản, do đó, dễ phát sinh tranh chấp trong trường hợp này.
2.2. Quy định về đền bù
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền hay bất động sản bị vây bọc khi được mở lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền hay bất động sản liền kề trong trường hợp mở lối đi qua. Tuy nhiên, hiện nay, chưa có quy định về giá đất cụ thể là theo giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hay theo giá thị trường bất động sản, trong khi đó, chủ sở hữu hưởng quyền thì muốn theo giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh còn bên chịu hưởng quyền lại muốn theo giá thị trường vì giá thị trường luôn cao hơn nên khó tránh khỏi việc xung đột lợi ích.
Việc mức đền bù cũng chưa được quan tâm trong trường hợp này, mức đền bù như thế nào là hợp lý, nếu không đền bù thì có được không, thời gian đền bù là bao lâu và chế tài như thế nào? Đây là bất cập trong thực tiễn cần được xem xét sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.
2.3. Quy định về thay đổi việc thực hiện quyền
Điều 249 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau: “Trường hợp có sự thay đổi về sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền dẫn đến thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền thì chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong một thời hạn hợp lý. Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phù hợp với thay đổi này”. Trong thực tiễn, khi chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền thay đổi về kết cấu, hình thái, cơ sở hạ tầng trên bất động sản chịu hưởng quyền với mục đích cá nhân về kinh doanh, mua bán, tặng cho, thừa kế… trong đó có gắn với phần bất động sản chịu hưởng quyền thì đối với các thay đổi không cần thiết và ảnh hưởng tiêu cực đến bất động sản hưởng quyền, bên bất động sản hưởng quyền có được quyền yêu cầu bên kia thay đổi sao cho phù hợp và hạn chế ảnh hưởng tiêu cực này hay không? Thời hạn hợp lý để bên bất động sản chịu hưởng quyền thông báo đến chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền cụ thể là bao lâu? Nếu chủ sở hữu chịu hưởng quyền không thông báo mà thay đổi gây ảnh hưởng tiêu cực và có thiệt hại cho bên hưởng quyền thì có bị chế tài hay không, hình thức chế tài như thế nào và trong trường hợp không có thông báo và cũng không có ảnh hưởng gì đến bên hưởng quyền thì có phải chịu trách nhiệm gì không?
3. Một số kiến nghị
Thứ nhất, cần ban hành văn bản hướng dẫn chi tiết quy định về lối đi thuận tiện và hợp lý nhất, không đủ lối đi, diện tích tối đa và tối thiểu cho lối đi trong sinh hoạt và sản xuất, kinh doanh phù hợp với địa hình, vùng miền cụ thể để có căn cứ xác định trong xử lý vi phạm và tranh chấp phát sinh, đồng thời, giúp Tòa án và các cơ quan có thẩm quyền ra quyết định thống nhất.
Thứ hai, về việc thực hiện đền bù cho bên chịu hưởng quyền, cần quy định rõ về thời gian thực hiện đền bù, cụ thể, bên hưởng quyền chỉ thực hiện đền bù cho bên chịu hưởng quyền trong trường hợp lối đi qua đã được mở để tránh tình trạng sau khi đã đền bù nhưng lối đi qua vẫn chưa được mở. Về xác định giá đền bù trong trường hợp này nên dựa vào giá của thị trường tại thời điểm thỏa thuận, bởi lẽ, bên hưởng quyền khi được mở lối đi qua trên bất động sản liền kề sẽ khai thác được công năng sử dụng và sinh lợi từ bất động sản bị vây bọc trước đó, trong khi bên chịu hưởng quyền có thể bị ảnh hưởng tiêu cực hoặc hạn chế đến hoạt động khai thác bất động sản còn lại nên nhìn chung họ vẫn là bên yếu thế, cần được ưu tiên. Bên cạnh đó, nên ban hành quy định chế tài về việc bên hưởng quyền không thực hiện đền bù và quy định thời hạn cụ thể từ thời điểm hai bên thỏa thuận thống nhất nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở bất động sản chịu hưởng quyền.
Thứ ba, quy định cụ thể về thời gian thông báo cho bên kia và chế tài khi người có bất động sản chịu hưởng quyền thay đổi về việc thực hiện quyền, thay đổi kết cấu, hình thái… bất động sản để phục vụ đời sống nhằm nâng cao trách nhiệm của bên có bất động sản chịu hưởng quyền mà từ đó có phương án thay thế hoặc thỏa thuận kịp thời.
Thứ tư, cần nâng cao kỹ năng xác định và đánh giá đúng về bản chất sự việc của Tòa án và cơ quan có thẩm quyền theo quy định khi chưa có văn bản hướng dẫn. Việc xem xét và ra quyết định thống nhất cần công tâm để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

Lữ Văn Mới
Công ty Tài chính cổ phần Tín Việt