1. Khái quát chung về thương mại hóa quyền sử dụng đất

Thương mại hóa (TMH) quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một trong cách thức luân chuyển QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác thông qua phương tiện trung gian là tiền tệ tương ứng với các hình thức xác lập và thực hiện TMH QSDĐ cụ thể. Trên thế giới, có không ít quốc gia tiên tiến đã thực hiện TMH QSDĐ và mang lại kết quả đáng ghi nhận. Có thể kể đến tại Trung Quốc[2], nước này đặc biệt chú trọng xây dựng và phát triển thị trường QSDĐ ở đô thị và kinh doanh bất động sản (BĐS), tiêu biểu là Đặc khu kinh tế Thâm Quyến và một số thành phố ven biển. Mọi giao dịch về QSDĐ bắt buộc phải tiến hành công khai, minh bạch tại các sở (phòng) giao dịch đất đai từ cấp huyện trở lên. Còn tại Đức[3], các tổ chức định giá đất, môi giới kinh doanh và hệ thống thông tin về BĐS được thiết lập. Cơ quan thực hiện định giá đất, BĐS được gọi là Hội đồng giám định giá trị gắn liền với chức năng thống kê giá cả mua bán, xác định giá định hướng, cung cấp thông tin giá cho thị trường. Đối với nghề môi giới tự do, khi cấp giấy phép hành nghề, pháp luật không bắt buộc họ phải có trình độ chuyên môn ngoại trừ trở thành hội viên hiệp hội môi giới. Riêng ở Nga, nước này phát triển một hệ thống giám sát và hạch toán tiến độ sử dụng đất nông nghiệp, bao gồm thu thập thông tin hàng năm về tình trạng của các thửa đất nông nghiệp; cho cơ quan giám sát đặc biệt một cách có hệ thống hàng năm; công khai kết quả nghiên cứu kể cả trên websites[4]. Khi tham khảo các chính sách thương mại hóa, điểm chung nhất của ba quốc gia nói trên là đều chú trọng tạo dựng khung khổ pháp lý ghi nhận sự dịch chuyển QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác thuận lợi theo nhu cầu khách quan của nền kinh tế thị trường.

Về bản chất, TMH là một quan hệ mua bán tài sản. Tuy nhiên, tài sản trao đổi, mua bán trong trường hợp này là QSDĐ - một loại tài sản được biểu hiện dưới dạng quyền sử dụng mà không phải chính bản thân đất đai. QSDĐ giao dịch được phái sinh từ Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện xác lập hoặc công nhận cho các tổ chức, cá nhân cụ thể. Quá trình TMH QSDĐ luôn có sự chi phối, quản lý và kiểm soát chặt chẽ từ Nhà nước trong các giao dịch. Mặt khác, quá trình TMH QSDĐ cũng được diễn ra ở 02 cấp độ: Cấp độ sơ cấp với tính chất TMH QSDĐ hạn chế hơn do sự chi phối và quyết định chủ yếu bởi ý chí của Nhà nước với tư cách là chủ thể sở hữu đại diện và chủ thể thống nhất quản lý toàn bộ đất đai. Ở thị trường thứ cấp, tính chất TMH được thể hiện rõ nét hơn, QSDĐ được thực hiện khai thác, sử dụng bởi các chủ thể sử dụng đất đã được Nhà nước xác lập QSDĐ, họ được tự chủ đầu tư, kinh doanh theo mục đích đã được xác định để sinh lời hoặc thực hiện các quan hệ trao đổi, dịch chuyển QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác để sinh lời. Qua những nhận định trên, có thể hiểu, TMH QSDĐ theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa hẹp, TMH QSDĐ là việc chuyển hóa QSDĐ thành một loại tài sản, một loại hàng hóa để lưu thông trên thị trường, từ đó mang lại lợi nhuận cho chủ thể sử dụng đất. Theo nghĩa rộng, TMH QSDĐ là quá trình khai thác các đối tượng QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để đổi lấy các lợi ích kinh tế, phục vụ mục đích cụ thể của chủ thể sử dụng đất đặt ra.

Ở Việt Nam, TMH QSDĐ được khởi xướng từ chủ trương trong Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (năm 1986), hiện thực hóa trong chính sách và pháp luật đất đai qua các thời kỳ và với sự thay đổi ngày càng mang chiều hướng tích cực nhằm nâng cao hiệu quả trong quản lý và sử dụng đất đai, góp phần tích cực vào sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và hội nhập quốc tế. Năm 1987, Quốc hội thông qua Luật Đất đai đã bước đầu phân định rõ quyền của Nhà nước và quyền của người được giao đất trong sử dụng, định đoạt và hưởng lợi từ đất theo cơ chế giao đất. Nhà nước bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất[5]. Trải qua nhiều kỳ Đại hội, Hội nghị chính trị quan trọng của Đảng, Luật Đất đai lần lượt được ban hành, sửa đổi, bổ sung trong suốt giai đoạn 1991 - 2011 đi từ sự thừa nhận sự điều tiết của cơ chế thị trường, tạo khuôn khổ pháp lý ban đầu cho thị trường QSDĐ, BĐS cho đến việc khẳng định đất đai là nguồn vốn to lớn của đất nước, QSDĐ là hàng hóa đặc biệt[6]. Hội nghị Trung ương 6 khóa XI (năm 2012) tiếp tục nhấn mạnh: QSDĐ là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu, được xác định cụ thể phù hợp với từng loại đất, từng đối tượng và hình thức giao đất, cho thuê đất. Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể các quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất, về những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất. Việc sửa đổi quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, nới rộng hạn mức diện tích đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân và tăng thời hạn giao đất, cho thuê đất nông nghiệp tạo động lực khuyến khích tích tụ, tập trung đất nông nghiệp, thúc đẩy sự đầu tư nguồn lực xã hội hóa vào nông nghiệp và sự phát triển của thị trường QSDĐ nông nghiệp[7].

TMH QSDĐ có mối quan hệ gắn bó mật thiết và ảnh hưởng sâu sắc đến nền kinh tế - xã hội của một quốc gia. TMH QSDĐ đóng vai trò là một trong những điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu[8]. Các tổ chức, cá nhân được giao đất, cho thuê đất để phục vụ cho mục đích ở, sản xuất kinh doanh, dịch vụ và các nhu cầu khác của cuộc sống. Theo pháp luật đất đai Việt Nam thì QSDĐ được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn và cho thuê lại... Như vậy, TMH QSDĐ chính là một biện pháp hữu hiệu để quản lý và sử dụng hiệu quả loại hàng hóa đặc biệt này. TMH QSDĐ còn là cơ sở, tiền đề cho thị trường BĐS phát triển, từ đó thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế, tạo ra cơ hội tiếp cận đất đai hợp lý và lợi thế cạnh tranh cho cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS, tạo ra sản phẩm hàng hóa có chất lượng đáp ứng nhu cầu thị trường. Từ đó, góp phần tạo nên một hệ thống các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS lớn mạnh, đủ năng lực chuyên môn, tài chính. Hình thành một thị trường giao dịch QSDĐ phổ biến, tự do, bắt kịp tốc độ phát triển của quốc tế. Ngoài ra, còn mở đường cho đầu tư vào đất đai, tạo ra động lực phát triển kinh tế bền vững[9], góp phần tích cực vào phát triển của đất nước. TMH QSDĐ từng bước giải quyết bài toán về gia tăng dân số, đô thị hóa và khan hiếm đất đai thông qua việc từng bước đáp ứng nhu cầu nhà, đất ở của nhân dân góp phần thúc đẩy đời sống xã hội theo hướng văn minh, hiện đại và bền vững. Thông qua thực tiễn thực hiện TMH QSDĐ, các quy định của pháp luật đất đai và kinh doanh BĐS từng bước hoàn thiện, công tác quản lý nhà nước ngày càng nâng cao để phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế và hội nhập. Các quy định pháp luật điều chỉnh cho lĩnh vực này đã và đang dần được bổ sung, tạo điều kiện để thị trường BĐS phát triển bền vững, lành mạnh, môi trường đầu tư ngày càng thông thoáng và thuận lợi cho các nhà đầu tư[10].

2. Thực trạng pháp luật Việt Nam về thương mại hóa quyền sử dụng đất

2.1. Thực trạng pháp luật về thương mại hóa quyền sử dụng đất ở thị trường sơ cấp

Ở thị trường sơ cấp, TMH QSDĐ được biểu hiện bởi quan hệ đất đai được xác lập giữa Nhà nước với các chủ thể sử dụng đất trong nước, chủ thể có yếu tố nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam vào các mục đích đầu tư, kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận. Trong mối quan hệ này, tính chất TMH QSDĐ được biểu hiện ở chỗ, Nhà nước với vai trò là chủ thể của quyền lực kinh tế, chính trị, pháp lý và với vai trò là chủ sở hữu đại diện và thống nhất quản lý đất đai sẽ xác lập và chuyển giao quyền sử dụng đất thông qua các phương thức: Giao đất, cho thuê đất (thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất). Việc chuyển giao đất có thu tiền chính là quá trình TMH QSDĐ, chuyển đất đai từ tài nguyên thuần túy, không có khả năng sinh lời một cách tự thân, trở thành tài sản có giá trị trong đời sống kinh tế - xã hội.

Sự chuyển giao QSDĐ từ Nhà nước cho các chủ thể sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất được trao cho Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh và UBND cấp huyện. Theo quy định tại Điều 123 Luật Đất đai năm 2024 thì thẩm quyền được quy định cụ thể như sau: UBND cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức trong nước, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (khoản 1); UBND cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất đối với cá nhân, trường hợp cho thuê đất sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định theo quy định (khoản 2); UBND cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn (khoản 3). So với Luật Đất đai năm 2013, các nhà làm luật đã bổ sung vào Luật Đất đai năm 2024 cụm từ “trong nước” tại điểm a khoản 1 Điều 123; sửa nội dung “hộ gia đình, cá nhân” thành “cá nhân” tại điểm a khoản 2 Điều 123. Sự thay đổi này không lớn về chủ thể được nhận QSDĐ từ Nhà nước để đầu tư, kinh doanh nhằm mục đích sinh lời nhưng có ý nghĩa quan trọng trong việc khắc phục sự không rõ ràng và khó phân biệt giữa tổ chức sử dụng đất trong nước với tổ chức sử dụng đất nước ngoài, giữa tổ chức nước ngoài sử dụng đất không vì mục đích kinh doanh và tổ chức nước ngoài sử dụng đất vì mục đích đầu tư, kinh doanh trong Luật Đất đai năm 2013. Sự thay đổi trong Luật Đất đai năm 2024 giúp cho việc chuyển giao QSDĐ cho các chủ thể trong nước và chủ thể sử dụng đất có yếu tố nước ngoài trong đầu tư, kinh doanh được xác định rõ ràng, cụ thể hơn, chính xác hơn, dễ dàng phân biệt hơn.

Quá trình Nhà nước xác lập QSDĐ cho các tổ chức, cá nhân và điều tiết lợi ích từ đất thì giá đất là yếu tố quan trọng, là căn cứ để thực hiện nguồn thu. Giá đất cũng là biểu hiện trực tiếp của “hàng hóa” đất đai. Thông qua nguồn thu từ giao đất, cho thuê đất dựa trên cơ sở giá đất được xác định, giá trị của đất đai được hình thành. Để đảm bảo giá đất, Nhà nước quy định hợp lý, không xa rời thực tế, Luật Đất đai năm 2024 đã có sự thay đổi lớn về vấn đề này. Theo đó, Luật Đất đai năm 2024 đã bỏ khung giá đất của Chính phủ và quy định bảng giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định (Điều 159). Theo đó, bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026 và được điều chỉnh từ ngày 01/01 của năm tiếp theo sẽ giúp cho bảng giá đất tiệm cận giá đất thị trường. Đây là điểm quan trọng tạo điều kiện để định giá đất sát với giá thị trường, tháo gỡ bất cập lâu nay về xác định giá đất (có sự chênh lệch khá xa giữa giá đất Nhà nước), làm cơ sở cho các mục đích khác nhau như xác định giá BĐS, tính toán chi phí - hiệu quả đầu tư dự án... Tuy nhiên, đối với doanh nghiệp và chủ đầu tư, việc áp dụng bảng giá đất sát với giá thị trường hơn có thể làm tăng chi phí sử dụng đất. Đồng thời, việc xây dựng bảng giá đất hàng năm sẽ làm tăng áp lực về nguồn nhân lực, công nghệ, trách nhiệm đối với địa phương.

Tùy thuộc vào nguồn gốc xác lập QSDĐ và phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất mà Nhà nước quy định QSDĐ khi xác lập được TMH hay không. Đối với QSDĐ được xác lập trên cơ sở giao đất không thu tiền sử dụng đất thì phần lớn các quy định của Luật Đất đai năm 2014 không cho phép người sử dụng đất được TMH QSDĐ[11]; song đối với các hình thức giao đất có thu tiền, thuê đất để đầu tư, kinh doanh thì QSDĐ trở thành đối tượng được TMH. Cụ thể là, họ được bỏ vốn đầu tư trên đất theo mục đích đã được xác định để hưởng hoa lợi, lợi tức từ quá trình đầu tư; họ đưa QSDĐ tham gia thị trường để TMH nhằm mục đích kiếm lời thông qua các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng QSDĐ. Tuy nhiên, mức độ gia nhập thị trường và TMH của mỗi loại QSDĐ là khác nhau. Chẳng hạn, trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền, thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê thì mức độ TMH QSDĐ được mở rộng tối đa, tính chất TMH QSDĐ trên thị trường có độ phủ rộng bao gồm chính QSDĐ được Nhà nước xác lập và cả tài sản đã đầu tư trên đất[12]; thời điểm gia nhập thị trường cũng sớm hơn - ngay sau khi QSDĐ được xác lập hợp pháp. Song, đối với QSDĐ được Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm thì mức độ TMH QSDĐ bị giới hạn hơn, thời điểm gia nhập thị trường để TMH nhằm mục đích sinh lời cũng có độ trễ hơn. Theo đó, chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm chỉ được TMH QSDĐ thuê của mình sau khi đã đầu tư tài sản trên đất thuê gắn với quyền thuê trong hợp đồng thuê đất mà không phải bản thân QSDĐ[13]. Với quy định về các quyền được hưởng của chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất khác nhau, phạm vi được TMH QSDĐ cũng khác nhau nên buộc các chủ thể sử dụng đất khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai với Nhà nước phải hết sức thận trọng để lựa chọn ngành nghề kinh doanh phù hợp với năng lực tài chính, khả năng thực lực, những ưu thế và kể cả những điểm yếu để sự lựa chọn hình thức sử dụng đất nào, phương thức trả tiền sử dụng đất ra sao cho phù hợp trên tinh thần Luật Đất đai năm 2024 cho phép được lựa chọn trả tiền thuê đất một lần hay trả tiền thuê đất hàng năm[14]. Quyền này cũng tạo điều kiện thuận lợi, linh hoạt trong cân đối, phân bổ vốn của cá nhân, doanh nghiệp khi thực hiện dự án đầu tư. Việc trả tiền thuê đất hàng năm có thể kỳ vọng sẽ giúp chi phí đầu tư ban đầu giảm; từ đó, góp phần giảm giá nhà, tác động tích cực đến lực cầu thị trường BĐS. Tuy nhiên, việc trả tiền hàng năm cũng có thể phát sinh rủi ro cho người mua BĐS và đặc biệt làm giảm thu ngân sách nhà nước trước mắt nếu chủ đầu tư phá sản, mất khả năng thanh toán hoặc chuyển sang thuê đất trả tiền hàng năm.

2.2. Thực trạng pháp luật về thương mại hóa quyền sử dụng đất ở thị trường thứ cấp

Ở cấp độ thị trường này, tính chất TMH QSDĐ được thể hiện rõ nét hơn, theo đó các chủ thể tham gia TMH QSDĐ tự do xác lập và thực hiện giao dịch trên cơ sở tuân thủ pháp luật và các nguyên tắc của thị trường mà Nhà nước chỉ với vai trò là thể chế trung gian “kiến tạo” hoặc thúc đẩy các giao dịch thực hiện có hiệu quả trên cơ sở đảm bảo pháp chế trong quá trình TMH QSDĐ. Quyền chủ động trong TMH QSDĐ hoàn toàn thuộc về các chủ thể sử dụng đất.

Để có thể thực hiện quyền chủ động đó khi tham gia vào các giao dịch, hoạt động trên thị trường thứ cấp, khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định các chủ thể có QSDĐ phải đáp ứng các điều kiện sau đây để được TMH: (i) Có giấy chứng nhận QSDĐ hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở hoặc giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế QSDĐ, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này. (ii) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết. Đây là điều kiện cần thiết đảm bảo sự an toàn về mặt pháp lý đối QSDĐ và đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho các bên khi tham gia giao dịch thông qua việc loại trừ đất đang có tranh chấp. (iii) QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật. (iv) Trong thời hạn sử dụng đất[15]. Cùng với các điều kiện chung thì điều kiện tiên quyết để các chủ thể sử dụng đất được gia nhập thị trường để TMH đối với QSDĐ của mình như đã phân tích ở trên phải xuất phát từ nguồn gốc xác lập QSDĐ và phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính khi sử dụng đất. Cùng với đó, QSDĐ được TMH còn xuất phát từ đất do nhận chuyển nhượng hoặc nhận góp vốn mà QSDĐ có nguồn gốc từ giao đất có thu tiền trả tiền một lần hoặc thuê đất của Nhà nước hoặc QSDĐ đi thuê, đi thuê lại trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao hoặc chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp được phép thực hiện giao dịch về QSDĐ hoặc QSDĐ được hình thành từ việc mua cổ phần, góp vốn hoặc được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam của các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam[16].

Với các quy định trên của Luật Đất đai năm 2024 cho thấy, việc xác lập quyền cho các chủ thể sử dụng đất, trong đó có quyền TMH QSDĐ phần lớn được kế thừa từ Luật Đất đai năm 2013; tuy nhiên, sự thay đổi lớn, có tác động mạnh mẽ tới hoạt động TMH QSDĐ trên thị trường đó là: Luật Đất đai năm 2024 không còn ghi nhận chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình như các Luật Đất đai ở các thời kỳ trước đây ghi nhận. Theo đó, các chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình đã được xác lập QSDĐ từ trước khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành thì vẫn được bảo đảm quyền sử dụng đất nói chung, trong đó có TMH QSDĐ nếu đủ điều kiện theo quy định của Luật Đất đai năm 2013; song kể từ ngày 01/01/2025 thì QSDĐ khi TMH chỉ được xác lập cho các chủ thể là tổ chức và cá nhân trong nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Đây là điểm mới nổi bật và mang tính bước ngoặt mà việc thực thi trên thực tế được dự báo sẽ có nhiều biến động, phức tạp trong thực thi. Theo đó, cần phải có những hướng dẫn cụ thể, rõ ràng và chi tiết trong các văn bản hướng dẫn thi hành như nghị định của Chính phủ, thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường và các bộ, ngành khác có liên quan tới chủ thể này trong thời gian tới.

Cùng với đó, Luật Đất đai năm 2024 cũng mở rộng quyền thuê đất trả tiền hàng năm cho các chủ thể sử dụng đất. Bên cạnh quyền được thực hiện giao dịch về tài sản trên đất: Bán tài sản, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm trên cơ sở kế thừa Luật Đất đai năm 2013 thì trong Luật Đất đai năm 2024 còn mở rộng thêm quyền cho chủ thể này như được thực hiện các giao dịch về “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất”. Tuy nhiên, “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất” là khái niệm, phạm trù rất mới nên cần được cụ thể hóa để thuận lợi cho các chủ thể khi TMH QSDĐ thuê trả tiền hàng năm.

3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả của thương mại hóa quyền sử dụng đất trên tinh thần Luật Đất đai năm 2024

Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ V Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII với những quan điểm mới, đột phá được thể hiện xuyên suốt trong nội dung của Nghị quyết, từ quan điểm, mục tiêu đến nhiệm vụ, giải pháp và tổ chức thực hiện, nhưng tựu trung lại ở 03 điểm lớn và 11 định hướng quan trọng về chính sách đất đai, trong đó, để nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất thì giải pháp được Ban Chấp hành Trung ương đề ra là đẩy mạnh TMH QSDĐ. Luật Đất đai năm 2024 đã được Quốc hội thông qua ngày 18/01/2024, thể hiện nhiều điểm mới quan trọng, thể chế hóa chủ trương, định hướng của Nghị quyết số 18/NQ-TW và đảm bảo sự đồng bộ, nhất quán với Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Đây được coi là dấu ấn về hoàn thiện thể chế, thúc đẩy thị trường QSDĐ, xây dựng và vận hành thị trường kinh doanh BĐS nước ta phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững hơn. Tuy nhiên, để triển khai hiệu quả Luật Đất đai năm 2024 trong thời gian tới, trong đó có vấn đề về TMH QSDĐ, theo tác giả, cần quan tâm, chú trọng một số vấn đề sau đây:

Một là, khâu hướng dẫn triển khai thực hiện phù hợp, khả thi, kịp thời và trú trọng công tác giám sát thực hiện. Do đó, các cơ quan chức năng cần khẩn trương xây dựng, ban hành theo thẩm quyền các văn bản quy định chi tiết. Trong đó, cần xác định rõ các nguồn thông tin, dữ liệu đầu vào, thứ tự ưu tiên và trách nhiệm xác định giá đất, cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai... Theo đó, sớm nghiên cứu, ban hành kịp thời các nghị định, thông tư hướng dẫn trình tự, thủ tục thiết lập đơn vị chuyên môn để xây dựng bảng giá đất gắn với cách thức đào tạo, tuyển chọn đội ngũ nhân sự một cách bài bản về trình độ, nghiệp vụ; có cơ chế đảm bảo nguồn lực tài chính và công nghệ cho việc vận hành hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai được ổn định, lâu dài, minh bạch và hiệu quả.

Hai là, theo quy định tại khoản 2 Điều 30 Luật Đất đai năm 2024 thì tiền thuê đất đã nộp sẽ được khấu trừ vào tiền thuê đất hằng năm phải nộp theo quy định của Chính phủ, tức là doanh nghiệp đã đóng rồi sẽ không được Nhà nước trả tiền. Quy định mới này giúp Nhà nước có cơ hội tăng thu về lâu dài nhờ các giá trị tăng thêm của đất đai theo thời gian, thay vì chỉ dừng lại ở việc nhận “một cục”. Tuy nhiên, theo tác giả, cần có quy định cụ thể, rõ ràng về các mốc thời gian điều chỉnh tiền sử dụng đất, cũng như phương pháp tính toán hợp lý, có mức giới hạn. Bởi vậy, các cơ quan chức năng địa phương cũng cần có các quy định cụ thể, rõ ràng về các mốc thời gian điều chỉnh tiền sử dụng đất, cũng như các phương pháp tính toán hợp lý, có mức giới hạn. Điều này để tránh doanh nghiệp làm dự án trong tình trạng lo lắng và phải xác lập quỹ dự phòng lớn bởi nếu thu theo năm mà giá đất điều chỉnh tăng sẽ phát sinh thêm chi phí. Khi đó, mục tiêu giảm áp lực tài chính không những không đạt được mà lại gây ra tâm lý hoang mang, vô định cho doanh nghiệp.

Ba là, hướng dẫn việc chuyển tiếp đúng quy định, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp; tập trung đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính về đất đai, hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số và hệ thống thông tin quốc gia về đất đai tập trung, thống nhất, đa mục tiêu và kết nối liên thông; kiện toàn bộ máy quản lý nhà nước về đất đai bảo đảm tinh gọn, hiệu lực, hiệu quả; loại bỏ khâu trung gian, thực hiện phân cấp, phân quyền theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, đồng thời tăng cường kiểm tra, thanh tra và kiểm soát quyền lực; giải quyết hiệu quả trên thực tế những tồn tại, vướng mắc có liên quan đến quản lý và sử dụng đất, thị trường QSDĐ và thị trường BĐS nói chung.

Bốn là, để nhanh chóng đưa Luật Đất đai năm 2024 đi vào cuộc sống, phải nhận thức được tầm quan trọng của công tác tập huấn, tuyên truyền, phổ biến về các đạo luật mới được ban hành[17], nhất là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi (đặc biệt là các điểm mới, đáng chú ý và tác động cũng như các điểm cần được làm rõ, cần được hướng dẫn đầy đủ, chi tiết hơn) thông qua các phương tiện thông tin đại chúng với các hình thức linh hoạt, đa dạng, nội dung phong phú, phù hợp với từng địa phương dưới nhiều hình thức sáng tạo từ sách, báo, truyền hình, truyền thanh... để có thể truyền tải thông điệp pháp luật kịp thời, nhanh chóng đến toàn thể cán bộ, đảng viên và nhân dân trên cả nước, qua đó, người dân, tổ chức và các bên liên quan hiểu rõ, thực hiện đúng, hạn chế vi phạm, tiêu cực, tăng hiệu lực thực thi trong thực tiễn. Nâng cao hiệu quả của TMH QSDĐ phải đặt trong mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai gắn với giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật./.

PGS.TS. Nguyễn Thị Nga và Nhóm sinh viên[1]

Trường Đại học Luật Hà Nội

[1]. Nhóm sinh viên gồm: Nguyễn Trọng Nam Trường, Nguyễn Thị Thùy Dung, Nguyễn Thị Phương Thảo.

[2]. Futian Qu, Nico Heerink & Wanmao Wang (1995), Land administration reform in China - Its impact on land allocation and economic development, Land use policy Journal, Vol. 12.

[3]. Binswanger H.P., Deininger K. & Feder G. (1995), Power, distortions, revolt and reform in agricultural land relations. In: Jere Behrman and T.N. Srinivasan (Eds.), Handbook of development economics. North-Holland publisher, Berlin, Germany. pp. 2659 - 2772.

[4]. E. Tsoraeva, S. Mezhyan, M. Kataeva, L. Hugaeva, T. Rogova (2020), GIS technologies used in zoning agricultural land for optimizing regional land use E3S Web of Conferences, 224, 03001 TPACEE-2020.

[5]. PGS.TS. Trần Thị Minh Châu, PGS.TS. Vũ Văn Phúc (2022), Chính sách đất đai của Việt Nam qua hơn 35 năm đổi mới, website: lyluanchinhtri.vn, truy cập ngày 20/10/2023.

[6]. TS. Nguyễn Quỳnh Hoa (2014), Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam trong tiến trình đổi mới kinh tế, Tạp chí Phát triển & Hội nhập, TP. Hồ Chí Minh, Số 17, tr. 37.

[7]. PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến (Chủ nhiệm đề tài), Quá trình phát triển pháp luật đất đai Việt Nam từ năm 1945 đến nay, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Trường, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2017, tr. 223 - 225.

[8]. Điều 53 Hiến pháp năm 2013 và Điều 12 Luật Đất đai năm 2024.

[9]. Nguyễn Mạnh Hùng (2016), Thị trường bất động sản Việt Nam: Thực trạng và giải pháp, Bài nghiên cứu bất động sản, Trường Đại học Nam Cần Thơ, tr. 4.

[10]. Hà Văn (2023), Thủ tướng: Tiếp tục chung tay tháo gỡ vướng mắc, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, hiệu quả, bền vững, Thủ tướng: Chung tay tháo gỡ vướng mắc, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, tại website: chinhphu.vn, truy cập ngày 05/8/2023.

[11]. Điều 32 Luật Đất đai năm 2024.

[12]. Điều 33, khoản 2 Điều 35, khoản 1 Điều 36, khoản 1 Điều 37, điểm a khoản 3 Điều 37, điểm a khoản 2 Điều 38, khoản 1 Điều 41 và khoản 2 Điều 42 Luật Đất đai năm 2024.

[13]. Điều 34, điểm b khoản 4 Điều 35, khoản 2 Điều 37, điểm b khoản 3 Điều 37, điểm b khoản 2 Điều 38, điểm b khoản 2 Điều 43 Luật Đất đai năm 2024.

[14]. Điều 30 Luật Đất đai năm năm 2024.

[15]. Nguyễn Thùy Trang (2017), Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Số 6, tr. 46.

[16]. Điều 35, Điều 36, khoản 3 Điều 37, Điều 38, khoản 4 Điều 41, Điều 42, khoản 2 Điều 44 Điều 43 Luật Đất đai năm 2024.

[17]. Diệu Thúy (2023), Đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất thông qua Sàn giao dịch Bất động sản, https:// chinhsachcuocsong.vnanet.vn/day-manh-thuong-mai-hoa-quyen-su-dung-dat-thong-qua-san-giao-dich-bat-dong-san/24534.html, truy cập ngày 19/12/2023.

(Nguồn: Tạp chí Dân chủ và Pháp luật Kỳ 1 (Số 400), tháng 3/2024)