Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là yếu tố cốt lõi của quan hệ thế chấp, xuyên suốt toàn bộ quá trình xác lập và thực hiện hợp đồng thế chấp, đảm bảo quyền lợi của các bên trong quan hệ thế chấp. Đấu giá là một trong các phương thức xử lý tài sản thế chấp được xem là tối ưu mà các tổ chức tín dụng lựa chọn. Bài viết xoay quanh các vấn đề về việc xử lý tài sản thế chấp thông qua phương thức đấu giá như: Xử lý tài sản thế chấp có bắt buộc thông qua đấu giá; khi xử lý tài sản thế chấp thông qua đấu giá có bắt buộc phải được sự đồng ý của chủ tài sản; việc xuất hóa đơn phát sinh từ quá trình xử lý tài sản thế chấp. Qua đó, tác giả chỉ ra những khó khăn trong quá trình xử lý tài sản thế chấp thông qua phương thức đấu giá.

1. Một số vấn đề về xử lý tài sản thế chấp thông qua đấu giá

Trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp, các tổ chức tín dụng luôn xây dựng hợp đồng mẫu theo hướng khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ, các tổ chức tín dụng được toàn quyền chủ động thu giữ và xử lý tài sản bảo đảm mà không phụ thuộc vào ý kiến của bên thế chấp cũng như bên vay. Cũng theo thỏa thuận tại hợp đồng, với phương thức xử lý tài sản thế chấp thông qua đấu giá, các tổ chức tín dụng được toàn quyền quyết định các vấn đề liên quan đến phương thức xử lý tài sản thông qua đấu giá bao gồm xác định giá khởi điểm, bước giá, giảm giá, lựa chọn đơn vị đấu giá, lựa chọn đơn vị thẩm định giá… Nhưng thực tế, các tổ chức tín dụng có thể thực hiện được quyền này hay không khi bên thế chấp (bên có tài sản) không hợp tác?

1.1. Có bắt buộc phải xử lý tài sản thế chấp thông qua đấu giá không?

Theo quy định của pháp luật, việc xử lý tài sản thế chấp không bắt buộc phải qua phương thức đấu giá. Bán đấu giá được sử dụng nếu các bên không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm hoặc trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ và khi phải xử lý tài sản này, các bên không có thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được về phương thức xử lý tài sản[1]. Nghĩa là, cứ khi nào các bên không có thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được về phương thức xử lý tài sản bảo đảm thì bán đấu giá là phương thức bắt buộc. Thực tế, có những trường hợp các bên đã thỏa thuận được phương thức xử lý tài sản nhưng vẫn không thể tự bán trực tiếp, mà phải thông qua đấu giá, ví dụ như tài sản thế chấp bị hao hụt, mất mát, giảm giá trị… dẫn tới giá trị thu được từ việc xử lý tài sản ít hơn so với khoản nợ có bảo đảm. Trong trường hợp này, cần phải xử lý tài sản thế chấp bằng đấu giá để đảm bảo tính khách quan thông qua việc có một đơn vị độc lập thứ ba xác định lại giá trị tài sản, giá trị khởi điểm của tài sản, có đơn vị có chức năng tổ chức việc đấu giá công khai và rộng rãi… Như vậy, mặc dù luật không quy định bắt buộc phải xử lý tài sản bảo đảm thông qua phương thức đấu giá nhưng với trường hợp các bên không tự thỏa thuận được hoặc khi giá trị thu được từ việc bán trực tiếp tài sản thế chấp dự kiến ít hơn so với khoản nợ, thì ngân hàng sẽ thực hiện xử lý tài sản qua đấu giá để đảm bảo an toàn pháp lý cho chính các cán bộ, nhân viên ngân hàng.

1.2. Khi xử lý tài sản thế chấp thông qua đấu giá có bắt buộc phải được sự đồng ý của chủ tài sản không?

Trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp, thường các ngân hàng bao giờ cũng xây dựng điều khoản bên có tài sản (bên thế chấp) ủy quyền cho ngân hàng được quyền xử lý tài sản bảo đảm khi bên vay vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Vậy thực tế, khi cần phải xử lý tài sản bảo đảm, thì ngân hàng có thể vận dụng quy định ủy quyền này để thực hiện bán tài sản qua đấu giá được không?

Việc ngân hàng quy định như trên chỉ giúp ngân hàng yên tâm về mặt tâm lý, mà không có tính khả thi trên thực tế. Bởi vì, mặc dù hợp đồng quy định, bên có nghĩa vụ đã đồng ý “ủy quyền toàn phần, không hủy ngang”, nhưng theo Bộ luật Dân sự năm 2005[2], bên có nghĩa vụ có thể thay đổi bất kỳ khi nào, trừ khi nội dung ủy quyền được tách riêng ra thành một hợp đồng ủy quyền có công chứng[3].

Như vậy, với trường hợp xử lý tài sản thông qua đấu giá khi chưa có, không có bản án, quyết định của Tòa án, thì ngân hàng chỉ có thể thực hiện được khi có sự đồng ý, phối hợp của bên có nghĩa vụ, bên có tài sản thế chấp. Sự đồng ý này phải được thể hiện nhất quán trong toàn bộ quá trình xử lý tài sản. Nếu chủ tài sản ban đầu đồng ý, sau đó không đồng ý hoặc có đồng ý nhưng không đồng ý về mọi vấn đề, thì ngân hàng vẫn không xử lý được tài sản, khi đó được coi là có tranh chấp và ngân hàng phải khởi kiện để có bản án, quyết định của Tòa án, sau đó đề nghị cơ quan thi hành án xử lý tài sản thế chấp.

1.3. Về việc xuất hóa đơn phát sinh từ quá trình xử lý tài sản thế chấp

Trong trường hợp doanh nghiệp tự xử lý tài sản thế chấp, thì doanh nghiệp chịu trách nhiệm xuất hóa đơn giá trị gia tăng cho người mua. Trường hợp doanh nghiệp đã bàn giao tài sản thế chấp cho ngân hàng, thì các bên có quyền thỏa thuận đơn vị chịu trách nhiệm xuất hóa đơn giá trị gia tăng cho bên mua tài sản thế chấp. Tuy nhiên, thông thường các bên sẽ để ngân hàng xuất hóa đơn với mức phí là 0%.

2. Khó khăn trong quá trình xử lý tài sản thế chấp thông qua phương thức đấu giá

Thứ nhất, về việc thu giữ tài sản thế chấp để xử lý

Để xử lý được tài sản thế chấp nhất là đối với tài sản là động sản (như phương tiện vận tải đường bộ và đường thủy), trước hết ngân hàng phải thông báo cho bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bàn giao tài sản. Đến hết thời hạn theo thông báo mà bên bảo đảm không tự nguyện bàn giao tài sản (chậm nhất là 7 ngày đối với động sản hoặc 15 ngày đối với bất động sản kể từ ngày thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm), ngân hàng sẽ tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm để niêm phong, thực hiện thủ tục bán công khai phù hợp với quy định của pháp luật[4]. Tuy nhiên, thực tế, ngân hàng khó có thể thu giữ được tài sản thế chấp đó nếu không có sự phối hợp tích cực của chủ sở hữu cũng như bên đang chiếm hữu thực tế đối với tài sản. Trường hợp bên bảo đảm có dấu hiệu chống đối, gây cản trở cho việc thu giữ tài sản, thì ngân hàng có quyền yêu cầu cơ quan công an và chính quyền địa phương hỗ trợ trong việc thu giữ tài sản. Tuy nhiên, trên thực tế, cơ quan công an và chính quyền địa phương chưa thực sự nhiệt tình phối hợp, hỗ trợ ngân hàng trong các trường hợp này. Hơn nữa, đối với những động sản là phương tiện vận tải có tính lưu thông đặc thù (như tàu biển), thì thủ tục thu giữ tài sản để xử lý tương đối phức tạp và tốn nhiều chi phí. Chẳng hạn, trong trường hợp thế chấp tàu biển đang cho bên thứ ba thuê, tàu biển vẫn được lưu thông qua các cảng quốc tế, để thu giữ được tài sản, ngân hàng cần tiến hành thủ tục yêu cầu bắt giữ tài sản. Để làm được điều đó, ngân hàng cần phải nắm được lộ trình vận hành của tàu biển, hơn nữa, chi phí bắt giữ tàu biển là tương đối lớn, thậm chí còn lớn hơn cả nghĩa vụ mà bên thế chấp phải thực hiện. Do đó, ngân hàng gặp nhiều khó khăn trong việc thu giữ tài sản thế chấp để xử lý.

Thứ hai, về việc đưa ra giá khởi điểm của tài sản xử lý

Thông thường việc đưa ra giá khởi điểm của tài sản để bán đấu giá là do hai bên (bên ngân hàng và bên đi vay) thỏa thuận căn cứ vào hồ sơ pháp lý và thực tế của tài sản tại thời điểm xử lý, tính khấu hao của tài sản, giá trị và giá trị sử dụng của tài sản thời điểm hiện tại… và kết quả của việc thỏa thuận phải được sự thống nhất nội bộ của các bên. Các bên có thể thỏa thuận về mức giảm giá, nếu việc chào bán tài sản gặp khó khăn. Tuy nhiên, có một thực tế hiện nay đó là các bên không thể thỏa thuận được giá khởi điểm để bán tài sản. Nguyên nhân có thể xuất phát từ việc giá của tài sản tại thời điểm xử lý thấp hơn rất nhiều so với tại thời điểm thế chấp. Do trước đây, tại thời điểm thế chấp, tài sản đã được “thổi giá” hoặc thời điểm hiện tại tài sản không còn đảm bảo được giá trị sử dụng cũng như chất lượng như ban đầu; tài sản mất giá trị… dẫn đến việc tại thời điểm xử lý giá trị thực tế của tài sản rất thấp, nếu định giá thấp có thể bán được tài sản thì doanh nghiệp lại không đồng ý, nhiều trường hợp ngân hàng cũng không đồng ý bởi giá trị thu được từ việc xử lý tài sản này không đáng kể so với giá trị của khoản vay trong khi đó, sau khi xử lý xong tài sản thì phần còn lại của khoản vay sẽ trở thành khoản vay không có bảo đảm, khi đó, khả năng thu hồi sẽ khó hơn gấp nhiều lần. Hoặc trường hợp đại diện của các bên đã đồng ý với giá khởi điểm nhưng khi đưa ra tập thể người có quyền (chẳng hạn hội đồng quản trị của công ty trong trường hợp tài sản thế chấp bị xử lý là tài sản của công ty hoặc các thành viên của hộ gia đình đối với tài sản thế chấp của hộ gia đình…). Tất cả các nguyên nhân trên đều dẫn đến một thực tế là các bên không thể thống nhất được giá trị khởi điểm của tài sản xử lý. Trong trường hợp này, việc mời bên thứ ba tham gia thẩm định giá là cần thiết, vừa phục vụ cho bán đấu giá tài sản sau này (nếu các bên lựa chọn phương thức đấu giá), vừa phù hợp với quy chế của ngân hàng, đảm bảo an toàn tín dụng cũng như loại trừ trách nhiệm cá nhân cho một số cán bộ ngân hàng trong quá trình thẩm định và cấp tín dụng.

Thứ ba, trong việc lựa chọn đơn vị thẩm định giá và công ty đấu giá

Khó khăn thực tế vẫn là không có sự thống nhất của các bên trong việc lựa chọn đơn vị thẩm định giá và công ty đấu giá. Mặc dù, các bên đã đồng thuận và nhất trí cao trong tất cả các khâu từ việc bàn giao tài sản để xử lý, thời điểm, địa điểm bàn giao; phương thức xử lý là đấu giá và sẽ lựa chọn đơn vị độc lập để thẩm định giá từ đó các bên đưa ra giá khởi điểm của tài sản… nhưng chỉ cần có sự không thống nhất trong giai đoạn này là có thể ảnh hưởng đến toàn bộ quá trình xử lý tài sản.

Thứ tư, việc xác định tư cách chủ thể tham gia giao dịch mua bán tài sản thế chấp

Pháp luật về tài sản bảo đảm và xử lý tài sản bảo đảm hiện nay đã mở rộng quyền hạn của ngân hàng, tổ chức tín dụng trong việc xử lý tài sản thế chấp. Đó là trường hợp khách hàng vay - bên có nghĩa vụ không đồng ý, thậm chí trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ khi đến thời hạn nhưng ngân hàng, tổ chức tín dụng vẫn có quyền chủ động xử lý tài sản thế chấp như bình thường để thực hiện nghĩa vụ trả nợ vốn vay của bên có nghĩa vụ mà không cần sự đồng ý của bên có nghĩa vụ[5]. Tuy nhiên, tư cách chủ thể tham gia giao dịch mua bán tài sản thế chấp của ngân hàng vẫn còn nhiều ý kiến khác nhau. Trong quá trình thực hiện các thủ tục xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ, một số cơ quan chức năng (điển hình là cơ quan công chứng, cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản…) cho rằng, ngân hàng không đủ tư cách đại diện được ủy quyền của chủ sở hữu để bán/chuyển nhượng tài sản. Vì các văn bản pháp luật chuyên ngành quy định bên bán/chuyển nhượng tài sản phải là chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền, mà ngân hàng lại là một tổ chức có tư cách pháp nhân nên không thuộc đối tượng được ủy quyền theo quy định của Bộ luật Dân sự (khoản 1 Điều 139, khoản 1 Điều 142 Bộ luật Dân sự năm 2005).

Để tránh khiếu nại, khởi kiện từ phía khách hàng về việc ngân hàng tự ý bán hoặc ủy quyền cho tổ chức có chức năng bán đấu giá tài sản, ngân hàng thường phối hợp với bên vay vốn bán tài sản thế chấp. Tuy nhiên, trên thực tế, không phải lúc nào ngân hàng cũng nhận được sự hợp tác từ phía bên đi vay hoặc chủ tài sản.

Thứ năm, trong quá trình kiểm kê tài sản

Để bán đấu giá tài sản, trước tiên Ngân hàng phải thực hiện việc đo vẽ, kiểm kê lại đối với tài sản sau đó mới đưa ra phát mại. Tuy nhiên, nếu khách hàng không hợp tác trong việc cho ngân hàng kiểm kê lại tài sản như đóng cửa kho không cho kiểm tra hàng lưu kho hay không cho đo đạc thực tế đối với tài sản thế chấp là nhà ở… thì mất nhiều thời gian trong quá trình xử lý.

Thứ sáu, trong quá trình bàn giao tài sản thế chấp sau khi xử lý

Trong quá trình bán đấu giá tài sản, sau khi chuyển tiền mua tài sản thế chấp vào tài sản của tổ chức có chức năng bán đấu giá, khách hàng mua không được bên thế chấp bàn giao tài sản, mặc dù việc bàn giao tài sản đã được lập thành biên bản có sự chứng kiến của đại diện Ủy ban nhân dân xã, công an cấp xã. Bên thế chấp không những không chịu ký tên vào biên bản bàn giao tài sản mà còn cố tình “cố thủ” trong khuôn viên của tài sản thế chấp bị xử lý. Do đó, việc xử lý tài sản kéo dài, không hiệu quả, thậm chí vụ việc có thể phải đưa ra Tòa án giải quyết. Khi Tòa án đã thụ lý đơn, thì tài sản thế chấp chuyển thành tài sản tranh chấp. Theo đó, mọi giao dịch liên quan đến tài sản tranh chấp thời điểm đó phải dừng lại đợi bản án, quyết định của Tòa án.

Thứ bảy, trong thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người mua thông qua đấu giá

Theo quy định của pháp luật, ngân hàng có quyền tự xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp hết thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà khách hàng vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Theo đó, sau khi tài sản thế chấp được bán cho người mua, bên nhận thế chấp phải phối hợp với người mua làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản. Tuy nhiên, thực tế, cơ quan công chứng yêu cầu ngân hàng ký hợp đồng với tư cách là bên bán tài sản thế chấp phải có văn bản ủy quyền hợp pháp của chủ sở hữu tài sản và cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản không chấp nhận ngân hàng xuất hóa đơn giá trị gia tăng vì tài sản chưa thuộc sở hữu của ngân hàng. Về vấn đề này, Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm, trong đó, khoản 2 Điều 12 khẳng định: “Trong trường hợp bên bảo đảm không tự nguyện ký hợp đồng, giấy tờ, tài liệu chứng minh việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thì bên nhận bảo đảm được quyền ký hợp đồng, giấy tờ, tài liệu đó nhưng trong hồ sơ đề nghị chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản phải bổ sung một (01) bản chính hợp đồng bảo đảm đã được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật hoặc một (01) bản sao hợp đồng bảo đảm được Ủy ban nhân dân cấp xã chứng thực, tổ chức hành nghề công chứng cấp từ bản chính hoặc văn bản khác chứng minh có thỏa thuận về việc bên nhận bảo đảm được quyền ký hợp đồng, giấy tờ, tài liệu chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm”. Như vậy, pháp luật vẫn quy định quyền được tự xử lý tài sản bảo đảm của bên nhận thế chấp trong trường hợp bên thế chấp không tự nguyện ký hợp đồng, giấy tờ. Tuy nhiên, trên thực tế, vẫn chưa có văn bản chính thức hướng dẫn trong trường hợp này nên các cơ quan nhà nước vẫn còn dè dặt trong việc chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản.

Tóm lại, xử lý tài sản bảo đảm thông qua phương thức đấu giá là sự lựa chọn đảm bảo công khai, minh bạch, giảm thiểu việc liên đới trách nhiệm của cán bộ xử lý nợ khi giá trị tài sản bảo đảm không bù đủ cho khoản vay. Tuy nhiên, việc đấu giá theo thỏa thuận các bên chỉ có thể thực hiện được khi bên có tài sản hợp tác và sự hợp tác này phải nhất quán, toàn diện. Ngay cả khi các bên phối hợp để bán đấu giá xong tài sản, thì việc chuyển quyền sở hữu tài sản, bàn giao tài sản trên thực tế cũng còn nhiều điểm vướng mắc, cần có sự điều chỉnh pháp lý theo hướng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên thứ ba mua tài sản đấu giá.

Luật sư Nguyễn Thị Hồng Hạnh

Tài liệu tham khảo:

[1]. Khoản 1, 2 Điều 58 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy định: “1. Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thỏa thuận của các bên; nếu không có thỏa thuận thì tài sản được bán đấu gia theo quy định của pháp luật. 2. Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thỏa thuận của bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm; nếu không có thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật”.

[2]. Khoản 1 Điều 588 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Trong trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý”.

[3]. Khoản 1 Điều 51 Luật Công chứng năm 2014 quy định: “Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó”.

[4]. Điều 62 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định: “Tài sản bảo đảm được xử lý trong thời hạn do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì người xử lý tài sản có quyền quyết định về thời hạn xử lý, nhưng không được trước bảy ngày đối với động sản hoặc mười lăm ngày đối với bất động sản, kể từ ngày thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm...”.

[5]. Theo Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm.